千里广大科技（重庆）有限公司与重庆巨安新能源有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：千里广大科技（重庆）有限公司，住所地重庆市垫江县工业园高安聚集区，统一社会信用代码91500231MA6041WE08。

法定代表人：冯春波，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄俊森，重庆欣凯律师事务所律师。

委托诉讼代理人：房伟，重庆欣凯律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：重庆巨安新能源有限公司，住所地重庆市垫江县高安镇工业园区，统一社会信用代码915002316212485860。

法定代表人：陈先荣，该公司总经理。

委托诉讼代理人：皮大才，重庆市垫江县高安法律服务所法律工作者。

上诉人千里广大科技（重庆）有限公司因与被上诉人重庆巨安新能源有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2020）渝0231民初4656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人千里广大科技（重庆）有限公司的委托诉讼代理人黄俊森、被上诉人重庆巨安新能源有限公司的法定代表人陈先荣及其委托诉讼代理人皮大才到庭参加了诉讼(询问）。本案现已审理终结。

千里广大科技（重庆）有限公司上诉请求：1、撤销重庆市垫江县人民法院（2020）渝0231民初4656号民事判决，并改判驳回被上诉人重庆巨安新能源有限公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人重庆巨安新能源有限公司承担。主要的事实和理由是：其公司已全额支付被上诉人重庆巨安新能源有限公司厂房租金，不存在拖欠租金的事实。且被上诉人重庆巨安新能源有限公司诉称的租期与实际不符。1、案涉厂房租赁合同签订日期虽然是2018年10月8日，但实际交付时间是2019年1月1日，之所以提前签订合同是为了设立公司注册、营业执照等手续之需要。且双方初次收取租金时，也是从2019年1月1日开始计算。故案涉厂房租金起算时间应是2019年1月1日而非2018年10月8日；2、双方于2020年7月16日签订《厂房租赁合同解除协议》，协议约定双方此前签订的案涉租赁合同解除，租金仅结算至2020年8月26日，因此，重庆巨安新能源有限公司要求租金计算至2020年11月8日与客观事实不符；3、其公司已全额支付实际租期的全部租金。其公司于2018年10月8日至2018年12月31日期间并未使用案涉厂房，其公司出纳杨梅也就是重庆巨安新能源有限公司法定代表人陈先荣的妻子在支付首期租金时备注的是自2019年1月1日至2019年5月30日，且其公司没有支付2018年10月8日至2018年12月31日期间的租金与常理不符。其公司与重庆巨安新能源有限公司于2020年7月16日签订《厂房租赁合同解除协议》后，各方开会形成的备忘录上记载其应付重庆巨安新能源有限公司的房租费、物管费共计9万元；4、双方并未约定违约金或资金占用损失，重庆巨安新能源有限公司也未举证证明其公司有违约的事实，故一审法院判决其公司自2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算资金占用利息缺乏法律依据，属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。

被上诉人重庆巨安新能源有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、千里广大科技（重庆）有限公司主张案涉厂房租赁合同的租金从2019年1月1日起计算而非2018年10月8日起计算的理由不成立。双方签订的租赁合同租期明确约定是从2018年10月8日至2028年10月7日止，共计十年。还明确约定次年的租金于每年的9月1日前支付，由此可见，无论是双方约定的起止租赁时间还是约定次年缴纳租金的时间完全能够认定双方租金的起算点应是2018年10月8日，千里广大科技（重庆）有限公司上诉称租金起算点自2019年1月1日无相关的证据支撑；2、2020年7月16日双方虽然签订了解除协议，协议明确约定千里广大科技（重庆）有限公司于2020年8月26日前搬离厂房，并向其结清租金。事实上，千里广大科技（重庆）有限公司继续使用案涉厂房从事经营活动至2020年11月9日，一审法院认定从2020年8月27日至2020年10月8日案涉厂房的资金占用损失是正确的，符合法律规定；3、双方在租赁合同中明确约定，千里广大科技（重庆）有限公司延期支付租金或者拒付租金的行为是违约行为，一审法院根据双方的约定，认定千里广大科技（重庆）有限公司的违约行为，并对违约金依法进行了调减是正确的。综上，一审法院判决于法有据，应当予以维持。

重庆巨安新能源有限公司2020年11月12日向一审法院起诉请求：1、确认其公司与千里广大科技（重庆）有限公司于2018年10月8日签订的《厂房租赁合同》合法有效；2、由千里广大科技（重庆）有限公司支付其公司租金和物业管理费349400元；3、由千里广大科技（重庆）有限公司支付违约金211200元。

一审法院认定事实：2017年3月27日，原垫江县规划局向重庆巨安新能源有限公司颁发了《建设工程规划许可证》（建字第500231201700008号），批准重庆巨安新能源有限公司在垫江县高安工业园区建设16,027.96平方米厂房，其中涉讼的6号厂房1、2楼面积共计4,356平方米；2017年7月10日，原垫江县城乡建设委员会向重庆巨安新能源有限公司颁发了前述厂房的《建筑工程施工许可证》（500231201707100101）。2018年7月2日，垫江县人民法院依法查封涉讼租赁物所附着的土地后，决定将未取得不动产权属登记的涉讼厂房交由执行申请人曾庆才等四人保管。2018年10月8日冯春波以千里广大科技（重庆）有限公司（乙方）的名义与重庆巨安新能源有限公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定重庆巨安新能源有限公司从2018年10月8日起将位于垫江县高安工业园区6号楼1、2楼约4,400平方米的厂房以每年422,400元，且从第四年开始每年递增6%的价格出租给千里广大科技（重庆）有限公司使用至2028年10月7日（共计10年），第一年的租金在合同签订时一次性支付，之后次年的租金按年结算并于每年9月1日前提前支付；该合同同时约定千里广大科技（重庆）有限公司应当在每月5日前按每月每平方米1元的标准向千里广大科技（重庆）有限公司支付物管费；此外，双方当事人在该合同第九条违约责任条款中约定“9.1甲乙双方应严格按本合同履行，若出现本合同之事项，由违约方向对方支付相当于六个月租金之金额作为违约金。9.2乙方未按合同规定时间和金额缴纳租金及其它应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的千分之三向甲方支付滞纳金；每逾期三十天，视作乙方单方违约、甲方有权收回该物业并解除其合同，并由乙方承担9.1条规定的违约金，保证金不予退还。”2019年8月15日、2019年11月26日、2019年11月27日、2020年1月21日、2020年3月20日，千里广大科技（重庆）有限公司先后通过其法定代表人尾号为7762的银行账户向案外人陈艺元、何忠英、李中兰等人转账共计680,200元，用于支付涉讼租赁物的租金和物业管理费。2020年7月16日，双方当事人决定解除《厂房租赁合同》，千里广大科技（重庆）有限公司在2020年8月26日前搬出租赁物并支付租金至2020年8月26日。诉讼中，重庆巨安新能源有限公司自认其因千里广大科技（重庆）有限公司未支付租金，在2020年11月9日阻止千里广大科技（重庆）有限公司搬离；双方当事人均认可千里广大科技（重庆）有限公司至今尚未将租赁物返还给重庆巨安新能源有限公司。

另查明，千里广大科技（重庆）有限公司于2018年10月10日在垫江县市场监督管理局登记设立。

一审法院经审理认为，双方当事人的主要争议为：一、《厂房租赁合同》是否有效；二、千里广大科技（重庆）有限公司是否应当向重庆巨安新能源有限公司承担租金等清偿责任。该院针对双方的争议焦点，分别评析如下：

关于《厂房租赁合同》是否有效的问题。本案中，虽然重庆巨安新能源有限公司未能取得涉讼厂房的不动产权属登记证书，但重庆巨安新能源有限公司已于2017年取得了涉讼厂房《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，故重庆巨安新能源有限公司可将涉讼厂房用于出租。虽然涉讼《厂房租赁合同》签订时千里广大科技（重庆）有限公司尚未登记设立，但冯春波系以千里广大科技（重庆）有限公司的名义与重庆巨安新能源有限公司签订，且冯春波在千里广大科技（重庆）有限公司设立后担任其法定代表人，因此，该院认为冯春波在千里广大科技（重庆）有限公司设立前以千里广大科技（重庆）有限公司名义与重庆巨安新能源有限公司签订的《厂房租赁合同》，系千里广大科技（重庆）有限公司的发起人为设立千里广大科技（重庆）有限公司而签订，故冯春波以千里广大科技（重庆）有限公司的名义与重庆巨安新能源有限公司签订的《厂房租赁合同》的法律后果应由千里广大科技（重庆）有限公司承担。《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，故该《厂房租赁合同》依法有效。人民法院依法采取的执行措施，系为保障执行申请人实现债权而采取的限制被执行人转移、损毁财产的司法措施，而本案中重庆巨安新能源有限公司将人民法院纳入执行范围的厂房用于出租，并不会导致财产转移、损毁的后果，反而能够发挥物的效用，使执行申请人的债权得以实现，故该院对千里广大科技（重庆）有限公司关于涉讼《厂房租赁合同》无效的抗辩意见不予采纳；关于千里广大科技（重庆）有限公司在涉讼中反映的，重庆巨安新能源有限公司以他人账户收取涉讼租赁物租金逃避执行的问题，该院会及时将发现的线索移送相关部门进行处理。

关于千里广大科技（重庆）有限公司是否应当向重庆巨安新能源有限公司承担租金等清偿责任的问题。在2020年7月16日签订的协议中，双方当事人约定解除涉讼的《厂房租赁合同》，并由千里广大科技（重庆）有限公司支付租金至2020年8月26日，因此根据双方当事人在《厂房租赁合同》中重庆巨安新能源有限公司将涉讼厂房从2018年10月8日起出租给千里广大科技（重庆）有限公司的约定，千里广大科技（重庆）有限公司应当向重庆巨安新能源有限公司支付2018年10月8日至2020年8月26日期间的租金796,693.33元（422,400元×1年10个月零19天）及物业管理费98,590.8元（4,356平方米×1元×22个月零19天），共计895,284.13元，扣除千里广大科技（重庆）有限公司已经支付的680,200元租金及物业费后，千里广大科技（重庆）有限公司还应支付重庆巨安新能源有限公司租金和物业费215.084.13元；千里广大科技（重庆）有限公司辩称租金应当从2019年1月1日开始计算，但未能举示证据予以证明，故该院对千里广大科技（重庆）有限公司的该项抗辩意见不予采纳。双方当事人在2020年7月16日签订的协议中，约定千里广大科技（重庆）有限公司应在2020年8月26日前搬离涉讼厂房，现至今未搬离涉讼厂房，因此，其应向重庆巨安新能源有限公司承担占用涉讼厂房期间的占用费；诉讼中，千里广大科技（重庆）有限公司称其未能搬离系因重庆巨安新能源有限公司的阻挠导致，千里广大科技（重庆）有限公司虽未能举示证据予以证明，但重庆巨安新能源有限公司自认其在2020年11月9日因千里广大科技（重庆）有限公司未付清租金阻止千里广大科技（重庆）有限公司搬离，故该院认为千里广大科技（重庆）有限公司应当支付重庆巨安新能源有限公司2020年8月27日至2020年11月8日期间涉讼厂房的占用费85,653.33元（422,400元×2个月零13天）。根据双方当事人在《厂房租赁合同》中的约定，千里广大科技（重庆）有限公司应当在2019年9月1日前向千里广大科技（重庆）有限公司支付2019年10月8日至2020年10月7日期间的租金，现千里广大科技（重庆）有限公司未能按照该约定向重庆巨安新能源有限公司支付租金，应当向重庆巨安新能源有限公司承担相应的违约责任；现重庆巨安新能源有限公司主张千里广大科技（重庆）有限公司支付相当于六个月租金的违约金，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，重庆巨安新能源有限公司在本案中未能举示证据证明其因千里广大科技（重庆）有限公司迟延支付租金的行为，除资金占用期间的利息损失外还存在其它损失，且千里广大科技（重庆）有限公司在诉讼中亦辩称其不应承担违约责任，因此，该院将千里广大科技（重庆）有限公司迟延支付租金的违约责任调减为以千里广大科技（重庆）有限公司未付的215084.13元租金和物业费为基数从2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算资金占用利息至付清时止，但该资金占用利息不得超过重庆巨安新能源有限公司所请求的违约金211200元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：1、重庆巨安新能源有限公司与千里广大科技（重庆）有限公司于2018年10月8日签订的《厂房租赁合同》有效；2、千里广大科技（重庆）有限公司在该判决生效后五日内支付重庆巨安新能源有限公司租金及物业管理费215084.13元、房屋占用费85653.33元，共计300737.46元，并以215084.13元基数从2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算资金占用利息至付清时止，但该资金占用利息以211200元为限；3、驳回重庆巨安新能源有限公司的其它诉讼请求。如果千里广大科技（重庆）有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5505元，申请保全费2120元，共计7625元，由重庆巨安新能源有限公司负担3,544.55元，由千里广大科技（重庆）有限公司负担4080.45元。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为,双方当事人在二审中争议的主要焦点是：1、一审判决案涉房屋的租金起算时间是否正确；2、千里广大科技（重庆）有限公司是否全额支付了本案租金；3、一审判决确定案涉房屋的资金占用损失是否正确。

因千里广大科技（重庆）有限公司与重庆巨安新能源有限公司2018年10月8日经协商签订的案涉《厂房租赁合同》第二条明确约定：“厂房租赁期限为10年，即2018年10月8日至2028年10月7日止”，而该合同系双方当事人当时的真实意思表示，并未违反相关的法律、法规规定，属于有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。一审判决确定案涉《厂房租赁合同》的租期起算时间自2018年10月8日开始，符合双方签订的上述合同约定，是正确的，并无不当。千里广大科技（重庆）有限公司上诉提出“案涉厂房租金起算时间应是2019年1月1日，而非2018年10月8日”的理由，缺乏足够、充分的事实根据和法律依据予以证明，依法不予支持。

一审判决根据双方签订案涉《厂房租赁合同》约定的租金及物业管理费计算方法，计算出千里广大科技（重庆）有限公司在2018年10月8日至2020年8月26日止应该向重庆巨安新能源有限公司缴纳的租金与物业管理费共计为895,284.13元，而千里广大科技（重庆）有限公司在此期间已经支付给重庆巨安新能源有限公司的租金及物业费只有680,200元，表明千里广大科技（重庆）有限公司在此期间并未付清租金的事实存在。从本案现有证据看，一审判决千里广大科技（重庆）有限公司支付重庆巨安新能源有限公司租金及物业管理费215084.13元（895,284.13元-680,200元）合法有据，也是正确的。

重庆巨安新能源有限公司与千里广大科技（重庆）有限公司2020年7月16日签订的协议中约定即刻解除双方的案涉《厂房租赁合同》，千里广大科技（重庆）有限公司支付租金至2020年8月26日，并在2020年8月26日全部搬迁完毕，结清物业管理、水、电等费用，但千里广大科技（重庆）有限公司至今尚未将租赁物返还给重庆巨安新能源有限公司事实存在。鉴于双方签订的案涉《厂房租赁合同》约定了千里广大科技（重庆）有限公司应当在2019年9月1日前向重庆巨安新能源有限公司支付2019年10月8日至2020年10月7日期间的租金，现千里广大科技（重庆）有限公司未能按照该约定向重庆巨安新能源有限公司支付租金，依法应当承担相应的违约责任；一审法院结合该案的实际情况，判决“千里广大科技（重庆）有限公司以215084.13元基数，从2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算资金占用利息至付清时止，但该资金占用利息以211200元为限”，符合相关的法律、法规规定，合情、合理、合法，亦无不当。

千里广大科技（重庆）有限公司提出的上诉理由，因其未向本院提供足够、充分的证据予以证明，依法不能成立。一审判决认定该案无争议的其他事实，本院二审依法予以确认。

综上，千里广大科技（重庆）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件诉讼费11010元，由上诉人千里广大科技（重庆）有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　斌

审 判 员　　陈胜友

审 判 员　　杨　洋

二〇二一年四月十三日

法官助理　　杨丽彦

书 记 员　　尹　童