方某与蒋某、向睿房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：方某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住重庆市万州区。

被上诉人（原审原告）：蒋某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住重庆市万州区。

委托诉讼代理人：牟新生，重庆蓝舰律师事务所律师。

原审被告：向睿，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住重庆市万州区。

上诉人方某因与被上诉人蒋某、原审被告向睿房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初13804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人方某上诉请求：撤销重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初13804号民事判决，改判解除《房屋出租协议书》，上诉人不支付被上诉人房屋租金；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定上诉人不享有单方解除权的事实错误。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号、以下简称《九民纪要》）第48条明确规定违约方有解除合同的权利；上诉人不存在恶意违约，而是受疫情影响，并且已于2020年3月12日向被上诉人发出《解除合同通知书》；被上诉人收到《解除合同通知书》后没有提出异议；上诉人自2020年1月12日至今没有营业，不能实现合同目的。2.一审法院判决不予解除合同错误。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，上诉人于2020年3月12日向被上诉人发出《解除合同通知书》，被上诉人同年10月21日才提起诉讼，远远超过了三个月；上诉人《解除合同通知书》交付被上诉人后已腾出房屋通知被上诉人收房，且上诉人至今未营业，一审法院将租赁期间的所有房屋租金判由上诉人支付，显失公平。3.一审法院认定事实错误导致适用法律错误。

被上诉人蒋某答辩称，1.上诉人认为其享有单方解除合同的权利，是对《九民纪要》（法〔2019〕254号）第48条的错误理解。2.上诉人主张蒋某的起诉超过了三个月的期限，根据《九民纪要》第46条的规定，上诉人不具备法定解除条件，本案不适用三个月的起诉期限。3.一审判决认定事实清楚、证据充分，上诉人的上诉请求和理由均不成立。

原审被告向睿答辩称，对一审判决无异议。

蒋某向一审法院起诉请求：1.判令方某、向睿支付租金67000元，并支付违约金10000元。2.诉讼费由方某、向睿负担。

一审审理查明的事实：方某与向睿于2008年4月2日结婚，2018年10月12日登记离婚。2018年3月14日，蒋某（出租方，甲方）与方某（承租方，乙方）签订《房屋出租协议书》，主要约定甲方将重庆市万州区××路××段××号（面积45平方米左右）的门面出租给乙方经营。租期从2018年3月20日至2021年3月19日止。第一年租金为53000元，此后每年租金递增2000元，下年租金提前一个月交付甲方。协议签订后双方不得违约，否则按租金总额的20%进行赔偿。合同签订后，方某将第一年租金付清。2019年11月24日，牟新生代蒋某向方某出具收条“今收到方某交来门面租金45000元。2019年3月20日至2020年3月19日租金应是55000元，方某提出生意不好，同意减少未交部分租金。下年租金在2020年2月底前付30000元租金，租期至2020年11月30日止，否则仍按2018年3月14日双方签订的房屋出租协议履行，减少的租金失效，出租方可追收。承诺人方某。”2020年3月12日，方某向蒋某发出《解除合同通知书》，载明“本人方某在2018年3月20日承租蒋某位于沙龙路一段828号门面，经营门窗生意。由于2020年初全国出现新冠肺炎疫情为了遵守国家管控。因此于2020年1月12日至今一直未营业，造成经营严重亏损，导致无法继续经营。因不可抗力无法继续履行合同要求与承租人蒋某解除房屋出租协议。请承租人在收到通知后三天内办交接，如不办理，所有损失由承租人自行承担。”

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。蒋某与方某签订的《房屋出租协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。蒋某按照合同约定交付租赁物后，方某未按照约定及时足额支付租金构成违约，应当向蒋某承担继续支付租金的违约责任。蒋某在《收条》中载明的减少租金及缩短租期的承诺是附有条件的，即方某须按照约定支付下一年度租金。方某未按约支付租金，应按照《房屋出租协议书》内容履行，故，方某应向蒋某支付租金67000元。蒋某在合同履行过程中没有违约行为，方某不享有单方解除权，其在2020年3月12日向蒋某发出的《解除合同通知书》不发生合同解除的效力。方某延付租金的行为构成违约，除支付欠付租金外，还应当向蒋某支付违约金。方某抗辩违约金过高应予调整，一审法院综合考虑方某过错、合同履行情况及蒋某实际损失等情况，认定方某应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向蒋某支付2020年3月1日至付清时止的资金占用损失（以10000元为限）。方某与向睿已于2018年10月12日离婚，上述债务发生在离婚后，不属于夫妻共同债务，故，向睿在本案中不承担法律责任。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、方某在本判决生效后七日内向蒋某支付租金67000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年3月1日起至付清时止的资金占用损失（以10000元为限）。二、驳回蒋某的其他诉讼请求。案件受理费1725元，减半收取863元，由方某负担。

二审中，方某提交了清税证明、准予注销登记通知书、个人信用报告，用于证实因受疫情影响，以租赁房屋登记注册的门窗经营部已经注销登记并停止经营，目前方某资不抵债，无法继续履行合同。

蒋某质证认为，清税证明、准予注销登记通知书跟本案房屋租赁合同无关，方某有两个相邻的门面，注销一个不注销另一个很正常，不认可这两份证据的关联性和合法性。征信报告与本案无关，对三性均不予认可。

本院对上述证据的认证意见为，清税证明、准予注销登记通知书内容客观真实，来源合法，与本案争议事实有关，予以采信；征信报告与本案争议事实无关，不予采信。

本院二审查明：案涉门市位于万州区××路××段××号，方某租用该门市用于经营门窗生意。2020年4月20日，重庆市万州区市场监督管理局向方某经营的万州区沙龙路方圆门窗经营部发出准予注销登记通知书，准予方某对万州区沙龙路方圆门窗经营部的注销登记申请。庭审中，经本院释明，方某主张，如果不解除《房屋出租协议书》，则要求扣减疫情期间的租金，其支付租金至2020年4月。

其余事实与一审判决认定的事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为：1.方某是否有权单方解除案涉合同？2.二审中，方某请求减免疫情期间的租金是否准许？

关于方某是否有权单方解除《房屋出租协议书》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《九民纪要》第48条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。根据上述规定，合同解除的情形包括约定解除和法定解除，违约方不享有单方解除合同的权利，但可以通过起诉的方式解除合同。本案中，双方签订的《房屋出租协议书》未约定合同解除的条件，虽然方某向蒋某发出了《解除合同通知书》，但蒋某并未在通知书载明的时间内办理房屋交接手续，即双方对合同的解除未协商一致。方某在蒋某不同意解除合同的情况下，未向人民法院提起诉讼请求人民法院判决解除《房屋出租协议书》。因此，方某向蒋某发出的《解除合同通知书》不发生合同解除的效果。方某主张根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，蒋某的起诉超过了三个月的期限，其诉讼请求不应支持。对此本院认为，根据《九民纪要》第46条的规定，对合同法司法解释（二）第二十四条的准确理解是，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除效果。本案中，方某作为违约方，不享有法定的解除权，无论蒋某是否在收到《解除合同通知书》后的三个月内提起诉讼，其《解除合同通知书》都不发生法律效果，一审法院支持蒋某的诉讼请求并无不当。

关于方某在二审中请求减免疫情期间的租金是否准许的问题。本案中，蒋某之夫牟新生在2019年11月24日出具的《收条》中，附条件的同意减少部分租金和缩短租期，即方某须按照约定的时间和金额支付下一年度租金，否则仍按原《房屋出租协议书》履行。方某在该《收条》中签名承诺后未按约定支付下一年租金，故方某应按照原《房屋出租协议书》约定的内容履行义务。因2020年1月，全国出现新冠肺炎疫情，受疫情防控的影响，方某不能经营门市。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同，对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持”以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，方某请求减免疫情期间的租金，本院予以支持，本院酌情扣减2020年1月-4月期间的租金。对于方某主张其不予支付2020年4月以后的租金的问题，虽然方某于2020年4月注销了以该门市登记注册的方圆门窗经营部，但其并未将门市的钥匙移交给蒋某，也未及时提起诉讼请求解除合同，故应继续支付2020年4月至合同期满的租金。根据《房屋出租协议书》的约定，第三年租金为57000元，即每月4750元，因疫情防控的不可抗力减免3个月租金14250元，方某应支付第三年租金为57000元-14250元=42750元，加上2019年度欠付的租金10000元，方某应支付蒋某的租金52750元并按该金额支付资金占用损失（以10000元为限）。

综上所述，本案因二审中出现新证据和新事实，致一审判决结果不当，本院对一审判决予以改判。方某请求解除合同的上诉请求不能成立，本院不予支持；方某请求减免租金的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初13804号民事判决；

二、由方某在本判决生效后七日内支付蒋某租金52750元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年3月1日起至付清时止的资金占用损失（以10000元为限）；

三、驳回蒋某的其他诉讼请求。

二审案件受理费1725元，由上诉人方某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘红霞

审 判 员　杨继伟

审 判 员　杜抗洪

二〇二一年二月二十四日

法官助理　崔明莉

书 记 员　李　蕾