陈华与谢江重庆瑞捷通房地产营销顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事裁定书

上诉人（原审原告、反诉被告）：陈华，男，1966年4月8日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。

委托诉讼代理人：杜超，重庆森吉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆瑞捷通房地产营销顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区龙门阵大道**6-3，统一社会信用代码91500108355660817B。

法定代表人：谢江，该公司总经理。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢江，男，1986年4月17日出生，汉族，居民，住重庆市江**。

原审第三人：重庆市龙银源水电开发有限公司，，住所地重庆市丰都县三合街道南天湖中路统一社会信用代码91500230762690538K。

法定代表人：谷宏伟，该公司经理。

原审第三人：丰都县君威生态农业开发有限公司，，住所地重庆市丰都县高家镇方斗山村**统一社会信用代码91500230MA5U40B80B。

法定代表人：杜辉旭，该公司经理。

上诉人陈华因与被上诉人重庆瑞捷通房地产营销顾问有限公司（以下简称瑞捷通公司）、谢江、原审第三人重庆市龙银源水电开发有限公司（以下简称龙银源公司）和丰都县君威生态农业开发有限公司（以下简称君威公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2020）渝0230民初2277号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人陈华上诉请求：依法撤销重庆市丰都县人民法院（2020）渝0230民初2277号民事裁定并指令重庆市丰都县人民法院进行审理。事实和理由：一审法院适用法律错误。第一，上诉人与被上诉人于2018年1月21日签订的《代理销售协议》及对账结算资料，是平等民事主体之间真实意思表示，依法属于人民法院民事案件受案范围。第二，无论案涉建筑物是否取得合法产权，也无论案涉建筑物在建设前及建设过程中是否办理了相关规划、土地等合法手续，均不影响上诉人委托销售的房屋系上诉人合法出资取得的客观事实，也不影响《代理销售协议》的合法有效性，更不影响上诉人根据委托协议向受托人主张其已经取得的、代为保管性质的售房款项。第三，上诉人一审中举示的书证均足以认定双方之间争议系受托人是否应当将委托代理取得的款项支付给委托人及其具体数额的法律事实。第四，上诉人一审举证的《补充房屋分配协议》等充分的书证，足以认定上诉人委托瑞捷通公司所代理销售房屋的合法来源，所举证的银行流水足以认定谢江为涉案房屋销售款项的实际控制人和支配人，按照相关法律规定，诉讼主体均为完全平等适格主体，上诉人的起诉完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定的起诉条件。综上，请求二审人民法院支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人瑞捷通公司、谢江共同答辩称：项目现为违法建筑，自2018年10月停工至今，本着对业主负责的态度，被上诉人拒绝支付房款，待项目复工后，被上诉人将根据原合同履行相应义务。根据合同约定，上诉人因未取得合法手续导致案涉项目停工，应承担相应的违约责任，上诉人主张的违约金20万元，应由上诉人承担，第三人丰都县君威生态农业开发有限公司因项目停工已补偿被上诉人部分损失约40万元，故本项目系因上诉人项目主体原因导致的损失，应由上诉人自行承担该损失。

原审第三人龙银源公司、君威公司未作答辩。

陈华向一审法院起诉请求：1.依法判决瑞捷通公司、谢江立即支付其委托售房款1218924元；2.支付约定的违约金20万元；3.本案诉讼费用由瑞捷通公司、谢江负担。

瑞捷通公司、谢江共同向一审法院提出反诉请求：1.判令陈华承担违约金20万元；2.本诉及反诉诉讼费由陈华承担。

一审法院经审查认为，陈华请求判决瑞捷通公司、谢江支付委托售房款1218924元、违约金20万元及瑞捷通公司、谢江请求判令陈华承担违约金20万元的诉讼请求。因案涉建筑物至今尚未取得合法产权，在建设前及建设过程中亦未办理相关规划、土地等合法手续，该建筑物的合法性需由相关行政部门先行认定及处理，现由于该建筑物的修建等是否合规合法，尚未经主管行政部门认定和处理，陈华与瑞捷通公司、君威公司签订的《代理销售协议》的合同效力及陈华、瑞捷通公司、谢江的诉讼请求是否属于民事法律保护的民事主体的合法权益暂不能确定。因此，本案不属于人民法院民事案件受理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：一、驳回陈华的起诉；二、驳回重庆瑞捷通房地产营销顾问有限公司、谢江的起诉。陈华预交的案件受理费17570.32元，予以退还；重庆瑞捷通房地产营销顾问有限公司、谢江预交的案件受理费4350，予以退还。

本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。

本院认为，本案现无证据证明案涉建筑物在建设前及建设过程中已取得用地许可、规划许可等合法手续，根据我国城乡规划法等法律、行政法规的规定,对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理,属于行政机关的职权范围,人民法院对于违法建筑的权利归属及内容不做认定。现上诉人起诉请求被上诉人向其支付委托售购房款和违约金，因该诉讼请求涉及合同效力的审查，而合同中所涉及的标的物的合法性需先由相关行政主管部门进行认定和处理。在主管行政部门未认定和处理之前,不属于人民法院民事案件受理范围。上诉人上诉认为本案案涉建筑物是否办理了相关规划、土地等合法手续不影响《代理销售协议》的有效性的理由不能成立，本院对其主张不予支持。

综上，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　　陈胜友

审判员　　张　斌

审判员　　杨　洋

二〇二一年二月二十二日

（院印）

书记员　　郭　佳