重庆北新融建建设工程有限公司与唐桂林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：重庆北新融建建设工程有限公司，住所地重庆市巫山县巫峡镇白泉村******，统一社会信用代码914300006985786391。

法定代表人：陈为锋，该公司董事长。

委托诉讼代理人：龙怀春，重庆百事得律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐大兰，重庆百事得律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：唐桂林，女，1976年3月22日出生，汉族，住重庆市巫山县。

委托诉讼代理人：陈杰，重庆新盟律师事务所律师。

上诉人重庆北新融建建设工程有限公司（以下简称北新融建公司）因与被上诉人唐桂林房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

北新融建公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回唐桂林的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由唐桂林承担。事实和理由：1.案涉房屋因下水道污水反翻导致屋内积水是客观事实，一审判决不予认定并分析其原因，不正确分析认定因果关系，导致认定的案件事实错误。是来自7楼以上厨房的生活用水导致房屋下水道管道堵塞。2.一审判决在说理论述中认定的事实与事实认定部分存在矛盾。事实认定是房屋的厨房、客厅、餐厅被污水浸泡，说理中又称是厨房下水道堵塞致污水倒灌，前后矛盾。3.一审法院对北新融建公司举示的证据不采信不当。北新融建公司在一审中已经举示了物业公司和管道疏通工人的证明，足以证明地面损坏的原因是下水主管道堵塞导致污水倒灌，污水来自7楼以上厨房的生活用水，并非上诉人所致。一审法院对北新融建公司的证据未予采纳造成事实认定错误。4.北新融建公司居住在案涉房屋的人员在2020年4月27日上午出差离开该房屋，如果因为北新融建公司造成的主水管道堵塞，27日就会出现积水问题而不是3天后。北新融建公司正常使用该房屋，唐桂林作为房屋出租方，应承担保障租赁物具有使用条件，才符合双方租赁合同第四条的约定。对于因主管道堵塞，污水反翻，造成的损失，不符合合同第五条约定的“使用不当或其他人为原因”，不包括北新融建公司不能控制的原因造成的损失，其损失不应当由北新融建公司承担赔偿损失，否则就是加大了北新融建公司的责任，对合同做出了扩大理解。即便是水龙头渗水，也不必然导致污水反翻，过错全部由北新融建公司承担不当。

唐桂林辩称，1.本案系房屋租赁合同纠纷，唐桂林将房屋交给北新融建公司时，北新融建公司验收了房屋及附属设施，房屋及附属设施处于完好状态。在租赁期间因北新融建公司使用不当，造成房屋受损，应当承担赔偿责任。2.北新融建公司称房屋被浸泡系下水主管道堵塞不符合事实和常理。北新融建公司在一审中举示的证据不足以证实下水主管道堵塞，证人的书面证言也陈述“不知道是主管道还是支管道堵塞”。再有按照常理不存在下水主管道7楼堵塞的情况，案涉房屋楼上楼下并没有反应存在下水主管道堵塞的情况。3.一审判决在认定事实和说理部分并不存在矛盾。综上，因北新融建公司应当承担房屋受损的赔偿责任，北新融建公司的上诉请求和理由不能成立。

唐桂林向一审法院起诉请求：1.判令北新融建公司赔偿唐桂林因房屋受损产生的各项经济损失共计人民币85650元；2.本案案件诉讼费由北新融建公司承担。

一审法院认定事实：2019年11月5日，唐桂林、北新融建公司签订了《租房租赁合同》，合同约定，甲方（唐桂林）自愿将坐落于重庆市巫山县××路××号××幢××单元××层××号房屋一套（建筑面积127.7平方米），租赁给乙方（北新融建公司）使用，租赁期限2019年11月5日至2020年11月5日，租金26800元（大写贰万陆仟捌佰圆整）。租赁期内物管费、卫生费、水电费由乙方负责承担。合同第五条约定：房屋租赁期内，乙方如需对房屋进行改装或增扩设备时或转租，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。因使用不当或其他人为原因使房屋或设备设施损坏的，乙方负责赔偿或予以修复，乙方应搞好邻里关系，遵纪守法。第六条约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家的有关法律、法规的，另一方有权终止合同，所造成的损失由责任方承担，一方提前解除本合同需要提前一个月通知对方。合同第八条约定，室内设施乙方应爱护使用，妥善保管，发生损坏，丢失要给予修复或按价赔偿。合同签订后，被告支付了租金，其职工入住该房内。2020年4月30日上午，唐桂林住房下的604号住户反映楼上（唐桂林出租给北新融建公司使用的房屋）有漏水浸入，经小区物管联系后，晚上8时唐桂林的丈夫胡从华与北新融建公司的工作人员等人打开房门进行查看，发现厨房的水龙头在流水，房屋的厨房、客厅、餐厅被污水浸泡，卧室也有水浸入，致唐桂林房屋室内的木地板、踢脚线等物品受损，便关掉厨房的水龙头。北新融建公司找来清洁工人对房屋进行了打扫。第二天，唐桂林、北新融建公司及物业一同查看原因，发现是由于唐桂林屋内厨房下水道管道堵塞所致，便找专业人员进行了疏通，厨房下水道立即恢复通畅。事发后，唐桂林、北新融建公司就房屋内受损的地板及其他损失进行协商，但均未达成协议。唐桂林向法院提起诉讼。审理中，唐桂林要求对其所有的重庆市巫山县××路××号××幢××单元××层××号房屋内因浸水遭受的全部损失进行评估，一审法院依法委托重庆众城资产评估土地房地产估价有限公司进行了司法评估。在鉴定过程中，唐桂林确认仅对屋内的木地板及踢脚线的全部损失进行评估。重庆众城资产评估土地房地产估价有限公司于2020年10月28日作出了《资产评估报告书》，对唐桂林房屋内因浸水造成的木地板以及踢脚板全部损失进行评估，评估价格为35354元，唐桂林为此支付鉴定费3000元。

一审法院认为，公民的合法财产依法受法律保护。唐桂林、北新融建公司于2019年11月5日建立了租赁合同关系，按照双方签订的《租房租赁合同》的约定，在租赁期内双方均应按照合同的约定履行双方的权利义务。北新融建公司在租赁期使用房屋时，未关闭厨房水龙头，使用厨房时致厨房下水道堵塞致污水倒灌，造成唐桂林室内的木地板、踢脚线受损，应承担赔偿责任。北新融建公司辩称导致屋内浸水的原因系整幢楼的下水管堵塞所致，并非未关水龙头致，并无证据证实，仅是一种猜测，并不能排除被告在使用厨房时残渣等物过多，未及时清理、疏通，造成厨房下水道堵塞。北新融建公司认为唐桂林的受损范围仅限于客厅和厨房，经一审法院实地查看及评估机构现场勘测，唐桂林的卧室只是受损小，并非没有损失。北新融建公司也未提交充分证据证实唐桂林卧室未受损，故对北新融建公司的辩称理由，一审法院不予采纳。唐桂林屋内因污水浸泡遭受的木地板及踢脚线的全部损失己进行司法评估，评估结论为损失35354元，唐桂林因评估损失所产生的鉴定费3000元，亦属于唐桂林的损失范围。综上，对唐桂林请求的损失35354元以及评估费3000元，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款（八）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二第，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、重庆北新融建建设工程有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿唐桂林损失共计38354元。二、驳回唐桂林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1942元，减半缴纳计971元，由重庆北新融建建设工程有限公司负担。

二审中北新融建公司要求证人刘某（安装工程师）出庭作证，拟证实涉案房屋受损的根本原因是主水道堵塞导致污水倒灌。经本院允许，同意刘某出庭作证。刘某证实其并没有到现场查看和勘验，刘某根据一审中北新融建公司提供的维修工秦某金的书面证明利用其专业知识推断，认为按照维修工证明的排水疏通工机的弹簧伸到3米左右水就通了，这个位置应该就是排水竖水主水管的位置。主水排水管因多种原因造成通道变小，在上层用户用水量加大的情况下，排水管排水不畅，就会引起污水反灌进入厨房排水支管内，从厨房排水地漏溢出。而主水管属于大楼用户共用公共设施，应当由物业负责日常维护保养。一审中维修工秦某金没有出庭作证，其书面证明中称“我便（704）家厨房地漏处将弹簧伸下3米左右，水就通了，但下面看不见管道的安装情（况），不晓得是主管道还是（704）的支管道，但这些没了解清楚”。唐桂林对证人的证言“三性”均不认可，证人依据维修工的证明进行分析，维修工的证明本身不具有真实性，证人据此得出的推论也不具有真实性。本院认为证人刘某根据秦某金的证明推论是主水管阻塞，但由于堵塞当时并没有进行现场勘查，维修工秦某金的证明中也并未得出明确结论是主水管还是支水管阻塞，刘某的推论具有合理性但并不具唯一性，本案中不能作为新证据予以采信。本院查明事实同一审法院查明案件事实，对一审法院查明事实予以确认。

本院认为，北新融建公司称房屋被水浸泡是主水管堵塞造成水流不畅致污水反翻，北新融建公司自己提供的维修人员的书面证明中也说明了不能确定是主水管还是支水管堵塞，北新融建公司的工作人员在2020年4月27日前，从未向唐桂林或者物业公司提出主水管堵塞等异常情况，因此北新融建公司称是主水管发生堵塞的上诉理由不能成立。北新融建公司租用房屋后，有妥善保管、正当使用租赁房屋及室内设施的义务，其工作人员出差未关闭厨房水龙头，因屋内没有人未能及时发现水龙头未关，且下水道水流不畅达三天之久，致使积水蔓延致全屋，造成装修装饰损失，应认定北新融建公司租用过程中有使用不当行为，因此一审法院按照合同约定认定北新融建公司使用租赁物不当，应对唐桂林的损失予以全部赔偿，并无不当。北新融建公司称损失不应由其一方全部赔偿的上诉理由不能成立。

综上所述，重庆北新融建建设工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费759元，由重庆北新融建建设工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘丽苹

审 判 员　李迪云

审 判 员　刘　健

二〇二一年三月二十二日

法官助理　蒋大威

书 记 员　向彦霖