陈发英重庆荣第房地产开发有限公司与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：陈发英，女，1965年8月16日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。

委托诉讼代理人：匡中华（系陈发英的丈夫），1948年10月18日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。

委托诉讼代理人：杨挺，重庆贤正律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：重庆荣第房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇过境东路**，统一社会信用代码91500231790722517H。

法定代表人：胡钦华，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：闵书全，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。

上诉人陈发英因与上诉人重庆荣第房地产开发有限公司(以下简称荣第公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院(2019)渝0231民初3464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈发英的委托诉讼代理人匡中华、杨挺、被上诉人荣第公司的委托诉讼代理人闵书全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陈发英上诉请求：撤销原判，依法改判支持陈发英在一审要求赔偿35万元的诉讼请求。事实与理由：一审判决没有查清楚案涉补偿安置协议涉及的是一套房屋，还是两套房屋。被拆迁的房屋面积是150㎡，不是66.12㎡。荣第公司应当按照补偿安置协议的约定诚信履行义务，其应当承担履行不能的违约责任。

荣第公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陈发英的诉讼请求。事实与理由：一、荣第公司不是本案适格的一审被告，重庆万联房地产开发有限公司才是本案适格的一审被告。二、陈万英于2004年4月20日，与重庆万联房地产开发有限公司签订的预购安置房一套的协议，严重违反了城市房屋拆迁补偿安置政策，应属无效。三、一审判决将陈发英起诉的房屋拆迁补偿安置合同当成商品房买卖合同的法律关系进行审理判决，又不审查认定商品房预售许可制度的履行情况，是明显的认定事实和适用法律错误。

陈发英向一审法院起诉请求：1.判令荣第公司立即承担依约对交付房屋(住宅)一套不能之违约赔偿责任35万元（结算支付逾期过渡费、违约金、未完善设施补偿费;单位面积每平米5000元的70平米房屋一套计350000元）并自一审立案之日起负担年利率6%的利息损失至付清之日止；2.判令荣第公司负担前案诉讼费4496元（2248元×2）。

一审法院认定事实：陈发英与匡中华系夫妻关系，二人于1986年8月10日办理结婚登记手续。2003年10月18日，垫江县国土资源和房屋管理局以垫国土房管发【2003】164号文件批复同意重庆市万联房地产开发有限公司关于《垫江县城月河小区建设工程房屋拆迁补偿安置方案》。此后，垫江县国土资源和房屋管理局向重庆万联房地产开发有限公司颁发了垫拆许（2003）第2号房屋拆迁许可证。

2004年4月20日，匡中华作为乙方与重庆万联房地产开发有限公司作为甲签订《垫江县城月河小区建设工程房屋拆迁补偿安置协议书》，该合同主要约定：1.甲方拆除所有权属乙方的房屋，位于月河小区建设工程范围内北外街**，结构砖木，建筑面积66.12㎡，土地使用证号码1992自2314，房屋产权证号305字**9XXX；2.甲方应支付乙方房屋拆迁补偿金、附属设施补偿费、搬家补助费、临时安置补偿费、经济损失补助费、提前搬迁奖励费六项总额为32203.02元；3.安置房地点：甲方按照《垫江县城月河小区建设工程房屋拆迁补偿安置方案》的安置区域划分：北外街被拆迁房屋，商业门市安置在月河小区B、C组团临北外街的底层和C组团临健康大道2栋房的底层，住宅安置在B组团1栋房3层以上、2栋房3层以上、3栋房2层以上。选房方式甲方安置乙方二室二厅住房壹套，面积（60-80）80-100㎡。乙方安置房的选择按照先拆迁先选择的原则，取得的拆迁号即为选择安置房的序号。安置房的价格结算方式乙方安置房面积在应该安置面积内的房屋面积按照月河小区建设工程房屋拆迁时同地段同用途新建商品房交易平均价格住宅560元/㎡，办公用房580元/㎡，超出应安置房面积部分的超面积按市场价格结算；4.如有违约，由违约方按照协议总金额的10%支付违约金给对方，并承担相应的经济损失补偿责任。

2004年4月21日，重庆万联房地产开发有限公司向匡中华出具收据一张，收据载明“交款单位:匡中华人民币:叁万玖仟贰佰元正￥39200收款事由:安置房款（70㎡×560=39200）”。

同日，重庆万联房地产开发有限公司向陈发英出具收据一张，收据载明“交款单位:陈发英人民币:贰万零伍佰元正￥20500收款事由:预购D组团一栋房住宅一套70㎡，单价650元/㎡，尚欠购房款25000，安置完毕后选择购房”。

2007年7月30日，荣第公司出具关于垫江县月河小区（汇丰广场）旧城改造项目变更开发商的情况说明。在该说明中，荣第公司称由于重庆万联房地产开发有限公司法定代表人封厚成去世，造成经营活动变化，该项目变更为原万联房地产公司总经理胡钦华组建的荣第公司继续开发建设，并独立承担相应的经济和法律责任。

2006年11月7日、2007年8月20日，原垫江县国土资源和房屋管理局、垫江县发展和改革委员会根据重庆万联房地产开发有限公司法定代表人封厚成因死亡和公司处于瘫痪状态以及垫江月河小区旧城改造项目的开发建设系荣第公司独立投资和经营的实际情况，同意将月河小区旧城改造项目国有土地的使用权属及开发业主变更为荣第公司。

2011年1月20日，垫江县城乡建设委员会作甲方与荣第公司作乙方与重庆建凯置业有限公司作丙方签订《月河小区（汇丰广场）三期旧城改造项目监管协议书》，协议约定“……三期整合调规新增拆迁房屋面积约15000㎡，原已拆迁房屋11106㎡（原1.2.3号安置楼现为D组团三期工程中的3号楼）纳入三期安置……三期的建设由丙方负责，乙方不负责三期建设，三期建设的权利与乙方无关，乙方只负责原拆迁房安置……”。此后，重庆建凯置业有限公司在某修建了房屋，对部分房屋交付相关部门后交荣第公司进行了部分安置。

2017年8月25日，荣第公司已将重庆万联房地产开发有限公司与匡中华签订的拆迁安置协议约定的安置房在某安置给被拆迁房屋所有人匡中华。

2017年9月25日，荣第公司与匡中华结算，荣第公司向匡中华支付逾期过渡费15947.7元（2006.4.20—2010.8.31）、25609.6元（2010.9.1—2017.9.6）、违约金3220.3元、未完善设施补偿费2600元，合计47377.6元。

2017年10月13日，陈发英向一审法院提起诉讼，要求荣第公司依约交付房屋（住宅）一套并完善不动产登记，并支付违约金3000元,一审法院作出(2017)渝0231民初3821号民事判决：以陈发英举示的证据不足以证明重庆万联房地产开发有限公司与陈发英之间发生了房屋拆迁补偿安置协议法律关系为由驳回陈发英的诉讼请求。

陈发英不服本院判决，上诉至重庆市第三中级人民法院，2018年5月25日，重庆市第三中级人民法院作出(2018)渝03民终557号民事判决：驳回上诉，维持原判。但是在判决中认为被拆迁房屋属于匡中华、陈发英的夫妻共同财产，且二人是基于与万联房地产公司签订《垫江县城月河小区建设工程房屋拆迁补偿安置协议书》后才向万联房地产公司缴纳房款，故该房屋拆迁补偿安置协议书虽是以匡中华个人名义签订，但合同一方当事人实为匡中华、陈发英夫妻二人，陈发英有权请求万联房地产公司履行合同义务。荣第公司在未修建房屋拆迁补偿安置协议书约定的D组团房屋、无法完成安置的情况下，虽协调重庆市建凯置业有限公司，用该公司建设的某小区安置了部分被拆迁人，但不能据此认定荣第公司即是某小区的权利人或对该小区未出售的房屋享有处置权。在荣第公司不能履行合同交房义务的情况下，陈发英可以另案请求荣第公司承担违约赔偿责任。

2020年3月31日，一审法院委托重庆金地房地产资产评估有限公司对重庆市垫江县北外街月河小区附近安置房房屋单价进行鉴定，鉴定结论为：“电梯房单价：4400元/㎡-4700元/㎡，楼梯房单价：3500元/㎡-3800元/㎡”。陈发英支付鉴定费4000元。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2004年4月20日，匡中华作为乙方与重庆万联房地产开发有限公司作为甲签订《垫江县城月河小区建设工程房屋拆迁补偿安置协议书》对房屋拆迁事宜进行了约定，并于次日向匡中华、陈发英分别出具收据一张。其中重庆万联房地产开发有限公司向原告陈发英出具收据一张，收据载明：“交款单位:陈发英人民币:贰万零伍佰元正￥20500收款事由:预购D组团一栋房住宅一套70㎡，单价650元/㎡，尚欠购房款25000，安置完毕后选择购房”。该收据与《垫江县城月河小区建设工程房屋拆迁补偿安置协议书》对房屋拆迁后的补偿还房具有高度关联系，含有优惠购房意思表示。因该收据载明了房屋的面积、单价、总价，其合同依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务，陈发英有权请求万联房地产公司履行合同义务。

荣第公司承接重庆万联房地产开发有限公司权利义务，应依法对重庆万联房地产开发有限公司的相关债务承担清偿责任。荣第公司在未修建房屋拆迁补偿安置协议书约定的D组团房屋，不能履行合同交房义务的情况下，陈发英有请求荣第公司承担违约赔偿责任的权利。

因双方约定购房款总价为45500元，陈发英已缴纳20500元，尚有款项25000元未缴纳。一审法院综合考虑鉴定机构对合同约定附近房屋的评估单价，陈发英已缴纳购房款实际金额及缴纳时间，荣第公司未履行合同的情况，陈发英未缴纳房屋实际金额及比例，以及陈发英实际损失等情况，酌定荣第公司支付陈发英因交付房屋不能的赔偿金17万元较为合理。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第八十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：一、由荣第公司在判决生效后十日内赔偿陈发英因交付房屋不能的赔偿金17万元；二、驳回陈发英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6618元，鉴定费4000元，共计10618元，由荣第公司负担。

本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：荣第公司应否向陈发英支付赔偿金以及金额的确定。

经审理查明，重庆万联房地产开发有限公司就案涉拆迁事项的权利义务已由荣第公司承接，陈发英将荣第公司列为一审被告，并无不当，本院予以确认。虽然匡中华与重庆万联房地产开发有限公司签订的《垫江县城月河小区建设工程房屋拆迁补偿安置协议书》约定的安置房屋为一套，且荣第公司已经对匡中华进行了安置，但是陈发英提交的重庆万联房地产开发有限公司向其出具的收据，内容与重庆万联房地产开发有限公司出具给匡中华的载明为安置房款的收据不同，该收据载明的为预购房屋、“安置完毕后选择购房”。对此，荣第公司也进行了确认。当时，重庆万联房地产开发有限公司收取了陈发英20500元，荣第公司也确认至今未退还。虽然重庆万联房地产开发有限公司向陈发英出具收据时，尚不具备预售条件，但陈发英作为被拆迁户享有一定条件的优惠购房，并不违反法律规定，荣第公司作为承接重庆万联房地产开发有限公司权利义务的主体，应对不能交付房屋承担违约责任。一审判决以鉴定机构的评估为基础，综合考虑多方面因素，酌定赔偿金为17万元，并无不当，本院予以确认。陈发英认为一审判决确定的赔偿金过低，荣第公司则认为过高，均没有充分的依据和理由，对陈发英、荣第公司的主张，本院均不予以支持。

另，对于拆迁房屋面积问题，陈发英对匡中华与重庆万联房地产开发有限公司签订的《垫江县城月河小区建设工程房屋拆迁补偿安置协议书》的真实性予以认可，一审判决援引该协议书载明的“甲方拆除乙方砖木结构房屋，建筑面积为66.12㎡”，并无不当，本院予以确认。陈发英认为被拆迁的房屋为150㎡，未提交证据证明，对其该主张，本院不予支持。

关于案由问题，陈发英以房屋拆迁安置补偿合同纠纷提起诉讼，一审判决以合同纠纷为由进行审理并结案，荣第公司对此提出异议，本院认为，本案以房屋买卖合同纠纷为案由较为适宜。

综上所述，陈发英、荣第公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6618元，由上诉人陈发英负担3404元，上诉人重庆荣第房地产开发有限公司负担3214元。

本判决为终审判决。

审判长　　陈中林

审判员　　陈胜泉

审判员　　张海瑞

二〇二一年三月十七日

书记员　　刘馨凌