重庆市友有鑫企业管理咨询有限公司与陈祥勇、重庆领居房地产顾问有限公司委托合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：重庆市友有鑫企业管理咨询有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路三段索特花园**附属楼，统一社会信用代码91500101MA5UJQF540。

法定代表人：黄孝平，经理。

委托诉讼代理人：盛荣相，重庆宁静律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：重庆领居房地产顾问有限公司，住所地重庆市万州区北山丰收小区****，统一社会信用代码91500101MA5U3U423W。

法定代表人：杨建林，总经理。

委托诉讼代理人：杨三福，重庆法韵律师事务所律师。

原审被告：陈祥勇，男，汉族，1974年4月28日生，住重庆市开州区。

上诉人重庆市友有鑫企业管理咨询有限公司（以下简称友有鑫企业咨询公司）因与被上诉人重庆领居房地产顾问有限公司（领居房地产顾问公司）以及原审被告陈祥勇委托合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初5642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

友有鑫企业咨询公司上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判驳回领居房地产顾问公司对友有鑫企业咨询公司的诉讼请求；2．一审、二审诉讼费用由领居房地产顾问公司承担。事实和理由：1．一审判决查明事实不清，并未真实反映本案实际情况。案涉《楼盘销售委托代理合同》系陈祥勇与领居房地产顾问公司签订的，友有鑫企业咨询公司并非合同相对人。因友有鑫企业咨询公司并未参与经营，对于他人结算所出具的结算数据无法进行核实，并且一审判决按照年利率24%支付利息过高。2．一审审理程序违法。一审法院不应准许领居房地产顾问公司撤回对恩施州龙城实业有限公司的起诉，应当将该公司清算组列为被告参加本案诉讼。因李义斌、尹飞、黄晟为实际经营人，也应参加诉讼。

领居房地产顾问公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

陈祥勇未参加本案二审审理，也未向本院提交书面答辩意见。

领居房地产顾问公司向一审法院起诉请求：1．判令友有鑫企业咨询公司、陈祥勇连带支付领居房地产顾问公司佣金及人工工资237564元；2．判令友有鑫企业咨询公司、陈祥勇从2019年1月12日起按照尚欠金额日千分之三赔付领居房地产顾问公司滞纳金至付清时止；3．本案诉讼费由友有鑫企业咨询公司、陈祥勇承担。

一审法院认定事实：2018年10月28日，友有鑫企业咨询公司作为甲方（委托方）与领居房地产顾问公司作为乙方（受托方）签订《楼盘销售委托代理合同》，载明甲方（友有鑫企业咨询公司）与乙方（领居房地产顾问公司）在2018年10月28日签订《楼盘销售委托代理合同》，双方约定了如下主要内容：1．销售委托代理主要事项：组织市场推广、组织公关活动、销售案场管理、渠道、及甲方安排的与本合同楼盘销售有关的其他事项；2．委托代理项目的位置、面积：首个进场项目位置为湖北省恩施州宣恩县莲花坝加油站宣恩商贸城、项目名称为宣恩商贸城、产品类型为住宅，商铺等数量明细详见附件1；3．双方合作范围：甲方与开发商签订的协议的项目，通过乙方考察后，认可并进场的所有项目；甲方提供全部人员的全部开销（底薪、提成、奖励、吃、住、行、广告宣传等一切相关费用）；以附件为基础，各个项目独立核算增加附件为补充；4．销售佣金的结算方式：当甲方收到首付款项或定（订）金后（10万元及以上），均视乙方代理成功，甲方应按相关条款结算支付乙方佣金，当日结算50%，另外50%当月结算。不得以任何理由扣除乙方佣金，乙方在合同到期后若执行撤场决定，乙方不得以任何理由扣除代理成功的任何佣金。佣金从开售（或入市预定）后，每日结算一次。甲方与乙方结算后，甲方于结算后当日内用转账或现金的方式支付乙方佣金。底薪及相关补贴须当月最后一天或者是提前支付给乙方用来发放工资。全部费用乙方开收据盖公章（提成佣金收据当月补开）；5．乙方违约责任：乙方不得以甲方名义从事本合同规定的销售活动外的任何商业活动，也不得以虚假夸大之词欺骗购房人，只能在甲方审定的书面宣传资料和允许的范围内对购房人进行宣传。乙方不得私收房款和预订款（合同里面约定的如果连续10日未发佣金除外），乙方不得有任何未经甲方或开发商同意私收房款、预订款以及其他挪用行为。乙方须服从甲方合理的统一调配，否则甲方有权解除合同。6．甲方违约责任：若购房人购买该项目房产的实际情况与甲方及开发商提供的材料不符或产权不清，规划设计变更或销售面积变化，以及因工期、交房期、质量、银行按揭、查封、典当抵押等问题产生的纠纷，均由甲方负责。甲方对乙方的佣金支付时间超过10天，甲方应向乙方支付千分之三/日的滞纳金，合同继续履行。7．乙方正式服务时间为本合同签订之日起算，在甲方提供现场售房部之日后，乙方于3个工作日内进驻现场售房部；8．争议解决方式：在履行本合同过程中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，可通过重庆市万州区人民法院裁决或者签约当地法院裁决；9．合同服务期限：本协议委托代理期限为2018年10月26日起至2019年10月25日止一年一签。

2019年1月2日，陈祥勇出具《承诺》载明“我陈祥勇身份证号码：XXXX于2019年1月2日承诺在2019年1月12日支付领居房地产顾问公司销售湖北省宣恩商贸城商铺佣金及工资共计237564元（贰拾叁万柒仟伍佰陆拾肆元）其中有10万元（壹拾万元）有宣恩商贸城开发商支付。若不能按时支付，所造成的一切损失及法律责任由本人负责。”友有鑫企业咨询公司加盖印章。同日，宣恩商贸城开发商恩施州龙城实业有限公司法定代表人杨东在该《承诺》上标注“重庆友有鑫公司先付137564之后，宣恩商贸城立马支付壹拾万元整”。

陈祥勇、李义斌、尹飞、黄晟四个人于2018年10月24日签订《合作协议》，约定“合伙名称：房地产快销模式，友有鑫房保”。2018年12月31日，恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出（2018）鄂28破申18号《民事裁定书》，裁定受理恩施自治州翔宇建设工程有限公司对恩施州龙城实业有限公司的破产重整申请，并已指定了管理人。领居房地产顾问公司当庭撤回对恩施州龙城实业有限公司的诉讼，一审法院准予其撤回。

一审法院认为，领居房地产顾问公司与友有鑫企业咨询公司签订了《楼盘销售委托代理合同》，陈祥勇系公司代理人，即使诉讼所涉工程项目是陈祥勇、李义斌、尹飞、黄晟四个人合伙，不论陈祥勇、李义斌、尹飞、黄晟系借用友有鑫企业咨询公司资质或挂靠友有鑫企业咨询公司经营，因合同系友有鑫企业咨询公司签订，友有鑫企业咨询公司是合同相对方，故友有鑫企业咨询公司享有合同权利、承担合同义务，因此友有鑫企业咨询公司请求追加当事人的请求一审法院不予支持。陈祥勇在《承诺》中以个人身份承诺，视为债的加入，应当与友有鑫企业咨询公司共同承担责任。案外人恩施州龙城实业有限公司对其中的10万元承诺给付，但表明了其给付的条件，领居房地产顾问公司接受了该承诺，故应当按该承诺履行，在友有鑫企业咨询公司未先付137564元的情况下，宣恩商贸城暂未支付壹拾万元整给领居房地产顾问公司有其理由，当友有鑫企业咨询公司支付137564元后，领居房地产顾问公司才有权要求宣恩商贸城履行支付10万元，现宣恩商贸城开发商恩施州龙城实业有限公司已进入破产重整，故领居房地产顾问公司要求友有鑫企业咨询公司支付该10万元，待在恩施州龙城实业有限公司经破产重整后不能清偿的情况下，其才可要求友有鑫企业咨询公司支付，故领居房地产顾问公司对该10万元的权利可在恩施州龙城实业有限公司经破产重整后另行协商或另案解决。友有鑫企业咨询公司要求调整违约金的主张，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、友有鑫企业咨询公司、陈祥勇在该判决生效后五日内向领居房地产顾问公司支付欠款137564元，并从2019年1月12日起以137564元为基数按年利率24%支付领居房地产顾问公司违约金至付清时止；二、驳回领居房地产顾问公司其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行的债务利息。案件受理费4864元，由友有鑫企业咨询公司、陈祥勇负担。

二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。

本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为，领居房地产顾问公司、友有鑫企业咨询公司于2018年10月28日签订的《楼盘销售委托代理合同》均加盖了双方公司公章，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定内容履行义务、行使权利。领居房地产顾问公司作为受托人已经按照合同约定处理了有关楼盘销售的事务。友有鑫企业咨询公司作为委托人应当按照合同约定向受托人支付报酬以及承担逾期支付的违约责任。

根据2019年1月2日友有鑫企业咨询公司、陈祥勇共同向领居房地产顾问公司出具《承诺》的内容，该承诺书对于欠付报酬的金额237564元以及支付时间2019年1月12日进行了确认。虽该承诺书同时还载明“其中有¥10万元由宣恩商贸城开发商支付”，且有宣恩商贸城开发商恩施州龙城实业有限公司法定代表人杨东在该《承诺》的左下方作出“重庆友有鑫公司先付137564之后，宣恩商贸城立马支付壹拾万元整”的批注，但并未免除友有鑫企业咨询公司、陈祥勇对于其中欠付137564元的支付责任。故友有鑫企业咨询公司、陈祥勇仍应按《承诺》约定的支付时间，对于欠付的137564元承担支付责任。故一审法院对于友有鑫企业咨询公司、陈祥勇共同向领居房地产顾问公司支付报酬137564元的认定并无不当，友有鑫企业咨询公司关于其不应承担支付责任的上诉请求不成立，本院不予支持。

根据案涉《楼盘销售委托代理合同》第十条第二款关于“甲方对乙方的佣金支付时间超过10天，甲方应当向乙方支付千分之三/日的滞纳金”的约定，实为对于逾期支付报酬有关违约金的约定。一审中，友有鑫企业咨询公司提出约定的违约金标准（日千分之三经换算为年利率109.50%）过高请求予以调整，一审法院兼顾合同履行状况及违约方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，已将违约金标准调整至年利率24%。一审法院对于违约金的调整符合法律规定，处理并无不当。故对于友有鑫企业咨询公司提出的一审判决认定违约金标准过高且无明确约定的上诉理由，本院不予采信。

一审中，领居房地产顾问公司自愿撤回对恩施州龙城实业有限公司起诉，系对自身诉讼权利的处分，且无法定禁止其撤回对部分当事人起诉的情形，故一审法院准予领居房地产顾问公司撤回对恩施州龙城实业有限公司起诉处理并无不当。领居房地产顾问公司作为委托合同的受托人，在处理完毕委托人委托的事务后，可以根据合同约定向委托人及出具《承诺》的承诺人主张权利，李义斌、尹飞、黄晟并非本案必须共同进行诉讼的当事人，一审法院并无依职权或依申请追加其作为本案第三人的必要。

综上所述，友有鑫企业咨询公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3657元，由上诉人重庆市友有鑫企业管理咨询有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　柯　言

审 判 员　　胡玉婷

审 判 员　　刘　康

二〇二一年三月三日

法官助理　　任英龙

书 记 员　　易　倩