陈丽刘国育等与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：刘国育，男，1973年3月24日出生，汉族，居民，住重庆市九龙坡区。

上诉人（原审原告）：陈丽，女，1982年2月14日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。

以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：卢洪，男，1979年8月23日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。

上诉人（原审被告）：肖娅，女，1983年6月19日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。

卢洪、肖娅的共同委托诉讼代理人：雷雨，重庆欣凯律师事务所律师。

上诉人刘国育、陈丽因与上诉人卢洪、肖娅房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2020）渝0231民初3622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人刘国育、陈丽的共同委托诉讼代理人王小兴，上诉人卢洪、肖娅的共同委托诉讼代理人雷雨到庭参加了诉讼(询问）。本案现已审理终结。

刘国育、陈丽上诉请求：1、撤销重庆市垫江县人民法院（2020）渝0231民初3622号民事判决，依法改判支持其在一审中的全部诉讼请求，即由卢洪、肖娅向其支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金5万元以及逾期付款损失（以5万元为基数从2019年8月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至付清时止）；2、由卢洪、肖娅向其支付违约赔偿款10万元。主要的事实和理由是：1、其与卢洪、肖娅于2016年5月29日签订的《门面房租赁合同》合法有效，卢洪、肖娅应按合同约定全面履行，违反合同约定的，应当承担相应的违约责任。

卢洪、肖娅辩称：1、其与刘国育、陈丽签订的房屋租赁合同已经于2020年3月1日解除，有短信通知和录音记录可以证明双方之间的租赁关系已经解除的事实。因为疫情原因双方没有交接，但其早已把门面中货物搬离，其并没有违约行为，不应当承担违约责任；2、双方租赁合同约定在每年8月缴纳第二年的租金，2019年至2020年租金其只缴纳了半年，刘国育、陈丽并未催促其缴纳另外半年租金的事实，证明刘国育、陈丽默认双方之间的租赁关系在半年后解除，其不再欠租金；3、一审法院对于是否违约没有认定是非常正确的，认可该部分事实。

卢洪、肖娅上诉请求：1、撤销重庆市垫江县人民法院（2020）渝0231民初3622号民事判决，查清事实后依法改判；2、一、二审诉讼费由刘国育、陈丽承担。主要的事实和理由是：一审法院认定事实有误，导致判决出现偏差。1、一审庭审过程中其举示了2020年3月1日发给刘国育、陈丽的信息，要求刘国育、陈丽前来接收门面，已经表明其不想在续租案涉门面的意图，且根据双方合同约定，其只支付了半年的租金，刘国育、陈丽并未向其催收后面半年的租金，该事实证明刘国育、陈丽认可双方之间的租赁合同只履行半年。一审法院未查清双方因疫情原因没有办理交接手续的事实以及案涉门面早已空置，刘国育、陈丽也愿意另行出租给他人的事实，导致判决出现偏差；2、其交还门面给刘国育、陈丽的时间是2020年3月1日，处于疫情期间，其早已空置门面没有经营，即使认定合同没有解除，疫情期间根据国家政策规定也应当扣减3个月租金，一审法院未考虑实际情况没有扣减，有失公允。

被上诉人刘国育、陈丽辩称：1、其与卢洪、肖娅之间的房屋租赁合同并未解除，案涉租赁房屋也未交还，目前案涉租赁房屋仍由卢洪、肖娅控制；2、卢洪、肖娅应在2019年8月1日前就应当支付租金，但卢洪、肖娅并未按照合同约定履行支付义务，故卢洪、肖娅应当承担向其支付10万元违约金，综上，恳请驳回卢洪、肖娅的上诉请求，支付其上诉请求。

刘国育、陈丽2020年8月31日向一审法院起诉请求：1、判决卢洪、肖娅向其支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金5万元以及逾期付款损失（以5万元为基数从2019年8月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至付清时止）；2、判决卢洪、肖娅向其支付违约赔偿款10万元。

一审法院认定事实：2016年5月29日，刘国育、陈丽与卢洪、肖娅签订《门面房租赁合同》，约定刘国育、陈丽将门市两间从2016年9月1日起出租给卢洪、肖娅使用至2025年8月31日，并约定前三年的租金按每年7万元计算，第四年和第五年的租金按每年10万元计算，卢洪、肖娅应当提前一个月（每年8月1日前）支付下一年的租金；此外，双方还在该合同违约责任处约定违约方向守约方支付10万元。卢洪、肖娅曾通过手机短信方式与刘国育协商租赁物交接事宜。

一审法院认为，债务应当清偿。该案中，刘国育、陈丽与卢洪、肖娅于2016年5月29日签订的《门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同约定2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金为10万元，刘国育、陈丽诉称卢洪、肖娅已支付5万元，卢洪、肖娅亦予以认可，故卢洪、肖娅尚余5万元的租金未支付；卢洪、肖娅辩称其已于2020年3月左右与刘国育、陈丽就涉讼合同的解除事宜达成合意，卢洪、肖娅所举示的证据只能证明其将合同解除的意思送达了刘国育，但未能举证证明刘国育、陈丽同意解除合同，亦未能举证证明卢洪、肖娅已将涉讼租赁物返还给了刘国育、陈丽，故该院对卢洪、肖娅的该项抗辩意见不予采纳，因此，该院对刘国育、陈丽请求卢洪、肖娅支付5万元租金的诉讼请求予以支持。双方当事人在涉讼合同中约定，卢洪、肖娅应在每年的8月1日前支付下一年度的租金，且就违约责任进行了约定，现卢洪、肖娅未能按照合同约定的租金支付时间支付刘国育、陈丽租金，故卢洪、肖娅应当向刘国育、陈丽承担相应的违约责任；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，诉讼中卢洪、肖娅辩称其不应承担违约责任，该案中，刘国育、陈丽亦未能举示证据证明其除资金占用利息损失外还存在其它损失，故结合该案实际情况，该院认为卢洪、肖娅应当向刘国育、陈丽承担的违约责任为以5万元未付租金为基数从2019年8月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清时止的资金占用利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，双方当事人在二审中争议的主要焦点是：1、一审判决按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算该案的资金占用利息损失是否正确；2、卢洪、肖娅该不该向刘国育、陈丽支付违约赔偿款10万元；3、案涉房屋租赁合同是否已经解除；4、一审法院是否应当扣减疫情期间3个月的租金。

从刘国育、陈丽与卢洪、肖娅之间签订的案涉《门面房租赁合同》上看，该合同约定了“违约责任经双方协商，违约方付守约方拾万元人民币”，但并没有约定“逾期付款损失要按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算”，鉴于卢洪、肖娅尚欠刘国育、陈丽2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金5万元属实，其尚欠的租金在未支付之前必然会产生相应的资金利息，一审判决按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算该案尚欠租金的资金占用利息损失符合本案的实际情况和相关的法律规定，并无不当。刘国育、陈丽要求“按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍来计算该案逾期付款损失”的理由，因其未向本院举示足够、充分的事实根据和法律依据予以证明，依法不予支持。

虽然双方签订的《门面房租赁合同》约定了“违约责任经双方协商，违约方付守约方拾万元人民币”，但从本案现有的证据看，双方之间签订的案涉《门面房租赁合同》并未依法解除，而卢洪、肖娅事实上又已经支付了刘国育、陈丽2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金5万元，只欠付该期间的租金5万元，刘国育、陈丽在该案诉讼中也未提供相应、充分的证据证明其除资金占用利息损失外还存在有其它损失，一审法院结合本案的具体情况，确定卢洪、肖娅应当向刘国育、陈丽承担的违约责任为以5万元未付租金为基数从2019年8月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清时止的资金占用利息损失，合情、合理、合法，是正确的。

案涉《门面房租赁合同》系租期为10年的长期租赁合同，卢洪、肖娅作为承租方即使通过短信电话等方式向刘国育、陈丽表达了想要解除本案合同，并将案涉租赁房屋交还的意思表示，但从本案现有的证据看，刘国育、陈丽作为出租方并未明确表示同意解除案涉《门面房租赁合同》，也没有实际接收案涉租赁房屋，双方之间并未依法形成解除本案合同的合意。卢洪、肖娅尽管在诉讼中也举示了一定的证据证明自己的诉讼主张，但其提供的证据不足以证明其理由成立，依法仍然应当承担举证不足的法律后果。

至于卢洪、肖娅上诉提出“要求扣减3个月租金”的理由，因无双方的合同约定，又未向法院举示足够、充分的事实根据和法律依据予以证明，本院依法不予采纳。

综上，刘国育、陈丽与卢洪、肖娅的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件诉讼费3300元，由上诉人刘国育、陈丽承担1650元，由上诉人卢洪、肖娅承担1650元（上诉人刘国育多预交的二审案件诉讼费1650元，由上诉人卢洪、肖娅直接支付给刘国育；上诉人卢洪预交的二审案件诉讼费3300元，由本院直接予以退回）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　斌

审 判 员　　陈胜友

审 判 员　　杨　洋

二〇二一年二月二十二日

法官助理　　杨丽彦

书 记 员　　尹　童