潘欣欣与保利(重庆)投资实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：潘欣欣，男，汉族，1982年5月27日生，住重庆市江**。

委托诉讼代理人：梁懿，重庆锴隆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李坤城，重庆锴隆律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地：重庆市经济技术开发区经开园留云路**，统一社会信用代码91500000768880324L。

法定代表人：徐鲁，董事长。

委托诉讼代理人：唐忠安，国浩律师（重庆）事务所律师。

委托诉讼代理人：程泉林，国浩律师（重庆）事务所律师。

上诉人潘欣欣与被上诉人保利（重庆）投资实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初20543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，并于2021年2月23日组织双方当事人进行了调查询问，潘欣欣的委托诉讼代理人梁懿，保利（重庆）投资实业有限公司的委托诉讼代理人唐忠安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

潘欣欣上诉请求：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初20543号民事判决，并发回重审；二、由保利（重庆）投资实业有限公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：首先，一审判决认为，应当根据案涉合同约定，公共部分及配套设施的交付标准以政府最终的规划审批文件或交付时商品房所在项目公共部分及配套设施的实际状况为准。但保利（重庆）投资实业有限公司由于没有履行披露责任，仍然不能免责。其次，一审认定保利（重庆）投资实业有限公司的销售人员所做出的陈述是推测性的陈述，不构成欺诈的故意，不符合法律规定。再次，一审法院认定潘欣欣在购房时已对房屋进行实地考察，知悉商铺之间存在落差且固定，属事实认定错误。

保利（重庆）投资实业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

潘欣欣向一审法院起诉请求：1、请求判令撤销潘欣欣、保利（重庆）投资实业有限公司于2020年4月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、请求判令保利（重庆）投资实业有限公司返还潘欣欣已支付的购房款125082元，并支付因合同撤销给潘欣欣造成的损失25016.4元（已付房款的20%）；3、本案的诉讼费用全部由保利（重庆）投资实业有限公司承担。

一审法院经审理查明，2020年4月10日，以潘欣欣为乙方（买方）与保利（重庆）投资实业有限公司为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买位于重庆市南岸区××路××号的房屋，建筑面积90.69平方米，套内面积88.26平方米，用途为非住宅，属于商业服务，系预售商品房；本商品房为清水房，总成交金额为1250823元，建筑面积单价为13792元／平方米，套内建筑面积单价为14172元／平方米。第十五条，（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。第二十条，甲方不得擅自改变本项目按照规划批准建设的公共建筑和共有设施的用途。附件一保利堂悦46＃楼一层平面图显示，3号商铺层高为4.2。同日，双方还签订了补充协议，约定，一、甲方对乙方的提示（一）在签订买卖合同及本补充协议以前，乙方已经对该商品房及小区内的环境、通风、采光、已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共道路交通状况、其他外部环境的状况及环境存在的潜在影响做了充分的了解，甲方也予以了必要提示；甲方已经告知乙方该商品房和其他非该商品房本身事项之不利因素，乙方已经现场查勘，对相关情况清楚无疑，若乙方所购房屋为现房的，乙方已经实地勘察包括但不限于房屋现状、周边环境、配套设施、不利因素、及对购买该房屋及房屋价格的确认有重大影响的因素，乙方均已充分了解并接受其现状。（三）买卖合同及本补充协议为确定买卖双方权利义务的最终依据。签署买卖合同及本补充协议之前甲乙各方通过口头、书面（包括预订单、认购书、预定买卖合同等）、实物及其他形式（包括但不限于销售代理人员讲解、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供信息以及任一方私自录音的资料等均属于要约邀请，不作为甲乙双方权利义务确定的依据（国家法律或行政法规另有强制性规定的除外）。对商品房买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在本补充协议中作了约定。（六）未经甲方书面授权（必须加盖甲方公章），甲方雇员、部门或委托的销售代理机构等均无权代表甲方对乙方做出任何承诺，更无权代表甲方向乙方直接收取款项，乙方对此予以确认。第九条，（十五）……甲方在项目建设过程中有权对项目公共部分及配套设施进行调整或替换。其他公共部分及配套设施的交付标准，以政府最终的规划审批文件或交付时商品房所在项目公共部分及配套设施的实际状况为准。合同签订当日，潘欣欣向保利（重庆）投资实业有限公司支付了125082元，保利（重庆）投资实业有限公司出具的收款收据中载明“今收到潘欣欣交来重庆保利堂悦Ａ-二期二期-46商铺-商铺-1-103定金首期”。

关于案涉房屋的沙盘展示处设置了温馨提示牌，内容为：1、本模型依据规划方案制作，因工艺、材质和比例等条件所限，与实际建设结果将存在一定差异。2、本模型仅供示意，最终交付标准以双方订立的商品房买卖合同及其附件约定为准。

从潘欣欣提交的案涉房屋现场照片以及视频显示，潘欣欣购房时，案涉房屋及其邻近房屋的大体框架已修建完成，房屋门前的道路未平整。正对案涉房屋右侧有一个开间较窄的房间，再往右侧的商铺与案涉房屋所处位置存在一定高度差，未在同一水平面，大体框架亦修建完成。潘欣欣购房后，正对案涉房屋右侧以及正前方修建了一定高度的堡坎，右侧堡坎上修建了栏杆。视频显示潘欣欣对案涉房屋以及周围堡坎进行了实地测量，其陈述堡坎高度为3.08米，栏杆高度为1.17米，案涉房屋高度为3米，已被遮挡。

为证明保利（重庆）投资实业有限公司的工作人员在销售过程中存在虚假陈述，潘欣欣举示了其妻子盛琼与保利（重庆）投资实业有限公司置业顾问谢鑫于2020年4月3日的微信聊天记录截图，对方语音内容：“应该是两步左右，两步到三步的样子。”盛琼：“不会遭堡坎当光线噻。”对方回复：“不得，那个位置是个广场。”保利（重庆）投资实业有限公司质证称“谢鑫”不是保利（重庆）投资实业有限公司员工，且对于聊天主体和内容无法核实，其本身对于高度没有客观认识，只是推测，并且人的高度不同对于两三步梯坎的高度距离认知不同。

一审法院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。潘欣欣主张保利（重庆）投资实业有限公司在销售过程中存在虚假陈述，隐瞒堡坎的真实高度，致使潘欣欣误以为堡坎不会影响商铺的经营而签订案涉合同，其应举证证明保利（重庆）投资实业有限公司实施了欺诈行为导致潘欣欣作出错误意思表示的事实。为此，潘欣欣举示了重庆市商品房买卖合同、沙盘模型照片、案涉房屋于购买前后的照片、视频以及潘欣欣妻子盛琼与谢鑫的微信聊天记录予以证明。对此，一审法院评析如下：首先，根据案涉合同约定，其他公共部分及配套设施的交付标准以政府最终的规划审批文件或交付时商品房所在项目公共部分及配套设施的实际状况为准。其次，潘欣欣诉称保利（重庆）投资实业有限公司销售人员“谢鑫”通过微信告知其只有两三步梯坎的高度系虚假陈述，其举示的微信聊天记录有原始载体，消息产生时间为2020年4月3日，聊天内容与案涉房屋争议相关，故对其真实性予以认可，但从对方回复的语音内容判断，其仅为推测性陈述，据此不足以认定其具有欺诈的故意。最后，合同签订前，潘欣欣已对案涉房屋现场进行了实地考察，从其提交的照片显示，案涉房屋与右侧商铺之间的高度落差已实际存在且固定，由此推定其在购房前已对现有的堡坎高度有合理的预判。综上，潘欣欣主张保利（重庆）投资实业有限公司故意实施欺诈销售行为，证据不足，其与保利（重庆）投资实业有限公司签订重庆市商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。本院对其要求撤销案涉合同以及基于合同撤销后而主张的返还房款、赔偿损失的全部诉讼请求均不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回潘欣欣的全部诉讼请求。一审案件受理费16057.41元，因适用简易程序减半收取8028.7元，由潘欣欣负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。潘欣欣举示新证据：一、2020年4月2日、4月30日、11月13日现场勘察图片及规划图，4月3日与保利（重庆）投资实业有限公司员工谢鑫微信聊天记录，拟证明潘欣欣在2020年4月3日购买房屋前及4月30日购买房屋20天后，在现场实地考察，当时商铺门前只有土堆和建筑垃圾堆砌，虽有一定高度，但并不明显。11月13日对房屋现场勘察时，根据不同角度拍摄房屋门前堡坎高度，都已与合同签订时现场勘察高度相差较大，已超过潘欣欣合理预期。二、2020年7月2日潘欣欣与保利（重庆）投资实业有限公司置业顾问谢鑫电话录音，拟证明根据录音显示，谢鑫明确承认其在销售时知悉门前有堡坎，关于堡坎及围栏谢鑫称保利（重庆）投资实业有限公司并未告知其本人，在该房屋有规划图的情况下，保利（重庆）投资实业有限公司隐瞒与房屋有关的重要信息，让潘欣欣产生错误认识，本身具有欺诈性。保利（重庆）投资实业有限公司认为该两组证据不属于新证据，且对该两组证据的三性均不予认可，即便真实也无法达到其证明目的。本院认为，因保利（重庆）投资实业有限公司对潘欣欣二审所举示证据的真实性不予认可，且该证据与本案并无直接关联性，故本院对该证据皆不予采信。

本院二审查明的事实与一审相同。

本院认为，依法成立的合同应当受到法律的保护。

关于保利（重庆）投资实业有限公司在销售过程中是否实施了欺诈行为导致潘欣欣作出错误意思表示而签订《重庆市商品房买卖合同》的问题，本院认为，首先，根据谁主张谁举证的原则，潘欣欣主张在签订合同时受到欺诈，其应当举示充分的证据予以证明，其一审、二审期间皆未举示充分的证据予以证明，其一审所举示的沙盘照片、房屋照片、视频等证据仅能证明房屋及周边现况，并不能证明保利（重庆）投资实业有限公司在销售房屋时有虚假陈述、故意隐瞒堡坎高度的行为。其所举示的有关销售人员“谢鑫”的微信聊天记录，因保利（重庆）投资实业有限公司对该“谢鑫”的身份不予认可，且潘欣欣亦未举示其他证据予以作证，故该微信聊天记录亦无法达到其证明目的，且从该聊天记录来看，其内容中也未作出明确的有关堡坎高度的表述，仅为推测性陈述，故仅凭该微信聊天记录也并不足以证明保利（重庆）投资实业有限公司具有欺诈的故意。另，合同签订之前，潘欣欣对房屋现场进行了实地考察，对房屋及周边情况已知悉，即便出现考察时堡坎的高度与现有堡坎的高度存在一定落差的情形，故仅凭堡坎高度落差不足以证明保利（重庆）投资实业有限公司有欺诈的故意。即使该公司的销售人员有不如实的推荐，使潘欣欣作出了错误的认知或房屋价值有贬损，也只能另行主张权利。综上，本院认为，保利（重庆）投资实业有限公司与潘欣欣所签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规范，合法成立并有效。潘欣欣认为保利（重庆）投资实业有限公司在销售过程中实施了欺诈行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，潘欣欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16057.41元,由上诉人潘欣欣负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈孟琼

审 判 员　刘润荔

审 判 员　赵文建

二〇二一年三月一日

法官助理　张　迁

书 记 员　李白露