屈流与刘兴琼屈文平等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：屈流，男，1984年7月25日出生，汉族，住四川省郫县。

委托诉讼代理人：李凤娥，重庆百君律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：熊万友，男，1966年1月29日出生，汉族，住重庆市潼**。

委托诉讼代理人：尹容凯，重庆市潼南区塘坝法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：杨秀清，女，1967年9月28日出生，汉族，住重庆市潼**。

委托诉讼代理人：尹容凯，重庆市潼南区塘坝法律服务所法律工作者。

原审被告：屈文平，男，1960年2月18日出生，汉族，住重庆市潼**。

原审被告：刘兴琼，女，1959年7月10日出生，汉族，住重庆市潼**。

上诉人屈流与被上诉人熊万友、杨秀清，原审被告屈文平、刘兴琼房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2020）渝0152民初5065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，并于2021年3月2日组织双方当事人进行了调查询问，屈流、杨秀清、屈文平、刘兴琼以及屈流的委托诉讼代理人李凤娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

屈流上诉请求：一、撤销重庆市潼南区人民法院（2020）渝0152民初5065号民事判决；二、改判驳回熊万友、杨秀清的全部诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费用由熊万友、杨秀清承担。事实和理由：一、一审程序违法，一审法院在未经传票传唤刘兴琼的情形下缺席审理，严重违反法定程序。二、一审法院认定事实不清。1、熊万友、杨秀清与屈文平、刘兴琼签订的房屋买卖合同效力应属无效。2、本案已过最长诉讼时效20年。3、屈文平、刘兴琼的物权处分行为应认定无效。

熊万友、杨秀清辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

屈文平、刘兴琼辩称，同意屈流的上诉请求。

熊万友、杨秀清向一审法院起诉请求：1．依法确认熊万友、杨秀清与屈流、屈文平、刘兴琼于1999年4月4日签订的房屋买卖合同有效；2．判令屈流、屈文平、刘兴琼配合熊万友、杨秀清完成产权变更登记手续；3．本案诉讼费由屈流、屈文平、刘兴琼负担。

一审法院经审理查明：杨秀清又名杨建清，其与熊万友系夫妻关系。屈流又名屈鏐，其系屈文平之子。1999年4月4日，熊万友、杨秀清与屈流、屈文平、刘兴琼签订房屋买卖协议，约定由屈文平、刘兴琼将登记在其子屈流名下的位于原潼南县××镇××街××号××层房屋转让给熊万友、杨秀清所有，并载明：“书立出卖房屋文契人：屈鏐（监护人：父，屈文平）将原自有塘坝镇东南街贰佰壹拾号房屋自愿转卖给熊万友名下管业，其房屋四至界限，前至公路，后至水沟，左与塘坝自来水厂黄红全房屋合壁共列为界，右与尤烈房屋合壁共列为界。当面议定房产价值人民币五万叁仟元整。（包括电户口，水户口及室内设施在内），其当面一次付清，另立收据为凭。自出卖之后，永归买方熊万友管业所有。如以后发生的一切经济费用由买方负责。特书立出卖房屋契约一纸交付买方执存管业为据。书立出卖房屋人：屈鏐、屈文平、刘兴琼在场见证人：熊明德．尤良福．张敏学．王仲雄．熊刚买方人：熊万友杨建清熊光荣代笔公元一九九九年四月四日”。签订上述协议时，熊万友、杨秀清及屈文平、刘兴琼到场，屈流确未到场。该协议上屈鏐、屈文平、刘兴琼的签名均系代书协议人熊光荣书写，屈文平、刘兴琼代屈流捺印。同日，熊万友、杨秀清将约定的购房款53000元分两次支付给了屈文平，屈文平、刘兴琼亦将涉案房屋的钥匙、《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原本等交付给了熊万友、杨秀清。此后，熊万友、杨秀清曾多次要求屈流、屈文平、刘兴琼协助办理涉案房屋的产权变更登记手续无果。为此，熊万友、杨秀清诉至本院，请求判决如诉称。

一审法院另查明，涉案房屋系屈流从其爷爷、奶奶处受赠取得，并于1994年6月14日依法登记在“屈鏐”名下。该房屋使用权证号为：潼县字第30707号，建筑面积：140平方米；国有土地使用证号为：潼国用（1994）字第6××0号，用地面积60.90平方米。

一审法院认为本案的争议焦点如下：

一、案涉房屋买卖协议效力的认定：

第一，当事人就涉案房屋签订合同时对房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等房屋买卖合同的主要内容进行了明确约定，是双方买卖房屋的真实意思表示，该房屋买卖合同关系依法成立。根据相关法律规定，限制民事行为能力人的民事活动可以由其法定代理人代理，由于出卖涉案房屋时屈流作为涉案房屋的所有人系限制民事行为能力的未成年人，屈文平、刘兴琼以其父母的身份与熊万友、杨秀清签订房屋买卖合同，该代理行为符合法律规定，并不影响合同效力。因此，依照民事活动应当遵循的公平、诚实信用原则，熊万友、杨秀清的信赖利益应当受到法律保护，该合同合法有效，双方当事人均应遵照履行。

第二，关于屈流认为其父母作为监护人在处理涉案房屋时并未征得其本人同意，且非为了其本人利益而处分财产的行为应属无效。就此问题，一审法院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第三十四条“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等”的规定可以看出，由于被监护人不具备或者不完全具备实施民事法律行为的能力，需要监护人以被监护人名义实施代理行为。因转让涉案房屋时，屈流系限制民事行为能力的未成年人，故其父母有权代理进行民事活动。当监护人出卖被监护人财产过程中一旦与买受人发生争议，监护人或者被监护人很可能会以监护人不是为了被监护人利益而处分财产为由主张买卖合同无效。而此时，人民法院须对出卖房屋是否系为被监护人利益作出判断，在未成年人的利益保护与买受人的交易安全之间进行衡量。具体到本案中，首先，在签订房屋买卖合同时屈流的父母均到场，且有众多在场人见证，双方就涉案房屋所达成的成交价格并未低于当时的市场价格。虽然屈文平认为交易价格低于当时的市场价，但其对此抗辩并未举示相关证据加以证明，故其辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。因此，不存在双方恶意串通损害未成年人利益的情形。其次，关于售房款的用途，屈文平主张是因为生意资金周转需要，并非为了屈流的利益，但其并未就此提供有力证据予以证实，难以排除其以此理由恶意达到毁约目的的可能。且本案中虽无证据显示屈文平、刘兴琼出卖房屋的真正意图，但在亲权与监护权并未进行分离区别的情况下，其作为监护人，经济状况好坏必然关乎抚养能力状态，即使因资金困难出卖房屋，亦难以仅凭此就认定损害了未成年人利益。再次，熊万友、杨秀清作为善意买受人并不具备审查能力，无从知晓监护人处分财产的真实目的，若在产生纠纷之际，仅凭屈文平的自述即认定此笔交易损害被监护人利益而无效，显然课以过重的合同审查义务，不利于交易的安全和稳定，亦可能导致未成年人利益保护的滥用。最后，退一步讲，即使屈文平在交易中承诺是为了屈流的利益而出卖房屋，但其是否真正为了屈流的利益仍有待于后续对该笔售房款的实际用途进行追踪检验。如果屈文平、刘兴琼在出卖房屋后确实行使了明显不利于屈流利益的处分行为，屈流仍可以向屈文平、刘兴琼主张权利，但该权利的行使并不影响案涉房屋买卖合同的效力认定。

综上所述，熊万友、杨秀清与屈流、屈文平、刘兴琼于1999年4月4日签订的房屋买卖协议系当事人的真实意思表示，屈流虽未在该协议书上签字或捺印，但作为监护人的屈文平、刘兴琼有权代理其进行财产处分，且尚无证据显示屈文平、刘兴琼的财产处分行为损害了屈流的合法利益。故，该房屋买卖协议依法成立，合法有效，应当受到法律保护。

二、屈文平、刘兴琼、屈流是否应当协助熊万友、杨秀清办理产权变更登记手续的认定：

依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，当事人在所签订的房屋买卖协议中虽未对产权变更登记作出明确约定，但因办理产权变更登记系房屋买卖合同中出卖人的附属义务。故屈流作为涉案房屋的原权利登记人，在现已具备完全民事行为能力的情况下应当协助配合熊万友、杨秀清履行产权变更登记义务。屈文平、刘兴琼虽系案涉房屋买卖合同的相对人，但在签订该协议时仅仅系履行监护人的代理职责，当被监护人屈流取得完全民事行为能力时，其不应再承担监护义务。因此，熊万友、杨秀清要求屈文平、刘兴琼履行办理产权变更登记义务的主张，一审法院不予支持。

三、关于诉讼时效的认定：

一审法院认为，本案争议系物权请求权，物权请求权的作用在于保障物权恢复圆满状态。物权请求权是物权效力的具体体现，是包含在物权权能之中的，只要物权存在，物权请求权就应该存在。物权为支配权，不适用诉讼时效的规定。因此，屈流以熊万友、杨秀清的主张超过二十年不应受到法律保护为由的辩解与法律规定不符，一审法院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第二十七条、第三十四条、第三十五条、第一百九十六条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、熊万友、杨秀清与屈流、屈文平、刘兴琼于1999年4月4日签订的房屋买卖协议有效；二、屈流于本判决生效后五日内协助配合熊万友、杨秀清就位于原潼南县××镇××街××号砖混结构房屋【该房屋权利登记人：屈鏐；房屋使用权证号为：潼县字第30707号；国有土地使用证号为：潼国用（1994）字第6××0号）】完成产权变更登记手续；三、驳回熊万友、杨秀清的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由屈流、屈文平、刘兴琼负担。

本院二审期间，当事人均未举示新的证据。

本院二审查明的事实与一审相同。

本院认为，二审争议焦点系：一、屈文平、刘兴琼与熊万友、杨秀清所签订的《房屋买卖合同》是否有效？二、本案是否已过诉讼时效？

关于屈文平、刘兴琼与熊万友、杨秀清所签订房屋买卖协议的效力问题，本院认为，首先，限制民事行为能力人的民事活动可由其法定代理人代理，出卖涉案房屋时屈流作为涉案房屋的所有人系限制民事行为能力的未成年人，屈文平、刘兴琼以其父母的身份与熊万友、杨秀清签订房屋买卖合同，该代理行为符合法律规定。其次，该房屋买卖协议对房屋的基本状况、房屋价格、支付方式等进行了明确的约定，签订协议时屈文平、刘兴琼均在场，且有众多在场人见证，该房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且签订合同之后，熊万友、杨秀清按照合同约定支付对价，屈文平、刘兴琼亦交付案涉房屋给熊万友、杨秀清使用至今。最后，熊万友、杨秀清作为善意买受人购买该房屋支付了合理的对价，现并无任何的证据显示屈文平、刘兴琼与熊万友、杨秀清有恶意串通损害屈流利益的情形。如果屈文平、刘兴琼在出卖房屋后确实行使了明显不利于屈流利益的处分行为，屈流仍可以向屈文平、刘兴琼主张权利，但该权利的行使并不影响案涉房屋买卖合同的效力认定。综上所述，案涉房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规范，合法成立并有效。

关于本案是否已过诉讼时效的问题，本院认为，房屋过户登记具有物权请求权的性质。买受人已依约付清购房款且房屋已实际交付，办理所有权转移登记可使买受人获得圆满的所有权，此时请求出卖人办理权属登记则具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效的规定。

另，屈流认为一审法院未向屈文平、刘兴琼送达开庭传票而程序违法的问题，经查，一审法院于2020年9月24日以法院专递向其邮寄送达了开庭传票等法律文书，该邮件因屈文平、刘兴琼拒收而被退回，应视为一审法院已依法向其送达了开庭传票，故一审法院依法缺席审理，程序并无不当。

综上所述，屈流的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元,由上诉人屈流负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　万　怡

审 判 员　　陈孟琼

审 判 员　　胡海滨

二〇二一年三月三日

法官助理　　张　迁

书 记 员　　李白露