万州区徐皮匠皮革有限公司与重庆市万州区周家坝街道狮子社区居民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：重庆市万州区徐皮匠皮革有限公司，住所地重庆市万州区周家坝狮子村**，统一社会信用代码91500101673359173K。

法定代表人：徐胜，总经理。

委托诉讼代理人：张路虎，重庆高山律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋小荣，女，1973年11月6日出生，汉族，住重庆市万州区，系该公司会计。

被上诉人（原审原告）：重庆市万州区周家坝街道狮子社区居民委员会，住所地重庆市万州区周家坝街道狮子社区，统一社会信用代码55500101MEA793169Y。

法定代表人：晏小平，主任。

委托诉讼代理人（特别授权）：彭咏，重庆凯豪律师事务所律师。

上诉人重庆市万州区徐皮匠皮革有限公司（以下简称徐皮匠公司）因与被上诉人重庆市万州区周家坝街道狮子社区居民委员会（以下简称狮子居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初8783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐皮匠公司的委托诉讼代理人张路虎、宋小荣，被上诉人狮子居委会的委托诉讼代理人彭咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

徐皮匠公司上诉请求：1、撤销重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初8783号民事判决；2、依法改判或发回重审；3、一审、二审诉讼费由狮子居委会承担。事实及理由：1、狮子居委会在本案中不具备诉讼主体资格。徐皮匠公司租赁的是原狮子村6、7组的土地，即使起诉也只能以6组、7组的名义起诉。原判认定“周家坝街道狮子社区第六居民小组、第七居民小组联合出具并由居民代表签字确认的承诺书，已明确表示授权原告提起诉讼”属于认定事实错误。狮子居委会提交的证据只能表明是几个村民代表的认可，不能代表是全体村民的意思表示，也未经村民大会的决策进行。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，本案涉及的诉讼需要村民会议讨论决定方可办理，一审中狮子居委会并未提交相应证据，故原判认定狮子居委会有权提起诉讼属于适用法律错误。2、原判认定案涉土地租赁合同无效，徐皮匠公司作为被招商引资的企业，有职能部门的合法审批手续，导致涉案土地租赁合同无效的责任应当由狮子居委会承担，原判狮子居委会分得补偿款的30%无事实和法律依据。无效合同至始无效，原判没有进行过错认定，鉴于由于狮子居委会的原因导致徐皮匠公司修房屋有部分手续不合法，有215万元的房产被认定为违法建筑，对此造成的损失若本案二审不能解决这个问题，徐皮匠公司将另案诉讼。3、原判认定“基于诚实信用及公平原则，对于被告获取的拆迁补偿款仍应参照该约定进行分配”属于适用法律错误。双方签订土地租赁合同时，出租人应对土地的使用性质和土地的合法性具有义务，但是由于土地问题导致签订合同后徐皮匠公司的利益受损，狮子居委会对此具有过错，应当承担相应责任。故原判并未基于诚实信用及公平原则进行判决。即使按照公平原则进行判决，也应摒除徐皮匠公司的成本后再对剩余部分进行分配。4、原判认定“双方在合同中约定的建筑物内涵应当包括建筑物、构筑物及其他附属设施”属于适用法律错误。案涉合同为狮子村居委会制定的合同，在合同理解产生歧义的时候，依法应当作出不利于提出合同条款一方的解释，故本案合同涉及的建筑物不应当包含构筑物和附属设施。

狮子居委会辩称，1、狮子居委会在本案中具有诉讼主体资格。根据《民事诉讼法》第119条、《民法总则》第101条、《土地管理法》第11条，明确规定了村民委员会具有管理所辖区村民集体所有的经营管理权，故狮子居委会是本案具有直接利害关系的法人。本案是狮子居委会通过司法程序行使权利让村民共同获益的行为，并非是处分财产的行为，故不属于《村民委员会组织法》第24条规定的必须经过村民会议决议的事项，更不能适用第28条的规定。本案基础法律关系是源于土地租赁合同，徐皮匠公司是合同相对方，本案并没有突破合同相对性。2、原判明确考虑了双方的过错程度才进行的判决。双方签订的租赁合同中明确出租地块是耕地，第五条明确告知徐皮匠公司如需改变土地使用用途需符合相关法律法规及报建手续，否则后果自负，故狮子居委会签订合同时并无过错。徐皮匠公司主张有215万元未补偿到位是由于徐皮匠公司违背合同约定的义务所致，应自行承担相应法律后果。3、对于建筑物文字术语的界定，建筑物包含了构筑物及附属设施的认识是通过双方的主观认识水平、通常理解和表述习惯来进行界定。徐皮匠公司认为按照《民法典》的规定把建筑物、构筑物予以分开表述并不适用于本案。一审判决对建筑物的界定是从通常理解和交易习惯进行区分。4、涉案合同并非格式条款，徐皮匠公司可以对合同进行协商并修改。对合同理解有争议作出不利合同作出方只能适用于格式条款，对文字术语内涵理解有争议的时候不能适用。5、签订土地租赁合同时双方就已预见了该土地有可能出现征用的情形。徐皮匠公司通过合同自愿处分了自己的权利。即使本案合同无效，也应按照当初合同成立时双方的真实意思表示来处理获得的征地补偿款，这才符合公平原则。

狮子居委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐皮匠公司向狮子居委会给付征地后建筑物的补偿费2253192元，并支付以2253192元为基数从2019年2月1日起至付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算的资金占用损失；2.诉讼费由徐皮匠公司承担。

一审法院认定事实如下：2010年2月7日，原重庆市万州区周家坝街道狮子村村民委员会（甲方，以下简称狮子村委会）与徐皮匠公司（乙方）签订《土地租用合同》，主要约定“一、甲方决定将狮子村6组3.39亩、7组18.9亩，共计22.29亩耕地租给乙方，从事中小型企业创业基地。二、租用时间：从2010年3月1日起至2029年12月28日止，共计18年，租用期满后乙方在同等条件下可优先租用。租用期若遇国家或企业整体征用，建筑物的赔偿费甲方受偿30%，乙方受偿70%，土地补偿费甲方100%受偿。三、租金及付款时间：乙方按每年1200元/亩支付给甲方。付款方式每两年一付，每期付款应于1月1日前一次性付清后二年租金。乙方在合同签字生效后，三天内必须支付首期两年的租金，方可接受土地。直到终止合同时止。该土地租金由甲方代收并支付原土地经营户。四、乙方应另付甲方土地使用管理及协调费用，具体标准支付办法为：前两年每年按300元/计算，以后每年按600元/亩计算。此款项在乙方租金交纳时一并支付。五、乙方如需改变现有土地使用用途，须符合土地管的相关法律、法规并完善相应的报建程序和手续，否则给乙方造成的损失，甲方概不负责。七、在甲方土地上，（原土地经营户）的附着物（树苗、庄稼等）由乙方进行补偿。房屋、鱼池、树木、粪池等一次性共计补偿50000元。当年青苗补偿费按600元/亩计算。八、乙方在合同期满后若不继续使用，则该租用土地上的永久性建筑厂棚不得拆除，悉归甲方所有。”

同日，原狮子村委会与徐皮匠公司签订《土地租用合同补充协议》，主要约定“一、此补充协议只因追加0.6亩面积数量而补充签订，其他相关合同条款一律遵照前面2010年2月7日所正式签订的土地租用合同执行。二、即参照2010年3月1日起至2029年2月28日止的土地租用合同（将狮子村6组3.39亩、7组18.9亩统计22.29亩的耕地租给乙方，从事中小型企业创业基地），只是追加租地亩数0.6亩。”

2011年8月16日，重庆市万州区国土资源局下达行政处罚决定书万州国土监[处罚决定][2011]45号。决定书载明“被处罚人：徐皮匠公司；案由：未经批准非法占地；查实：徐皮匠公司于2010年2月7日与狮子村委会签订了《土地租用合同》和补充协议。合同约定狮子村委会将狮子村六、七组的集体土地出租给徐皮匠公司办企业，出租期限为18年。徐皮匠公司按每年每亩1200元土地租金支付给狮子村委会。狮子村委会同时收取了前两年每年300元的土地使用管理协调费。2009年12月，徐皮匠公司开始在租用的集体土地上占用10882平方米进行场平建厂，至今已建成占地2638平方米的彩钢棚厂房、占地243平方米的砖混结构综合楼一幢和占地16平方米的砖混结构房屋一幢。该宗土地符合土地利用规划。徐皮匠公司的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，构成了非法占用土地的事实。根据……作出如下处罚决定：没收徐皮匠公司在重庆市万州区周家坝街道办事处狮子村六组、七组非法占用10882平方米集体土地上所建的占地2638平方米彩钢棚厂房、占地243平方米的砖混结构综合楼和占地16平方米的砖混结构房屋，并按每平方米土地25元处罚人民币272050元。”

2019年，重庆市渝东经济技术开发区经济发展服务中心与乙方徐皮匠公司、丙方重庆市万州区周家坝街道办事处签订《企业拆迁补偿协议》。该协议主要约定“因万州区经济发展和实施城市规划建设需要，经重庆市人民政府渝府地[2011]1519号、渝府地[2012]1451号文批准征收周家坝街道狮子村1-14集体土地。甲、丙双方作为土地征收补偿安置实施主体单位，将对乙方所在周家坝街道办事处狮子村6、7社土地上修建的房屋及附属设施予以拆除。甲、乙、丙三方同意选定重庆宏泰地产土地评估有限责任公司承担乙方拆迁标的物的补偿费用评估工作。经甲、乙、丙三方协商一致，现达成如下拆迁补偿协议。一、补偿项目。甲方根据重庆宏泰地产土地评估有限责任公司重宏房评[2018]字第XXX-XXX号，对乙方拆迁补偿项目如下：1.房屋建筑物补偿金额小计4018844元（由万州区国土局罚没房屋不予补偿）。2.构筑物及辅助设施补偿金额小计3491797元。3.苗木补偿27841元。4.机器设备搬迁补助250642元、企业搬家费165145元。5.停产停业损失241131元。以上拆迁补偿款项金额共计8195400元。二、本协议签订后，甲、乙、丙三方约定于2019年1月31日前自行搬迁完毕后甲方一次性支付所有补偿款8195400元……三、各方权利义务。1.乙方应根据相关政策，已补偿的标的物和国土局罚没房屋由甲方拆除，乙方擅自拆除造成的安全事故所发生的责任概由乙方自行承担……4.本协议签订后，该户与周家坝街道办事处狮子村村民委员会签订的土地租用合同废止。”

2019年1月14日，徐皮匠公司出具收据，载明收到重庆市渝东经济技术开发区经济发展服务中心交来徐皮匠公司补偿款8195400元。

2019年4月12日，重庆市万州区人民政府作出关于同意周家坝街道狮子村撤村设居的批复。该批复载明“一、同意撤销周家街道狮子村村民委员会，改设狮子社区居民委员会，管理范围不变，即东临龙溪河和钟鼓楼街道都历、抗建2村，西界狮子山和周家坝、流水2社，南依集中社区，北接天城镇麻柳村，设14个居民小组。”

本案一审审理过程中，周家坝街道狮子社区第六居民小组、第七居民小组于2020年9月23日联合出具情况说明一份，载明“狮子村第六、第七村民小组确实授权周家坝狮子村委会经营、管理两个小组的全部土地。狮子村委会与徐皮匠公司签订《土地租用合同》的行为系代为经营、管理的行为。狮子村第六、第七组村民按时足额收到了所出租土地的租金。”同日，周家坝街道狮子社区第六居民小组、第七居民小组联合出具承诺书，载明“请将徐皮匠公司应付的建筑物（构筑物）的补偿款及资金占用损失判归狮子居委会享有。狮子居委会与狮子第六、第七居民小组之间的分配方案，由两个居民小组与狮子居委会协商处理。两个居民小组在任何情况下均不再以本案事实向徐皮匠公司另行主张权利。”该承诺书另由部分居民代表签字确认。

一审法院认为，本案争议的焦点为：一、狮子居委会主体是否适格；二、案涉《土地租用合同》效力问题；三、狮子居委会是否有权分得徐皮匠公司领受的部分补偿款。综合已查明的事实及当事人意见，结合当事人的具体诉讼请求，评析如下：

一、关于狮子居委会主体是否适格问题。首先，狮子居委会系经原狮子村委会撤村改居而来，且管理范围不变。现狮子居委会系原狮子村委会的继任组织，享有和承担原狮子村委会的权利和义务。狮子村委会作为案涉《土地租用合同》的当事人，其合同权利及义务应由狮子居委会享有和承担。其次，周家坝街道狮子社区第六居民小组、第七居民小组联合出具并由居民代表签字确认的承诺书，已明确表示授权狮子居委会提起诉讼。因此，本案狮子居委会具有诉讼主体资格。对徐皮匠公司所提出狮子居委会主体不适格的抗辩意见，不予采纳。

二、关于案涉《土地租用合同》的效力问题。国家保护耕地，禁止将耕地用于非农建设。徐皮匠公司在案涉租赁土地上建造建筑物，违反了法律的强制性性规定。徐皮匠公司与原狮子村委会签订的《土地租赁合同》无效。

三、关于狮子居委会是否有权分得徐皮匠公司领受的部分补偿款问题。因案涉《土地租赁合同》无效，其中第二条约定的“租用期若遇国家或企业整体征用，建筑物的赔偿费甲方受偿30%，乙方受偿70%，土地补偿费甲方100%受偿”亦应无效。但基于诚实信用及公平原则，对于徐皮匠公司获取的拆迁补偿款仍应参照该约定进行分配。双方作此特别约定，正是考虑到国家征用后所得赔偿费并非仅系对徐皮匠公司损失的填补，其中还存在着较大的收益部分。该约定也正是双方在充分考虑投入损失、各自贡献、收益占比等因素后确定的利益分配方案。现徐皮匠公司意欲独占该部分利益，有违诚实信用原则。同时，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。据此，徐皮匠公司亦应对获得的部分赔偿款向狮子居委会支付。综合双方过错程度并依据公平原则，参照该约定对该部分利益作出分配，有利于实现双方利益的平衡。双方所签订的《土地租用合同》中通篇仅有“建筑物赔偿费”和“土地补偿费”的表述，而并未有任何关于构筑物及附属设施的文字表述。结合当事人的主观认识水平及通常理解，双方在合同中约定的“建筑物”内涵应当包括建筑物、构筑物及其他附属设施，故狮子居委会应分得的补偿款应为2253192.30元[（建筑物补偿金额4018844元+构筑物及辅助设施补偿金额3491797元）×30%]。狮子居委会要求徐皮匠公司支付补偿费2253192元的诉讼请求，未超过其应得金额，本院予以支持。因徐皮匠公司拒绝支付上述款项，给狮子居委会造成了资金占用损失，对此徐皮匠公司应于赔偿。狮子居委会要求徐皮匠公司支付资金占用损失的诉讼请求，一审法院予以支持。但因中国人民银行于2019年8月20日起方授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，再此之前的资金占用损失计算标准应当以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为准。徐皮匠公司应当支付的资金占用损失的计算方式应为自2019年2月1日起至2019年8月19日止，以2253192元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，以2253192元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、重庆市万州区徐皮匠皮革有限公司在本判决生效后五日内向重庆市万州区周家坝街道狮子社区居民委员会支付补偿费2253192元。二、重庆市万州区徐皮匠皮革有限公司在本判决生效后五日内向重庆市万州区周家坝街道狮子社区居民委员会支付自2019年2月1日起至2019年8月19日止，以2253192元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的资金占用损失；支付自2019年8月20日起至付清之日止，以2253192元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算的资金占用损失。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26358元，减半收取计13179元，由重庆市万州区徐皮匠皮革有限公司负担。

二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人徐皮匠公司提交6份证据：证据1,狮子村7组村民签字表。已加盖小组印章。拟证明2011年7月5日狮子村7组组员签名确认租赁给徐皮匠公司的土地数量并表态土地出租后的事情与该小组无关；证据2，狮子村11组、13组组员签名的情况说明。拟证明类似情况组员都没有要求对补偿款进行分配；证据3，重庆市企业投资项目备案证，拟证明徐皮匠公司在案涉土地上进行建设取得了相关的行政许可；证据4，重庆市中小企业局关于认定市级小企业创业基地的通知。拟证明本案租用土地可以作为建设用地，按照相关法律规定，只能由土地权利人改变土地性质，承租人没有权利，导致本案合同无效的责任在于狮子居委会；证据5，徐皮匠公司2011年、2012年的总分类账及承包合同、付款收条。拟证明上诉人的建设成本为7729839.31元的事实；6、民用建筑设计术语标准GB/T50504-2009,证明建筑物不包括构筑物的事实。

狮子居委会质证称，对证据1的三性不予认可，只是土地数量的登记情况；对证据2不予认可，该案是由狮子村11组、13组组长到庭参加了诉讼，且该证据与本案无关；证据3与本案无关，不管当时是否取得了完整的建设手续，都是徐皮匠公司的义务，若徐皮匠公司认为办理相关手续而被罚没，应当另案进行处理；证据4的真实性予以认可，但与本案无关；证据5三性不予认可，不能证明实际成本；证据6与本案无关，原判认定的建筑法范围是基于通常的理解，非建筑专业、法律专业人士的表述和普通认知。

本院审查认为，证据1不能达到徐皮匠公司的证明目的；证据2、3、4与本案无关，本院不予采信；证据5无法达到证明徐皮匠公司生产成本的证明目的；对证据6的真实性予以认可，但不能达到证明目的。

二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。

本院认为，根据徐皮匠公司的上诉理由，结合狮子村居委会的答辩意见，本案的争议焦点为：一、狮子居委会在本案中作为原告起诉主体是否适格；二、原判判决徐皮匠公司按照建筑物、构筑物及附属设施补偿款的30%补偿狮子村居委会是否有误（包含补偿款计算的范围、是否应剔除徐皮匠公司主张的成本、合同无效是否应支持狮子村居委会补偿款）。本院综合评判如下：

针对焦点一，首先，狮子居委会系经重庆市万州区人民政府批准，于2019年经原狮子村委会撤村改居而来，其管理范围与原狮子村委会管理范围一致。现狮子居委会系原狮子村委会的继任组织，享有和承担原狮子村委会的权利和义务，履行原狮子村委会的职责。狮子村委会与徐皮匠公司签订案涉《土地租用合同》，现狮子村委会已变更为狮子居委会，其合同权利及义务应由狮子居委会继受。其次，周家坝街道狮子社区第六居民小组、第七居民小组联合出具并由居民代表签字确认的承诺书，已明确表示授权狮子居委会提起诉讼。徐皮匠公司未举示有效证据推翻承诺书的证明效力。徐皮匠公司主张狮子居委会起诉应当按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四、第二十八条的规定，由三分之二以上村民或者代表参加召开村民小组会议，所作决定应当经到会人员过半同意才能具有法律效力。本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四规定的是对村民利益处分的相应情形，而本案属于对村组村民获益的情形，并非属于法律规定的必须经过村民会议决议的事项。因此，本案狮子居委会具有诉讼主体资格。因此，徐皮匠公司上诉称狮子居委会主体不适格的上诉理由，本院不予采纳。

针对焦点二，双方签订《土地租用合同》后，徐皮匠公司在租赁土地上修建房屋等违反法律规定，该合同应无效。故该合同第二条“租用期若遇国家或企业整体征用，建筑物的赔偿费甲方受偿30%，乙方受偿70%。土地补偿费100%归甲方受偿”亦属无效。本院作出的（2017）渝02民终2334号民事判决认定“合同中关于国家征用后所得赔偿费分配的约定虽无效，但基于诚实信用、公平等原则，对于上诉人取得的拆迁补偿仍应参照该部分约定进行分配。双方之所以在合同中专门约定了关于国家征用后所得赔偿费的分配问题，正是考虑到国家征用后所得赔偿费并非仅系对上诉人的损失填补，其中还存在着较大的收益部分。双方对于上诉人受偿70%、被上诉人受偿30%的约定，正是在充分考虑了上诉人的投入损失、各自贡献、收益占比等因素后确定的一个利益分配方案。”故徐皮匠公司主张补偿款应剔除徐皮匠公司建设成本后再进行分配，才能符合公平原则的上诉理由不能成立，本院不予采纳。生效判决认定合同中虽约定的是“建筑物”、“赔偿费”，但鉴于合同签订主体对于“建筑物、构筑物、附属设施”、“赔偿费、补偿费”的认知和表述习惯以及双方对于利益分配的真实意愿，全部拆迁补偿均应纳入分配。故原判认定的补偿方案综合各种因素，平衡双方的利益，将本案所涉的建筑物、构筑物及附属设施的补偿款纳入分配范围并无不当。徐皮匠公司上诉称建筑物不应包括构筑物及附属设施的理由不能成立，本院不予支持。徐皮匠公司主张因狮子村委会的原因，导致其215万元的房屋未得到补偿，狮子村居委会应赔偿其损失。徐皮匠公司的该理由不属本案审查范围，本院不予评判。

综上，重庆市万州区徐皮匠皮革有限公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费26358元，由上诉人重庆市万州区徐皮匠皮革有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　燕

审 判 员　　李青春

审 判 员　　朱晓丽

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　黄　洋

书 记 员　　蹇佳莉