夏沐、张艺与熊道珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张艺，女，1950年6月14日出生，汉族，住重庆市万州区。

委托诉讼代理人：夏沐（张艺之子），住重庆市万州区。

上诉人（原审被告）：夏沐，男，1981年3月9日出生，汉族，住重庆市万州区。

被上诉人（原审原告）：熊道珍，女，1955年7月26日出生，汉族，住重庆市万州区。

委托诉讼代理人：史毅，重庆高山律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈斌，重庆高山律师事务所律师。

原审第三人：重庆三峡学院，住所地重庆市万州区沙龙路780号，统一社会信用代码12500000450405937C。

法定代表人：张伟，该院院长。

委托诉讼代理人：谭飞，重庆益安律师事务所律师。

委托诉讼代理人：国新，重庆益安律师事务所律师。

上诉人张艺、夏沐因与被上诉人熊道珍、原审第三人重庆三峡学院（以下简称三峡学院）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初6881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

张艺、夏沐上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方签订的房屋买卖合同。事实和理由：1．李大春、熊道珍与夏崇荣、张艺签订的《房地产买卖合同》虽然有效，但该合同所涉房屋因房产证注销及拆除而消灭，该合同已无法继续履行，熊道珍只能请求解除合同、赔偿损失；2．夏沐基于其父亲夏崇荣生前系重庆三峡学职工的特殊身份关系，与三峡学院签订的《重庆三峡学院沙龙校区教职工住房置换协议》（以下简称《置换协议》）是新的合同，合同主体是夏沐与三峡学院，合同的签订具有特殊身份意义。在《房地产买卖合同》所涉房屋能够办理不动产权登记的情况下，张艺、夏沐才有协助过户义务。在《房地产买卖合同》所涉房屋因房产证注销及拆除而消灭的情况下，一审判决熊道珍享有《置换协议》中的合同权利，超出《房地产买卖合同》之相关约定，缺乏法律依据；3．《置换协议》的主体是夏沐与三峡学院，对于《置换协议》中的新房屋，张艺不享有任何权利，一审判决张艺交付新房屋超出张艺、夏沐履行能力范围。

熊道珍辩称，1．《房地产买卖合同》中的旧房屋因为土地置换导致无法过户，而《置换协议》中的新房屋承继了旧房屋所涉的《房地产买卖合同》的权利义务，在熊道珍配合向三峡学院交付房产证、房屋义务的情况下，熊道珍有权向张艺、夏沐主张原标的物灭失后的对价即《置换协议》中的新房屋；2．《置换协议》中的新房屋与夏崇荣不具有人身依附性，根据一审法院查明事实，置换房屋的户型、面积均系由原房屋的面积大小决定，相应的置换补偿及装修补偿等是基于房屋权利人积极配合置换方可享有，旧房屋的权利已由夏崇荣、张艺整体转让给熊道珍，且已完成交付。自旧房屋交付之日起，熊道珍获得旧房屋相关的所有权利，当然也包括房屋置换之相关权利；3．张艺、夏沐作为旧房屋的所有权人，一审判决张艺、夏沐共同交付新房屋并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。

三峡学院述称，请人民法院依法判决。

熊道珍向一审法院起诉请求：1．确认李大春、熊道珍与夏崇荣、张艺签订的《房地产买卖合同》有效；2．判决夏沐与第三人三峡学院签订的《置换协议》的合同权利由熊道珍享有；3．判决张艺、夏沐向熊道珍交付三峡学院沙龙校区A栋X-X号还房；4．诉讼费由张艺、夏沐承担。

一审法院认定事实：万九路X号X幢1-407房屋（房屋所有权证：房改权字第X号，以下简称1-407房屋）的登记所有权人为夏崇荣。夏崇荣于2020年5月去世。张艺系夏崇荣的妻子。夏沐系夏崇荣的儿子。夏崇荣的父母均早于其本人去世。

2009年5月16日，夏崇荣、张艺（甲方、卖方）与李大春、熊道珍（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》。合同约定“一、总则。甲方自愿将合同第二、三项所列房地产出售给乙方。二、基本情况，房屋坐落重庆市万州区沙龙路二段X号附X号（三峡学院内）；幢号X幢；单元X单元；房号407（精装修）；建筑面积57.31平方米；房屋所有权证号字第X号。三、财产……四、成交价格。甲乙双方协商一定上述房产、财产转让价格为81000元。五、付款期限及移交。一次性付款后再无经济纠葛。同时移交上述房产、财物及房屋所有权证（钥匙三套）。六、违约责任，甲方或乙方行为违反本合同约定，由违约方支付违约金给对方。违约金按成交价格双倍赔偿。八、其他约定。因本房产土地证未分户，若以后有需甲方时，甲方应积极配合。”2009年5月16日，夏崇荣出具收条一份。收条载明“收李大春购X-1-407房款人民币81000元整。夏将房证交春。原发票未交春。”房屋买卖合同签订后，双方对房屋进行了交接。

熊道珍系李大春的妻子。李大春于2018年3月去世。李大春的父母均早于其本人去世。李大春与熊道珍共同生育一女李静。李静已明确表示放弃对1-407房屋（房屋所有权证：房改权字第X号）的继承权。

2020年7月4日，第三人三峡学院（甲方）与夏沐（乙方）签订《置换协议》，主要约定：乙方同意将沙龙校区内东院XX栋X单元XXX室，建筑面积57.31平方米住房一套退还学校。乙方按照选房规则选定的置换新房为A栋X-X室，建筑面积75.53平方米，套内面积61.84平方米。乙方需向甲方缴纳新旧房屋面积差4.53平方米、单价4270元/平方米、面积差价11605.86元、楼层差价729.33元，总的补差金额为12335.19元。甲方按照《置换办法》的规定，向乙方支付以原住房建筑面积按500元/平方米的装修补助。甲方按照《置换办法》的规定，向乙方支付搬家补助2000元/户。乙方在置换房选房后按时签订本置换协议，甲方给予乙方2000元/户的奖励。乙方在2020年12月31日前完成搬迁的，甲方给予乙方1000元/户的奖励。只有按时签订本置换协议，又按时完成搬迁，才能获得该两项奖励。否则，不能获得该项奖励。乙方承诺在2020年12月31日前将其落户于被置换房屋的户籍关系迁出……被置换房屋的所有权证的注销，由甲方统一办理，乙方承诺予以配合。置换房屋的不动产权证书的登记，由甲方统一办理，其房屋不动产权证按照原户主姓名办理（户主去世的情况下，办理给其法定继承人），相关费用由乙方自行承担，乙方承诺予以配合。

经当事人确认，1-407房屋与案涉《房地产买卖合同》载明的交易房屋以及《置换协议》中载明的被置换房屋为同一房屋。

三峡学院沙龙校区置换还房A栋、B栋工程于2020年4月29日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。现第三人三峡学院已将A栋X-X号房屋交付予夏沐。

一审法院认为，夏崇荣、张艺与李大春、熊道珍签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属于有效。现夏崇荣、李大春均已死亡，其合同权利义务应当由其继承人继受。张艺、夏沐，熊道珍、案外人李静作为夏崇荣、李大春仅存的第一顺位继承人，应分别享有和承担夏崇荣、李大春的合同权利义务。因李静已明确表示放弃对1-407房屋的继承权，相关合同权利义务应由熊道珍一人继受。本案双方当事人主体均适格。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，当事人虽然签订了《房地产买卖合同》，并且熊道珍夫妇按照合同约定向张艺夫妇付清了购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，熊道珍夫妇并没有取得所购房屋的房屋所有权。张艺夫妇在收到熊道珍夫妇支付的购房款后，双方因客观原因未能及时办理产权过户手续，房屋所有权人仍为夏崇荣。现房屋被三峡学院置换，且据三峡学院陈述该房屋产权证正在办理注销过程中，导致无法办理产权变更手续。夏沐作为夏崇荣的继承人，其与三峡学院签订的《置换协议》，合法有效。在一定意义上而言，夏崇荣、张艺在案涉《房地产买卖合同》中的合同权利即为出卖给熊道珍夫妇房屋的对价。其在收取了熊道珍夫妇交付的购房款后，本应积极配合熊道珍夫妇将出卖房屋过户登记至熊道珍夫妇名下。现因拆迁安置原因导致无法办理过户登记手续，且案涉房屋正在办理注销手续，房屋物权即将消灭。在此情况下，熊道珍可以选择解除合同，也可以选择主张交付所购房屋物权消灭的对价，即置换利益。现夏沐已与三峡学院签订《置换协议》，就双方当事人之间而言，熊道珍请求享有上述《置换协议》的权利，符合法律规定及权利义务相一致的原则，应当予以支持。现第三人已经将还房交付张艺、夏沐。张艺、夏沐应当及时将该还房向熊道珍交付。对熊道珍要求张艺、夏沐交付三峡学院沙龙校区A栋X-X号还房的诉讼请求，予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李大春及熊道珍与夏崇荣及张艺签订的《房地产买卖合同》有效；二、夏沐与第三人三峡学院签订的《置换协议》中的合同权利由熊道珍享有；三、夏沐、张艺于本判决生效后三日内将三峡学院沙龙校区A栋X-X号还房交付给熊道珍。一审案件受理费1825元，由张艺、夏沐负担。

二审中，本院查明熊道珍已向三峡学院交付了1-407房屋钥匙及房产证。此外，《置换协议》中所涉面积、楼层的总补差金额12335.19元，并未实际支付，由三峡学院直接从《置换协议》中约定的补助、奖励中扣除。除上述事实外，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的其他事实与一审判决认定事实相同，本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：熊道珍应否享有《置换协议》之权利及熊道珍能否请求张艺、夏沐交付A栋X-X号还房。本院针对该争议焦点评述如下：

《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。夏崇荣、张艺与李大春、熊道珍就1-407房屋签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方应当按照合同约定履行义务。合同签订后，李大春、熊道珍向夏崇荣、张艺支付了购买1-407房屋的全部对价，夏崇荣、张艺向李大春、熊道珍交付了1-407房屋及房产证原件。除因不具备条件而未办理过户登记手续外，《房地产买卖合同》所涉权利义务已于2009年5月16日全部履行完毕。根据《房地产买卖合同》第八条之约定，在条件允许的情况下，夏崇荣、张艺尚负有协助李大春、熊道珍办理1-407房屋过户登记手续的义务。故，《房地产买卖合同》订立之目的在于由夏崇荣、张艺向李大春、熊道珍移转1-407房屋所有权，由李大春、熊道珍享有基于1-407房屋所产生的一切民事权利、利益。夏崇荣、李大春去世后，围绕《房地产买卖合同》之目的实现所应履行的相关义务由张艺、夏沐继受。

根据物权法定原则，因1-407房屋未办理过户登记，熊道珍并未获得被拆迁置换的1-407房屋所有权。夏沐作为1-407房屋的法定所有权人，其与三峡学院签订的《置换协议》合法有效，夏沐享有的《置换协议》之权利，就是用以置换1-407房屋的对价。除房屋地段不同产生的溢价外，《置换协议》所涉权利有二：一是用A栋X-X号还房置换1-407房屋所增加的面积、楼层、朝向之价差；二是交付1-407房屋、房产证所享有的装修补助、搬家补助、签约奖励、搬迁奖励。熊道珍依据《房屋买卖合同》之约定，请求享有《置换协议》之权利。对此，张艺、夏沐辩称《置换协议》的签订既受1-407房屋本身的影响，也受夏崇荣级别、工龄等身份因素影响，认为《置换协议》是新的合同，熊道珍的诉讼请求超出了《房地产买卖合同》之约定。首先，对于增加的面积、楼层、朝向之价差，A栋X-X号还房现有面积，是在1-407房屋面积基础上进行的有偿增加，不受夏崇荣级别、工龄等身份因素影响。而夏崇荣级别、工龄等身份因素影响的选房顺序所决定的楼层、朝向不同产生的溢价，除《置换协议》显示的楼层差价729.33元外，夏沐并未举示其他证据予以证明。且夏沐并未支付增加面积、楼层、朝向的补差金额12335.19元，该费用由三峡学院直接从补助、奖励中抵扣。故，决定A栋X-X号还房价值的主要因素仍是1-407房屋本身，而非夏崇荣的身份。其次，对于奖励和补助，根据《置换协议》之约定，夏沐享有奖励和补助的前提是交付1-407房屋并按时完成搬迁，而前述义务均由熊道珍实际履行。综上，夏崇荣的级别、工龄等身份因素对A栋X-X号还房价值并无实质影响，《置换协议》并非完全独立的合同，对张艺、夏沐的此项上诉理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，夏崇荣、张艺在收取1-407房屋购房款后因客观情况未办理过户登记，在1-407房屋被拆迁置换的情况下，熊道珍既可选择解除合同，也可选择主张1-407房屋消灭的对价，即《置换协议》之权利。

张艺、夏沐在1-407房屋已由熊道珍实际占有并使用11年之久的情况下，为获取置换后A栋X-X号还房的增值利益，意图利用1-407房屋未办理过户登记之瑕疵，拒绝按照《房地产买卖合同》之目的履行相关义务，主观上存在明显恶意，如果其上诉请求得到支持，将严重危害建立在诚实信用基础上的现代市场经济秩序。一审法院判决熊道珍享有《置换协议》之权利，既符合《房地产买卖合同》之约定，也未增加张艺、夏沐及三峡学院之负担；既符合诚实信用之基本原则，也满足了普通社会公众对人民法院维护公正、法治、诚信之社会主义核心价值的合理期待，并无明显不当。因熊道珍享有《置换协议》之权利，其请求张艺、夏沐交付A栋X-X号还房的诉讼请求，亦应得到支持。

综上所述，张艺、夏沐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1825元，由上诉人张艺、夏沐负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨继伟

审 判 员　刘红霞

审 判 员　杜抗洪

二〇二一年四月十四日

法官助理　石同全

书 记 员　魏椿林