中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行等与毛亚等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审第三人）：泸州银行股份有限公司，住所地泸州市江阳区酒城大道三段18号1号楼，统一社会信用代码91510500708926271U。

法定代表人：游江，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郝严涛，四川拓越律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行，住所地重庆市涪陵区兴华中路2号，统一社会信用代码9150010290850273XY。

负责人：钟珣，该分行行长。

委托诉讼代理人：徐菱，女，该分行职工。

委托诉讼代理人：冯思维，男，该分行职工。

被上诉人（原审原告）：毛亚，女，1971年1月13日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。

委托诉讼代理人：旷建，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴宗镜，重庆天亿律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司，住所地重庆市涪陵区迎宾大道66号附4号泽胜温泉城一期商业2号，统一社会信用代码91500102688921034T。

法定代表人：任泽明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：崔留锋，男，该公司法务部经理。

上诉人泸州银行股份有限公司（以下简称泸州银行）、中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行（以下简称工商银行涪陵分行）因与被上诉人毛亚、重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司（以下简称泽胜投资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院(2020)渝0102民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

泸州银行上诉请求：撤销原判，改判驳回毛亚的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定上诉人抵押权非善意取得，但并未严格适用《物权法》第一百零六条裁判本案，适用法律错误。2.一审法院适用《侵权责任法》裁判本案并支持毛亚的诉请，适用法律错误。3.一审法院认定上诉人在抵押权设立过程中未尽审查责任，具有重大过失，不构成善意取得，该认定既无事实基础，又无法律依据。

工商银行涪陵分行上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.上诉人对诉称商用房享有的抵押权是合法有效的，毛亚基于买卖合同对诉争商用房享有的债权不能对抗上诉人基于登记享有的抵押权。2.上诉人已经按照《商业银行法》、《贷款通则》的规定对抵押物的情况进行调查核实，在本案诉争商用房上设立抵押权是善意、无过失的，一审法院认为上诉人未尽审查义务不构成善意取得因此应涂销抵押权，缺乏事实依据和法律依据。3.从泽胜投资公司未按时办理产权过户登记直至将诉争商用房抵押给上诉人的2年时间内，毛亚一直未督促办理网签或预告登记，也未提起诉讼来维护和主张自已权利，本身具有重大过失，应承担不利法律后果。4.本案诉争的房屋系商用房，不涉及影响毛亚的生存权问题，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不应受到特别保护。

毛亚辩称，1.一审判决泽胜投资公司支付逾期办证违约金正确。2.一审法院认定泸州银行、工商银行涪陵分行不构成善意取得，抵押登记依法不受法律保护，而判决泽胜投资公司和泸州银行、工商银行涪陵分行共同涂销案涉房屋的抵押登记，泽胜投资公司向毛亚办理过户登记正确。3.即便认定泸州银行、工商银行涪陵分行就抵押权的登记设立构成善意取得，也应判决涂销抵押登记、办理过户登记。毛亚与泽胜投资公司构成房屋拆迁安置补偿合同法律关系，应优先保护被拆迁人、被征收人毛亚的生存居住权益；退一步讲，作为无过错的不动产买受人，毛亚的物权期待权应优先于泸州银行、工商银行涪陵分行的抵押权。请求维持原判。

泽胜投资公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

毛亚向一审法院起诉请求：1.判决泽胜投资公司与泸州银行、工商银行涪陵分行共同涂销（2018）涪陵区不动产权第×号产权证项下房屋的抵押登记。2.判决泽胜投资公司将（2018）涪陵区不动产权第×号产权证项下房屋过户给毛亚。3.判决泽胜投资公司支付从2017年8月30日起至不动产权登记主管部门出具过户登记受理单日止以毛亚已交房款7142002元为基数按日万分之一计算的违约金。

一审法院认定事实：涉诉房屋是重庆市涪陵区×路×号×期裙楼及×号房屋，所在楼盘是泽胜投资公司开发建设的商业房地产项目。泽胜投资公司在开发该项目中，于2015年6月12日取得房屋预售许可证，2018年10月26日完成竣工验收，2018年12月4日取得楼盘的房地产权证，至今登记权利人是泽胜投资公司。

毛亚是涉诉楼盘所在地被拆迁房屋的业主之一[被拆迁房屋为涪陵区×路×号第一层门面（房地产权证号为303房地证2005字第×号）]，相应土地房屋征收人是涪陵区政府。毛亚与征收者和泽胜投资公司签订相关协议和履行情况如下：

2015年8月26日，毛亚与重庆市涪陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》约定，毛亚选择货币补偿方式处理相应的安置补偿问题，补偿金额为13961542元，补偿款的支付采用分期支付方式履行，协议签订后5个工作日内支付7350000元，毛亚腾空房屋后5个工作日内付清。同日，毛亚与泽胜投资公司签订了商品房买卖协议约定，泽胜投资公司将开发的涪陵区×步行街×期名义层为4层(物理层为7层)也是临街第一层横轴×门面（也就是重庆市涪陵区×路×号×步行街×期裙楼及×号房屋）卖给毛亚，价款735万元，在签订协议后5日内一次性支付。关于产权登记，双方约定泽胜投资公司需在房屋交付后60日内，向相关房地产登记部门提交申请，取得相应的受理登记单。若因泽胜投资公司的原因未能按期申请办理产权登记取得登记受理单，泽胜投资公司需支付已支付房款从约定办理日起至取得土地房屋登记机构出具登记受理单日止按每日万分之一计算的违约金。2015年9月1日，涪陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室在支付了安置补偿款7350000元。同日，毛亚向泽胜投资公司支付了购房款7142002元。2016年1月4日，毛亚腾空房屋，交付拆迁。2016年1月9日，因重庆市涪陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室未按期支付补偿尾款，泽胜投资公司承诺承担相应责任，双方为此签订《补充协议》约定了相应权利义务。2016年1月18日，毛亚与重庆市涪陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室签订了《补充协议》，对重庆市涪陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室逾期支付补偿尾款的责任进行了约定。2017年6月10日，毛亚与泽胜投资公司下属子公司重庆泽胜商业管理公司签订《商铺租赁合同》约定，毛亚将所购门面出租给重庆泽胜商业管理公司。2017年6月30日，泽胜投资公司交付了房屋但至今未办理产权过户登记。

关于泸州银行、工商银行涪陵分行对泽胜投资公司享有的债权和抵押物权的设立事实如下：

（一）泸州银行对泽胜投资公司享有的债权和涉案抵押权设立情况。2018年12月13日，泽胜投资公司与泸州银行签订《固定资产借款合同》和《抵押合同》约定，泸州银行借款5.3亿元给泽胜投资公司，借款期为156个月，用途为置换泽胜投资公司在其他银行的借款和归还股东借款。泽胜投资公司提供包括涉案房屋在内的房产为该笔借款抵押担保。同日，双方办理了抵押登记。在设立抵押权过程中，泽胜投资公司向泸州银行提供了产权证和泽胜投资公司为出租人与案外人迅销中国商贸有限公司签订的《租赁合同书》来证明抵押物的物权情况。其中，《租赁合同书》是2018年1月15日签订，租赁的商铺为包括毛亚所购铺位在内的共1247平方米的商业用房，该合同载明，合同有产权人和出租人的租赁合同、产权人同意转租保证函、抵押权人同意函等附件，附件内容为合同组成部分。审理中，泸州银行和泽胜投资公司否认有相应附件，泽胜投资公司当庭出示的合同书为未装订成册且已经多次拆解的样本，没有前述附件。泽胜投资公司对没有相应附件未能作合理解释。泸州银行主张设立抵押时，对抵押物进行实地核实，但未举示相应证据佐证。

（二）工商银行涪陵分行对泽胜投资公司享有的债权和抵押权设立情况。2018年6月13日、7月18日，泽胜投资公司与工商银行涪陵分行签订了《房地产借款合同》约定，泽胜投资公司向工商银行涪陵分行借款共3.2亿元，借款期36个月。2019年10月15日和21日，双方签订《最高额抵押合同》约定，泽胜投资公司提供包括涉案房屋在内的房产抵押，抵押债权共8.3亿元。对抵押物的物权情况的核实问题，工商银行涪陵分行未举示证据佐证。

一审法院认为，本案的主要焦点有以下几个方面：第一、毛亚与泽胜投资公司在本案中是买卖合同关系，还是拆迁安置补偿合同关系；第二、泸州银行、工商银行涪陵分行的抵押物权是否善意取得，毛亚有无权利要求涂销涉案房屋的抵押登记；第三、违约金的起算时间。分别评述如下：

毛亚原有房屋是涪陵区政府征收，安置补偿义务人应当是征收人即涪陵区政府。泽胜投资公司从涪陵区政府处取得相应的土地使用权，与毛亚没有法律上的拆迁安置补偿合同关系。从当事人签订安置补偿和房屋买卖合同约定分析，毛亚也是与涪陵区政府的相关职能部门签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》确定相应的安置补偿义务。根据该协议约定，毛亚选择货币安置，与讼争房屋没有关系，只要相关部门将货币支付与毛亚，毛亚要求补偿或安置的权利即已实现。即使征收部门没有按期支付补偿款，毛亚也只享有请求征收人支付补偿款的权利，与涉案房屋没有关系。毛亚取得涉案房屋是基于与泽胜投资公司的买卖合同关系，与前述补偿协议没有法律上的关联。至于款项来源，泽胜投资公司购买国有土地使用权需支付相应的价款，代征收部门支付部分款项给毛亚亦符合法律规定，泽胜投资公司的支付行为不能作为认定毛亚、泽胜投资公司是拆迁安置补偿关系的依据。同理，泽胜投资公司代征收主管部门承担逾期付款违约责任，也应属债务加入，不能成为毛亚、泽胜投资公司间是拆迁补偿合同关系的依据。据此认定毛亚、泽胜投资公司在本案中是买卖合同关系。

泽胜投资公司设定抵押权时，房屋已出卖并交付毛亚占有，仅没有完成过户登记而已，泽胜投资公司设立抵押权显属无权处置行为，其行为既违反与毛亚的合同约定，同时也侵害了毛亚的财产性权益，妨碍了毛亚房屋的过户登记构成侵权。泸州银行、工商银行涪陵分行是专业的商业银行，依照商业银行法第三十六条的规定，在设立抵押权过程中应严格审查抵押物的权属情况和抵押物的价值等事项，避免风险。本案中，泸州银行、工商银行涪陵分行明知泽胜投资公司是房地产开发商，抵押之房属商品房且已具备销售条件，存在已被出售的情形，却未认真核实抵押物的物权情况，仅依据泽胜投资公司举示的产权证而信赖泽胜投资公司属有权处分人，设立了相应抵押权。泸州银行在明知房屋已出租，租赁合同载明有产权人同意转租文件，泽胜投资公司仅为出租人的事实，却不进一步核实房屋是否已出售和实际权利人的情况。显然泸州银行、工商银行涪陵分行在设立抵押物权过程中有重大过失，依法不构成善意取得。

毛亚、泽胜投资公司买卖合同约定交房后60日内取得相应的受理登记单，逾期即需要支付违约金。泽胜投资公司2017年6月30日交房，至今未申请办理过户登记，毛亚主张从2017年8月30日起计算支付违约金符合合同约定。泽胜投资公司抗辩交房时泽胜投资公司在房屋交接表上载明一年内交房产证改变办证期限的约定。泽胜投资公司的经办人员在房屋交接表中表示一年内交产权证，仅为泽胜投资公司单方意思表示没有毛亚的认可，且交付产权证与取得产权登记主管部门的受理单并不属同一义务，不能视为双方合意改变了泽胜投资公司办理产权登记期限的约定。因此，对泽胜投资公司的抗辩理由，不予采纳。

综上，毛亚、泽胜投资公司的买卖合同没有法定无效事由属有效合同，对当事人有约束力。泽胜投资公司违法设立抵押物等行为导致不能按约定申请办理产权变更登记构成违约，毛亚有权要求泽胜投资公司消除履行妨碍，办理产权过户登记，支付相应的违约金。泸州银行、工商银行涪陵分行与泽胜投资公司在设立抵押物权过程中，未尽到必要的注意义务，在毛亚购买且合法占有的房产上设立了抵押权，导致毛亚不能按时办理产权过户登记，侵害了毛亚的财产性权益，毛亚有权要求其涂销相应的抵押登记，排除办理过户登记的障碍。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第八条、第十五条、第二十一条规定，判决：一、重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司、泸州银行股份有限公司、中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行在判决生效后10日内，共同涂销（2018）涪陵区不动产权第×号产权证项下涉及重庆市涪陵区×路×号×步行街×期裙楼及×号房屋的抵押登记。二、重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司在判决生效后10日内，办理重庆市涪陵区×路×号×步行街×期裙楼及×号房屋的过户登记，过户给毛亚。三、重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司在判决生效后30日内，向毛亚支付从2017年8月30日起至取得重庆市涪陵区×路×号×步行街×期裙楼及×号房屋的过户登记受理单之日为止，按已交房款7142002元每日万分之一计算的逾期申请办证的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63250元，由重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：1.毛亚对案涉房屋享有何种权利；2.上诉人是否依法取得抵押权；3.毛亚是否有权请求涂销上诉人的抵押权。对此逐一评述如下：

1.关于毛亚对案涉房屋享有何种权利。2015年8月26日，毛亚与重庆市涪陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，补偿金额为13961542元，同日，毛亚与泽胜投资公司签订了商品房买卖协议，泽胜投资公司将案涉房屋卖给毛亚，价款为735万元。2015年9月1日，涪陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室支付毛亚安置补偿款7350000元。同日，毛亚向泽胜投资公司支付了购房款7142002元。因重庆市涪陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室未按期支付补偿尾款，泽胜投资公司亦承诺承担相应责任。因此，虽然毛亚原有的房屋被依法拆迁后与泽胜投资公司签订的是商品房买卖协议，但毛亚实质上仍属于被拆迁人。泽胜投资公司已于2017年6月30日将案涉房屋交付给了毛亚，毛亚已依法取得案涉房屋的占有权、使用权，虽然依据物权登记原则，毛亚尚未取得物权，但毛亚作为被拆迁人对案涉房屋依法享有特定的债权优先权，并具有对抗第三人的排他性，可对第三人的物权变动请求权行使撤销登记，优先取得案涉房屋产权的权利。此外，案涉项目于2018年10月26日才完成竣工验收，泽胜投资公司于2018年12月4日取得楼盘的房地产权证后，于2018年12月13日即办理了抵押登记，故毛亚对于案涉房屋一直未能过户不存在过错。

2.上诉人是否依法取得抵押权。上诉人与泽胜投资公司签订了借款合同，并为担保借款合同的履行自愿签订了抵押合同。在签订抵押合同时，泽胜投资公司提交了案涉房屋真实有效的产权证书，其上显示的产权人为泽胜投资公司；泽胜投资公司还提交了与案外人迅销（中国）商贸有限公司签订《租赁合同书》，证明了案涉抵押物的真实使用情况，因此，上诉人已尽到了必要的审查义务，其与泽胜投资公司签订的抵押合同合法有效。上诉人基于与泽胜投资公司签订的有效抵押合同，到房产登记部门办理了抵押权登记，并取得相应权利证书，故上诉人已依法取得抵押权。上诉人的这一上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决认定上诉人与泽胜投资公司订立抵押合同存在重大过失，未能取得抵押权，适用法律不当，应予纠正。

3.毛亚是否有权请求涂销上诉人的抵押权。虽然根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，抵押权人可以对抗其他权利人提出异议，但该司法解释第二十八条为第二十七条所规定的例外情形，买受人的合同债权优先于抵押权。因此，毛亚对案涉房屋的优先取得权优于上诉人的抵押权。当毛亚在本案中要求泽胜投资公司履行交付，协助办理过户时，可以基于该权利的排他性特征，请求泽胜投资公司与上诉人涂销在该房屋设定的抵押权障碍。

综上所述，泸州银行股份有限公司、中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费63250元，由泸州银行股份有限公司负担31625元，由中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行负担31625元。

本判决为终审判决。

审 判 长　余云中

审 判 员　蒋家富

审 判 员　王　利

二〇二一年三月三十一日

法官助理　沈道萍

书 记 员　文　杰