彭公堂与胡广洪农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：彭公堂，男，汉族，生于1964年6月28日，住重庆市开州区。

委托诉讼代理人：李明，重庆四方律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：胡广洪，男，汉族，生于1979年4月3日，住重庆市开州区。

委托诉讼代理人：谭羽，重庆唐颂律师事务所律师。

上诉人彭公堂因与被上诉人胡广洪农村房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初3570号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

彭公堂上诉请求：1.撤销原审判决，驳回胡广洪的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由胡广洪负担。事实和理由：《房屋买卖协议》系无效合同。首先，双方当事人并非同一集体经济组织成员。彭公堂原系重庆市开县丰乐街道滴水村**（以下简称原滴水村**）村民。胡广洪原系重庆市开县丰乐街道滴水村**（以下简称原滴水村**）村民。2004年，原滴水村9组与原滴水村10组合并为重庆市开县丰乐街道办事处滴水村民委员会第三村民小组（以下简称滴水村第三村民小组）。但原滴水村9组属于移民淹没范围，而原滴水村10组并非移民淹没区域。双方当事人享有的权利义务不一致。其次，案涉房屋系临水房屋，当地村民委员会和村民小组均不同意临水房屋买卖。双方当事人于2006年签订《房屋买卖协议》转让案涉房屋未经当地村民委员会和村民小组同意。《开县农村村民住房转移协议》中彭公堂的签字是胡广洪为了过户而伪造的。最后，胡广洪未举示证据证明其在原户籍地没有宅基地，违反了“一户一宅”的原则。2001年，因案涉房屋位于三峡淹没水位线，彭公堂便在当地另行选址修建房屋。而按照“一户一宅”的原则，彭公堂要获得新建房屋的宅基地使用权就必须拆除案涉房屋，所以该房屋不能交易。

胡广洪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一是双方当事人系同一集体经济组织成员。双方当事人是否系同一集体经济组织应当以公安机关登记的户籍信息为准。彭公堂所述双方当事人享有的权利义务不一致中的权利义务是指是否系库区移民，是否根据移民政策享有的权利义务。这与双方当事人建立的房屋买卖法律关系并无关联。二是案涉房屋转让需经集体经济组织同意并非合同生效要件。需经集体经济组织同意仅是进行农村房屋产权变更登记时需向房屋产权登记机关提交的材料。胡广洪在一审举示的当地村委会同意转让的证明材料并非胡广洪伪造。而彭公堂在一审诉讼过程中提交的集体经济组织不同意转让的证明系本案一审诉讼中形成的，该证据的证明力显然小于胡广洪举示的上述证据。虽然案涉房屋系临水房，但法律并未规定临水房不能交易。三是案涉房屋买卖并未违反“一户一宅”的原则。彭公堂主张，胡广洪在原户籍所在地仍有宅基地，应由其承担举证责任。而且胡广洪从原户籍地迁出后，就不可能在原籍仍拥有宅基地。

刘书明向一审法院起诉请求：1.依法确认双方当事人于2006年4月13日签订的《房屋买卖协议》具有法律效力；2.判决彭公堂履行合同义务，协助胡广洪办理房屋产权变更登记手续；3.案件受理费由彭公堂负担。

一审法院认定事实：2006年4月13日，胡广洪作为买方与作为卖方的彭公堂签订了《房屋买卖协议》，约定彭公堂将其所有的房屋一套卖给胡广洪，房屋价格定为44000元，并约定款项付清后，彭公堂将房产证交付给胡广洪，其房屋产权归胡广洪所有，如果胡广洪要求房产证过户，彭公堂有义务协助其办理，其所产生的任何费用彭公堂不承担，由胡广洪自行承担。双方当事人均在协议内容后签名捺印进行确认。合同签订当年，胡广洪支付了购房款24000元，2007年支付了购房款10000元，2008年支付了购房款10000元。购房款支付完毕后，彭公堂将该房屋的《集体土地建设用地使用证》《房屋所有权证》和房屋一并交付给胡广洪，胡广洪一直占有并使用房屋至今。

另查明，2010年6月8日，原开县丰乐街道办事处滴水村民委员会（以下简称原滴水村民委员会）出具《证明》证实，原滴水村9组与原滴水村10组于2004年合并为丰乐滴水村3组。2010年6月21日，该村委会证明丰乐滴水村3组（原9组）彭公堂所有的房屋所在位置位于182米水位线上。2011年3月28日，胡广洪以其购买的房屋申请重庆市土地房屋权属登记。2011年8月2日，胡广洪与彭公堂签订《开县农村村民住房转移协议》，内容为：“彭公堂系我社村民，现有宅基地面积93.19㎡，房屋建筑面积175.88㎡，属砖混结构，证号：开府集建房地证权字第**，已经本集体经济组织2/3以上村民代表同意，出让给本村3社村民胡广洪。办理《房地产权证》后，不再批准宅基地建房了。”，出让方彭公堂签名并捺印，受让方胡广洪签名并捺印，同时开县丰乐街道办事处滴水村民委员会及第三村民小组和开县丰乐街道办事处均在该协议内容后加盖了印章。2011年8月25日，滴水村第三村民小组在《重庆市土地房屋权属登记申请书》的“调查小组初审意见”一栏写明，权属来源合法，四至边界清楚，面积准确无纠纷。同时，开县丰乐街道办事处在复审意见一栏加盖印章。2014年3月4日，胡广洪九案涉房屋缴纳了住房买卖契税1500元，并以彭公堂的名义缴纳了营业税、个人所得税、城市维护建设税、政府性基金收入、专项收入等合计3250元。2019年2月14日，重庆市开州区丰乐街道办事处滴水村民委员会及滴水村第三村民小组作出《情况说明》载明：“胡广洪现属丰乐街道滴水村3组集体经济组织成员，情况属实。原土地房屋手续地址为：丰乐镇滴水村9组，由于建制调整后属丰乐街道滴水村3组，情况属实。彭公堂系我社村民，现有宅基地面积108平方米，房屋建筑面积175.88平方米，属混合结构，证号：开房权字第**，开府集建X字第**。已经本集体经济组织2/3以上村民代表同意，出让给本村3社村民胡广洪。且胡广洪户在本村无住房。办理《不动产权证书》后，双方不得另行再批准宅基地建房，特此说明。”。现胡广洪以彭公堂拒不协助其办理购买房屋的产权登记手续为由起诉请求人民法院依法确认双方当事人于2006年4月13日签订的《房屋买卖协议》具有法律效力；判决彭公堂履行合同义务，协助胡广洪办理房屋产权变更登记手续；案件受理费由彭公堂负担。

一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，针对双方当事人争议的2006年4月13日签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题，一审法院做如下分析：1.合同当事人即双方当事人均系完全民事行为能力人，均具备签订合同的行为能力，且双方当事人在签订合同时属同一集体经济组织成员。彭公堂辩称因2004年合并村组前双方当事人享受的权利不一致，村组调整后仍保留相应的独立性的理由，不能改变双方当事人均属同一集体经济组织成员的事实，双方当事人符合农村房屋买卖当事人的主体资格；2.《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人签订合同时并不存在欺诈、胁迫或乘人之危等违背各自真实意思的情形；3.双方当事人签订的《房屋买卖协议》符合法律规定的形式，且协议签订后，胡广洪按照协议约定向彭公堂支付了相应的购房款，同时购房款付清后彭公堂将该房屋的集体土地建设用地使用证、房屋所有权证以及房屋一并交付给胡广洪，胡广洪从2008年便一直占有并使用该房屋至今，双方实际履行该协议已有十余年，胡广洪对该房屋形成了稳定的占有使用关系；4.胡广洪在购房前在该村民小组无宅基地、无住房，因此并不违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款关于农村村民一户只能拥有一处宅基地之规定，而彭公堂辩称其在滴水村第三村民小组有两处住房，一户多宅违背法律规定，故《房屋买卖协议》无效，但彭公堂的另一处住房并没有相应的集体土地建房审批手续，不存在拥有多处宅基地的情形，因此彭公堂的抗辩无事实和法律依据；5.《中华人民共和国物权法》第六十条第一项规定，对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。农村宅基地所有权属于集体所有，其使用权由集体按照法律规定的条件和程序分配给村民使用。村民建造房屋后，房屋的所有权属于宅基地使用权人，而宅基地仍属集体所有，而房屋买卖的处分行为也处分了宅基地，必然与集体经济组织的权益发生关系，同时《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”因此农村房屋买卖需经过双方所在村委会的同意。本案中，胡广洪提供的证据能够充分有效的证明其与彭公堂之间的房屋买卖行为已经经过当地村委会的同意，且胡广洪已于2014年3月4日按照《房屋买卖协议》的约定缴纳了相应的契税，双方当事人之间的房屋买卖行为符合法律规定，而彭公堂辩称农村房屋买卖需经相关部门认定才有效并无法律依据；6.彭公堂辩称该房屋属于临水房而不能买卖，但彭公堂申请出庭作证的证人伍先平证实该房屋确属临水房，但并非临水危房，彭公堂并未出示临水房不能交易的相应证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于当事人对自己的主张，有责任提供证据以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款关于在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果之规定，彭公堂应承担其举证不能的法律后果。综上，双方当事人在自愿、平等的基础上签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，且并无证据证明《房屋买卖协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，因此双方当事人于2006年4月13日签订的《房屋买卖协议》合法、有效。基于《房屋买卖协议》的有效性以及协议中“其房屋产权归乙方所有，如果乙方要求房产证过户，甲方应义务协助办理”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，彭公堂应当按照协议约定协助胡广洪办理房屋产权过户手续，结合《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”之规定，一审法院对胡广洪要求彭公堂协助其办理房屋过户手续的诉讼请求予以支持。综上所述，为了保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、胡广洪和彭公堂于2006年4月13日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、彭公堂于本判决生效之日起十五日内协助胡广洪办理位于重庆市开州区丰乐街道（原开县丰乐乡）滴水村九社的房屋［房屋所有权证号：开房权字第**，集体土地建设用地使用证号：开府集建（X）字第X号］过户登记手续。案件受理费700元，减半收取350元，由彭公堂负担。

二审中，彭公堂为证明双方当事人并非同一集体经济组织成员以及认定《房屋买卖协议》有效并予以过户会造成社会不良影响的事实，向本院提交两份《情况说明》。胡广洪针对上述证据发表质证意见认为，双方当事人系同一集体经济组织，因上述证据与本案无关联性，对上述证据不予认可。本院针对彭公堂提交的上述证据在下文中予以审核认定。

二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是：《房屋买卖协议》的效力如何认定。本院针对争议焦点评述如下：

胡广洪与彭公堂于2006年签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示。双方当事人在签订前述协议时，系同一集体经济组织成员，且胡广洪在其户籍所在地并未取得宅基地使用权，不违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。双方当事人签订《房屋买卖协议》的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应当认定为有效合同。彭。彭公堂以胡广洪系原滴水村**村民，域并非移民淹没区域，双方当事人享有的权利义务不一致为由主张，双方当事人并非同一集体经济组织成员。但是否系同一集体经济组织成员一般应以户籍登记作为判断依据。经一审查明，2004年，胡广洪所在的原滴水村9组与彭公堂所在的原滴水村10组合并为滴水村第三村民小组。双方当事人在签订《房屋买卖协议》时，胡广洪户籍所在地为重庆市开州区丰乐街道滴水村**。即使如彭公堂所述，双方当事人因户籍所在地是否为移民淹没区域而享有的权利义务不一致，但也不能否认双方当事人在签订《房屋买卖协议》时系同一集体经济组织成员的事实。而对于彭公堂提出，胡广洪并未举证证明其在原户籍所在地（重庆市城口县）不享有宅基地使用权，双方当事人签订的《房屋买卖协议》因违反“一户一宅”原则而无效的上诉理由，按照谁主张谁举证的原则，因彭公堂并未举示充分证据证明胡广洪在原户籍所在地享有宅基地使用权的事实。故，本院对其提出的该项上诉理由不予采纳。至于彭公堂提出的《房屋买卖协议》因案涉房屋系临水房以及双方当事人所在的集体经济组织、当地村民委员会不同意案涉房屋转让而无效的上诉理由，因案涉房屋是否系临水房以及双方当事人所在的集体经济组织、当地村民委员会是否同意案涉房屋转让并非农村房屋买卖合同无效的情形。故本院对彭公堂在二审中举示的两份《情况说明》不予采信，对其提出的上述理由均不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。该法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。彭公堂应当按照其与胡广洪签订《房屋买卖协议》的约定履行协助胡广洪办理案涉房屋过户登记的义务。

综上所述，上诉人彭公堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费700元，由彭公堂负担。

本判决为终审判决。

审判长　　铁晓松

审判员　　杨继伟

审判员　　杜抗洪

二〇二一年三月十日

书记员　　魏椿林