重庆市涪陵汽车运输总公司与中国石化销售有限公司重庆涪陵分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：重庆市涪陵汽车运输总公司,住所地重庆市涪陵区人民西路**，统一社会信用代码9150010220850032X9。

法定代表人：曹彪，该公司总经理。

委托诉讼代理人：任师漫，重庆万朗律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张孔华，重庆万朗律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司,住,住所地重庆市涪陵区万汇路**第**陵建筑业大厦），统一社会信用代码91500102736582736Q。

负责人：程启堂，该分公司经理。

委托诉讼代理人：张丹丹，重庆静昇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴婷，重庆静昇律师事务所律师。

上诉人重庆市涪陵汽车运输总公司因与被上诉人中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院(2019)渝0102民初8620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人重庆市涪陵汽车运输总公司的委托诉讼代理人任师漫、张孔华，被上诉人中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司的委托诉讼代理人张丹丹、吴婷到庭参加了诉讼(询问）。本案现已审理终结。

重庆市涪陵汽车运输总公司上诉请求：1、撤销重庆市涪陵区人民法院(2019)渝0102民初8620号民事判决，改判支持其在一审中的诉讼请求；2、该案诉讼费用由被上诉人中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司承担。主要的事实和理由是：1、一审法院认定双方合同约定的解除条件未发生是错误的。其公司与被上诉人中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司签订的《乌江加油站租赁合同》系合法有效合同，合同第十二条第6项约定：“经营期间，如遇国家规划、拆迁、政府征收等政府行为导致合同目的无法实现，甲乙丙三双方应解除合同，互不承担违约责任”。其公司涉及的企业改制是政策指导下的政府行为，符合该约定的情形，其公司按照该约定要求解除合同应当得到支持；2、一审判决以双方对解除合同未能协商一致为由，作为认定合同约定解除条件未成就的另外一个理由也是错误，没有任何法律依据。双方合同并没有“需与对方协商一致”的合同解除条件。其公司改制是政府主导下的国有资源的重新配置，收回租赁物是其公司改制方案的内容，在此不可抗力情形下，其公司并不享有对案涉租赁物的独立处置权。一审法院认定其仍可以对租赁物进行处置，承租人享有以同等条件优先购买的权利是错误的；3、一审法院适用法律错误，要求继续履行合同没有依据。中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司在收到解除合同的通知后，没有提起诉讼要求确认解除合同效力，故双方之间租赁合同已经发生解除的效果；4、一审判决程序违法。重庆市第三中级人民法院将原一审判决以适用情势变更条款解除合同未经重庆市高级人民法院审核，程序不当为由发回重审，但该重审的一审判决全面否定原一审判决，不仅未纠正程序问题，反而对案件进行实体审理。若案涉租赁合同继续履行，会影响其企业改制进程，阻碍国有企业改革，本案符合合同法相关司法解释，以及《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情势变更的适用条件，应当适用情势变更原则解除案涉租赁合同。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法，请求撤销一审判决，支持其诉讼请求。

被上诉人中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。1、上诉人重庆市涪陵汽车运输总公司提出的解除事由不符合《乌江加油站租赁合同》的约定，系违法解除。重庆市涪陵汽车运输总公司作为国有企业，企业改制属于企业的自主行为，而非不可抗力或政府行为。重庆市涪陵汽车运输总公司完全可以在不解除案涉租赁合同的前提下，确保国有资产保值增值，妥善解决企业职工再就业等工作。原重庆市涪陵区交通委员会（现重庆市涪陵区交通局）作为重庆市涪陵汽车运输总公司实际出资人，作出的《关于收回乌江加油站的通知》仅是内部管理行为，对外不发生强制效力，该通知既不属于不可抗力，亦不属于案涉租赁合同第十二条第6项约定的政府行为，对案涉租赁合同不发生解除的效力。一审判决认定约定解除合同的条件未发生与事实相符，无任何不当；2、重庆市涪陵汽车运输总公司并不具备案涉租赁合同的约定解除权及法定解除权，其要求解除合同的单方意思表示对中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司并不发生效力；3、该案并不存在情势变更的事实。适用情势变更原则的前提条件是存在情势变更的事实，就本案而言，重庆市涪陵汽车运输总公司举示的所有政府文件均未要求其在企业改制中必须收回已合法出租的案涉加油站，足以证明本案不存在情势变更的事实。结合该案事实，企业改制事实上属于商业风险，解除案涉租赁合同收回案涉加油站并不是完成企业改制的唯一方式，继续履行案涉租赁合同并未造成对一方当事人不公平的情况，亦能确保案涉租赁合同目的的实现；4、案涉租赁合同如若解除，既不利于重庆市涪陵汽车运输总公司企业改制，更极大地损害了其分公司的利益。企业改制与收回案涉加油站之间并无必然联系，根据买卖不破租赁的原则，即使重庆市涪陵汽车运输总公司进行企业改制也不应当侵犯其分公司的合法承租权。重庆市涪陵汽车运输总公司执意解除案涉租赁合同有违诚实信用原则。主张驳回上诉，维持原判。

重庆市涪陵汽车运输总公司2019年3月14日向一审法院起诉请求：1、判决确认其公司与中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司2011年7月20日签订的《乌江加油站租赁合同》于2018年12月6日解除；2、中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司立即将租赁的乌江加油站及其附属设备返还。3、由中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司承担该案诉讼费用。

一审法院认定事实：2011年7月20日,重庆市涪陵汽车运输总公司、中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司签订了两份《乌江加油站租赁合同》，其中一份租赁期限为5年的租赁合同已经履行完毕。本案所涉合同约定：重庆市涪陵汽车运输总公司将坐落于涪陵区荔枝街道办事处民协二组的“涪陵乌江加油站”及其附属设备租赁给中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司使用；租赁期限为15年，从2016年7月20日至2031年7月19日；前五年租金为115万元，后十年租金为240万元；支付时间：第一次付款，合同签订后重庆市涪陵汽车运输总公司将加油站交付中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司后，20个工作日内支付115万元，第二次付款，2021年7月20日前支付剩余10年的租赁费240万元；因地震、战争、洪水等不可抗力，造成一方不能履行合同的，免除违约责任。重庆市涪陵汽车运输总公司按照实际租赁加油站的时间收取中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司租赁费，多收部分，由重庆市涪陵汽车运输总公司退回中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司；经营期间，如遇国家规划、拆迁、政府征收等政府行为导致合同目的无法实现，重庆市涪陵汽车运输总公司、中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司应解除合同，互不承担违约责任，政府拆迁补偿归重庆市涪陵汽车运输总公司所有。同时，重庆市涪陵汽车运输总公司按本合同规定的租赁期限减去中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司的实际租赁期限，退还中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司剩余年限的租赁费。合同签订后，重庆市涪陵汽车运输总公司按时向中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司交付了加油站及附属设施设备，中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司也按合同约定向重庆市涪陵汽车运输总公司支付了自2016年7月20日至2021年7月19日止的租金，共计115万元。

2013年11月12日，中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。2014年9月17日，中共重庆市涪陵区委办公室、重庆市涪陵区人民政府办公室联合下发﹝2014﹞14号关于印发《涪陵区属行政事业单位所属国有企业改革实施方案》的通知：重庆市涪陵汽车运输总公司的企业改革形式为暂保留。2016年7月20日，重庆市涪陵区国有资产监督管理委员会作出关于同意重庆市涪陵汽车运输总公司改制立项的复函，同意重庆市涪陵汽车运输总公司改制为非国有的有限责任公司。2017年5月31日，重庆市涪陵区人民政府办公室涪陵府办发﹝2017﹞106号《关于印发2017年涪陵区国资国企改革工作要点的通知》：涪陵区交委为责任单位，重庆市涪陵汽车运输总公司5月底前拟定改制方案，6-7月审定改制方案，8月安置职工，9-10月实施国有产权公开挂牌交易，11-12月完成工商变更。

2018年12月6日，重庆市涪陵汽车运输总公司向中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司发出关于解除《乌江加油站租赁合同》的告知函，同月29日，中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司回函不同意解除合同。重庆市涪陵汽车运输总公司于2019年1月14日收到重庆市涪陵区交通委员会涪交委发﹝2019﹞5号《关于收回乌江加油站的通知》：要求重庆市涪陵汽车运输总公司立即依法收回乌江加油站的经营权及附属设施设备使用权，重庆市涪陵汽车运输总公司再次于2019年1月15日向中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司关于解除《乌江加油站租赁合同》的告知函，同年2月20日中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司回函不同意解除合同。重庆市涪陵汽车运输总公司要求中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司解除租赁合同未果，遂于2019年3月14日起诉来院。

该案在诉讼过程中，中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司于2019年4月25日向重庆市南川区人民法院提起行政诉讼，请求人民法院判决撤销涪交委发﹝2019﹞5号《重庆市涪陵区交通局关于收回乌江加油站的通知》，2019年7月15日，重庆市南川区人民法院作出（2019）渝0119行初50号行政裁定书：驳回中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司的起诉。但该行政裁定书同时认定：“涪陵区交委在重庆市涪陵汽车运输总公司改制为非国有的有限公司过程中，通知其收回已出租的加油站，属于不产生行政法上的权利义务关系的内部行为。中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司与涪交委发[2019]5号通知没有利害关系。”

一审法院认为，重庆市涪陵汽车运输总公司、中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司所签订的《乌江加油站租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立有效，对双方当事人均有法律约束力。合法有效的合同，其解除分为法定解除和约定解除两种情形。该案中，首先，中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司严格履行了合同义务，按时足额支付了重庆市涪陵汽车运输总公司租金，没有因为其违约行为或者不可抗力，致使重庆市涪陵汽车运输总公司合同目的无法实现，故重庆市涪陵汽车运输总公司单方要求解除合同不符合法定解除的条件；其次，双方约定合同解除的条件为“经营期间，如遇国家规划、拆迁、征收等政府行为导致合同目的无法实现，应解除合同”，该约定解除合同的条件也未发生，加之，重庆市涪陵汽车运输总公司、中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司对解除合同未能协商一致，故合同约定解除的条件也未成就。重庆市涪陵汽车运输总公司企业改制并不必然收回租赁物，在保证租赁合同各方当事人利益的前提下，仍可以对租赁物进行处置，但应在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，故重庆市涪陵汽车运输总公司要求确认双方所签订的《乌江加油站租赁合同》已于2018年12月6日解除，中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司返还乌江加油站及其附属设备，其诉讼理由不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十五条、第九十三条、第九十四条、第二百二十九条、第二百三十条之规定，判决：驳回重庆市涪陵汽车运输总公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，由重庆市涪陵汽车运输总公司负担。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，双方当事人在二审中争议的主要焦点归纳为：1、案涉租赁合同是否具备法定和约定的解除条件；2、重庆市涪陵汽车运输总公司向中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司发出解除案涉租赁合同的通知对双方是否具有法律约束力；3、一审法院审理该案程序是否违法，一审判决适用法律是否错误；4、案涉租赁合同能否按照公平原则进行变更和解除。

重庆市涪陵汽车运输总公司与中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司经协商签订的案涉《乌江加油站租赁合同》系双方当时的真实意思表示，未违反相关的法律、法规规定，双方又进行了实际的履行，依法应属有效合同，对双方当事人均有法律约束力。该合同第十二条第6项虽然约定的解除条件是：“经营期间，如遇国家规划、拆迁、政府征收等政府行为导致合同目的无法实现，双方应解除合同，互不承担违约责任”。但原重庆市涪陵区交通委员会在重庆市涪陵汽车运输总公司改制为非国有有限公司的过程中，通知重庆市涪陵汽车运输总公司收回已出租的加油站，属于对外不产生行政法上的权利义务关系的内部行为，对案涉加油站的承租人中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司不具备法律上的约束力，也不属于“国家规划、拆迁、政府征收等政府行为”的范畴，不符合案涉合同上述约定的解除条件。尽管重庆市涪陵汽车运输总公司曾向中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司发出了解除《乌江加油站租赁合同》的告知函，但中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司又回函坚持不同意解除案涉合同，双方至今没有对解除案涉《乌江加油站租赁合同》达成一致意见。而重庆市涪陵汽车运输总公司又未向本院提供相应、充分的证据证明双方具备了约定或法定解除案涉租赁合同的其他法定情形。从本案现有的证据来看，案涉租赁合同尚不具备法定或约定的解除条件。重庆市涪陵汽车运输总公司上诉提出“其公司企业改制是在政策指导下的政府行为，符合双方合同约定的解除情形，案涉租赁合同具备了约定的解除条件”的理由，因与本案查明的事实不符，缺乏足够、充分的事实根据和法律依据，依法不予支持。

重庆市涪陵汽车运输总公司曾于2018年12月6日、2019年1月15日两次向中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司发出了解除《乌江加油站租赁合同》的告知函属实，但该告知函只是重庆市涪陵汽车运输总公司作为案涉租赁合同的出租方单方提出要求解除该合同的意思表示，系单方要约行为，在案涉租赁合同的承租方中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司于2018年12月29日、2019年2月20日复函明确表示不同意解除合同后，足以表明，重庆市涪陵汽车运输总公司与中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司并未就解除案涉租赁合同达成一致意见，重庆市涪陵汽车运输总公司单方向中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司发出解除案涉租赁合同的通知不产生解除该案租赁合同的法律效果，对中国石化销售股份有限公司重庆涪陵石油分公司没有法律上的约束力。

重庆市涪陵汽车运输总公司在该案诉讼中虽然提出案涉租赁合同符合情势变更情形，应予解除，但情势变更原则只有在合同赖以成立的基础发生巨大变化,继续履行合同显失公平,双方当事人的利益严重失衡时才能适用。从该案现有的证据看，重庆市涪陵汽车运输总公司所主张的企业改制实际上是将该国有企业改制为非国有有限公司的过程，其企业改制并不必然导致要收回该案租赁物，双方当事人继续履行本案租赁合同没有损害重庆市涪陵汽车运输总公司的合法权益，也未造成重庆市涪陵汽车运输总公司作为出租人的合同目的不能实现，更不存在显失公平的情形，故重庆市涪陵汽车运输总公司主张的企业改制行为并不符合法律规定的情势变更原则的适用范围。重庆市涪陵汽车运输总公司上诉称“一审法院审理该案程序违法、一审判决适用法律错误”的理由，其公司虽然提供了一定的证据予以证明，但其提供的证据不足以证明其理由成立，依法仍然应当承担举证不足的法律后果。至于重庆市涪陵汽车运输总公司提出“要求按照公平原则对案涉租赁合同进行变更和解除”的主张，因无足够、充分的事实根据和法律依据，依法不予采纳。

综上，重庆市涪陵汽车运输总公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件诉讼费80元，由上诉人重庆市涪陵汽车运输总公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　斌

审 判 员　　陈胜友

审 判 员　　杨　洋

二〇二一年三月五日

法官助理　　杨丽彦

书 记 员　　尹　童