叶水霞与庞磊房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：叶水霞，女，1991年8月21日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。

委托诉讼代理人：张茂生，男，1958年11月21日出生，汉族，居民，住贵州省桐梓县。

被上诉人（原审被告）：庞磊，男，1968年10月17日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。

委托诉讼代理人：黎先进，重庆黎先进律师事务所律师。

上诉人叶水霞因与被上诉人庞磊房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初4147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

叶水霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；3.本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定“涉案门面转租协议部分无效”属于事实认定错误。《租赁合同》系双方真实意思表示，应当认定为有效。2.一审法院未对被上诉人的违约行为作出处理属于事实认定错误。上诉人与被上诉人签订租房合同时被上诉人承诺在上诉人经营多少年被上诉人就向公司租房多少年，现被上诉人违约，一审法院未予以认定，属于事实认定错误。3.一审法院认定“转让费2万元无事实依据、装修费92,500元不能证明用于案涉房屋装修、上诉人支付的加盟费10万元不应计算为损失”属于事实认定错误。上诉人一审已提交2万元转账凭证，能证明该笔费用。上诉人一审提交了案涉门面现场照片、购买装修材料的票据以及支付工人费用的转账记录，可以证明是用于案涉房屋装修。上诉人基于被上诉人承诺才选择加盟，并支付加盟费，现因被上诉人违约导致门面被收回，应予赔偿。4.一审判决未对上诉人的货品经营损失24,500元、房屋租赁损失77,600元予以认定，属于事实认定不清。上诉人购买货品用于经营，且提交了缴纳租金的凭证，一审法院未对此作出认定，属于事实认定不清。5.一审判决适用法律错误。

庞磊辩称，1.一审判决认定涉案门面转租协议部分无效认定正确。2.上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中“甲方承诺乙方经营期间多少年，甲方就与公司续租多少年，甲方保证乙方经营期内不能私自转让与他人”的约定是无效的。3.上诉人于2019年11月7日转账支付的2万元为门面租金，不是支付的门面转让费。4.上诉人主张的装修损失92,500元无证据证明。5.上诉人主张的加盟费10万元与本案无关。6.上诉人主张的货品损失24,500元不予认可。7.上诉人主张的租金损失无法律依据，上诉人实际使用了该门面，应该支付租金。

叶水霞向一审法院起诉请求：一、叶水霞、庞磊于2019年9月23日签订的房屋《租赁合同》无效；二、庞磊立即退还保证金10,000元、退还转让费20,000元；三、由庞磊赔偿叶水霞装修损失92,500元、加盟费100,000元、货品损失24,500元、赔偿叶水霞租金损失77,760元；四、上列费用共计324,760元，自叶水霞签订租赁合同之日起按照年利率24%计算利息至付清该款时止；五、本案诉讼费用由庞磊承担。

一审法院认定事实：2018年11月10日，重庆金瑜盛实业有限公司作为出租方的甲方与庞磊作为承租方的乙方签订了《门面租赁合同》，该合同主要约定：甲方将位于南川区金佛大道241号附4、5、16号租赁给乙方；甲方租赁给乙方的房屋面积为264.75平方米；租赁期限为1年，即自2018年11月10日至2019年11月9日；租赁期内从2018年11月10日至2019年11月9日的月租金按房屋面积65元/平方米计算，即月租金17,209元；本合同租金实行季度支付制由乙方按季度向甲方支付，签订合同时，乙方向甲方支付首季度（2018年11月10日至2019年2月9日）租金共计51,627元，乙方从第二次付款开始每次在本季度15日前向甲方交纳本季度租金共计人民币51,627元；本合同签订之日，乙方向甲方缴纳人民币40,000元的保证金，作为乙方履行本合同的担保；乙方在本合同期内未经甲方同意擅自退场或转租，保证金不退；租赁期间，乙方如欲将房屋转让给第三方使用，必须征得甲方的同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；将门面转让给第三人或与其他租户交换门面，应先征得甲方的书面同意，按规定办理相关手续，并不得私自转租、转让、转借、出租；乙方将租赁物擅自转租、转让、转借给第三人的，甲方有权解除合同。

2019年9月23日，庞磊作为出租方的甲方与叶水霞作为承租方的乙方签订了《租赁合同》，该合同主要约定：甲方同意将坐落于重庆市南川区西城街道办事处241号4号门面，建筑面积108平方米；房屋租赁期限为1年，自2019年9月23日起至2020年9月22日止；租金每月8,640元，按季缴纳，提前一个月缴纳；承租方需将出租方一次性支付押金10,000元，押金不计利息；甲方承诺乙方经营期间内多少年，甲方就跟公司续租多少年。甲方保证乙方经营期内不能私自转让与他人。甲方不能违约合同，如违约按照5倍赔偿乙方的费用，甲方每年保证租金跟公司签多少租金和每平方多少钱乙方就支付多少，不能私自涨价；若乙方对外不承认甲方是共同合伙人，导致该门面被公司强制收回，视为乙方违约。按该门面投资金额的5倍赔偿给甲方。现庞磊认可叶水霞支付了保证金10,000元，并支付了2019年9月23日至2020年6月的租金共计77,760元。

2020年6月12日，重庆金瑜盛实业有限公司向庞磊发出《限期搬离通知书》，该通知书载明：“你我双方于2018年11月10日签订的《门面租赁合同》于2019年11月9日己经到期，且你方拖欠租金十多万元。合同期满后，你方继续侵占所租门面，侵犯我公司权益。鉴于你的违约及侵权行为，我公司不会与你续签租赁合同，并将依法追究你的违约责任。根据《合同法》的规定，限你方于2020年6月20日前将租赁场所内的属于你方及你方带来的一切财物清理搬走，将场所恢复原状，并与我司结清费用。如因你方拒绝搬离对我方造成包括租金、清场、处置、起诉等一切损失，将由你方承担。特此通知”。2020年6月24日，庞磊向重庆金瑜盛实业有限公司作出《承诺书》，该承诺书载明：“前期收到重庆金瑜盛实业有限公司限期搬离通知书，由于多次催收房租费未交纳，限6月20日前搬离，由于货物多，时间较短，在规定时间内未能完成搬离。经双方再次约定，于2020年6月28日前搬离，同时将转租的另外两个门面一并搬离，并结清前期所欠房租及水电费，贵公司考虑到货物较多，将位于西城街道办事处金佛大道241号（果园路3号附21号）面积为140.85平方米的房屋暂时给我用于存放货物，期限从2020年6月29日至2020年8月28日，到期后如继续使用，则租金协商处理。如未按期搬离及结清费用，贵司可强行搬出，并将按照门面租赁合同约定收取所有租金及违约金并承担一切法律责任”。后叶水霞于2020年7月12日搬离了案涉门面。

在庭审过程中，叶水霞还提交了百龄足县级代理合作协议、收据及富友POS签购单，拟证明叶水霞取得了百龄足县级代理，并在2019年8月31日支付了60,000元代理费定金；中国农业银行借记卡交易明细，拟证明其在2019年11月7日向庞磊转账支付了转让费20,000元；重庆市唐浮斯建材经营部购货单及微信转账凭证四张，购货单载明购货单位为尚都会门面小叶（叶水霞）、时间为2019年9月19日、合计金额2,275元、备注有微信转款，四张微信转账凭证载明有2019年9月27日转账给李哥室内装修14,000元、2019年9月29日转账给李哥室内装修200元、2019年9月30日转账给监控南川的800元、2019年11月18日转账给李哥室内装修1,600元，拟证明叶水霞装修案涉租赁房屋产生的费用。

一审法院认为，由于案涉门面租赁合同约定的租赁期限自2018年11月10日起至2019年11月9日，而案涉租赁合同约定的租赁期限自2019年9月23日起至2020年9月22日，那么案涉租赁合同中的转租租赁期限超过2019年11月9日的约定应为无效，但是案涉租赁合同的转租期限实际履行至2020年7月13日，因此一审法院依法认定案涉租赁合同中租赁期限超过2020年7月13日的约定无效。由于庞磊认可退还保证金10,000元，故一审法院对叶水霞要求庞磊退还保证金10,000元的诉讼请求依法予以支持。对于叶水霞要求庞磊退还转让费20,000元的诉讼请求，首先在案涉租赁合同中双方并未约定有转让费，其次从叶水霞出示的中国农业银行借记卡交易明细来看，只能证明其在2019年11月7日转账支付20,000元，不能证明前述转账支付的20,000元是转让费，故该诉讼请求并无事实依据，依法不予支持。对于叶水霞要求庞磊赔偿装修损失92,500元的诉讼请求，从叶水霞出示的购货单及四张微信转账凭证来看，不能证明前述款项用于案涉租赁房屋的装修，也无法证明其装修损失为92,500元，故该诉讼请求依法不予支持。对于叶水霞要求庞磊赔偿加盟费100,000元的诉讼请求，首先叶水霞出示的收据及富友POS签购单不足以证明其支付了加盟费100,000元，其次叶水霞未举证证明因无法继续履行案涉租赁合同对其加盟造成了损失，故该诉讼请求依法不予支持。对于叶水霞要求庞磊赔偿货品损失24,500元的诉讼请求，由于叶水霞未提供任何证据予以证实，故该诉讼请求依法不予支持。对于叶水霞要求庞磊赔偿租金损失77,760元的诉讼请求，由于叶水霞从2019年9月起至2020年6月实际占有使用了案涉租赁房屋，依法应当按约支付租金77,760元，故该诉讼请求无事实依据和法律依据，依法不予支持。对于叶水霞要求从签订租赁合同之日起按年利率24%计付利息至付清前述款项时止的诉讼请求，并无合同约定和法律的规定，依法不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认叶水霞与庞磊于2019年9月23日签订的《租赁合同》中租赁期限超过2020年7月13日的约定无效；二、由庞磊在判决生效后立即向叶水霞退还保证金10,000元；三、驳回叶水霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3,085元（叶水霞已预交），由庞磊负担25元，由叶水霞负担3,060元。

本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实，予以确认。

本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、叶水霞与庞磊《租赁合同》中超过2019年11月9日的部分是否有效。二、庞磊是否应赔偿叶水霞租赁损失77,600元、加盟费100,000元、装修费92,500元、货物损失费24,500元，返还叶水霞转让费20,000元。对此，本院作以下评判。

关于争议焦点一：重庆金瑜盛实业有限公司与庞磊签订《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合同有效且对双方均具有约束力，根据《门面租赁合同》约定，案涉房屋的租赁期为2018年11月10日至2019年11月9日。在案涉房屋租赁期内，庞磊与叶水霞于2019年9月23日签订《租赁合同》，约定租赁期为2019年9月23日起至2020年9月22日。因案涉房屋实际所有权人为重庆金瑜盛实业有限公司，庞磊作为承租人转租案涉房屋的期限应在与重庆金瑜盛实业有限公司约定的租赁期限内，故庞磊与叶水霞签订的《租赁合同》中超过2019年11月9日的部分无效，但因叶水霞实际于2020年7月13日搬离案涉房屋，合同实际履行至2020年7月13日，实际履行期间重庆金瑜盛实业有限公司未提出异议，故一审法院认定庞磊与叶水霞签订的《租赁合同》超过2020年7月13日的部分无效并无不当，应予维持。

关于争议焦点二：庞磊与叶水霞签订的《租赁合同》实际履行至2020年7月13日，在合同实际履行期间，叶水霞作为承租方实际使用案涉房屋，应支付租金，故叶水霞要求赔偿租赁损失77,600元于法无据，本院不予支持。关于叶水霞提出庞磊应赔偿加盟费100,000元的诉讼请求，根据现有在卷证据，不能证明叶水霞实际支付了加盟费10万元且无相关证据证明其存在损失，本院不予支持。关于叶水霞提出庞磊应赔偿其装修损失92,500元的诉讼请求，根据现有在卷证据，叶水霞举示的相关转款凭证不能证明其用于案涉房屋装修，其未举示相关证据证明其装修损失为92,500元，本院不予支持。关于叶水霞提出庞磊应赔偿其货物损失24,500元的诉讼请求，其未举示相关证据证明其主张，应承担举证不能的不利法律后果，本院不予支持。关于叶水霞提出庞磊应返还其支付的转让费20,000元的诉讼请求，根据现有在卷证据，不能证明该笔转账为转让费，且双方未明确约定转让费，本院不予支持。

综上所述，叶水霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6,019元（叶水霞已预交50元），由上诉人叶水霞负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　陶米玲

审 判 员　陈胜友

审 判 员　张　斌

二〇二一年二月二十日

法官助理　梁婧媛

书 记 员　徐玲巧