张永洪与邓建邓军等物权保护纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张永洪，男，1973年7月20日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县（以下简称彭水县）。

委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢奎，重庆中庸律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张仲银，女，1948年12月20日出生，汉族，住重庆市彭水县。

委托诉讼代理人：李江**，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：邓军，男，1977年12月27日出生，苗族，住重庆市彭水县。

委托诉讼代理人：李江**，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：邓建，女，1985年2月11日出生，苗族，住重庆市彭水县。

委托诉讼代理人：李江**，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。

原审被告：张永川，男，1964年1月4日出生，苗族，住重庆市涪陵区。

原审被告：重庆市金宏远建设工程（集团）有限公司，住所地重庆市彭水县汉葭街道文庙社区（外河坝街），统一社会信用代码91500243736584491E。

法定代表人：淳泽江，该公司董事长。

委托诉讼代理人：任叶青，男，该公司副总经理。

上诉人张永洪因与被上诉人张仲银、邓军、邓建，原审被告张永川、重庆市金宏远建设工程（集团）有限公司（以下简称金宏远公司）物权保护纠纷一案，不服彭水县人民法院(2020)渝0243民初1433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，对上诉人张永洪及其委托诉讼代理人谢奎，被上诉人张仲银、邓军、邓建共同的委托诉讼代理人李江**，原审被告张永川，原审被告金宏远公司的委托诉讼代理人任叶青进行了询问。本案现已审理终结。

张永洪上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张仲银、邓军、邓建对张永洪的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.张永洪在占有房屋时，该房屋因用于工程抵债由金宏远公司占有，而房屋所涉及工程实际由张永川施工完成。2.张永洪从2010年开始占有房屋，是受金宏远公司和张永川安排。3.彭水县琳海房地产开发有限公司与张仲银、邓军、邓建形成商品房买卖合同关系时，案涉房屋已经存在争议，由金宏远公司和张永川以占有方式主张权利。4.因彭水县琳海房地产开发有限公司与张仲银、邓军、邓建之间的房屋买卖合同关系，张仲银、邓军、邓建应当向彭水县琳海房地产开发有限公司主张交付房屋，即使张永洪占有构成侵权，基于其占有属于职务行为，不应由其直接承担责任。5.一审认定每月1000元的赔偿标准没有事实依据。6.一审遗漏当事人彭水县琳海房地产开发有限公司。

张仲银、邓军、邓建辩称，1.本案中张仲银、邓军、邓建是基于物权主张相应权利，与彭水县琳海房地产开发有限公司无关。2.案涉房屋已由张仲银、邓军、邓建取得物权客观存在，主张从取得物权之日至今的占用房屋损失于法有据，一审基于不能作出鉴定而酌定损失标准正确。

张永川述称，张永川是实际施工人，彭水县琳海房地产开发有限公司至今仍欠付工程款，张仲银、邓军、邓建应当向彭水县琳海房地产开发有限公司主张履行交付房屋的义务，请求驳回张仲银、邓军、邓建的诉讼请求。

金宏远公司述称，一审对于金宏远公司在本案中的责任等认定事实清楚、适用法律正确。

张仲银、邓军、邓建向一审法院起诉请求：1.张永洪、张永川立即停止对张仲银、邓军、邓建位于彭水县汉葭街道渔塘社区高家台22号凌云景苑X-X房屋的侵占，腾空并返还该房屋；2.张永洪、张永川自2015年5月25日起按照2500元/月标准支付租金至实际返还房屋为止；3.案件受理费由张永洪、张永川承担。

一审法院认定事实：2012年7月21日，彭水县琳海房地产开发有限公司作为甲方（卖方）与邓代清（张仲银之夫、邓军及邓建之父，现已去世）、邓军作为乙方（买方）签订《商品房买卖合同》，约定彭水县琳海房地产开发有限公司将其开发的位于彭水县汉葭街道高家台22号凌云景苑负二层（名义层）157.05平方米（建筑面积）房屋售予乙方，该房户型为单间。2015年5月25日，邓代清、邓军取得上述房屋房地产权证（316房地证2015字第010xxx号），载明房屋具体坐落为彭水县汉葭街道渔塘社区高家台22号凌云景苑负X-X；房屋用途为商服用房，建筑面积157.05平方米，所在楼层名义层为负二层，物理层为一层。因其他纠纷，张永洪一直居住使用上述房屋至今。

本案在审理过程中，一审法院依法委托四川恒通房地产土地资产评估有限公司重庆分公司对涉案房屋自2015年5月25日开始的租金情况进行评估，该公司于2020年9月8日以无法评估为由将鉴定委托退回，并函告一审法院：“经现场勘查，估价对象证载名义层-2层，物理层1层，实际楼层为平环城路2层，证载用途为商服用房。估价人员对估价对象所在区域内类似房地产的租金进行走访调查，未能在区域内找到与估价对象类似的二层商服用房租赁案例，因此无法对估价对象的租金进行评估。”

一审法院认为，本案是物权保护纠纷，张仲银、邓军、邓建系涉案房屋的所有权人，张永洪未经张仲银、邓军、邓建同意占有、使用涉案房屋，属于侵害张仲银、邓军、邓建所有权的行为，应当立即排除妨害、返还房屋并赔偿损失，关于赔偿损失是指张仲银、邓军、邓建于2015年5月25日至张永洪实际返还房屋期间未能占有使用涉案房屋的损失，不动产的使用损失通常表现为租金损失，但关于该期间的租金经评估无法确定，综合房屋实际情况，包括面积、位置、结构（夹层）、装修等，酌情认定为每月1000元，由张永洪自2015年5月25日开始计算至实际返还房屋为止。另，张永川陈述其并未占有使用涉案房屋，亦无证据证明张永川实施了侵害张仲银、邓军、邓建所有权的行为，其在本案中不承担责任。关于张永洪辩称是受金宏远公司安排占有涉案房屋的意见，金宏远公司予以否认，并陈述占有涉案房屋是张永洪个人行为，一审法院认为，张永洪占有涉案房屋的行为是侵害张仲银、邓军、邓建不动产所有权的行为，张永洪作为侵权行为人应当承担责任，金宏远公司与其之间的法律关系不是免除其责任正当事由，可另案处理，对该项意见，不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张永洪在判决生效后三日内腾空位于彭水县汉葭街道渔塘社区高家台22号凌云景苑负X-X号房屋（房地产权证号：**地证2015字第**），并将上述房屋返还张仲银、邓军、邓建；二、张永洪按照1000元/月标准自2015年5月25日开始向张仲银、邓军、邓建支付租金至实际返还上述房屋为止；三、驳回张仲银、邓军、邓建的其余诉讼请求。案件受理费3200元（张仲银、邓军、邓建已经预交1600元），减半收取1600元，由张永洪负担650元，由张仲银、邓军、邓建负担950元。

本院二审期间，张永洪、张永川提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

当事人对一审认定的事实无争议，本院予以确认。

本院认为，二审争议的焦点是张永洪应否腾退、返还案涉房屋并赔偿损失，现评述如下：

张仲银、邓军、邓建基于物权请求权提起本案诉讼。从张仲银、邓军、邓建一审举示的商品房买卖合同及房地产权证看，邓代清（已去世）、邓军买受案涉房屋并于2015年5月25日取得案涉房屋物权登记是事实。而张永洪自认其从2010年占有房屋使用至今。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，在邓代清（已去世）、邓军于2015年5月25日取得案涉房屋物权登记之后，张永洪仍占有使用案涉房屋没有事实和法律基础，侵害了房屋权利人的合法权益。由此，一审判决由张永洪腾退并返还房屋正确。再根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，一审综合房屋实际情况，酌情认定每月1000元损失赔偿标准并无不当。对于张永洪上诉认为其受金宏远公司和张永川委派占用房屋不应承担责任，因张永洪占有使用房屋客观存在，其无权占有的事实状态是造成房屋权利人损害的原因，其应承担相应责任，张永洪的该上诉理由不成立。对于张永洪上诉认为一审遗漏当事人彭水县琳海房地产开发有限公司应发回重审，因本案是物权保护纠纷，本案事实认定和法律关系均与彭水县琳海房地产开发有限公司无关，彭水县琳海房地产开发有限公司不是必须参加诉讼的当事人，张永洪的该上诉理由不成立。

综上所述，张永洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3200元，由张永洪负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　谭中宜

审 判 员　王　宏

审 判 员　陈明生

二〇二一年一月二十一日

法官助理　杨鹏润

书 记 员　简　鑫