朱元芬与重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：朱元芬，女，汉族，1973年2月19日出生，住重庆市南川区。

被上诉人（原审原告）：重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处公园路**，统一社会信用代码915001197094704487。

法定代表人：胡毅，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：张莉，重庆春意律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵中粒，重庆春意律师事务所律师。

上诉人朱元芬因与被上诉人重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司（以下简称御雄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初5061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

朱元芬上诉请求：撤销一审判决，依法改判。一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：朱元芬与袁晓华（御雄公司大股东袁晓刚之姐）签订的房屋租赁合同于2019年12月30日到期，2019年11月以前袁晓刚与政府拆迁办工作人员一起到东城批发市场入户调查时，宣布商场要拆迁了，2020年的房屋（门面）租赁合同不签了，房租不收了。2020年又受疫情严重影响，几个月没开门做生意，也未再续签租赁合同。东城综合批发市场从2020年6月20日就已经撤走了保安，且御雄公司与拆迁办在2020年7月10日签订了《房屋征收补偿安置协议书》已经获得了拆迁补偿，被拆迁的房屋已经不再是御雄公司的了，御雄公司再无向未腾空门面的原租赁人收取任何费用的权利，所以朱元芬无再向御雄公司交纳房屋租金、看护费、卫生费的义务。并且御雄公司获得的房屋搬家费、装饰费、阁楼费、停产停业费应向朱元芬补偿。

御雄公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。御雄公司系适格原告，朱元芬占有使用御雄公司的房屋，至今未办理交接手续，应支付租赁费用。御雄公司放弃向朱元芬主张2020年6月30日之后的看护费和卫生费的诉讼请求。

御雄公司向一审法院起诉请求：朱元芬立即腾空、返还其位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城批发市场）1楼36号（丙等）13.66㎡商铺房屋；立即支付其自2020年1月1日起至实际腾退之日止按照租赁合同约定租金支付房屋占用费（以丙等门面每月19元/㎡计算为每月259.54元、看护费和卫生费每月2元/㎡计算为每月27.32元）,暂按截止2020年8月31日计算为2,294.88元；立即支付其违约金10,000元；诉讼费用由朱元芬承担。诉讼中，御雄公司增加一项诉讼请求：请求确认御雄公司、朱元芬之间的不定期租赁合同于2020年5月24日解除。

一审法院认定事实：2019年1月1日，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华（甲方）与朱元芬（乙方）签订《房屋（门面）租赁合同书》一份，合同主要约定：一、出租商业用房、仓库基本情况：甲方将位于南川区东城批发市场内丙等门面房壹间36号，面积13.66㎡出租给乙方。二、租赁期限、用途：1.乙方承诺将该租赁商业用房、仓库用于经营百货，租期为壹年，从2019年1月1日至2019年12月30日止。2.租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还；乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前30日提前通知甲方。三、租金及支付方式：1.商业用房租金：按建筑面积每月甲等门面26元/㎡，乙等门面22.50元/㎡，丙等门面19元/㎡计租。2.仓库租金：乙方承租甲方仓库期间，租金按建筑面积每月8元/㎡计算。3.租金及支付方式：乙方按上述等级及单价计算租金，乙方按季度向甲方一次性缴纳交清半年租金。……七、乙方责任：1.乙方每月按照承租门面（仓库）面积按2元/㎡按季缴纳商品夜间防盗看护费和卫生费。……八、特别约定：……2.关于租赁期间房屋被征收的约定：如租赁房屋被政府或者其他原因征收征用，需要拆除或者改造本合同项下的租赁房屋，本合同终止，且甲乙双方均不承担违约责任，使甲、乙双方造成损失的，互不承担赔偿责任。3.本合同双方签字后生效，任何一方不得反悔违约，否则违约方承担另一方违约金壹万元。合同双方还约定了其他事项。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，朱元芬一直占有使用涉案租赁房屋，且自2020年1月1日起至今未向御雄公司缴纳任何费用。2020年5月24日，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华向朱元芬发放一份《合同期满搬迁通知》，主要载明“一、自本通知发出之日起，贵方与我方之间的不定期租赁关系终止，请贵方在收到本书面通知后7日内（最迟在2020年5月31日前）搬离。……四、鉴于贵方在未与我方续签合同的情形下继续在使用该场地，贵方应当按原《门面租赁合同》中约定租金标准支付实际使用期间的占用费至实际搬离时止。……”。朱元芬认可收到该通知，但称袁晓刚应当来解决这个事情。

一审法院另查明，御雄公司系本案重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城批发市场）1楼36号（丙等）13.66平方米门面房屋的产权人。2017年1月1日，御雄公司作出渝南御房开司发（2017）01号《关于成立东城综合批发市场管理中心暨任职通知》的公司文件，为加强和规范管理，该公司经研究决定将其开发位于南川区东街“南川东城批发市场”成立南川东城批发市场管理中心。由刘近东同志任主任，主要负责市场管理、协调工作。袁晓华任副主任，主要负责租金、管理费的收取、相关合同的签订和市场财务管理工作。2020年7月1日，重庆市南川区人民政府作出南川府发（2020）15号《关于南川区东街百货公司片区（二期）旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》，御雄公司开发所有的位于南川区东街“南川东城批发市场”内门市房屋属于征收拆迁范围内。

一审法院认为，一、关于御雄公司是否具有本案原告主体资格的问题。根据本案查明的事实，朱元芬承租的案涉门面房屋产权系御雄公司所有，袁晓华系御雄公司任命的南川区东城综合批发市场内房屋租赁负责人，代表该公司对案涉门面房屋租金、管理费的收取、相关合同的签订和市场财务管理工作。虽然2019年1月1日袁晓华以南川区东城综合批发市场负责人个人身份与朱元芬签订了《房屋（门面）租赁合同》、收取租金，以及合同到期后以个人身份向朱元芬发出解除租赁合同搬迁通知，但其行为均系代表御雄公司的职务行为，且在本案诉讼中被御雄公司一致追认。故，朱元芬提出其未与御雄公司签订租赁合同，涉案房屋租赁合同是与袁晓华签订，租赁费用均是直接转入袁晓华的个人银行账户，以此认为御雄公司不具有原告主体资格，无权提起本案诉讼的抗辩理由，无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。二、关于御雄公司、朱元芬之间的租赁合同关系是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华与朱元芬签订的房屋租赁合同于2019年12月30日到期后，双方未续签书面租赁合同，且朱元芬至今占用出租门面房屋，故从2020年1月1日起，双方形成不定期房屋租赁合同关系。朱元芬已于2020年5月24日收到御雄公司发放的书面解除合同搬迁房屋通知，故，一审法院依法确认御雄公司、朱元芬之间的不定期租赁合同于2020年5月24日解除。双方租赁合同解除后，理应由朱元芬返还租赁门面房屋，并按约定标准支付租赁期间的租赁费用以及门面房屋占用费，朱元芬至今不交还租赁房屋并结清占用门面房屋使用费的行为系违约行为，应当承担腾退租赁房屋并支付房屋占用使用费的民事责任。现御雄公司主张朱元芬立即腾退租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。对于御雄公司主张朱元芬从2020年1月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，由于突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情，承租人因政府实施隔离措施要求关停特定经营场所等原因不能正常使用租赁房屋，故，一审法院综合本案的具体情况酌情减免朱元芬一个月租金，即：由朱元芬从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定标准支付房屋租金和占用费[丙等门面每月租金259.54元（13.66平方米×19元/平方米）、每月看护费和卫生费27.32元（13.66平方米×2元/平方米），合计286.86元]。对于御雄公司主张朱元芬支付违约金10,000元的诉讼请求，因案涉租赁房屋面临政府征收拆迁，且御雄公司未举示证据证明其实际存在损失，故一审法院不予支持。朱元芬提出驳回御雄公司诉讼请求的抗辩理由，未举示充分证据予以证明，于法无据，一审法院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、重庆市南川区御雄房地产开发有限公司与朱元芬之间的不定期房屋租赁合同于2020年5月24日解除。二、由朱元芬于判决生效后十日内腾空、搬出并退还重庆市南川区御雄房地产开发有限公司位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城批发市场）1楼36号（丙等）13.66平方米商铺。三、由朱元芬于判决生效后立即向重庆市南川区御雄房地产开发有限公司支付从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止按照每月286.86元租赁使用费标准支付房屋占有使用费。四、驳回重庆市南川区御雄房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半交纳55元，由朱元芬承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人朱元芬举示了1．光盘两张，拟证明朱元芬等人找拆迁办解决搬迁补偿的问题；2．照片四张，拟证明2021年1月涉案市场现状，其早已搬离；3.企业信用信息公示报告，拟证明袁晓华不为御雄公司员工；4.搬迁通知，拟证明御雄公司2020年6月后一直未与其解决拆迁事宜。御雄公司对朱元芬举示的证据质证意见如下：证据1与本案没有关联性；证据2的真实性无法核实；证据3三性均不予认可，且不能达到上诉人的证明目的；证据4不为新证据，三性均不予认可。本院认为，朱元芬举示的证据不能证明已将涉案门面已交给御雄公司，对其举示的证据不予采信。

二审中，御雄公司向本院申请自愿放弃要求朱元芬支付2020年6月以后看护费和卫生费的诉讼请求。

本院对一审查明的其他事实，予以确认。

本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：1.御雄公司是否是本案的适格原告；2.朱元芬是否应向御雄公司支付租金等费用。对此，本院作以下评判。

关于争议焦点一：虽然2019年1月1日袁晓华以南川区东城综合批发市场负责人个人身份与朱元芬签订了《房屋（门面）租赁合同》、收取租金，以及合同到期后以个人身份向朱元芬发出解除租赁合同搬迁通知，但是根据一审查明的事实即朱元芬承租的案涉门面房屋产权系御雄公司所有,袁晓华仅系御雄公司任命的南川区东城综合批发市场内房屋租赁负责人，代表该公司收取案涉门面房屋租金、管理费，签订相关合同和从事市场财务管理工作，该行为系履行职务行为且也得到了御雄公司的追认，故一审法院认定被上诉人具有本案原审原告诉讼主体资格并无不当。

关于争议焦点二：虽然重庆市南川区人民政府对案涉房屋作出征收决定，但在重庆市南川区人民政府对御雄公司征收补偿工作完成之前，御雄公司作为被征收人，对案涉房屋仍享有占有、使用、收益等权利。案涉租赁合同期满后，双方未续签书面租赁合同，且朱元芬至今占用出租门面房屋，未与御雄公司办理交接手续，因新型冠状病毒肺炎疫情减免一个月费用，其应向御雄公司支付2020年2月1日之后的房屋占用使用费等费用。同时，二审中，御雄公司自愿放弃2020年6月之后夜间防盗看护费和卫生费的诉讼请求，系其对自己权利的放弃，本院予以准许。由朱元芬从2020年2月1日起至2020年6月30日止按照原租赁合同约定标准支付房屋占有使用费及看护费、卫生费［丙等门面每月租金259.54元（13.66平方米×19元/平方米）、每月看护费和卫生费27.32元（13.66平方米×2元/平方米），合计每月286.86元］；从2020年7月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定标准支付房屋占用使用费［丙等门面每月租金259.54元（13.66平方米×19元/平方米）］。

至于朱元芬提出的案涉门面拆迁搬家费等问题，属于另一法律关系，该主张不属于本案审查范围，故本院对该主张不予支持。

综上所述，上诉人朱元芬的部分上诉理由成立，予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于二审出现新的证据，查明新的事实，应依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初5061号民事判决第一项、第二项、第四项，即“一、重庆市南川区御雄房地产开发有限公司与朱元芬之间的不定期房屋租赁合同于2020年5月24日解除；二、由朱元芬于判决生效后十日内腾空、搬出并退还重庆市南川区御雄房地产开发有限公司位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城批发市场）1楼36号（丙等）13.66平方米商铺；四、驳回重庆市南川区御雄房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”；

二、变更重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初5061号民事判决第三项为：“朱元芬于本判决生效后十日内支付重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司从2020年2月1日起至2020年6月30日止按照每月286.86元标准支付房屋占用使用费及看护费、卫生费，从2020年7月1日起至实际腾退房屋时止按照每月259.54元标准支付房屋占有使用费”。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取55元（重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司已预交），由朱元芬负担22元，由重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司负担33元；二审案件受理费110元，由朱元芬负担99元，由重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司负担11元。

本判决为终审判决。

审 判 长　陶米玲

审 判 员　陈胜友

审 判 员　杨　洋

二〇二一年三月二十九日

法官助理　梁婧媛

书 记 员　徐玲巧