重庆英郞房地产开发有限公司与李来明等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告)：重庆英郎房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉西路**，统一社会信用代码91500232MA5U3EKF83。

法定代表人：龚宬钺，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：石启宁，重庆坤源衡泰（两江新区）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张璇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告)：李来明，男，1952年8月30日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。

委托诉讼代理人：应远华，重庆剑直律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人)：重庆市武隆区规划和自然资源局，住，住所地重庆市武隆区芙蓉街道白杨路一社会信用代码115002320086905019。

法定代表人：王加红，该局局长。

委托诉讼代理人：张仲文，重庆星空律师事务所律师。

上诉人重庆英郎房地产开发有限公司（以下简称英郎公司）因与被上诉人李来明、重庆市武隆区规划和自然资源局（以下简称武隆规自局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人英郎公司的委托诉讼代理人石启宁、张璇，被上诉人李来明及其委托诉讼代理人应远华、武隆规自局的委托诉讼代理人张仲文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

英郎公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李来明的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定李来明出租划拨用地的行为真实、合法，属于认定事实不清，适用法律错误。我国法律对禁止划拨用地用于出租或经营有明确规定。案涉空地也并未真实对外出租。李来明与武隆规自局均以实际行为否定圣达汽修厂的租赁事实。二、一审判决认定英郎公司系案涉空地租赁过度预期利益（停产停业损失）的补偿主体，属于认定事实不清，适用法律错误。案涉项目的征收人是武隆规自局，英郎公司并非征收补偿款的支付主体，故双方签订的《补偿协议》应属无效。支付征收补偿（包括停产停业损失补偿费）是征收人武隆规自局的法定义务。《补偿协议》系武隆规自局要求双方签署，行政力量主导案涉法律关系的产生。三、一审判决对《补偿协议》法律性质的认定存在严重错误。李来明主张补偿款的基础已经丧失。英郎公司并未从李来明处获得任何利益。英郎公司有权行使赠与合同的任意撤销权。

李来明辩称，一、英郎公司称李来明对案涉土地对外出租违反法律、行政法规的强制性规定的理由不成立。二、英郎公司称案涉土地未真实对外出租的理由不成立。三、案涉《补偿协议》不属于《征收条例》调整的范围，而是经过双方充分协商，对李来明损失的补偿。

武隆规自局辩称，同意李来明的意见，征收主体不是武隆规自局，而是重庆市武隆区人民政府。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。

李来明向一审法院起诉请求：1.判决英郎公司立即支付李来明补偿费用1088000元、利息169728元(以1088000元为基数，按月息0.3%，从2016年1月1日计算至2020年4月30日)，并以1088000元为基数，支付从2020年5月1日起按月息0.3%计算至补偿费用1088000元付清为止的利息；2.判决英郎公司立即支付李来明违约利息1577280元(以1088000元为基数，按约定每日千分之一，从2016年1月1日计算至2020年4月30日)，并以1088000元为基数，支付从2020年5月1日起按每日千分之计算至补偿费用1088000元付清为止的违约利息。

一审法院认定事实：原武隆县国土资源和房屋管理局经政策调整等原因更名为武隆规自局。2014年2月20日，武隆县国土资源和房屋管理局办公室印发《县公安局东侧片区危旧房改造项目房屋征收补偿安置方案》，明确了征收范围、征收补偿安置政策、征收实施单位和评估机构、被征收房屋评估价格、征收补偿安置办法和标准等，由武隆县国土资源和房屋管理局委托武隆县土地和房屋统一征收中心承担房屋征收和补偿的具体工作，房屋征收评估机构选定为重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司，李来明所有的房屋及讼争的“空地”（实际在空地上添附有附着物及设施，以下成为“空地”）在征收的范围内。2014年12月30日，武隆规自局（甲方，原为武隆县国土资源和房屋管理局）与李来明（乙方）签订《房屋征收货币补偿协议书》，协议主要约定：“被征收房屋及建（构）附属物位于武隆县巷口镇芙蓉西路104号空地；实物数据指标以双方实物调查签字认可的资料为准，补偿依据以房地产价格评估机构的估价为准；乙方自愿选择货币补偿安置方式，甲方对乙方合计补偿金额1044184元”（含芙蓉西路104号空地的项目名称包括空地面积533.81m2,评估价值400376元，混凝土土坝106.76m2,评估价值44840元，条石堡坎2246.4m3,评估面积494208元，片石堡坎120m3,评估面积17760元，三相电评估价值30000元，烤漆房举重机57000元）。该空地的建设用地使用权类型为划拨用地。

2015年，李来明与重庆隆和房地产开发有限公司就李来明空地的租金损失达成了补偿协议（据当事人陈述，英郎公司的拆迁工作人员参与了协商）。之后，因重庆隆和房地产开发有限公司经营上的原因，不参与项目地块竞拍，由实际投资人杨备福新成立的英郎公司继续来履行和承接重庆隆和房地产开发有限公司对该项目的权利和义务，对该危旧房拆迁项目地块竞拍并实施开发。2016年1月5日，李来明、英郎公司就空地租金损失签订《补偿协议》，该协议载明：因政府实施公安局东侧片区危旧房改造项目，英郎公司需要占用李来明坝子（空地），考虑到李来明将坝子长期出租给他人做修车厂之用，造成李来明经济损失，李来明、英郎公司双方达成本协议；坝子（空地）面积为533.81m2；补偿金额为1100000元，其中应扣除英郎公司多支付的12000元及利息；付款方式为一次性付款；付款时间为2016年1月1日起付清补偿款止，暂定10个月；计息方式为从2016年1月1日起按月息0.3%计算至付清为止；违约责任为英郎公司未按约定时间付款给李来明，英郎公司承担补偿总金额本息每日千分之一的利息。2016年2月5日，英郎公司的实际控制人杨备福支付李来明20000元，又于2016年8月2日支付李来明100000元。付款时间到期后，双方当事人将付款时间展期到2017年6月30日。

另查明，武隆县圣达汽车修理厂于2013年3月4日在工商局登记注册。2012年9月27日，李来明与武隆县圣达汽车修理厂签订《租房协议》，该协议对租用期限、租用金额和付款方式等进行了约定，其中租赁物为位于武隆县巷口镇芙蓉西路104号的7间门面及院坝；租用期限为2012年9月1日至2017年8月31日，如在租用五年合同期未满时，政府对所租用房屋及场地进行改造占用，双方应配合政府的搬迁事宜，在搬迁时属武隆县圣达汽车修理厂装饰或搭建的厂棚和机械设备安装费用以及搬迁费用由汽修厂所有；租金每年15万元，包括七间门面年租金3万元，9间职工住房及厂伙食团2万元，地，地镇场地年租金10万元款方式为按季度付款，每季度付款3.75万元。2014年12月30日，武隆县圣达汽车修理厂与武隆规自局签订《房屋征收货币补偿协议书》，该协议载明：被征收房屋位于武隆县巷口镇芙蓉西路104号附2栋1层，征收补偿金额为80657元，征收项目具体包括不锈钢管铝合金雨棚、钢条暗沟、汽车考漆房、钢条防盗网、钢条防盗门、举升机、空调移机费。再查明，2014年12月30日，李来明与武隆规自局分别就位于武隆县巷口镇芙蓉西路104号附2-3-1号、附临街号、附厕所与露台号、附背街1楼号签订了补偿协议书，武隆规自局也分别按补偿协议已经向李来明履行了补偿义务。2016年2月3日，英郎公司的法定代表人陈江红经公司工商登记变更为龚钺宬。同年5月4日，英郎公司与武隆规自局签订《国有建设用地使用权出让合同》，载明：出让地宗地编号为WL2015-1-6号，宗地面积12972m2,宗地坐落于武隆县巷口镇芙蓉西路（县公安局东侧），出让价款160952800元。一审庭审过程中，英郎公司陈述“原、被告签订协议的原因是当时政府招商引资，被告到武隆开发时，行政部门告知需要征收原告的土地，但是需要被告代付一部分款项，政府未告知具体的支付金额”。

一审法院认为，案件争议的焦点是：1.双方当事人签订的《补偿协议》是否有效，如英郎公司履行了《补偿协议》，李来明是否因拆迁安置获得重复补偿；2.李来明所出租用的空地是否合法，是否应当获得补偿。

一、双方当事人签订的《补偿协议》是否有效，如英郎公司履行了《补偿协议》，李来明是否因拆迁安置获得重复补偿

《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”英郎公司因房地产开发拟依法使用包括李来明在内的被拆迁人的土地。在前期拆迁工作中，李来明在所拥有的房屋及土地安置补偿方面，对其出租使用的空地未获得过渡安置补偿而存在争议，该争议若按《县公安局东侧片区危旧房改造项目房屋征收补偿安置方案》中关于“合法建筑有营业执照的安置内容”之规定，武隆规自局针对李来明的涉案空地可以不支付安置过渡费。但为了提高拆迁安置效率，缩短英郎公司获得拟使用土地的时间成本，避免强制交付土地带来的其他成本增加，保障社会的和谐稳定，通过协商解决争议并不违反法律的规定。故双方当事人之间在拆迁主管部门的组织协商下，自愿签订的《补偿协议》并不违背法律的禁止性规定，是合法有效的。至于英郎公司辩称其不是该讼争空地的使用人，是在行政压力下签订的赠与合同的辩解，因英郎公司作为继受取得的拟使用包括李来明在内的被拆迁人的土地用于商业开发建设，是为了获取商业开发利益。虽然在通过法定程序取得竞拍土地前尚未成为土地的使用权人，但为了及时取得土地，获取更大的商业价值，其自愿与李来明签订《补偿协议》的行为既不违法，又对自身的房地产开发有一定的益处，且英郎公司至今未提供系受政府行政压力而签订协议的依据，并结合英郎公司在庭审中自述的“原、被告签订协议的原因是当时政府招商引资，被告到武隆开发时行政部门告知需要征收原告的土地，但是需要被告代付一部分款项，政府未告知具体的支付金额”的情形，可以证明协议的签订行为是英郎公司自愿的。至于英郎公司辩称该行为是赠与的理由，与该协议明确载明的“补偿”意思不符，又与李来明及武隆规自局在一审庭审中所陈述的事实经过不符，故英郎公司的该辩称理由不能成立，不予采信。从李来明及涉案空地承租人与武隆规自局就空地及构建筑物签订的《拆迁安置补偿协议》来看，李来明并未获得该空地的其他租赁过渡预期利益的补偿，因此，根据合同约定及法律规定，英郎公司应当依法履行合同义务，支付李来明相应的补偿款。

二、李来明所出租用的空地是否合法，是否应当获得补偿

虽然李来明所使用的空地系划拨性质的国有土地，且该空地上的建筑物也未取得合法的物权，但是从现有证据可以证明其具有将涉案空地出租给有营业执照的企业经营的行为，也能享受出租利益的收入。李来明在属于自己使用权的土地上搭建建筑物和出租的行为并未受到相关政府机关的禁止和处罚，根据私权利“法无禁止即可为”的原则，该行为应视为合法，且即便涉及其他行政违法行为，也不是本案的调整范围。

关于补偿金及利息，双方在《补偿协议》中明确约定利息按月息0.3%（年利率3.6%）计算，那么在2016年1月1日至2016年2月5日（支付20000元）期间，扣除被告应付利息3755.84元（1088000元×3.6%×35天÷365天）后，应视为已付本金16244.16元（20000元-3755.84元），截止2016年2月5日尚欠补偿本金1071755.84元；在2016年2月5月至2016年8月2日（支付100000元）期间，应扣除被告应付利息18921.63元（1071755.84元×3.6%×179天÷365天），应视为已付补偿本金81078.37元（100000元-18921.63元），截止2016年8月2日尚欠补偿本金990677.47元。故英郎公司尚未支付给李来明的本金为990677.47元，并按照合同的约定，应当由英郎公司以上述金额为基数，从2016年8月3日起按月利率0.3%计付利息至付清时止。

关于逾期付款违约金。双方当事人在合同履行过程中将付款时间展期至2017年6月30日，现约定的付款时间已过，故英郎公司除依法应给付补偿本金及利息外，还应承担逾期付款的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”可见，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，但系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。在李来明未提供证据证明其他损失的情况下，李来明的实际损失也就是未付款对应的同期贷款利息，且双方在协议中已约定英郎公司按月息0.3%支付资金占用利息，另一方面英郎公司是为加快城市建设，预防拆迁安置过程中与业主矛盾加深而自愿承担的民事义务，不宜过分加重英郎公司的该义务。故英郎公司要求调减违约金的理由成立，予以支持。因此，依法认定违约金的计算方式为：以990677.47元为基数，从2017年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至补偿款付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，较为合理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、由英郎公司在判决生效后十五日内支付给李来明下欠的补偿费990677.47元及利息（利息的计算方式：以本金990677.47元为基数，从2016年8月3日起按照月利率0.3%标准计算，利随本清）、逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算方式：以本金990677.47元为基数，从2017年7月1日起至2019年8月19日止的期间按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至补偿款付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利随本清）；二、驳回李来明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29480.06元（李来明已预交），由英郎公司承担16182.36元，李来明自行承担13287.7元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二审中，英郎公司提交了2014年1月13日，重庆市武隆县城乡发展（集团）有限公司与重庆隆和房地产开发有限公司签订的《合作协议书》复印件，拟证明土地征收义务机关是重庆市武隆区人民政府，一审判决认定英郎公司是受益人是错误的。李来明、武隆规自局质证认为该证据真实、合法，但与本案无关，不能达到英郎公司的证明目的。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。

本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：英郎公司应否支付李来明补偿费。

经审理查明，2016年1月5日，李来明与英郎公司签订《补偿协议》，该协议明确载明，因政府实施公安局东侧片区危旧房改造项目，英郎公司需要占用李来明坝子（空地），考虑到李来明将坝子长期出租给他人做修车厂之用，造成李来明经济损失，双方在平等、自愿的基础上达成协议。该协议还就坝子（空地）面积、补偿金额、支付方式和时间、计息方式、违约责任等进行了约定。该《补偿协议》不违背法律的禁止性规定，是合法有效的。同时，该协议对租赁事实的存在进行了确认。一审中，李来明也提供了租赁合同等相应的证据予以证实。一审判决对英郎公司“获得拟使用土地的时间成本，避免强制交付土地带来的其他成本增加，保障社会的和谐稳定，通过协商解决争议”的认定正确，本院予以确认。英郎公司认为该协议为赠与行为，明显与协议内容不符，缺乏事实和法律依据，对其该主张，本院不予支持。故英郎公司应按照《补偿协议》的约定支付李来明补偿费，一审判决对此处理正确，本院予以确认。

综上所述，英郎公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费29480.06元，由上诉人重庆英郎房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈中林

审判员　　陈胜泉

审判员　　张海瑞

二〇二一年二月三日

书记员　　刘馨凌