蔡胜伦与重庆黔龙阳光物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：蔡胜伦，男，1977年2月23日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。

委托诉讼代理人：张登红，重庆森平律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆黔龙阳光物业管理有限公司，住所地重庆市正阳工业园区金龙路，统一社会信用代码915001147592575228。

法定代表人：谢绍容，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李仕富，男，该公司职工。

委托诉讼代理人：泽郎斯基，女，该公司职工。

上诉人蔡胜伦因与被上诉人重庆黔龙阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初7195号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月10日立案后，依法组成合议庭，对上诉人蔡胜伦的委托诉讼代理人张登红、被上诉人阳光物业公司的委托诉讼代理人李仕富、泽郎斯基进行了询问。本案现已审理终结。

蔡胜伦上诉请求:部分撤销重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初7195号民事判决，改判支持蔡胜伦一审主张的赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：阳光物业公司在一审庭审中辩称，在房屋内堆放杂物系公司保洁员与原房屋所有权人程江辉私下达成的协议，保洁员已经搬出杂物。程江辉将房屋出售给蔡胜伦，产权转移给蔡胜伦之后，阳光物业公司的保洁员就应当搬出所放的杂物，保洁员的行为应由公司承担责任。对阳光物业公司逾期办理房屋装修入户手续是否造成损失，蔡胜伦认为无需举证证明。蔡胜伦购买房屋的价款为150余万元，房屋过户后申请装修入住，阳光物业公司以该房屋欠物管费为由一直不予办理，使蔡胜伦迟延几个月不能入住，无论是资金占有损失，还是房屋迟延入住、物业管理等方面均给蔡胜伦造成了损失。一审判决未支持蔡胜伦提出的赔偿损失的请求是错误的。

阳光物业公司辩称，阳光物业公司并不是因为前业主欠物业费，所以不给蔡胜伦办理装修入户手续，而是因为蔡胜伦未持有效证件去阳光物业公司办理装修入户手续，阳光物业公司未给蔡胜伦造成损失，请求驳回上诉，维持原判。

蔡胜伦向一审法院起诉请求：1.判令阳光物业公司立即为蔡胜伦办理装修入户手续并将黔龙阳光花园龙华府邸C栋总层数4房X号房屋的水卡、电卡交付给蔡胜伦；2.判令阳光物业公司立即腾退该房屋并赔偿逾期办理房屋装修入户手续的损失5000元（损失按照阳光花园房屋出租的价格计算）；3.判决阳光物业公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2020年7月1日，蔡胜伦取得黔江区城东街道官坝小区黔龙阳光花园龙华府邸C栋总层数4房号x房屋的所有权。阳光物业公司为黔龙阳光花园龙华府邸提供物业服务。2020年8月25日，蔡胜伦通过律师向阳光物业公司发送律师函，要求阳光物业公司于2020年8月30日前腾退蔡胜伦的房屋并办理装修入户手续，否则由此带来的损失将由阳光物业公司承担赔偿责任。蔡胜伦一审庭审中陈述，涉案房屋前业主是程江辉，房屋过户之前所欠物业费用与蔡胜伦无关，过户之后的物业费用才由蔡胜伦承担；要求阳光物业公司腾退涉案房屋是因为阳光物业公司的保洁员在涉案房屋内堆放杂物，要求阳光物业公司马上进行清理。

一审法院认为，本案蔡胜伦与阳光物业公司双方争议关键在于阳光物业公司不为蔡胜伦办理装修手续及交付水电卡是否具有合理依据。阳光物业公司的理由是蔡胜伦必须提交房屋的所有权证件及该房屋之前所欠物业费由新、旧业主谁承担的协议，蔡胜伦则表示同意缴纳房屋过户之后的物业管理费，但认为其无需承担房屋过户前业主程江辉所欠物业管理费。一般来说，如无特别约定，普通的二手房交易是以房屋所有权转移作为物业管理费等费用分担的时间节点，房屋所有权转移前的费用由原权利人负担，房屋所有权转移后的费用由现权利人负担。本案中，蔡胜伦办理装修入户手续，只需要提交房屋权利证书即可，阳光物业公司无权要求蔡胜伦提交房屋之前所欠物业费由新、旧业主谁承担的协议，对于房屋易主之前所欠物业费，阳光物业公司可依法向房屋前业主另案进行主张。蔡胜伦在庭审中将涉案房屋的产权证作为证据进行了出示，可视为蔡胜伦向阳光物业公司提交了房屋产权证明，故对于蔡胜伦请求阳光物业公司为涉案房屋办理装修入户手续及交付水、电卡的请求，予以支持。关于蔡胜伦请求阳光物业公司立即腾退房屋并赔偿损失5000元的请求，因阳光物业公司庭审中均不予认可，而蔡胜伦既未提交证据证明涉案房屋系由阳光物业公司占据，也未提交证据证明因阳光物业公司逾期办理房屋装修入户手续对其造成了损失，应自行承担举证不能的法律后果，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《物业管理条例》第六条、第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、重庆黔龙阳光物业管理有限公司在五日内为蔡胜伦办理黔龙阳光花园龙华府邸C栋总层数4房号X房屋的装修入户手续，并交付该房屋水、电卡；二、驳回蔡胜伦的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由重庆黔龙阳光物业管理有限公司负担。

本院二审期间，双方均未提交新的证据。

二审查明事实：黔龙阳光花园龙华府邸C栋总层数4房号x房屋内堆放的杂物已于一审开庭前被搬离。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。

本院认为，双方当事人关于腾退黔龙阳光花园龙华府邸C栋总层数4房号X房屋的争议已经解决，本案二审的争议焦点仅针对阳光物业公司应否赔偿蔡胜伦逾期办理房屋装修入户手续的损失问题。对此，本院评析如下：

蔡胜伦主张因阳光物业公司迟延办理装修入户手续导致其受到损失，其损失参照房屋租金每月2500元按两个月计算，共计5000元，二审中又提出也可以按照中国人民银行贷款利率，从2020年7月计算至二审判决之日止，以5000元为限。经查：蔡胜伦在涉案房屋所在小区有房屋居住，其购买涉案房屋也系以自己居住为目的，而非以出租为目的。故蔡胜伦主张**光物业公司逾期办理房屋装修入户手续导致其装修迟延给其造成了租金损失理据不充分。迟延装修与贷款利息损失之间并无必然关联，且蔡胜伦亦未举证证明其因迟延装修导致了利息损失的发生，鉴于蔡胜伦也未举示证据证明其还存在其他损失，故对蔡胜伦提出的阳光物业公司应赔偿其逾期办理房屋装修入户手续而产生的损失的主张，本院不予支持。

综上所述，蔡胜伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人蔡胜伦负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　丁咏梅

审 判 员　徐婷婷

审 判 员　王军峰

二〇二一年三月十日

法官助理　陈　佳

书 记 员　陈思羽