武隆县百顺建设发展公司与李安旗房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：武隆县百顺建设发展公司，住所地重庆市武隆区政府办公大楼，组织机构代码20880403-2。

法定代表人：窦文斌，公司总经理。

委托诉讼代理人：陈俊熙，重庆瀚思律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：李安旗，男，1973年10月11日出生，汉族，农村居民，住重庆市巴**。

上诉人武隆县百顺建设发展公司（以下简称百顺公司）因与被上诉人李安旗房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院（2019）渝0156民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人百顺公司上诉请求：1、依法撤销重庆市武隆区人民法院（2019）渝0156民初2298号民事判决第二项并改判支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定被上诉人应当承担的房屋修复费用金额错误。一审判决支持了被上诉人提出的异议部分的金额68351.75元，将该部分修复费用扣除，事实上异议部分均是按照同类型房屋的原有状态进行的鉴定，异议部分是房屋具备适用功能所必备的，故一审判决扣除异议部分金额有误。2、一审判决认定双方系租赁合同纠纷，被上诉人对房屋造成的损坏，上诉人应当采取措施防止损失的扩大，减少房屋空置的时间，因上诉人未对房屋自行修复，上诉人应自行承担该空置期间的损失，该认定存在适用法律错误。首先，上诉人主张的是侵权责任，非违约责任，上诉人对造成损失没有过错，不应当对损害结果承担责任。其次，在被上诉人违约不支付房屋租金的情况下，上诉人已经采取了解除合同的措施，防止被上诉人租金损失的扩大。3、对被上诉人造成的房屋损失，修复费用约16万元，上诉人对被上诉人损坏房屋行为无任何的修复义务，也无经济能力进行修复。综上，请求二审人民法院支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人李安旗答辩称：被上诉人租赁房屋期间没有损坏房屋，被上诉人在装修房屋期间上诉人均知道，当时上诉人将该房屋租赁给被上诉人时就是一个清水房，被上诉人租赁后对房屋进行了装修，提高了房屋的使用价值，对房屋也没有损坏行为，故上诉人的主张不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

百顺公司向一审法院起诉请求：1.判决李安旗支付修复房屋所需的费用472943.45元及因李安旗的行为导致房屋无法出租的损失116000元（从2017年1月5日计算至2019年6月5日的损失为116000元，自2019年6月6日之后的损失按照4000元∕月的标准计算至房屋修缮完毕和验收合格时止）；2.本案诉讼费及保全费由李安旗承担。

一审法院认定事实：2012年5月30日，李安旗(乙方)与窦心贤（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定由窦心贤将位于重庆市武隆县巷口镇仙女路某号的房屋出租给李安旗使用，房屋套内建筑面积600平方米，租赁期限为2012年6月1日至2017年6月1日，每月租金4000元，第一次的租金于合同签订当日以现金方式支付，往后的租金应在约定方式期满前10天支付，每年6月1日前一次性支付房屋租金48000元；该房在设施良好状态下租给李安旗作办公用途，房屋交付时间为2012年6月1日。该合同第四条约定：“乙方使用该房屋时，不得擅自改变结构和用途，不得存储违禁、易燃、易爆等危险物品，不得从事非法活动；需爱护物业及屋内设施，如有人为损坏，乙方应负责恢复原状或者赔偿。”合同签订后，李安旗向窦心贤支付了2012年6月1日至2013年6月1日期间的租金48000元，窦心贤向李安旗交付了位于武隆县巷口镇芙蓉西路24号附12号三单元负一楼（靠左一套）、负二楼（两套）和负三楼（两套）的房屋。随后，李安旗雇请张国强等工人对前述房屋进行了装修，作为其日后成立房地产公司办公使用。此后，因李安旗与向帮凡、窦文斌筹备设立房地产开发公司未果，李安旗未再向百顺公司支付房屋租金。

2015年9月8日，百顺公司向一审法院提起诉讼，请求确认双方签订的合同已经解除，要求李安旗腾退租赁房屋，并支付拖欠的房屋租金和房屋占用损失等。该案经过审理后，该院于2015年11月13日作出(2015)武法民初字第02003号民事判决，认定窦心贤受百顺公司的委托与李安旗签订《房屋租赁合同》，判决：“一、第三人窦心贤与被告李安旗签订的《房屋租赁合同》于2015年1月29日解除；二、被告李安旗在本判决生效之日起十五日内将原告武隆县百顺建设发展公司租赁的位于武隆县巷口镇芙蓉西路24号附12号三单元负一楼（靠左一套）、负二楼（两套）、负三楼（两套）房屋交还于原告武隆县百顺建设发展公司；三、被告李安旗在本判决生效五日内立即支付原告武隆县百顺建设发展公司租金80000元及资金占用损失（从2013年6月1日起以48000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2015年1月29日，从2015年1月30日起以80000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告交还房屋之日止）；四、被告李安旗在本判决生效五日内立即支付原告武隆县百顺建设发展公司从2015年2月1日起至房屋交还之日止按每月4000元标准的房屋占有损失；五、驳回原告武隆县百顺建设发展公司的其余诉讼请求。”李安旗因对该判决不服，遂向重庆市第三中级人民法院提起上诉。2016年5月24日，该院作出（2016）渝03民终664号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。之后，李安旗进行申诉，重庆市高级人民法院于2016年9月26日作出（2016）渝民申1349号民事裁定，裁定驳回李安旗的再审申请。因李安旗未能履行前述生效判决确定的义务，百顺公司申请法院强制执行，李安旗退还了涉案房屋。百顺公司自认收回前述房屋的时间为2016年6月。此后，案涉房屋一直处于空置状态，尚未出租或使用。

2017年4月13日，李安旗因与窦文斌、向帮凡公司设立纠纷而向一审法院提起诉讼，要求窦文斌与向帮凡承担设立公司的费用。该案经过审理后，该院于2017年12月8日作出（2017）渝0156民初1513号民事判决，判决窦文斌、向帮凡各向李安旗支付公司设立费用159646元及资金占用利息。窦文斌因对前述判决不服，向该院提出再审申请。该院审查后，对该案进行了再审，并于2018年12月25日作出（2018）渝0156民再5号民事判决，判决撤销（2017）渝0156民初1513号民事判决，并判决窦文斌、向帮凡各支付李安旗垫付的公司设立费用141677.52元及利息。窦文斌因不服前述判决，遂提起上诉。2019年5月28日，重庆市第三中级人民法院作出（2019）渝03民再11号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。前述生效判决中认定李安旗在装修过程中支付工人王吉元拆墙及贴砖费用的事实。

一审诉讼中，百顺公司申请对案涉房屋恢复原状所需费用进行鉴定，要求将位于武隆县巷口镇芙蓉西路24号附12号三单元负一楼1-2、负二楼2-1、负二楼2-2的房屋全部恢复至该栋房屋2-1的状态，并要求将负三楼3-2的房屋已损坏的门进行修复，将负三楼3-1的房屋恢复成负三楼3-2的状态。经该院组织选取由重庆华西工程造价咨询有限公司进行鉴定。2020年9月2日，重庆华西工程造价咨询有限公司作出重华西价[2020]司鉴字第1246号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：涉案房屋的鉴定造价为165429.1元。因李安旗对案涉房屋所需恢复原状的部分内容提出了异议，鉴定机构针对异议部分所涉及的金额单独进行了说明，明确“原房屋天棚无抹灰、无涂料，只有刷水泥浆”涉及的金额为2528.77元，“墙面刷涂料未刮腻子”涉及的金额为4936.68元，“地面做法无任何装饰面层，只有水泥砂浆找平层”涉及金额为23308.89元，“无楼梯间的照明和入户线”涉及的金额为14233.53元，“室内只有灯线和灯（灯线是花线，灯是白炽灯）”涉及的金额为16680.09元，“室内没有开关面板、插座、闭路线等（开关是拉线开关）”涉及金额为6663.79元，前述异议部分涉及的费用总额为68351.75元。百顺公司垫付了此鉴定费用13000元。

2019年8月1日，该院组织双方当事人到案涉房屋现场进行勘验。经勘验，案涉房屋现保持李安旗装修施工中途停工后的状态，该房屋负一楼1-2的内部被改成了九个单间，该房屋靠近江边的位置有一个平台，平台的一个柜子上设置有水槽、面板等，平台旁边为厕所，厕所内设置有面盆、便池、水箱、灯暖及玻璃门等；案涉房屋负二楼2-1和负二楼2-2均进行了吊顶、贴地砖和贴墙纸的装饰，但部分吊顶处及部分墙体出现发霉状态，部分墙纸已经脱落，两套房屋的隔墙上设置了长约2.8米、高2米的门洞，此处原安装有滑拉门，但在退还房屋时拆除了滑拉门；案涉房屋负三楼3-2的内部尚未进行改建，保持房屋原有状态，房屋内的木门全部已坏；案涉房屋负三楼3-1的内部无墙体，房屋内堆放有砖、涂料及部分玻璃。此外，双方共同确认案涉房屋负一楼1-2、负二楼2-1和负二楼2-2的房屋未通电。李安旗提出案涉房屋中的负三楼3-1和负三楼3-2不属于其承租范围，并提出负二楼和负三楼的房屋在出租前尚未经过装修。

一审法院认为，百顺公司系因作为承租人的李安旗使用租赁物不当导致租赁房屋遭受损失而提起本案诉讼，其提出请求权的基础为百顺公司委托窦心贤与李安旗签订的《房屋租赁合同》，故百顺公司提起本案诉讼的基础法律关系为租赁合同关系。故此，本案的案由应当确定为房屋租赁合同纠纷。

根据双方的诉、辩主张，本案的争议焦点为：一是李安旗是否应当承担案涉房屋的修复责任；二是案涉房屋的修复范围及修复状态如何确定；三是案涉房屋的修复费用如何认定；四是李安旗是否应当承担房屋修复前的损失。结合本案审理查明的事实，依据相关法律规定，作如下分析：关于争议焦点一，依据法律规定，合法的租赁关系受法律保护，双方当事人均应积极履行自身的义务。本案中，百顺公司将案涉房屋出租给李安旗办公，双方形成了租赁合同关系。在租赁期限内，作为出租人的百顺公司负有维修租赁物的义务，而作为承租人的李安旗对租赁物享有占有、使用及收益的权利。双方在合同中明确约定，李安旗使用案涉房屋时，不得擅自改变结构和用途，须爱护物业及屋内设施，如有人为损害应当负责恢复原状或赔偿，该约定体现了双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，百顺公司将设施良好的案涉房屋出租给李安旗用作办公，李安旗在租赁期间有权按照约定的用途和租赁物的性质对其进行合理使用，但应确保房屋原有设施完好无损。在合同的履行过程中，因李安旗拖欠租金，百顺公司已经通过诉讼的方式解除了案涉的房屋租赁合同，李安旗理应按照约定返还承租的房屋。依据合同内容可知，双方并未在合同中对合同提前解除或期限届满时租赁物返还所需达到的状态进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合合同约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，结合本案的情况分析，因案涉房屋属于住宅，百顺公司在出租时设施处于良好状态，故李安旗应当按照房屋出租时的状态进行返还。一审庭审中，双方对案涉房屋已经返还以及该房屋至今仍保持着装修中途停工后状态的事实无异议，但对是否应当恢复原状产生了分歧。从该院现场勘验的情况看，李安旗为了办公需要将案涉房屋进行了特定改造，如将单套房屋改造成多个单间，将两套房屋的隔墙打通，将房屋内的部分墙体拆除等，使得房屋的内部构造发生了较大的改变。同时，李安旗实施的装修工程尚未完工，现有的房屋状态与双方合同中约定出租时的“设施状态良好”不相符，也未能达到正常使用的状态，故此该院对百顺公司主张李安旗在使用租赁物期间致租赁物损坏的事实予以认定。鉴于双方之间的租赁合同已经解除，百顺公司有权要求李安旗将返还的房屋恢复原状或赔偿修复费用。故此，百顺公司诉请李安旗承担案涉房屋的修复费用于法有据，予以支持。关于争议焦点二，百顺公司主张李安旗承担案涉五套房屋的修复费用，但李安旗抗辩其并未承租负三楼3-1和负三楼3-2的房屋，且负二楼和负三楼的房屋尚未经过装修，提出百顺公司无权要求李安旗承担修复费用。双方因案涉房屋的租赁发生争议后，重庆市第三中级人民法院已经作出了（2016）渝03民终664号民事判决，该生效判决中已经认定李安旗租赁了案涉的五套房屋，现李安旗并未举示能够推翻前述生效判决的证据，故该院对其提出的辩称意见不予采信。因此，李安旗应当负担案涉的负一楼1-2、负二楼2-1、负二楼2-2、负三楼3-1和负三楼3-2的五套房屋的修复义务。针对李安旗提出案涉房屋负二楼和负三楼的房屋尚未经过装修的意见，虽然双方未就案涉房屋签订交接清单，但从该院现场查勘的情况看，双方均认可李安旗未对负三楼3-2的房屋进行过装修，但负三楼3-1和3-2的房屋均为经过装修并使用后的状态，该情况与李安旗的陈述相互矛盾，故对李安旗提出负三楼未经过装修的抗辩意见不予采信。

一审诉讼中，百顺公司要求将负一楼1-2及负二楼2-1、2-2的房屋恢复至该栋房屋2-1的现有状态，将负三楼3-1的房屋恢复至负3-2的状态，并对负三楼3-2房屋内的门进行维修。经审查，案涉的负三楼3-2的房屋与负三楼3-1的房屋相邻，从两套房屋的现有状态看，房屋的面积、户型、结构基本相同，且负三楼3-2的房屋尚未经过装修，现百顺公司提出将负三楼3-1的房屋恢复至负三楼3-2的状态符合客观事实，应予以准许。对于负一楼1-2、负二楼2-1和负二楼2-2的房屋恢复所需达到的状态，依据已经生效的判决和合同内容可知，案涉房屋的性质为住宅，其应当具备厨房、卫生间、卧室等基本的功能分区。李安旗虽对该部分房屋进行了装修，但仍然能够看出该房屋原有的部分结构，该结构与百顺公司要求恢复至该栋楼2-1的结构基本一致。同时，李安旗在与窦文斌等公司设立纠纷一案中提供的证人王吉元陈述，其拆墙的时间为三天左右，由此可知李安旗在装修过程拆除了前述房屋中的部分墙体，改变了房屋内部结构的事实。结合前述分析，对百顺公司提出将案涉的负一楼1-2、负二楼2-1和负二楼2-2的房屋按照该栋房屋2-1的内部结构进行恢复的主张成立，应予以支持。

关于争议焦点三，对于案涉房屋的修复费用，该院依照法定程序所选定的鉴定机构重庆华西工程造价咨询有限公司通过鉴定，确定案涉房屋恢复原状需要的修复费用为165429.1元，该司法鉴定意见书客观真实，予以采信。对于李安旗提出异议部分的修复费用是否应予扣除，该院认为应当按照民事诉讼举证规则进行判断。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，百顺公司提出将案涉房屋恢复至原有状态，理应举证证明房屋的原有状态。李安旗虽对案涉房屋进行了装修，改变了房屋的原有状态，但其提出异议的内容均为否认案涉房屋存在何种状态，从举证责任的角度分析，李安旗无法举证证明原有房屋不存在何种状态。故此，对于原有房屋的状态问题应由百顺公司承担举证证明责任。一审诉讼中，百顺公司尚未举证证明案涉房屋原有顶面、墙面、地面、屋内灯饰及开关面板等的相关情况，应当承担举证不利的法律后果。鉴于此，李安旗提出异议部分所涉及的数额应当从修复费用中进行扣除。因鉴定结论中明确李安旗提出异议部分的金额为68351.75元，故应认定案涉房屋的修复费用为97077.35元（165429.1元-68351.75元）。

关于争议焦点四，本案中，双方之间的租赁合同纠纷曾于2015年向一审法院提起诉讼，该院在审理后已经判决确认解除了合同，并判决由李安旗向百顺公司退还案涉房屋。因百顺公司怠于履行权利，该公司通过申请法院强制执行的方式收回案涉房屋后，但其并未在收回案涉房屋时要求李安旗及时修复案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。因此，即使百顺公司认为李安旗应当承担案涉房屋的修复义务，但其完全可以采取自行对案涉房屋现状进行修复，再就防止损失扩大而支出的合理费用向李安旗进行主张的方式处理，减少房屋长期空置而造成的损失。经审查，百顺公司自认收回房屋的时间为2016年6月，但从百顺公司收回房屋至其提起本案诉讼长达三年多的时间，百顺公司并未及时采取有效措施，致使房屋长期空置，导致损失扩大，其无权就扩大的损失请求赔偿。鉴于案涉房屋确需进行修缮和装修，且房屋修复需要一定的时间，故合理修复期间将会产生的损失应由李安旗负担。结合房屋的现有状况，考虑案涉房屋修复所需完成的工程量以及当地装饰装修行业的情况等因素，根据公平原则，该院酌定支持百顺公司三个月的房屋修复期间的损失。参照双方合同中约定的房屋租赁标准，李安旗应当承担房屋修复期间的损失12000元(4000元×3个月)。对于本案鉴定产生的费用13000元，此费用为鉴定涉案房屋的修复费用而产生,因双方对原有的状态未能协商一致，百顺公司亦未能对案涉房屋中李安旗提出异议部分的状态提供证据予以证明，故因异议部分而产生的鉴定费应由百顺公司自行负担。

综上所述，百顺公司在承租房屋期间对案涉房屋所进行的装修装饰，导致案涉房屋不能满足使用的基本条件，因双方的租赁合同已经解除，李安旗应当承担修复责任。结合本案的前述分析，李安旗应当负担百顺公司修复房屋的费用97077.35元及损失12000元，合计109077.35元。百顺公司提出的诉请超出一审法院认定部分，因缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、李安旗于本判决生效之日起十日内支付武隆县百顺建设发展公司房屋修复费用97077.35元及房屋修复期间的损失12000元，合计109077.35元；二、驳回武隆县百顺建设发展公司的其余诉讼请求。如果李安旗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9689.43元，保全费6404.72元，合计16094.15元（百顺公司已预交），由李安旗负担2481.55元，由武隆县百顺建设发展有限公司负担13612.6元；鉴定费13000元，由武隆县百顺建设发展公司负担5000元，由李安旗负担8000元。

本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。

本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。上诉人提出一审判决将被上诉人主张鉴定结论中部分房屋修复费用异议部分扣除有误。因上诉人的委托人窦心贤与被上诉人李安旗所签订的《房屋租赁合同》中仅约定使用该房屋时，如有人为损害应当负责恢复原状或赔偿，而上诉人百顺公司在本案中也未举示证据证明李安旗应将该房屋恢复至何种状态，且百顺公司也尚未举证证明案涉房屋原有顶面、墙面、地面、屋内灯饰及开关面板等的相关情况，故一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，认定上诉人对其主张应当恢复至房屋具备使用状态的事实承担举证不能的法律后果，将被上诉人主张的修复房屋异议部分金额予以扣除并无不当。另，上诉人主张一审法院认定案涉房屋长期空置无法使用的损失应当由上诉人自行承担适用法律错误的问题，因根据一审所查明的事实即上诉人收回案涉房屋的时间为2016年6月，但从百顺公司收回房屋至其提起本案诉讼长达三年多的时间，案涉房屋一直处于被上诉人李安旗交付房屋时的状态，被上诉人并未采取积极有效的措施防止该房屋空置损失的进一步扩大，故一审认定上诉人仅能主张合理修复期间的损失，对扩大部分的损失上诉人应当自行承担适用法律并无不当。况且，被上诉人对案涉房屋进行了部分装修，该装修也并不一定妨碍上诉人对该房屋再次出租和使用，故本院对上诉人所提出的该上诉主张不予支持。

综上，上诉人武隆县百顺建设发展公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3747元，由上诉人武隆县百顺建设发展公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈胜友

审判员　　张　斌

审判员　　杨　洋

二〇二一年二月二十四日

（院印）

书记员　　郭　佳