肖豪与彭小春、肖杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：肖豪，女，1968年4月3日出生，汉族，住重庆市开州区。

委托诉讼代理人：李祥，重庆四方律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：彭小春，女，1973年6月20日出生，汉族，住重庆市开州区。

委托诉讼代理人：扈力，重庆索通（万州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谭莉，重庆索通（万州）律师事务所律师。

原审被告：肖杰，男，1969年9月12日出生，汉族，现住重庆市开州区。

原审第三人：陈晓波，男，1965年3月12日出生，汉族，住重庆市开州区。

原审第三人：陈雅维，女，1992年1月9日出生，汉族，住重庆市开州区。

委托诉讼代理人：陈晓波（系陈雅维父亲），住重庆市开州区。

上诉人肖豪因与被上诉人彭小春、原审被告肖杰、原审第三人陈晓波、原审第三人陈雅维房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初6311号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

肖豪上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回彭小春的第二项诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由彭小春负担。事实和理由：1.位于重庆市开州区云枫街道桔乡路X号X幢X-X-X的房屋(以下简称案涉房屋)系肖豪和陈晓波的夫妻共同财产。肖豪与陈晓波在1990年登记结婚。肖豪于1991年因集资建房获得座落于汉丰镇盛兴村三社的房屋，并于当年办理了房屋产权证。该房屋系肖豪和陈晓波的夫妻共同财产。案涉房屋是因三峡库区移民搬迁，将前述房屋销号后统建还房而来。案涉房屋亦应被认定为夫妻共同财产。2.肖杰并无处分案涉房屋的权利。《三峡库区开县旧县城居民住房搬迁补偿销号合同》（以下简称销号合同）载明，是对肖豪所有的房屋进行组织搬迁。而且销号合同并非不动产登记证书，持有该合同并不能证明肖杰有权处分案涉房屋。肖豪、陈晓波并未对肖杰无权处分行为予以追认，且彭小春也不构成善意取得。即使彭小春享有居住的权利，但也不能对抗肖豪享有的物权。

彭小春辩称，案涉房屋的所有权人是肖豪。肖杰出卖案涉房屋系有权处分。肖杰以肖豪名义签订了销号合同，通过中介公司公开出售案涉房屋。肖杰持有销号合同并收取购房款，彭小春接收案涉房屋后，为办理了天然气开户手续，出具了肖豪的身份证复印件。

彭小春向一审法院起诉请求：1.请求确认双方当事人于2009年8月27日签订的《购房协议》有效；2、肖杰、肖豪立即协助彭小春办理房屋产权过户手续；3、肖杰、肖豪承担违约金21180元；4、本案诉讼费及其他费用由肖杰、肖豪负担。

一审法院认定事实：1988年10月，原开县安全办全额集资修建职工宿舍。1991年1月21日，肖豪分得的房屋为1单元5楼1号。1991年12月18日，肖豪申请办理该房屋的产权证，房屋坐落为汉丰镇盛兴村三社，建筑面积为117.3㎡，产权证号为开房权字第X号。由于三峡库区移民搬迁的原因，肖豪的上述房屋属受淹房屋并选择统建还房的搬迁方式。2008年12月24日，肖杰以肖豪的名义与原开县汉丰街道办事处签订销号合同，合同约定的主要内容包含统建还房的位置、面积、金额、搬迁人口、新增面积的差价款等，其中该房屋内核定的搬迁人口有肖豪（户主）、陈晓波（肖豪丈夫）、陈雅维（肖豪女儿）和肖杰（肖豪弟弟）四人，统建住房安置于平桥裕华小区景苑X区X-X-X。办理上述销号合同所有事项均由肖杰进行处理，肖杰在销号合同上以“肖豪”名字进行签署并办理接房手续。

2009年8月27日，彭小春（乙方）与肖杰（甲方）签订《购房协议》，合同主要约定乙方自愿购买案涉房屋，房屋总价：211800元。甲方包五通及房产证过户费。如一方违约，违约方赔偿另一方10%的违约金。在双方签订上述协议前，彭小春看到肖杰提供的该房屋销号合同载明的户主名字为肖豪，质疑肖豪是否同意出卖案涉房屋，肖杰向彭小春表明案涉房屋系分给自己的其有权处理，同时表明肖豪也同意出卖。彭小春于购房协议签订当日支付肖杰201800元购房款，并由肖杰出具《收条》一份，约定余下10000元房款在肖杰办理房产证过户后退还。当日肖杰将案涉房屋交付给彭小春，彭小春于2009年9月开始装修，之后入住案涉房屋并交纳水电气与物业费用至今。彭小春入住该房屋长达10年之久，期间从未有人找过彭小春主张该房屋权利，且该房屋系彭小春居住的唯一住房。彭小春多次找到肖杰要求办理房屋产权过户，但因房屋所在小区未开始办理房产证，无法完成过户手续。一审诉讼过程中，肖豪于2020年11月18日到重庆市开州区规划和自然资源局办理案涉房屋的产权证，将案涉房屋产权登记至肖豪名下，产权证号为：渝（X）开州不动产权第X号，登记地址为重庆市开州区云枫街道桔乡路X号X幢X-X-X。

上述事实有当事人的陈述，双方当事人及第三人的身份证明材料，《购房协议》，《收条》，水、电、气发票及小区物管费票据，销号合同、《开县私有房屋所有权登记申请书》《开县安全办集资建房协议书》《不动产权证书》《无房证明》等证据在卷佐证，一审法院予以确认。

一审法院认为，彭小春与肖杰系完全民事行为能力人，在自愿、平等的基础上签订《购房协议》，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力。本案争议的焦点为，肖杰出卖案涉房屋的行为是否为有权处分。对此，一审法院评析如下：首先，彭小春与肖杰签订合同时，案涉房屋并未办理产权登记，根据不动产登记的公示公信原则，案涉房屋在出卖时并未确定肖豪为案涉房屋的唯一权利人。其次，肖豪与肖杰系亲姐弟关系，移民搬迁前处于同一住所地，统建还房时该住所确定的搬迁人口包括肖杰，且销号合同并未载明所还建的房屋系肖豪个人所有。彭小春作为普通购买人，根据销号合同载明的人员判断肖杰是否为权利人是符合情理的，在肖杰向彭小春作出其系案涉房屋权利人的意思表示后，彭小春就案涉房屋与肖杰签订买卖合同是善意的。肖杰与彭小春签订合同后，将销号合同原件交由彭小春保存，故彭小春完全有理由相信肖杰有权处置案涉房屋。再次，彭小春一直居住在案涉房屋内长达十年之久，从未有人对该房屋主张过任何权利。而肖豪与肖杰系亲姐弟关系，二人一直生活在案涉房屋所在地区，根据日常生活经验，房屋作为家庭或个人财产的重要组成部分，肖豪不可能在长达十年的期间从来不予过问。故肖豪辩称不知道和不同意案涉房屋出卖给他人的事实不符合常理，一审法院对其辩称意见不予采纳。最后，彭小春购买案涉房屋用于生活居住且无其他住房，其在案涉房屋已连续居住十年之久，案涉房屋系彭小春居住权的基本需求，对其合法权益理应予以维护。综上，肖杰出卖案涉房屋的行为已构成有权处分。现肖豪在诉讼过程中将涉案房屋登记至自己名下，在案涉房屋已出卖给彭小春的情况下，根据前述理由，肖豪、肖杰应当协助彭小春办理案涉房屋的过户登记手续。彭小春和肖杰在《购房协议》中对于办理案涉房屋产权的过户手续的时间并未作出约定，因此肖杰并不存在逾期不办理房屋产权转移登记的违约行为，故对于彭小春要求肖豪、肖杰支付违约金21180元的诉讼请求，一审法院不予支持。

综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、彭小春与肖杰于2009年8月27日签订的《购房协议》有效；二、肖杰、肖豪在本判决生效后七日内协助彭小春将位于重庆市开州区云枫街道桔乡路X号X幢X-X-X房屋产权[产权证号：渝（X）开州不动产权第X号]转移登记至彭小春名下；三、驳回彭小春的其他诉讼请求。案件受理费4478，减半收取2239元，由肖杰负担。

二审中，肖豪为证明案涉房屋系其与陈晓波的夫妻共同财产，向本院举示了《结婚证》《居民户口薄》。彭小春针对肖豪举示的上述证据发表质证意见认为，对上述证据的真实性、合法性无异议，但上述证据不能证明案涉房屋系肖豪和陈晓波的夫妻共同财产。本院针对肖豪提交的上述证据认证认为，肖豪与陈晓波于1990年登记结婚，有《结婚证》《居民户口薄》予以证明，且彭小春对该证据的真实性、合法性并无异议，本院依法予以采信。结合肖豪获得座落于汉丰镇盛兴村三社的房屋的时间以及案涉房屋系该房屋销号后统建还房而来的事实能够认定，案涉房屋系肖豪和陈晓波的夫妻共同财产。

彭小春为证明肖杰有权处分案涉房屋的事实，向本院举示了《天然气初装费缴款单》复印件一份、肖豪的居民身份证复印件一份，肖豪针对上述证据发表质证意见认为，对于《天然气初装缴款单》中打印内容和盖章的真实性无异议，但该证据不能证明肖豪知道肖杰将案涉房屋出卖给彭小春；对居民身份证复印件的真实性也无异议，但不能证明是肖豪交给彭小春的。本院针对彭小春举示的上述证据认证意见将在下文中予以评述。

二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。

本院认为，彭小春与肖杰签订《购房协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，应当认定为有效合同。本案的争议焦点是：肖豪应否协助彭小春办理案涉房屋的过户手续。本院针对争议焦点评述如下：

首先，肖杰在与彭小春签订《购房协议》时，案涉房屋并未办理房屋产权证。肖杰在签订上述协议后，将涉及案涉房屋的销号合同交予彭小春。虽然销号合同中载明的户主系肖豪，但销号合同中同时也载明搬迁人口包括肖杰、陈晓波、陈雅维。肖杰作为销号合同中载明的搬迁人口之一，与肖豪又是姐弟关系。彭小春在签订《购房协议》时，有理由相信肖杰能够代表肖豪、陈晓波处分案涉房屋。其次，彭小春于2009年签订《购房协议》后，于当年进行装修，并在此后持肖豪的居民身份证以肖豪的名义开通案涉房屋的天然气，居住在案涉房屋内。最后，彭小春在2010年为案涉房屋开通天然气后就一直居住在案涉房屋内长达十年。经二审查明，肖豪和陈晓波从2007年起居住的房屋离案涉房屋的距离并不遥远。在长达十年的时间里，肖豪和陈晓波均未向彭小春主张归还房屋。而肖豪上诉主张的对肖杰出让案涉房屋的事实不知情，肖杰系无权处分不符合常理。综合以上事实，可以认定，肖杰有权处分案涉房屋的事实具有高度可能性。肖豪应协助彭小春办理案涉房屋的过户手续。

综上所述，上诉人肖豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4478元，由肖豪负担。

本判决为终审判决。

审判长　　铁晓松

审判员　　杨继伟

审判员　　杜抗洪

二〇二一年三月三十一日

书记员　　魏椿林