傅某某与常某灿房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：傅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。

委托诉讼代理人：刘警伟，重庆星空律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：常某灿，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住重庆市武隆区。

上诉人傅某某因与被上诉人常某灿房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院（2020）渝0156民初3083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

傅某某上诉请求：撤销一审判决，支持其全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。既认为双方约定的租金明确，另一方面又认为需要进一步协商租金金额。傅某某根据合同约定提前3个月提出解出协议，常某灿未提出任何异议，傅某某已按合同约定解除条件而解除。一审法院对解除合同的效力进行了审理，超出了诉讼请求的范围。一审法院适用法律错误，涉案租房合同从常某灿收到解除通知之日就已经解除。

常某灿辩称，合同约定第三年起租金原则按5%～10%上浮，同时参照随行就市执行清楚显示上浮的比例只能在5%～10%的范围内，具体的比例值参照市场行情。对于合同相关解除行为的效力是法定审查的范围，不存在超审理范围。根据诚实信用原则，不能因为租金有了一定市场变化，就任意毁约。综上，请求驳回上诉，维持原判。

傅某某向一审法院起诉请求：常某灿立即将位于武隆区长滨路XX号X幢X-X号房屋返还给傅某某；常某灿支付其从2019年11月19日至2020年3月15日至的租金14600元；常某灿赔偿其从2020年3月19日起至2020年5月18日止的占用费10950元，从2020年5月19日起至2020年8月18日止的占用费12150元，合计23100元。

一审法院认定事实：2017年11月13日，傅某某（甲方）与常某灿（乙方）签订《租房协议》。该协议约定：甲方将位于原武隆县巷口镇长滨路XX号X幢X-X号房屋出租给乙方用于商业经营，租赁期限为10年，从2017年11月16日起至2027年11月15日止，租期在2年内，年租金为12万元；从第三年起年租金原则按5%～10%上浮，同时参照随行就市执行。该协议第七条“合同的变更和解除”载明：“1.双方可以协商变更或终止本合同，但必须提前3个月提出。2.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。3.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。”

2019年11月19日，傅某某曾向常某灿发出《关于租房协议的洽商函》，告知常某灿“现同地段月租金最低已达90元/平方米，即年租金最低应为178718.4元，根据《租房协议》第三条之约定，宜以前述标准确定租金”，通知对方按该标准支付租金，否则按违约执行。该洽商函还告知被告，因常某灿长期超出租赁建筑面积165.48平方米占用经营场所，要求立即支付第一、二年度的超面积使用费109440元，并要求对方立即清理、搬离超面积场所的物品。

2020年3月15日，傅某某向常某灿发出《解除协议通知书》，载明：常某灿未按《租房协议》第三条第一款约定，按照市场行情支付租金，傅某某根据协议第七条之规定于2019年11月19日通知常某灿协商但常某灿未回复，特通知常某灿解除双方于2017年11月13日签订的《租房协议》，“接到通知后三日前”到傅某某处协商有关协议解除的善后事宜。2020年9月16日，傅某某以双方已解除案涉《租房协议》为由起诉至一审法院。

另查明，常某灿已按原租金上浮10%向傅某某支付了2019年11月16日至2020年11月16日期间的租金132000元：其中于2019年11月16日支付67200元、于2020年5月15日支付64800元。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当全面履行合同义务。本案，双方于2017年11月13日签订的《租房协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守。

本案的争议焦点为：双方签订的《租房协议》是否已经解除，傅某某主张返还房屋、支付租金及占用费的请求是否成立。对此，评判如下：

关于租金，双方在《租房协议》中约定“从第三年起年租金按5%～10%上浮，同时参照随行就市执行”。对此，一审法院认为双方关于租金上浮的金额约定明确，需要双方根据约定的上浮范围“5%～10%”参照市场行情进一步协商确定。因此，傅某某在未向对方提供充分依据及理由的情况下，仅以单方主张的租金上浮标准对方未表示同意而主张解除合同，既不符合约定解除条件也不符合法定解除条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案，傅某某虽已通知常某灿解除合同，但无充分证据证明其享有合同法第九十六条所规定的法定解除权或约定解除权，即其所发解除通知并不必然发生解除合同的效力。综上，傅某某主张案涉《租房协议》已解除的事实不能成立，不予采信。因此，傅某某主张返还租赁房屋及赔偿房屋占用费的请求不能成立，不予支持。

《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”如前所述，傅某某、常某灿对于从第三年起的租金支付金额不明确，双方可以协议补充。根据审理查明，常某灿已按原租金上浮10%的标准向傅某某支付了2019年11月16日至2020年11月16日期间的租金132000元，其所付租金符合约定的租金上浮范围。傅某某对此有异议，主张租金上浮应当参照“随行就市执行”按每月每平方米90元计算，可以在提供充分依据的基础上与对方协商或者起诉请求增加租金。本案，傅某某虽提供了案外人杨芳与谢小容签订的租赁协议，但无相关证据印证其真实性，且无相关证据印证该租赁协议所约定的租金标准可作为案涉租赁合同可参照的市场价格。因此，傅某某请求被告支付尚欠租金14600元不能成立，不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回傅某某的诉讼请求。本案案件受理费减半收取371.25元，由傅某某负担。

二审中，常某灿举示了客户付款回单，拟证明已按《租房协议》租金递增10%向傅某某支付了2020年11月16日之后的半年租金。

傅某某对证据的真实性无异议，但认为常某灿支付的是房屋占用费。

二审查明，2020年11月15日常某灿支付了涉案房租72600元。

二审审理查明的其他事实与一审相同。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：一审认定事实是否错误，一审法院是否超过了审理的诉讼请求，适用法律是否正确的问题。

关于一审认定事实是否错误的问题。一审法院客观叙述了本案事实，经本院审查，并无不当。

关于一审法院是否审理超范围的问题。傅某某起诉要求常某灿返还租赁房屋的理由是其于2020年3月24日向常某灿邮寄送达了《解除协议通知书》，双方于2020年3月24日已解除租房协议。一审法院审理是否支持傅某某的诉请，必然审查《解除协议通知书》的效果，因此一审法院不存在超范围审理的问题。

关于一审法院是否适用法律错误的问题。只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期间内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，傅某某主张常某灿未对其发出的解除通知提出异议，表明双方合同已解除。一审法院经过审理，认为傅某某未提供充分依据及理由的情况下，单方主张租金上浮标准对方未表示同意而主张解除合同，既不符合约定解除条件也不符合法定解除条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，确认涉案《租房协议》已解除的事实不成立，适用法律并无不当。

综上所述，上诉人傅某某的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费742.5元，由傅某某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈胜友

审 判 员　张　斌

审 判 员　杨　洋

二〇二一年二月十八日

法官助理　尚　豪

书 记 员　余婷婷