重庆英瑜物流有限公司与重庆长安民生物流股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆英瑜物流有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道**附**2-2，统一社会信用代码91500000MA5U77C15A。

法定代表人：李尚梯，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：朱林，重庆海力律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆长安民生物流股份有限公司，住所，住所地重庆市渝**金开大道**社会信用代码91500000709426199C。

法定代表人：谢世康，董事长。

委托诉讼代理人：周怡，北京德恒（重庆）律师事务所律师。

上诉人重庆英瑜物流有限公司（以下简称“英瑜公司”）因与被上诉人重庆长安民生物流股份有限公司（以下简称“长安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初28494号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人英瑜公司的诉讼代理人朱林，被上诉人长安公司的诉讼代理人周怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

上诉人英瑜公司上诉请求：1．撤销原判；2．依法改判驳回长安公司的全部诉讼请求；3．依法改判支持英瑜公司的全部反诉请求；4．本案一、二审诉讼费由长安公司承担。其主要事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1．案涉房屋租赁合同无效。因为长安公司在一审中并未提交案涉房屋的建设工程规划许可证。2．英瑜公司暂缓支付租金的行为并不构成违约。因为根据案涉租赁合同补充协议的约定，长安公司应在2018年10月1日前向英瑜公司交付租赁房屋的产权证书复印件及有效门牌号，该交付义务是租赁合同的主要义务，因长安公司一直未履行该交付义务，故英瑜公司有权拒绝履行支付租金的义务，且不构成违约；同时，长安公司应先开具发票，再由英瑜公司支付租金，但是长安公司至今未开具过任何发票。所以，一审法院认定上述交付义务系合同附随义务以及英瑜公司拒付租金的行为构成违约，明显错误。3．长安公司解除租赁合同的律师函不发生法律效力，案涉租赁合同至今仍未解除。如前所述，长安公司未履行上述交付义务构成违约，而英瑜公司并不存在违约行为，故长安公司不享有约定或法定的解除权；同时，长安公司分别于2020年1月19日及同年3月23日，向英瑜公司发出《要求履行租赁合同缴纳租金的函》，要求继续履行合同，其租金计算也分别截止到2020年1月和3月，该行为与长安公司所称的合同解除时间2019年12月1日存在矛盾，即长安公司以前述行为否认了其之前的解除函。4．长安公司未如约履行上述交付义务，构成违约，理应按照合同约定承担违约责任。5．本案应中止审理。因为英瑜公司已经向一审法院提起行政诉讼，要求撤销案涉房屋的建设工程规划许可证，该案的审理结果将直接影响本案租赁合同的效力以及是否支付租金及违约金，故请求二审法院中止本案审理。

被上诉人长安公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1．案涉房屋租赁合同合法有效，一审法院曾专门向两江新区相关主管部门核实过，案涉房屋手续齐全，办理了消防验收等各项手续，完全符合英瑜公司承租案涉房屋的目的。2．长安公司向英瑜公司发出解除通知后，为督促其尽快搬离，连续发了多份函件，均与解除合同的函件不冲突。3．关于开具发票的特殊约定只针对B栋6层楼顶的租金，不是针对6楼的租金，占比很小，且英瑜公司分文未付，长安公司开具发票会导致自身损失扩大。

长安公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令英瑜公司支付应付租金757655.20元以及违约金103001.43元（按照未付租金总额的万分之五每日计算至付清之日，暂计至2019年9月30日）；2．判令英瑜公司支付长安公司垫付的物管费68224元以及违约金61401.60元（按照应缴物管费的千分之五每日计算至付清之日，暂计至2019年10月31日）；3．判令英瑜公司支付长安公司垫付的电费86008.40元以及违约金81645.76元（按照月应付租金的千分之二每日计算至付清之日，暂计至2019年11月7日）；4．判令英瑜公司承担长安公司主张权益所支付的律师费30000元；5．判令英瑜公司承担本案诉讼费、保全费。诉讼过程中，长安公司多次变更诉讼请求，变更为：1．判令解除长安公司与英瑜公司于2017年9月15日签订的《物流信息中心Ｂ幢租赁合同》，以及于2018年5月21日签订的《＜物流信息中心Ｂ幢租赁合同＞补充协议》；2．判令英瑜公司在双方合同解除之日起3日内将位于重庆市北部新区××道××号的物流信息中心Ｂ栋六楼1312平方米房屋，以及顶层场地800平方米腾还给长安公司；如其逾期未腾还，则从逾期之日起向长安公司支付房屋占有使用费（按房屋面积1312平方米、月租金38.5875元／平方米、月租金每年6月1日起递增5%计算）、场地占有使用费（按年租金8000元；不足一年的，按每月700元计算）至腾还房屋、场地之日止；3．判令英瑜公司支付应付租金857378.13元（六楼自2017年6月1日起计算至合同解除之日，暂计至2019年11月7日，租金为848678.13元；顶层场地自2018年10月1日至2019年10月31日，租金8700元），以及违约金84347.87元（按照未付租金总额的万分之五每日计算至付清之日，暂计至2019年11月7日）；4．判令英瑜公司支付长安公司垫付的物管费73472元（2018年10月1日至2019年11月7日）以及违约金73576.96元（按照应缴物管费的千分之五每日计算至付清之日，暂计至2019年11月7日）；5．判令英瑜公司支付长安公司垫付的电费共计103725.40元（日常电费19685.40元，空调使用电费84040元，即2017年9月15日至2019年9月），以及违约金78982.40元（按照应付月租金的千分之二每日计算至付清之日，暂计至2019年11月7日）；6．判令英瑜公司承担长安公司主张权益所支付的律师费30000元；7．判令英瑜公司承担本案诉讼费、保全费。

英瑜公司向一审法院提出反诉请求：1．判令长安公司向英瑜公司支付逾期交付租赁物业的违约金（以857378.13元为基数，按月利率2%的标准从2018年10月1日起至2019年12月23日止，违约金为256070.23元；以857378.13元为基数，按月利率2%的标准从2019年12月24日起至实际交付租赁物业时止）；截至2019年12月23日暂计为256070.23元；2．本案诉讼费由反诉被告承担。

一审法院认定事实如下：2010年7月13日，长安公司取得北部新区翠云组团D标准分区D1地块（用地面积为47854平方米，用地性质为M2-二类工业用地，建设规模为33497.8平方米）的建设用地规划许可证。2019年7月19日，长安公司取得福特汽车零部件分装厂房及物流信息中心项目-A、B栋、地下车库建、地下车库建设工程竣工验收备案登记证（两江新区建竣备字［2019］**）对上述工程名称的房屋至今未取得房地产权证。

2017年9月，双方形成了以长安公司为出租人（甲方）、英瑜公司为承租人（乙方）的《租赁合同》。该合同主要约定：本合同租赁房屋位于重庆市北部新区××道××号××幢，甲方已合法取得租赁房屋的产权或承租权及转租权，现根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方在平等、自愿、公开和诚信的基础上，协商一致达成如下合同条款。第一条物业基本信息1．物业位于重庆市北部新区××道××号，租赁区域为Ｂ栋六楼，建筑面积为1312.08平方米。2．甲方向乙方提供13个免费停车位。第二条租赁房屋的交付交房时间以甲方公共区域施工完成，乙方可以正式使用为准，具体时间以双方达成一致的补充协议为准。若乙方在接到书面交房通知后未按时办理交接手续的，补充协议约定的交房时间视为交房日。第三条租赁期限1．乙方租用租赁的期限：从2017年6月1日至2027年5月31日，共计壹拾年。租期到期后，乙方在同等条件下有优先续租权利。2．甲方给予乙方装修免租期，具体免租时段，以双方达成一致的补充协议为准。……第四条租金

租金：35元/平方米/月，含税、含设备使用费

面积：1312平米

租金年递增率：5%。从2018年6月1日开始第一次递增。

租金支付方式为3个月一个周期，乙方须于下次租金开始前一个月的10日前将该期的租金支付到甲方指定的账户（如遇节假日需提前支付），逾期按每天0.5‰收取违约金。租赁合同在履行中若出现承租期不足一个月时，则该月租金按照乙方在该自然月租赁天数依比例支付。……3．物业服务费及其他费用说明（1）物业服务费及物业服务细则：以双方约定的补充协议为准；（2）水费：甲方支付；（3）电费：乙方按照实际使用发生费用支付；（4）电话、网络等费用：乙方自行支付。第五条物业服务说明1．物业服务费每月缴付一次，于当月的1号至5号完成缴付，逾期每天按应缴物业费的5‰收取违约金。2．甲方及/或其聘任的管理公司有权根据该物业管理公约在租赁期间内调整管理费，乙方应按时缴付新调整的管理费，不得异议。3．市政设施使用费、电、电话费及其他市政设施使用费由乙方承担。因乙方逾期缴付而造成被有关部门停水、电、停止电话，后果由乙方自负。若因此给甲方造成损失的，乙方应承担全部赔偿责任。4．乙方租赁区域空调由甲方负责安装，乙方在后期使用过程中有任何损坏，由乙方赔付。空调产生的电费，由乙方按照实际使用发生额支付。第六条保证金1．乙方应于签署本合同时向甲方支付人民币叁万元保证金。……第七条物业用途1．乙方租赁此房屋用于日常办公及行政商务接待场所，不能用于仓储、医疗机构、教育机构等非办公场所使用。租赁期间，乙方需要调整租赁房屋用途的，应征得甲方工程管理部门书面同意，如擅自变更，则视为乙方严重违约，甲方有权直接通知解除合同。若因此给甲方造成损失的，乙方应承担全部赔偿责任。第九条乙方的权利义务：……3．乙方应按本合同约定缴纳租赁费、履约保证金及电、物业服务等各项费用。第十三条合同解除1．经双方协商一致可以签署书面合同变更或解除本合同；2．如发生下列任何情况，甲方有权单方通知解除合同：（1）乙方逾期14天仍未缴付（不论甲方是否催交）租金及/或管理费及/或其他本合同项下乙方应缴费用；（2）乙方违反本合同任何条款，经甲方指出后20天未改正的；……3．如发生上述情况的第十三条第2款（1）或（2），甲方有权终止向乙方提供管理服务及市政设施如电等，直至上述情况完全纠正为止。第十四条物业交还1．如甲方根据本合同条款解除本合同，乙方应于收到甲方解除通知时搬出该物业并将其恢复至原有的空置状态（需由甲方工程管理部验收）交还甲方（除本合同另有规定外），一切有关费用由乙方负担。……第十五条违约责任1．本协议生效后，双方应全面诚信履行本协议。一方违反本协议约定的，应赔偿守约方遭受的全部损失。2．如甲方未按照本协议约定交付租赁物业的，每延迟一日，甲方应按月租金的2‰向乙方支付违约金。3．如乙方未按照本协议约定支付租金和水、电等其他费用的，每延迟一日，乙方应按月租金的2‰向甲方支付违约金。如经甲方书面催告，乙方仍未付款的，甲方有权停水、电等供应及各项物业管理服务，直至乙方履行付款义务。4．除本协议另有约定外，如一方要求提前解除本协议的，应至少提前90日书面通知对方，并向守约方支付相当于3个月租金的违约金。第二十条其他1．除另有约定外，本合同所称的“全部损失”或“全部赔偿责任”包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、鉴定费、保全费用、执行费用、保全担保费用等因此产生的全部费用及因此产生的直接损失及间接损失；……5．本合同一式伍份，甲方持有叁份，甲方（乙方）持有贰份，各份具有同等的法律效力。合同还对其他事项进行了约定。长安公司在合同上加盖单位合同专用章，英瑜公司在合同上加盖单位印章。

2018年5月21日，以长安公司为出租人（甲方）、英瑜公司为承租人（乙方），双方签订了《补充协议》1份。该补充协议约定如下主要内容：2017年9月15日，甲、乙双方签订了《物流信息中心B幢租赁合同》（合同号：ER-2017-0014，以下简称“租赁合同”或“主合同”），现双方在平等、自愿、协商的基础上达成如下补充协议：一、经甲乙双方友好协商，甲方给予乙方装修免租期，自2018年4月1日至2018年9月30日止。2017年9月15日至2018年3月31日为装修准备期，该时段不计房租及物管费。二、甲方额外提供乙方免费车位7个，与主合同一起，共计20个固定车位。三、经甲乙双方友好协商，乙方租赁内水费由甲方免费提供。四、经甲乙双方协商，乙方租赁期内空调用电约定如下：（1）每年的6.7.8.9月，属于夏季空调使用时段，每月空调使用费用6160元。（2）每年的12.1.2月，属于冬季空调使用时段，每月空调使用费用5280元。……五、乙方租赁期间电费按电表计数收取，单价以甲方缴费金额为准，按月在每月月底前上交甲方。如乙方在收到缴款通知后10日内未按时交款，甲方有权停电，直至乙方交齐款项后方可开通。六、物管费4元/㎡/月，物管费自2018年10月1日开始收取。……九、甲方同意将B栋楼顶部分面积800㎡有偿租赁给乙方使用，每年8000.00元（含税）。支付期限2018年10月1日-2027年5月31日，未满一年，按700元/月收费。……十一、甲方需在2018年10月1日前为乙方提供一份租赁房屋所有权证书复印件及有效门牌号。……十三、本附加协议为主合同的新增及补充部分，本附件以中文为法定文字，本附件与主合同具有同等效力。补充协议还对其他方面进行了约定。长安公司在补充协议上加盖单位合同专用章，英瑜公司在合同上加盖单位公章。

2018年5月21日，英瑜公司向长安公司发出《装修情况告知书》，其主要内容为：我公司于2017年年初对租赁房屋（重庆市北部新区××道××号Ｂ幢六楼及楼顶）按照贵公司工程管理部的装修要求进行改造装修，其中装修区域包括：楼顶所有新增建筑物、六楼办公及商务区域；并于2018年4月底全部完工，特向贵公司告知说明。

双方签订《租赁合同》以及《补充协议》后，英瑜公司向长安公司支付保证金30000元。英瑜公司装修案涉租赁房屋使用至今。

2019年4月15日，英瑜公司向长安公司发出《工作联系函》。该《工作联系函》的主要内容，英瑜公司为了拓展新的业务，需要和其他公司合并，组成更有资质的集团公司，在后续办理工商、税务等手续要涉及到房产证和土地使用证等相关证件，要求长安公司在3个月之内提供房产证及土地使用证等相关证件；英瑜公司同意并告知可以按照商讨结果将一个季度的房租转入指定账户，按照约定交付证件后开始起付房租。4月19日，长安公司向英瑜公司发出《工作联系回复》。该《工作联系函回复》的主要内容：1．根据贵我双方关于我司信息中心B栋6楼租赁合同及补充协议相关约定，我司已经履行了除提供房产证以外的其他资料及房产的交付；……3．因前期排放环保等级调整及B栋使用原因，至2019年4月底废水排放环保验收问题才完成整改，根据房产证办理流程，预计在2019年9月30日前可以获得租赁房屋的房产证。

2019年9月10日，英瑜公司向长安公司发出《工作联系函》。该《工作联系函》的主要内容：望贵公司按照双方签订的补充合同第十一条规定2018年10月1日前提供租赁房屋的土地使用证、国土使用证。就此事已多次发函，但贵公司一再拖延。2018年9月26日双方领导（谢董事长、陈总、胡总、张主任、我司王总）面谈时王总考虑双方友好合作关系将交付期限延迟为2019年6月1日；2019年5月9日胡总、熊总及相关人员到我司再次协商，商定提交时间推迟为2019年9月1日，但贵司再次失言。贵司延迟履行相关义务的行为已构成违约，我司将解除双方2017年7月8日签订的《租赁合同》及2018年5月21日签订的《租赁合同》补充协议，并要求贵司承担违约责任及赔偿损失（装修费、误工费、搬迁费等费用）。我司会向法院提起诉讼，具体赔偿金额以法院最终判定结果为准。

2019年11月29日，长安公司向英瑜公司发出《关于解除B幢租赁合同及补充协议的函》。该函件的主要载明如下内容：“贵司于2017年9月15日与我司签订《租赁合同》（合同编号ER-2017-0014，以下简称“合同”）以及2018年5月21日签订的该合同的补充协议（合同编号RE-2018-0064，以下简称“补充协议”），因贵司没有按照双方签订的合同履行合同内容，严重违约，所以依照合同约定，我司有权单方解除《合同》及《补充协议》，现函告如下：根据该合同第13条第2款约定“乙方逾期14天仍未缴付（无论甲方是否催交）租金及/或管理费及/或其他本合同项下乙方应缴费用……”，我司有权单方通知解除合同。自该合同签订以来，贵司已逾期超1年未按照合同约定支付租金、管理费等应缴费用，基于以上原因，我司正式通知贵司：1．自贵司收到本函之日起，你司与我司签订的《合同》及《补充协议》正式解除。2．贵司应于收到本函之日起，伍日内搬离并向我司交还全部承租物业，同时我司保留进一步追究贵司的违约责任的权利。”该函件英瑜公司于2019年11月30日收到。

2020年3月24日，长安公司向英瑜公司发出《关于B幢6楼电费确认函》，该函件主要告知英瑜公司截至2020年3月19日上午10点其用电32596度，使用电费22817.20元，要求向其账户转入电费40000元等内容。

2020年3月31日，长安公司委托北京德恒（重庆）律师事务所向英瑜公司邮寄《关于逾期支付租金、物管费等费用及违约金的律师函》。该律师函的主要内容：1．要求英瑜公司立即支付合同应付截至2019年11月30日期间租金及逾期违约金、费用共计1529899.99元；2．要求英瑜公司立即支付未及时腾房（自2019年12月1日起暂计算至2020年3月31日）的场地占用费、物管费及违约金等费用共计279812.19元；3．要求英瑜公司立即腾房、交还租赁标的。英瑜公司于2020年4月3日收到该律师函。

英瑜公司于2020年4月24日向长安公司的银行账户转账支付案涉租赁房屋顶层场地2018年10月1日至2020年10月1日期间的租金16000元，但至今并未缴纳除顶层场地租金外B幢六楼的房屋租金。同日，英瑜公司向长安公司的银行账户转账支付2018年10月1日以后物业服务费50000元。2020年6月4日，英瑜公司向长安公司的银行账户转账100000元（转账汇款附言：2018年10月1日至2021年6月30日空调费）。

长安公司因本案纠纷产生律师费30000元。

在本案审理过程中，经一审法院现场勘验，英瑜公司对其租赁的B幢六楼房屋进行了装饰装修，将租赁B幢六楼房屋分为接待区域及办公区域。办公区域有办公家具及办公设备，接待区域有办公家具及设备。楼顶除空调主机外，无其他设施、设备，在顶层场地种植部分植物。

一审庭审中，长安公司举示的《租赁合同》英瑜公司在合同尾部的落款时间为2017年9月15日，无合同编号。而英瑜公司举示的《租赁合同》其公司在合同尾部的落款时间为2017年9月8日，也无合同编号。双方举示的《租赁合同》在合同上内容，是一致的。双方在庭审中对对方举示的《租赁合同》的真实性均表示认可，同时对案涉租赁房屋至今未取得不动产权证书的事实，双方无争议。第二次庭审中，长安公司陈述，双方签订租赁合同后其向英瑜公司提供了相应的手续，但没有相应的产权证明，由于房屋竣工后对原有的规划条件进行了变更，按照法律规定，其要从原来的流程再来一遍，延长了办证期限，至今尚未取得不动产权证。英瑜公司陈述，本案解除合同的条件不成就，其理由是被告至今都认可向长安公司支付租金，暂未支付是因为补充协议中以及谈判中均是以长安公司提供产权为前提，而长安公司在长达3年的时间没有提供，也一直回避该义务，所以英瑜公司未付租金，实质上是有正当理由；从招租的过程看，原告并没有如实陈述其租赁房屋是工业办公用房，而非商业用途的办公用房，所以其向长安公司也多次表示在产权证提供前，愿意按照20元/平方米先行支付租金。同时陈述，原告没有按补充协议第十一条的约定给付房屋产权证的先履行义务，所以英瑜公司不付租金的理由行使的是先履行抗辩权。第四次庭审中，英瑜公司陈述，其拖欠租金的问题，根据补充协议第11条的约定，英瑜公司享有先履行抗辩权，长安公司应当先于2018年10月1日以前向被告提供租赁房屋的所有权证，该行为直接影响到交付的标的物的完整性及租金计算的合理性，对于其他所谓拖欠的物业费、电费在庭审过程中已经全额缴纳，且该费用的拖欠被告有一定的理由，并不因此而构成根本违约，所以长安公司请求解除合同的条件不成就。诉讼过程中，长安公司自愿撤回要求英瑜公司支付电费、物业服务费违约金的诉讼请求。长安公司将要求英瑜公司支付按照未付租金总额的万分之五每日计算至付清之日的违约金诉讼请求，现要求支付租金的违约金从每季度第一个月的第1日开始计算至付清之日止。英瑜公司对长安公司要求其支付违约金的计算方式的诉讼请求，要求调减为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算。2019年11月8日，长安公司要求英瑜公司解除《租赁合同》以及《补充协议》，腾空返还房屋，并支付租金、物管费、电费以及相应的违约金等费用，诉至一审法院。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实负有举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

虽然长安公司对其出租房屋及顶层场地至今没有取得不动产权证，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，长安公司对其出租房屋及顶层场地应当在法庭辩论前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，可是长安公司对案涉租赁物已于2010年7月13日取得案涉房屋的建设用地规划许可证，并于2019年7月19日取得建设工程竣工验收备案登记证（两江新区建竣备字［2019］0186号）。因此，一审法院认为双方签订的《租赁合同》以及《补充协议》，应当有效。

根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，以及《租赁合同》第二十条中关于“本合同一式伍份，甲方持有叁份，甲方（乙方）持有贰份，各份具有同等的法律效力”的约定，虽然长安公司在庭审举示《租赁合同》显示英瑜公司在合同尾部的落款时间为2017年9月15日，而英瑜公司举示的《租赁合同》显示合同尾部其公司的落款时间为2017年9月8日，两者落款时间不一致，但双方各自举示的《租赁合同》在内容上，是一致的，且双方在庭审中对对方举示的《租赁合同》的真实性均表示认可；同时在双方签订的《补充协议》中约定显示“2017年9月15日，甲、乙双方签订了《租赁合同》”的内容，在双方没有举示就案涉房屋的租赁问题上，双方还签订有其他租赁合同的情况下，对本案原、被告双方就英瑜公司租赁长安公司所有的位于北部新区××道××号房屋双方签订了《租赁合同》的事实，一审法院予以确认。一审法院认为本案双方各自持有的《租赁合同》，英瑜公司在落款的时间出现不一致的情况，系双方在签订合同时的失误所致。因此，一审法院认为本案应以英瑜公司在《租赁合同》上落款时间（即2017年9月15日），作为双方签订《租赁合同》的成立时间。

长安公司要求判令解除长安公司与英瑜公司于2017年9月15日签订的《租赁合同》，以及于2018年5月21日签订的《补充协议》，并要求返还租赁房屋，并要求支付租金及违约金等诉讼请求，在庭审中举示了《租赁合同》、《补充协议》、《关于解除B幢租赁合同及补充协议的函》等证据，予以证明。英瑜公司辩称双方之间的租赁合同不存在法定的解除情形，长安公司为逃避交付标的物（即产权证）的瑕疵有意解除合同，该行为不应得到支持；关于租金问题，英瑜公司一直认可支付租金，但因长安公司自行承诺在2018年10月1日前提交租赁标的物的产权证，并于2019年4月19日再次表明在2019年9月30日前可获得租赁房屋的产权证，长安公司也明确在产权证提交前暂不支付租金，现租金不具备支付条件等抗辩意见，在庭审中也举示了《租赁合同》、《补充协议》、《关于解除B幢租赁合同及补充协议的函》等证据予以证明，并同时提起反诉。因双方对合同的解除条件是否成就，交付租金的标准、以及是否违约争议较大，故本案一审争议焦点为：1．双方是否存在违约行为？长安公司行使解除权是否符合法律规定？2．英瑜公司是否应当给付租金、物业服务费、电费等费用？3．双方如何承担违约责任？一审法院对此分别评述如下。

一、双方是否存在违约行为以及长安公司行使解除权是否符合法律规定的问题。根据《租赁合同》中第三条第2款的约定，长安公司给予英瑜公司装修免租期，具体的免租时段，以双方达成的一致补充协议为准。后双方在《补充协议》中约定装修免租期自2018年4月1日至2018年9月30日止，同时根据《租赁合同》第四条第1款约定，英瑜公司应当从2018年10月1日起计算给付租金，虽然英瑜公司在诉讼中支付顶层楼顶的租金及部分电费，但至今没有给付租赁物流中心Ｂ幢六楼房屋的租金，已经构成违约。长安公司没有按约定在2018年10月1日前为英瑜公司提供租赁房屋所有权证书复印件，同时也没有按双方协商交付期限（即2019年9月1日）内交付案涉租赁房屋的产权证，也已经违约。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。双方当事人签订《租赁合同》以及《补充协议》后，英瑜公司至今没有按照约定支付租赁房屋（六楼）的租金，同时，英瑜公司对其辩称长安公司明确在产权证提交前暂不支付租金，现租金也不具备支付条件的抗辩意见，在庭审中也未提供相应的证据，根据《物流信息中心Ｂ幢租赁合同》中第十三条中关于“约定合同解除：如发生下列任何情况，甲方有权单方通知解除合同：（1）乙方逾期14天仍未缴付（不论甲方是否催交）租金／或其他本合同项下乙方应缴费用；……”的约定，是双方对逾期支付租金超过14天单方行使解除权的约定，英瑜公司至今未给付租赁房屋（Ｂ幢六楼）的租金，已经违反合同约定。长安公司于2019年11月29日向英瑜公司发出《关于解除Ｂ幢租赁合同及补充协议的函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，英瑜公司迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，长安公司主张解除合同的通知到达对方时合同解除。英瑜公司在收到长安公司邮寄《关于解除Ｂ幢租赁合同及补充协议的函》后，对其合同的解除既未提出异议，也未向法院提起诉讼。因此，一审法院认为长安公司邮寄《关于解除Ｂ幢租赁合同及补充协议的函》是其依约行使解除权，其对约定解除权的行使，符合合同约定，没有违反法律规定。因英瑜公司于2019年11月30日收到上述解除函，故双方签订的《租赁合同》以及《补充协议》于2019年11月30日解除。现长安公司要求解除上述合同诉讼请求的理由不成立，一审法院不予支持。英瑜公司辩称双方之间的租赁合同不存在法定的解除情形，长安公司为逃避交付标的物（即产权证）的瑕疵有意解除合同，长安公司解除合同条件不成就的抗辩意见理由不成立，一审法院不予支持。本案双方当事人签订的《租赁合同》以及《补充协议》于2019年11月30日解除，英瑜公司应当在2019年11月30日后立即返还其租赁房屋及顶层场地，故长安公司要求英瑜公司腾空向长安公司交还全部标的物业的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。长安公司要求判令英瑜公司在双方合同解除之日起3日内将位于重庆市北部新区××道××号的物流信息中心Ｂ栋六楼房屋，以及顶层场地腾还给长安公司，但英瑜公司至今没有腾空案涉租赁房屋及顶层场地返还给长安公司。因此，一审法院认为英瑜公司应当在判决确定的履行期限内腾空案涉租赁房屋及顶层场地返还给长安公司。

二、英瑜公司是否应当支付租金、物业服务费、电费等费用问题。长安公司与英瑜公司签订的《租赁合同》，以及《补充协议》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于的约定，行使先履行抗辩权的当事人之间存在互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案双方之间没有互负债务。因此，英瑜公司辩称的其拖欠租金的问题，根据补充协议第11条的约定，英瑜公司享有先履行抗辩权的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。本案当事人签订的《租赁合同》第三条约定，租赁期限从2017年6月1日至2027年5月31日。《补充协议》中约定自2018年4月1日至2018年9月30日止为装修免租期；2017年9月15日至2018年3月31日为装修准备期，该时段不计房租及物管费；长安公司需在2018年10月1日前为英瑜公司提供一份租赁房屋所有权证书复印件及有效门牌号。一审法院认为，双方在《补充协议》中明确约定装修免租期自2018年4月1日至2018年9月30日止，是双方当事人对《租赁合同》中约定租赁期限中开始计付租金的开始时间进行了变更，并没有对租赁期限的进行变更，故英瑜公司应从2018年10月1日起开始支付租金。因此，对长安公司要求英瑜公司从2017年6月1日开始给付租赁房屋（六楼）租金的诉讼请求理由不成立，一审法院不予支持。英瑜公司辩称长安公司明确在产权证提交前暂不支付租金，现租金不具备支付条件的抗辩意见证据不充分，理由不成立，一审法院不予支持。租赁合同解除前，英瑜公司占有使用案涉房屋理应向长安公司支付租金；租赁合同解除后，英瑜公司继续占有使用案涉房屋，应当支付房屋占有使用费。因《租赁合同》的解除时间为2019年11月30日，根据合同关于租赁B幢六楼房屋的“租金为35元/平方米/月，租金年递增率5%，从2018年6月1日开始第一次递增”的约定，英瑜公司2018年6月1日至2019年5月31日期间第一次递增后的租金标准为36.75元/平方米/月；2019年6月1日至2020年5月31日期间第二次递增后的租金标准为38.5875元/平方米/月。故，英瑜公司应给付2018年10月1日至2019年5月31日期间（共计8个月）的租金为385728元（36.75元/平方米/月×1312平方米×8个月）；英瑜公司应给付2019年6月1日至合同解除时（即2019年11月30日）期间（共计6个月）的租金为303760.80元（38.5875元/平方米/月×1312平方米×6个月）。英瑜公司应给付长安公司租赁2018年10月1日至2019年11月30日物流中心B幢六楼的租金共计689488.80元。对长安公司诉讼请求中超过英瑜公司应当给付合同解除前租金的部分，一审法院不予支持。双方签订的《租赁合同》解除时间为2019年11月30日，故英瑜公司应当从2019年12月1日至实际腾空租赁房屋并将租赁房屋返还时的房屋占有使用费。长安公司要求按照合同解除前的标准支付合同解除后的房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。因此，英瑜公司对解除合同后其占有使用B幢六楼房屋，从2019年12月1日起，按38.5875元/平方米/月的标准支付房屋占有使用费。长安公司要求按照合同解除前顶层场地租金的标准支付合同解除后的场地占有使用费，符合法律规定，一审法院予以准许。因《补充协议》的解除时间为2019年11月30日，故英瑜公司在2020年4月24日支付16000元，系其支付2018年10月1日至2019年11月30日期间顶层场地的租金，以及支付2019年12月1日至2020年9月30日期间的场地占有使用费。对英瑜公司租赁顶层场地占有使用费从2020年9月30日后，按照8000元/年的标准支付；未满一年，按700元/月计算。根据《补充协议》关于“物管费4元/㎡/月，物管费自2018年10月1日开始收取。”的约定，双方对租赁物流中心B幢六楼房屋的物业服务费的标准为4元/㎡/月。合同解除前，英瑜公司应当按该约定给付物管费（物业服务费）；合同解除后，英瑜公司继续占有租赁房屋，也应当按照该标准支付相应的物业服务费。因此，英瑜公司应给付2018年10月1日至合同解除时（即2019年11月30日）期间（共计14个月）的物业服务费为73472元（4元/平方米/月×1312平方米×14个月）。英瑜公司于2020年4月24日向长安公司的银行账户转账支付物业服务费50000元，故对尚欠的物业服务费应当予以支付。英瑜公司辩称拖欠的物业费在庭审过程中已经全额缴纳的抗辩理由证据不充分，一审法院不予支持。根据《补充协议》中关于“乙方租赁期内空调用电约定如下：（1）每年的6.7.8.9月，属于夏季空调使用时段，每月空调使用费用6160元。（2）每年的12.1.2月，属于冬季空调使用时段，每月空调使用费用5280元”的约定，2018年1月至2月期间为装修准备期，故该期间不应当计算空调使用电费。2018年6月至9月期间的空调使用电费24640元（6160元/月×4个月）；2018年12月至2019年2月期间的空调使用电费15840元（5280元/月×3个月）；2019年6月至9月期间的空调使用电费24640元（6160元/月×4个月）。根据长安公司发出《关于B幢6楼电费确认函》告知的内容，英瑜公司截至2020年3月19日尚欠电费22817.20元。长安公司未提供英瑜公司其他期间日常电费的相关证据。因此，英瑜公司尚欠电费87937.20元（包含日常电费以及空调使用电费，22817.20＋24640＋15840元＋24640元，日常电费在2020年3月19日前产生的，空调电费在2019年10月前产生的），而英瑜公司于2020年6月4日转账支付使用的空调费（电费）100000元，至少已经支付至2020年3月19日前产生的日常电费以及2019年9月前的空调使用电费。因此，长安公司现要求英瑜公司支付2019年9月前产生电费103725.40元的诉讼请求证据不充分，一审法院不予支持。本案纠纷主要因英瑜公司未按约支付租金而产生，故英瑜公司应当向长安公司给付律师费30000元。

三、双方如何承担违约责任的问题。本案双方当事人均未按合同约定履行其相应的义务，双方均构成违约，其各自应当承担相应的违约责任。《租赁合同》第四条是双方当事人关于未按期支付租金违约金的约定，而英瑜公司未按期支付物流中心B幢六楼的租金，故对长安公司要求其支付物流中心B幢六楼租金违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《租赁合同》约定，英瑜公司应当于每季度开始前一个月的10日前支付当季度租金，故违约金应从英瑜公司未付租金当季度一个月的10日前起算。现长安公司要求租金违约金从每季度第一个月的第1日开始计算，系当事人自由处分权利的行为，一审法院予以准许。现长安公司起诉要求以未付租金总额为基数，按合同约定每日万分之五的标准计算违约金的诉讼请求，一审法院认为《租赁合同》约定违约金的计算标准过高，且英瑜公司在诉讼过程中要求对违约金的计算标准调减，故一审法院对违约金的计算标准调整为：在2019年8月20日前，以每季度应给付租金标准为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率130%计算；在2019年8月20日后，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%的标准计算。根据合同约定，长安公司应在2018年10月1日前为英瑜公司提供租赁房屋产权证书复印件，但长安公司未遵守诚实信用原则，其至今未提供租赁房屋的产权证书复印件，也已经构成违约。虽然长安公司有提供租赁房屋产权证书复印件的义务，但该义务在本案中是一种附随义务，同时双方在合同中并未约定逾期交付租赁房屋产权证书复印件承担的违约责任，结合英瑜公司未举示证明因未提供租赁房屋产权证复印件给其造成损失的相关证据，故一审法院认为长安公司未提供租赁房屋产权证复印件，并未给英瑜公司造成实际损失。因此，英瑜公司要求长安公司承担逾期交付租赁房屋产权证书复印件违约金的诉讼请求，证据不充分，理由不成立，一审法院不予支持。长安公司要求英瑜公司给付顶层场地占有使用费的违约金诉讼请求，因英瑜公司已经支付2020年10月1日前的场地占有使用费，故一审法院对该诉讼请求不予支持。诉讼过程中，长安公司自愿撤回要求英瑜公司支付电费、物业服务费违约金的诉讼请求，系当事人自由处分权利的行为，一审法院予以准许。因长安公司未申请财产保全，对其要求英瑜公司承担保全费的诉讼请求，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）重庆英瑜物流有限公司在本判决生效之日起三十日内，将位于重庆市北部新区××道××号的物流信息中心Ｂ幢六楼1312平方米房屋以及该幢顶层场地（800平方米）腾空，返还给原告（反诉被告）重庆长安民生物流股份有限公司。二、被告（反诉原告）重庆英瑜物流有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告（反诉被告）重庆长安民生物流股份有限公司2018年10月1日至2019年11月30日物流中心Ｂ幢六楼房屋的租金689488.80元。三、被告（反诉原告）重庆英瑜物流有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告（反诉被告）重庆长安民生物流股份有限公司逾期支付房屋租金的违约金（违约金的计算方式：从2018年10月1日至2019年5月31日期间（共计8个月）期间，分别以每季度的租金144648元为基数，分别从每季度第一个月的1日开始，按照中国人民银行公布同期同类贷款利率标准的130%计算，直至该期间的租金付清之日止；从2019年6月1日至2019年8月19日期间，以季度租金151880.40元为基数，从2019年6月1日开始，按照中国人民银行公布同期同类贷款利率标准的130%计算，直至该期间的租金付清之日止；从2019年8月20日至合同解除（即2019年11月30日）期间，从2019年8月20日起，分别从每季度第一个月的1日开始，分别以每季度的租金151880.40元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至该期间的租金付清之日止）。四、被告（反诉原告）重庆英瑜物流有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告（反诉被告）重庆长安民生物流股份有限公司房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算方法：从2019年12月1日起，至物流信息中心Ｂ幢六楼房屋腾空返还之日止，按建筑面积1312平方米，38.5875元／平方米／月的标准计算）。五、被告（反诉原告）重庆英瑜物流有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告（反诉被告）重庆长安民生物流股份有限公司顶层场地占有使用费（占有使用费的计算方法：从2020年10月1日起至物流中心Ｂ幢顶层场地腾空返还之日止，按8000元／年的标准计算；未满一年，按700元／月的标准计算）。六、被告（反诉原告）重庆英瑜物流有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告（反诉被告）重庆长安民生物流股份有限公司2018年10月1日至2019年11月30日期间的物业服务费为23472元。七、被告（反诉原告）重庆英瑜物流有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告（反诉被告）重庆长安民生物流股份有限公司律师费30000元。八、驳回原告（反诉被告）重庆长安民生物流股份有限公司的其他诉讼请求。九、驳回被告（反诉原告）重庆英瑜物流有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28107元，由原告（反诉被告）重庆长安民生物流股份有限公司负担19674.90元，被告（反诉原告）重庆英瑜物流有限公司负担8432.10元；反诉案件受理费2570.50元，由被告（反诉原告）重庆英瑜物流有限公司负担。”

本院二审期间，长安公司未提交新证据。英瑜公司提交如下证据：1．长安公司分别于2020年1月19日和同年3月23日向英瑜公司发出的《要求履行租赁合同缴纳租金的函》两份，拟证明长安公司在2020年1月和3月分别明确发函要求继续履行合同，租金计算也分别截止到1月和3月，因此，长安公司之前发出的解除函不发生法律效力，案涉租赁合同一直未解除。2．中止审理申请书、行政起诉状、案件受理通知书、缴费凭证，拟证明英瑜公司已经向一审法院提起行政诉讼，要求撤销案涉房屋的建设工程规划许可证，该案件直接关系到案涉租赁合同的效力等问题，故本案应中止审理。经质证，长安公司对上述第1组证据的真实性无异议，但认为该组证据中的函件并没有明确要求继续履行合同的意思，本意是催收欠缴的租金，混淆了房租费和占有使用费的区别，且该两份函件的发出时间均在一审诉讼期间，英瑜公司明确知道长安公司解除合同的意思表示。对于上述第2组证据，长安公司认可其真实性，但认为该组证据与本案无关，案涉房屋符合租赁目的，相关权证的办理过程不影响本案的审理。

本院对上述证据认证如下：上述第1组证据虽然真实，但无法证明长安公司存在反悔解除合同之意，无法达到其证明目的，本院不予采信；上述第2组证据并不影响对案涉合同效力的判定，故本院对其亦不予采信。

本院二审查明：案涉《补充协议》第九条约定：“甲方（长安公司）同意价格B栋顶楼部分面积共计800㎡有偿租赁给乙方（英瑜公司）使用，每年8000.00元（含税）。支付期限从2018年10月1日-2027年5月31日，未满一年，按700元/月收费，甲方在每年9月底前为乙方开具含税发票，乙方接到发票后每年10月1日-10月15日期间以银行转账方式转到甲方账户上。……”

另查明，长安公司于2020年1月19日向英瑜公司发出《关于要求履行租赁合同缴纳租金的函》，载明：“重庆英瑜物流有限公司：按照……协议，自2018年10月起贵司开始支付我司房租费、物管费等相关费用，截止2020年1月份费用合计……。”长安公司于2020年3月23日向英瑜公司发出了与上述函同名的函件，内容类似，只是将相关费用计算至了2020年3月份。长安公司表示，上述两份函件均是为了催收欠缴租金而发，并无要求继续履行合同的意思，工作人员只是混淆了房租费和占有使用费，且该两份函件均在一审诉讼期间发出，英瑜公司明确知道长安公司解除合同的意思表示。

本院查明的其他案件事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。

本院认为，本案二审主要争议焦点在于案涉合同效力如何判定、英瑜公司的先履行抗辩能否成立、长安公司解除案涉合同的行为是否有效以及如何承担违约责任。现分别评判如下：

首先，关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，即“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的房屋出租的，应当认定租赁合同有效。虽然本案现有证据有限，但长安公司已于2019年7月19日取得建设工程竣工验收备案登记证，说明案涉房屋的建设经过了主管部门批准，同时英瑜公司提起行政诉讼的行为本身也表明其认可长安公司持有案涉房屋建设工程规划许可证的事实，但其并未在一审中提起该行政诉讼并申请中止本案审理，难免有拖延诉讼之嫌。故一审法院基于一审法庭辩论终结前的证据判定案涉合同有效符合前述法律规定，并无不当。英瑜公司申请本案中止审理的理由并不充足，本院不予准许。

其次，关于先履行抗辩的问题。英瑜公司上诉称因长安公司未按照约定交付案涉房屋产权证复印件，故其享有先履行抗辩权，即其迟延支付租金不构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”此处的“互负债务”，根据立法本意应当理解为“互负对待给付债务”，即当事人行使先履行抗辩权的前提是对方尚未履行的在先义务与己方暂缓履行的在后义务具有对价关系。案涉合同系房屋租赁合同，英瑜公司支付租金的对价是长安公司交付适租房屋（长安公司已履行了该义务），而长安公司交付房屋产权证的约定虽然不属于合同附随义务，（合同附随义务一般是指在契约履行过程中，基于诚信原则而使当事人应当负担的以保护他人之人身和财产利益为目的的通知、保密、保护等义务。一审法院将合同明确约定的交付产权证复印件的义务认定为合同附随义务实为不当，本院对此予以纠正。）但亦并非英瑜公司支付租金的对价义务，故英瑜公司并不能据此主张先履行抗辩权而拒付租金。加之，英瑜公司既未举证证明长安公司未交付产权证复印件影响了英瑜公司实现其承租案涉房屋的合同目的，也未举证证明双方曾约定在长安公司交付产权证复印件之前英瑜公司可拒绝支付租金，故一审法院认定英瑜公司并不因长安公司未交付产权证复印件而享有拒付租金的先履行抗辩权，并无不当。此外，英瑜公司上诉称按照《补充协议》第九条的约定，长安公司应先开具发票，英瑜公司后支付租金。但是，该第九条约定仅针对案涉房屋顶楼，而不涉及本案争议承租范围租金支付方式，故英瑜公司的该上诉理由不能成立，本院对此不予支持。

第三，关于案涉合同解除的问题。英瑜公司上诉称长安公司发出的解除租赁合同的函不发生法律效力，因为长安公司不享有解除权，且其在发出解除函后又陆续于2020年1月和3月发出了两份《要求履行租赁合同缴纳租金的函》，要求继续履行合同，并将租金分别计算至2020年1月和3月，说明案涉租赁合同一直未解除。但是，如上所述，英瑜公司未依约支付租金构成违约，根据合同约定，长安公司享有解除权，且其已向英瑜公司送达合同解除通知，依法已经产生合同解除效力。至于长安公司后续发出的上述两份函件，并无要求继续履行合同的明确意思表示，且该两份函件的发出时间均处于一审诉讼期间，长安公司在一审庭审中已经明确其解除合同的意思表示，英瑜公司对此亦是知道或应当知道。加之，长安公司对上述函件中表述的“租金”“房租费”已经作出合理解释，即函件本意是指租金和房屋占有使用费，与其合同解除函的内容并不冲突。故一审法院认定长安公司发出上述合同解除函的行为合法有效，英瑜公司收到该合同解除函的时间即为案涉房屋租赁合同解除之时，并无不当，本院对此予以确认。

最后，关于长安公司的违约责任问题。英瑜公司上诉称长安公司未履行交付房屋产权证复印件的义务，构成违约，应当承担违约责任。诚如一审法院所认定，长安公司未按照约定期限履行交付案涉房屋产权证复印件的义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。但是双方并未针对该违约情形下长安公司如何承担违约责任进行约定，亦未明确约定违约金，且英瑜公司也未举证证明长安公司该违约行为对其造成的具体经济损失，故一审法院对英瑜公司要求长安公司支付违约金的请求未予支持，亦无不当，本院对此予以确认。

综上所述，重庆英瑜物流有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，但处理结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费28107.04元，由上诉人重庆英瑜物流有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　胡　敬

审 判 员　　陈　娟

审 判 员　　刘　静

二〇二一年二月二日

法官助理　　刘念弟

书 记 员　　陈　欣