黄链与袁明山房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：黄链，男，1989年10月30日出生，汉族，住重庆市云阳县。

委托诉讼代理人：邹超，重庆龙脊律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：袁明山，男，1975年9月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。

原审第三人：云阳县美狄实业有限公司，住所地重庆市云阳县工业园区B栋，统一社会信用代码91500235559040150T。

管理人：重庆合纵律师事务所。

委托诉讼代理人：曾宇翀，重庆合纵律师事务所律师。

上诉人黄链与被上诉人袁明山，原审第三人云阳县美狄实业有限公司（以下简称美狄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院(2020)渝0235民初6329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。

黄链上诉请求：改判由美狄公司退还袁明山房屋租赁费156384元及资金占用损失或将其列入破产债权并承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审认定事实错误。一审判决将美狄公司与黄链签订的租赁合同，和美狄公司与黄链、袁明山三方共同签订的租赁合同完全割裂开来，认定为两份各不相关的独立合同，各自履行义务，与客观事实不符。1）2018年8月23日，黄链作为出租方、合同甲方，与袁明山作为承租方、合同乙方，美狄公司作为物权方、丙方，三方共同签订《租赁合同》。该合同是美狄公司、黄链、袁明山三方共同签订、签字、签章认可的合同，而非只黄链、袁明山两方签订。既然是三方共同签订的合同，应当对合同三方产生效力，而不仅仅约束黄链与袁明山。2）在8月23日签订合同的同日，袁明山将租金234576元、保证金5万元打入黄链账户，同日美狄公司向袁明山出具了收据2份，载明“今收到袁明山交来A栋厂房的租金234576元、保证金5万元（以银行实际到账为准）”。一审对美狄公司出具收条，认可收到袁明山支付的租金和保证金，实际上美狄公司与袁明山已经建立新的合同关系的事实，没有认定，也没做出任何评价。3）一审没有认定黄链提交的何树森的委托书、东莞市川穹智能设备有限公司证明和银行打款凭条，该证据证明黄链在2017年8月23日和8月24日，通过川穹智能公司账户打入美狄公司指定收款人何树森账户45.8万元和18.8万元，黄链已将四年租金共计64.6万元交付美狄公司，美狄公司在破产前也认可收到该两笔租金。4）美狄公司出具给袁明山的两份收据，证明美狄公司不仅参与签订了房屋转租的三方合同，而且在签订合同的当天，出具收据认可通过黄链收到袁明山所交的保证金和房屋租金，实际上也认可黄链与袁明山系转租关系，美狄公司与袁明山之间建立了新的合同关系，基于该新的合同关系的责任，应当由美狄公司承担。2.一审适用法律错误。一审查明，就袁明山所起诉要求退还的租赁费，2019年5月15日袁明山已向美狄公司管理人申报债权。2019年5月30日管理人做出债权审查意见书，其中第三项“另向黄链交付的租金234576元，与债务人无事实和法律上的关联，不予认可……”意见书末尾告知“若申报人对审查意见有异议，应当在债权人会议核查后15日内，向管理人提出书面异议或者直接向人民法院提起债权确认诉讼”。也就是说，本案袁明山自己也认为，其支付的租金是由于美狄公司破产致使不能履行，而且美狄公司向其出具了收条，应当列入美狄公司的债权范畴。依据破产法相关规定，对管理人债权审查意见书有异议，可以起诉维权，但袁明山放弃起诉权利，转而向黄链主张权利，明显滥用请求权，且违背破产法的规定。本案是因为房屋出租人美狄公司破产原因致使租赁合同解除而不能履行，一审判决适用合同法第224条的规定，认为是第三人原因导致次承租人损失，判决由承租人黄链承担退还责任，系适用法律错误。3、一审判决支持不诚信行为，有损司法权威，判决结果严重不公。黄链秉承重合同守信用的行为准则，坚持诚信经营的道德底线，从未发生欠账不认、欠账不还的情况。本案中，由于美狄公司破产原因，致使合同不能履行，并非黄链的原因导致租赁合同解除不能履行。黄链与美狄公司的租赁合同不仅同样不能履行，且支付的64.6万元租赁费不能退还，还将基于本判决承担退还袁明山等人的租赁费和资金占用损失的责任，实际上两头受气两头吃亏。法律不能为非正义买单，否则严重有损司法权威。

袁明山提交书面答辩意见辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。黄链的上诉主张没有事实和法律依据。在本案中，黄链与袁明山以及美狄公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对各方具有法律约束力。本案的争议焦点在于美狄公司是否收到袁明山在2019年2月27日至2020年4月10期间的房屋占用费。根据（2020）渝0235民初2320号民事判决书确认的事实：美狄公司虽然向袁明山出具了收取租金和保证金的收据，但特别注明了“以银行实际到账为准”，但袁明山未提供直接转账给美狄公司的凭证，故认定美狄公司未收到袁明山在2019年2月27日至2020年4月10日期间的房屋租金，因此判决由袁明山支付上述期间的房屋占用费232743.12元。该判决书已生效，黄链并未申请再审要求撤销该判决，该判决认定的事实可以直接作为本案的判决依据。袁明山按照与黄链签订的《租赁合同》约定于2018年8月23日向黄链支付了2018年10月22日至2019年10月22日的租金234576元及保证金5万元，上述转款有银行流水、转款凭证证明，事实清楚，黄链也未否认。但美狄公司否认收到2019年2月27日至2020年4月10日期间的租金156384元。因此袁明山重复支付上述期间的租金156384元，该费用包含在2018年8月23日支付给黄链的234576元范围内。故黄链应当返还袁明山重复支付的租金156384元及资金占用利息。黄链在一审中提交的转款凭证未表明其向美狄公司转款的金额中包含156384元租金。即使黄链向美狄公司所转款项中包含袁明山的租金，也应由黄链向美狄公司直接申报破产债权。袁明山向美狄公司支付的费用属于美狄公司破产后支付的费用，应由美狄公司退还或由黄链退还，不属于破产债权。

美狄公司述称，其为物权方在租赁合同上签字，该合同并没有关于美狄公司的实体权利义务，美狄公司不是租赁合同相对方，其只是认可黄链和袁明山之间的转租行为。美狄公司从未收到袁明山支付的租金和保证金，而是袁明山向黄链交纳的租金和保证金。因此美狄公司并未在2019年2月27日之前与袁明山建立房屋租赁关系。黄链请求美狄公司向袁明山返还保证和租金的诉求突破了合同相对性，不应得到支持。

袁明山向一审法院起诉请求：1.判决黄链立即返还袁明山支付的房租156384元；2.判决黄链立即返还袁明山支付的房屋保证金5万元；3.判决黄链自2019年2月27日起，以房租及保证金合计206384元为基数，按一年期贷款市场报价利率支付资金占用损失至房租、保证金付清时止；4.本案诉讼费由黄链承担。

一审法院认定事实：2017年8月20日，美狄公司（出租方、甲方）与黄链（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同主要内容为：一、甲方出租给乙方的办公室与宿舍坐落在工业园区黄岭组团，甲方出租给乙方的厂房坐落在工业园区黄岭组团，厂房租赁建筑面积为3500平方米，类型为框架结构，宿舍25间，饭堂一间。二、租赁期限2017年8月21日起至2022年3月20日止，租赁期4年，免租装修期7个月。三、租金支付方式：(一)每年应付租金15万元。(二)先付后租，甲乙双方一旦签订合同，合同即生效，一次性支付4年租金免押金。2018年8月23日，黄链（出租方、甲方）与袁明山（承租方、乙方）、美狄公司（物权方、丙方）签订《租赁合同》，合同主要内容为：一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房坐落在工业园区黄岭组团，租赁建筑面积1086平方米，厂房类型为框架结构。二、租赁期限：1.租赁自2018年10月22日起至2021年10月21日止，租赁期为3年；2.租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的或合同租赁满一年后提前终止的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经双方协商后重新签订租赁合同或终止合同，租金每三年递增1万。三、租金支付方式：1.租赁租金为每平方米18元/月，租金均为税后；2.采用先付后租形式，甲乙丙三方一旦签订合同，合同即生效，承租方应先行交纳租赁保证金50000元，年租金234576元。到期后，在乙方结清甲方所有费用后甲方退还租赁保证金……七、租赁期间其他有关约定：……4.租赁期间，办公室及宿舍因不可抗力的原因造成本合同无法履行，双方互不承担责任。如市政动迁，甲丙双方可赔偿相应的装修费；5.租赁期间，乙方可根据自己经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，装修部分可移动部分乙方可移去并不得损坏甲方主体结构，如乙方拆除应将房屋恢复到承租时的状态；6.租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付，甲方有权增收乙方每日万分之五的滞纳金。八、其他条款：1.乙方的租金及其一切费用甲方皆不出具发票，以收据为准；2.租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方签章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。原告袁明山于同日通过自己的银行账户向被告黄链银行账户转账支付租金234576元、保证金5万元。同日，美狄公司向袁明山出具收据2份，其中№08435476收据载明：今收到袁明山交来A栋厂房租金234576元(以银行实际到账为准)；№084354750收据载明：今收到袁明山交来A栋厂房保证金5万元(以银行实际到账为准)。

2018年12月27日，一审法院作出(2018)渝0235破申3号民事裁定书，裁定受理重庆昌晖物流有限公司对美狄公司的破产清算申请。2019年3月7日，一审法院作出(2019)渝0235破2-1号决定书，指定重庆合纵律师事务所为管理人。2019年4月11日，管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，发布《管理人关于租赁合同解除的公告》并张贴在第三人厂区大门显眼位置。公告主要内容为：云阳县人民法院裁定受理云阳县美狄实业有限公司破产清算一案，日期为2018年12月27日，在此之前成立而债务人和各位承租人均未履行完毕的合同，均于2019年2月26日法定解除。通知如下，一、2018年12月27日前成立，而债务人和各位承租人均未履行完毕的合同，已于2019年2月26日法定解除，为维护自身权益，请各位承租人及时联系管理人处理合同解除后债权债务关系。二、合同解除后，承租人有意继续承租的，须与管理人重新签订租赁合同。三、为维护债权人利益，确保公平公正，厂房租赁价格一律不低于每平方米16元/月，宿舍租赁价格一律不低于每间400元/月。此后，袁明山未返还美狄公司租赁的厂房，亦未与管理人重新签订租赁合同。

2019年5月15日，袁明山以及案外人重庆琪缘电器有限公司就与本案相关联的租赁合同向管理人申报债权，同月30日，管理人作出债权审查意见，其主要内容为：一、申报人属于云阳县美狄实业有限公司债权人；二、认可申报人交付给债务人的保证金10万元；向黄链交付的5万元保证金不予认可；三、债务人已经履行相关义务，退还向债务人交付的租金18万元于法无据；另向黄链交付的租金234576元，与债务人无事实和法律上的关联性，不予认可；四、对申报的装修费用及仓库整改费用，因租赁合同约定装修费用由乙方自行负担，因此不予认可；五、对申报的广告费、办公设备、家具器材费用，双方当事人事先并未有明确的约定，且于法无据，不予认定；六、对申报的搬迁人工费、误工等费用，因属还未发生的费用，且未提供足够的证据证明费用具体标准是如何得来的，因此不予认定；七、综上，对申报的债权共计10万元予以确认，性质为普通债权。若申报人对审查意见有异议，应当在债权人会议核查后15日内，向管理人提出书面异议并附证据材料或直接向人民法院提起债权确认诉讼。

2020年4月7日，袁明山给管理人邮寄《关于要求办理租赁房屋交接手续及赔偿损失的函》，管理人于次日签收。该函主要内容为：一、由于云阳县美狄实业有限公司的原因造成双方的租赁合同无法正常履行，为了减少我方的经济损失，我方决定不再继续租赁云阳县美狄实业有限公司房屋，并于2020年4月10日之前完成搬迁工作，请贵管理人在接函后三日内指派有关人员到现场完成租赁房屋的交接工作，如果管理人到期不办理交接工作，我方视为已经将租赁房屋交还云阳县美狄实业有限公司。二、我方寻求新的租赁场地以及搬迁需要合理时间，故从2020年4月10日之前（完成搬迁工作之前）六个月为我方寻找新的租赁场地以及搬迁需要合理时间，我方在此期间不承担任何租金。三、我方后期租赁云阳县美狄实业有限公司房屋的目的是用作展厅，在此期间云阳县美狄实业有限公司管理人何树森及周开清口头通知我方暂停装修，并承诺云阳县美狄实业有限公司产权转移成功后停工期间租赁顺延，知道租赁房屋无法继续正常使用，本应继续用作展厅的部分（约有1020平方米）不敢装修，一直闲置，故该部分房屋云阳县美狄实业有限公司不应收取租金。四、由于云阳县美狄实业有限公司单方的原因造成《厂房租赁合同》、《租赁合同》无法继续履行，故云阳县美狄实业有限公司应当赔偿我方房屋装修费用201459元以及实际发生的搬迁费用、停业损失、前期展厅设计费共计52万元。五、如果最终结算后我方尚欠云阳县美狄实业有限公司租金等其他费用，我方要求管理人在保证金15万元以及其他应当赔偿的损失中予以抵扣，超过部分由云阳县美狄实业有限公司支付我方。请管理人务必在接函后立即就履行房屋交接以及赔偿有关事宜直接与我方联系，如逾期未处理，本人将在不另行通知的条件下采取一切可能的法律手段追究云阳县美狄实业有限公司的法律责任，由此发生的一切法律后果将由云阳县美狄实业有限公司承担。同月10日，袁明山搬离所租赁的厂房。

2020年4月4日，美狄公司以袁明山、重庆琪缘电器有限公司（法定代表人袁明山）为被告，向一审法院提起诉讼，请求：1.判令立即清空并搬离其非法占用的原告厂房；2.判令重庆琪缘电器有限公司支付2019年2月27日至搬离之日的房屋占用费，房屋占用费暂计算至起诉之日，共计233417.6元；袁明山对前述房屋占用费承担连带支付责任。一审法院于2020年8月6日作出（2020）渝0235民初2320号民事判决书，判决：一、限袁明山在判决生效后十五日内支付美狄公司房屋占用费232743.12元；二、驳回美狄公司的其他诉讼请求。案件受理费4790元，减半收取2395元，由袁明山负担。

一审法院认为，袁明山与黄链签订的《租赁合同》及黄链与美狄公司签订的《租赁合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对当事人各方具有法律约束力，当事人各方均应按照合同约定履行自己的义务；但是，由于美狄公司已经进入破产清算程序，在合同尚未履行完毕的情况下，管理人依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定行使合同解除权，发布解除租赁合同公告并在原告厂区醒目位置进行张贴，其行为符合法律规定，故管理人解除租赁合同有效，美狄公司与黄链签订的租赁合同依法解除。合同解除后，黄链的租赁权消灭，其无权继续使用租赁厂房，依法应当返还美狄公司；因此，袁明山作为次承租人继续占用租赁厂房的基础已丧失，其亦应将租赁厂房归还美狄公司。合同解除后，袁明山于2020年4月10日搬离租赁厂房，法院已判决袁明山依法向美狄公司赔偿2019年2月27日至2020年4月10日期间房屋占用费232743.12元，且袁明山已于2018年8月23日向黄链（承租人）支付2018年10月22日至2019年10月21日房屋转租费234576元，在一审法院判决袁明山向美狄公司赔偿房屋占用损失后，黄链应依法退还袁明山向美狄公司赔偿房屋占用损失期间即2019年2月27日至2019年10月21日期间（八个月）的房屋转租费156384元（234576÷12个月×8个月）。故一审法院对袁明山要求黄链返还支付的房租156384元的请求予以支持。黄链将厂房转租给袁明山，袁明山向黄链交付租赁费，袁明山、黄链之间的租赁关系对美狄公司无约束力，一审法院对黄链关于租金应由美狄公司返还的辩解不予采纳，黄链辩称美狄公司向黄链出具的债权审查意见书已将袁明山诉称的租金纳入破产债权，与查明的事实不符，对其该辩解不予采纳。黄链占用袁明山资金必然给袁明山造成损失，黄链应从袁明山起诉之日即从2020年10月15日起以应退房租156384元为基数，按一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%向袁明山支付资金占用损失致房租付清时止，对袁明山主张的超出部分一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款之规定，判决：一、黄链在本判决生效后十五日内退还袁明山房屋租赁费156384元，并支付从2020年10月15日起，以156384元为基数，按年利率3.85%计算的资金占用损失至房屋租赁费付清之日止；二、驳回袁明山的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2198元，由黄链负担。

本院二审期间，当事人均未提交新证据材料。经二审审理，本院对一审审理查明的事实予以确认。

本院认为，虽然美狄公司作为丙方与黄链、袁明山共同签订《租赁合同》的同日，袁明山向黄链所交纳的租金和保证金系由美狄公司直接给袁明山出具收据作为凭据，但美狄公司出具收据的事实，并不能证明收据载明款项所对应的法律关系。相反，前述三方签订的《租赁合同》明确载明的出租人与承租人系黄链与袁明山双方，黄链作为涉案房屋的转租人实际也直接收取了袁明山交付的租金，袁明山对美狄公司只是次承租人身份。同时该合同除7.4条“租赁期间，办公室及宿舍因不可抗拒的原因造成本合同无法履行，双方互不承担责任。如市政动迁，甲丙双方可赔偿相应的装修费。”约定内容直接涉及美狄公司的权利义务外，其余内容均与美狄公司无涉，美狄公司仅仅是作为租赁物的所有权人参与合同的签订，载明其知悉并明确认可黄链就涉案房屋向袁明山转租的行为。因此，黄链以美狄公司直接向袁明山开具收据的行为主张袁明山与美狄公司建立了新的租赁关系的上诉理由本院不予支持。袁明山交付租金后未足值使用租赁房屋，一审法院判决作为出租人的黄链退还袁明山相应租金恰当。至于黄链上诉称一审判决造成其面临向袁明山退还租金，而自己却因美狄公司破产无法退还租金的不公平的境况的理由同样不能成立。该境况系黄链作为合同相对方所承担的经营风险，一审判决并未违反公平原则。

综上所述，黄链的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3453元，由上诉人黄链承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　健

审 判 员　　李迪云

审 判 员　　刘丽苹

二〇二一年二月二十三日

法官助理　　刘　松

书 记 员　　林莎莎