张彩娟与重庆五洲易商置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：张彩娟，女，1982年12月28日出生，汉族，居民，户籍地重庆市武隆区。

委托诉讼代理人：陈贽，重庆隆腾律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆五洲易商置业有限公司，住所地重庆市武隆区巷口镇龙湖路**，统一社会信用代码91500232MA5U3NBX2B。

法定代表人：孙家喜，该公司经理。

委托诉讼代理人：何智，重庆星空律师事务所律师。

上诉人张彩娟因与被上诉人重庆五洲易商置业有限公司（以下简称五洲置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院（2020）渝0156民初3385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

张彩娟上诉请求：1．五洲置业公司向其交付位于重庆市武隆区巷口镇龙湖路XX号X栋X-X号商铺，并办理相关交房手续；2．五洲置业公司向其支付逾期办理合同备案的违约金19,578.2元；3．五洲置业公司向其支付逾期交房的违约金33,134.7元。事实和理由：1．一审法院认定事实错误，证据严重不足。一审法院认定张彩娟与五洲置业公司签订的《委托管理合同》内容错误。张彩娟在一审期间提交了一份承诺书，一审法院以未提供原件为由对该证据不予采信认定不当。2．根据五洲置业公司提交的证据显示，张彩娟从未要求将管理合同期限从十年更正为三年。3．五洲置业公司主张违约金过高未提供任何依据。4．按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定五洲置业公司已经符合交房条件，五洲置业公司应对我方进行交房。

五洲置业公司辩称：1．我方与张彩娟之间的委托合同系委托经营；2．一审法律适用正确，2018年4月30日视为交房，免租期也开始计算，交房在免租期内，业主没有损失，备案登记违约金计算到交房为止，一审认定交房违约金计算到竣工验收备案正确，对免租期的利益张彩娟已经实际享受；3．备案登记违约金主要考虑到登记备案和损失填平问题，不能重复计算，房屋在2020年9月9日竣工验收后通知张彩娟接房，张彩娟仍然没有接，都是认可重庆五洲易商商业运营管理有限公司（以下简称五洲管理公司）接房运营。

张彩娟向一审法院起诉请求：一、五洲置业公司向张彩娟交付位于原重庆市武隆县巷口镇龙湖路XX号X栋X-X号商铺，并办理相关交房手续；二、五洲置业公司向张彩娟支付逾期交房的违约金33,134.7元（逾期每日按照已付房款万分之二点五计算，违约期间自2018年5月1日起暂计至2020年9月28日止，共计876日）；三、五洲置业公司向张彩娟支付逾期办理合同备案的违约金19,578.2元（逾期每日按照已付房款万分之一计算，违约期间自2017年1月12日起暂计至2020年9月28日止，共计1294日）。

一审法院认定事实：2017年1月11日，张彩娟与五洲置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号648），合同约定：1．五洲置业公司将其开发的位于原重庆市武隆县巷口镇龙湖路50号12栋1-2商铺出售给张彩娟；2．购房款301,300元，首付151,300元，贷款150,000元；3．该商铺为预售商品房，应于2018年4月30日前交房；4．逾期交房的，逾期超过90日的，若张彩娟要求继续履行合同，合同继续履行，五洲置业公司应该自约定的最后交房之日起至实际交付之日止，按日向张彩娟支付已付房款万分之一的违约金；5．预售商品房的，应当自本合同签订之日起六个月内办理预购商品房合同登记备案，若逾期未备案的，超过90日的，五洲置业公司应自约定的登记备案之日起至实际登记备案并取得登记受理单之日止，按日向张彩娟支付已付房款万分之一的违约金等。合同签订后，张彩娟依约向五洲置业公司支付首付款151,300元、大修基金及其他税费。五洲置业公司至今未进行案涉合同备案登记。2020年9月8日，五洲置业公司向张彩娟发出《交房通知书》，通知张彩娟在2020年9月10日至2020年9月20日办理交房有关手续。

一审另查明，张彩娟购买案涉商铺后，与五洲管理公司签订《委托管理合同》，合同约定：张彩娟自愿将商铺委托五洲管理公司统一出租、统一管理；管理期限为十年，从2018年5月1日至2028年4月30日止；委托期内第一年和第二年的租金收益归五洲管理公司享有，第三年至第十年的租金收益，张彩娟享有90%、五洲管理公司享有10%；房产交付由张彩娟委托五洲管理公司与五洲置业公司直接办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收等，除五洲管理公司通知需张彩娟配合工作，张彩娟无需与五洲置业公司直接办理房屋交付手续；本合同为不可撤销的委托合同等等。2020年11月8日，张彩娟等购房户向五洲管理公司发出《关于要求收回商铺自己经营的告知函》，要求将原签订委托管理合同的管理期限十年更正为三年，张彩娟等购房户在三年期满后收回商铺。

一审还查明，案涉商品房在2020年9月9日竣工验收，2020年11月27日取得竣工验收备案登记。

一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力。双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，对合同当事人具有法律约束力。合同签订后，张彩娟已按约向五洲置业公司支付首付款151,300元。双方在合同中约定于合同签订之日起六个月内取得预购商品房合同备案登记，逾期超过90日的，张彩娟有权选择继续履行合同，由五洲置业公司在约定取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起（即从2017年7月11日起）按已付房款每日万分之一标准向张彩娟支付违约金。双方还在合同中约定交房时间为2018年4月30日前，五洲置业公司逾期交房时间超过90日的，张彩娟有权选择继续履行合同，由五洲置业公司从合同约定交房第二日起按已付房款每日万分之一标准向张彩娟支付违约金。该约定系当事人的真实意思表示，对合同当事人具有法律约束力，一审法院予以确认五洲置业公司的行为构成违约，应当依法承担违约责任。但是，五洲置业公司因同一合同在实际履行中产生两项违约，违约金的计算标准相同，而且有部分因违约履行时间重叠。即张彩娟主张的违背合同备案行为从2018年5月1日起计算的违约金与逾期交房的违约金计算重叠，有重复赔偿之嫌，因而应当分段计算。故张彩娟主张的逾期备案违约金为17,777.75元（从2017年7月11日起计算至2018年4月30日止），逾期交房的违约金为13,057.19元（从2018年5月1日起计算至2020年9月10日止），合计30,834.94元。张彩娟要求违约金的计算标准按每日已付房款的万分之二点五计算，未提供足够的证据予以证明。假如张彩娟能提供证据证明承诺书的真实性，该违约金标准明显过高，与五洲置业公司订立合同时所预见的损失差距很大，与本地实际情况不符，应对方当事人的请求也可依法适当调整。张彩娟主张请求判决五洲置业公司办理交房手续，其请求与五洲管理公司签订的《委托管理合同》之约定不符，不予支持。

综上，张彩娟的部分诉讼请求理由成立，予以支持。五洲置业公司的部分辩称理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、重庆五洲易商置业有限公司在判决生效后十日内向张彩娟支付违约金30,834.94元；二、驳回张彩娟的其余诉讼请求。如果重庆五洲易商置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取558.91元（张彩娟已预交），由重庆五洲易商置业有限公司负担。

二审中，当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与一审相同。

本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：五洲置业公司是否应向张彩娟直接交付房屋，一审违约金认定是否适当。

关于五洲置业公司是否应向张彩娟直接交付房屋的问题。根据《关于要求收回商铺自己经营的告知函》可知，张彩娟与五洲管理公司签订了《委托管理合同》，该合同约定了业主将在五洲置业公司购买的门面委托给五洲管理公司进行管理，因此五洲置业公司依据《委托管理合同》向五洲管理公司交付案涉房屋并无不当，张彩娟的请求无法得到支持。

关于一审违约金认定是否得当的问题。第一，张彩娟提供的《承诺书》并非原件无法确认真实性，因此其主张按《承诺书》中约定的违约金进行计算，无法得到支持。第二，本院认为一审法院已充分考虑了双方的合同内容并结合本案的实际情况将案涉合同约定的违约金进行了调整，并无不当。

综上所述，张彩娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费347元，由张彩娟负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈胜友

审 判 员　张　斌

审 判 员　杨　洋

二〇二一年三月三十日

法官助理　尚　豪

书 记 员　余婷婷