刘德勉与重庆凯邦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书

上诉人(原审原告)：刘德勉，男，1975年9月15日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。

委托诉讼代理人：焦永华，重庆渝东律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：重庆凯邦房地产开发有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道滨江居委**阳光云顶**，统一社会信用代码91500243089108340J。

法定代表人：梁洪永，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张深，男，1998年8月19日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。

委托诉讼代理人：夏庆娟，重庆绿荫律师事务所律师。

上诉人刘德勉因与被上诉人重庆凯邦房地产开发有限公司(以下简称凯邦公司)商品房预售合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（2020）渝0243民初4239号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月10日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。审理过程中，本院于2021年1月18日、同年1月29日组织双方当事人进行了质证询问。上诉人刘德勉及其委托诉讼代理人焦永华、被上诉人凯邦公司的委托诉讼代理人张深、夏庆娟均到庭接受了质询。本案现已审理终结。

刘德勉上诉请求：一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院(2020)渝0243民初4239号民事裁定；二、裁定本案由彭水苗族土家族自治县人民法院按照“商品房预售合同纠纷”继续审理。事实和理由：一、刘德勉与凯邦公司之间为房屋买卖合同关系。双方针对案涉房屋买卖内容清楚，权利义务明确，合同签订后，刘德勉依约履行了支付购房款的合同义务，并对案涉房屋进行了备案登记，以登记方式进行了公示，符合商品房买卖的交易流程和习惯。二、一审法院以案涉商品房屋买卖行为与正常的交易明显不符为由，认定案涉房屋买卖是双方基于民间借贷的担保行为属认定事实错误。首先，一审裁定认为合同约定价格与市场价格相差巨大的理由不成立。双方签订合同之际，凯邦公司项目因资金链断裂处于瘫痪状态，频临破产边沿，市场信益较低，购房者信心不足，为此凯邦公司以低于市场价格抛售。其次，一审裁定以双方没有签订订购协议作为一个理由来否定房屋买卖系错误。案涉房屋买卖属于全款购买，根本不需要认购流程。双方直接签订商品房屋买卖合同，没有签订订购协议合情合理，没有违反相关规定。再次，双方签订《回购协议》是对房屋买卖作了附加条件，其原因是因买卖时约定的价格较低，双方协商给予凯邦公司回购时间，此后凯邦公司并没有履行回购协议，双方应当按照商品房买卖合同履行。至于当时未交大修基金等，就是因为给予了凯邦公司回购的选择权，故凯邦公司没有代收。三、本案为房屋买卖关系更符合市场交易习惯。首先，上诉人在凯邦公司频临倒闭的状态下借款给对方不符合商业利益与常情常理。一审法院在凯邦公司的立场考虑问题，没有针对案涉项目困难的情况。其次，凯邦公司在自身极度困难的情况下为解套低价卖房，现案涉房屋增值后又反悔，其行为严重违背诚实信用。四、一审裁定认定法律关系错误，本案为房屋买卖关系，刘德勉在一审时以“商品房预售合同纠纷”一审提起诉讼，符合法律规定，一审法院以民间借贷的法律关系作出裁定，属适用法律错误。

凯邦公司辩称，1.刘德勉转账给凯邦公司的200万元款项是借给凯邦公司的借款，并非刘德勉所称的购房款；2.双方于2016年9月22日签订的《重庆市商品房屋买卖合同》并非实际的买卖关系，即双方签订商品房买卖合同不是双方真实意思表示，刘德勉在签订合同时不具有购房目的，仅仅是凯邦公司向刘德勉借款200万元的一个非典型担保；3.凯邦公司迄今为止已经偿还刘德勉借款63万元；4.双方于2016年9月22日签订的《回购协议》和次日签订的《承诺书》真实、合法、有效，是双方的真实意思表示，足以说明双方所签订的商品房买卖合同的真实意图和法律关系是借贷而非买卖。综上，一审法院作出的裁定事实认定清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原裁定。

刘德勉向一审法院起诉请求：1.判令凯邦公司将位于彭水县绍庆街道两江新街1号凯邦•两江城x幢x房屋(建筑面积883.18平方米)交付给刘德勉；2.判令凯邦公司协助将凯邦•两江城x幢x房屋办理产权登记至刘德勉名下；3.凯邦公司从2018年1月起以200万元为基数按每日万分之一为标准向刘德勉支付逾期交房违约金至实际交付房屋时为止；4.本案诉讼费用由凯邦公司承担。

一审法院认定事实：2016年9月22日，凯邦公司为甲方与刘德勉为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定凯邦公司将其开发的位于重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道两江新街1号凯邦•两江城x幢x号商服用房(建筑面积883.18平方米)以总价200万元的价格出售给刘德勉。该合同第四条约定，该商品房为清水房，总成交金额200万元，建筑面积单价2264.54元/平方米，套内建筑面积单价为2452.51元/平方米。同日，刘德勉作为甲方与凯邦公司作为乙方签订了《回购协议》，该协议中约定，“甲方于2016年9月22日购买乙方开发的凯邦•两江城x幢x并完成了网签，建筑面积883.18㎡，合同总价贰佰万整。甲乙双方协商一致并同意：如乙方需整体打造商圈，甲方同意乙方在2016年12月31日回购该房产，回购金额为合同总价的110%（即220万元整），并全部支付给刘德勉。由回购该房产甲乙双方所产生的一切税费均由乙方承担。在收到回购款后甲方须无条件配合乙方在一个工作日内撤销该房产的网签。”2016年9月23日，刘德勉向凯邦公司出具书面的《承诺书》，该《承诺书》中载明，“经刘德勉与贵公司协商并同意：该协议（指2016年9月22日签订的《回购协议》）中约定的回购价格更变为200万元整……以上变更系本人真实意思的表达，并未受到外界任何因素的打扰及影响。”

2016年9月22日，刘德勉在凯邦公司处刷卡支付40万元；2016年9月23日，刘德勉通过其重庆农村商业银行账户向凯邦公司的中国农业银行账户分四次转账130万元；2016年9月28日，刘德勉通过其重庆农村商业银行账户向凯邦公司的中国农业银行账户转账30万元。凯邦公司收到200万元款项后为刘德勉出具收据一张。该收据上载明“入账日期：2016年9月22日收款方式：刷卡400000元，转账1600000元，收款事由：购凯邦两江城x幢x房款”。

另查明，双方之间未签订商品房认购协议或订购协议，而直接签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同附件仅有房产图一页，双方并未签订合同补充协议。合同签订后，凯邦公司也并未向刘德勉收取案涉房屋的契税、大修基金以及办理房屋产权登记费用。凯邦公司也未向刘德勉开具购房款发票。凯邦公司开发建设的凯邦两江城一期9号楼(住宅部分)于2018年7月11日取得原彭水苗族土家族自治县城乡建设委员会颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。经一审法院释明，刘德勉仍坚持其诉讼请求，而不变更为按照民间借贷法律关系主张权利。

一审法院认为，本案是一起商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点在于刘德勉与凯邦公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》是否是为借款提供的担保。

首先，双方签订《重庆市商品房买卖合同》当日又签订了《回购协议》，所签订的《重庆市商品房买卖合同》附件仅有房产图一页，双方并未签订合同补充协议。合同签订后，凯邦公司也并未向刘德勉收取案涉房屋的契税、大修基金以及办理房屋产权登记费用。凯邦公司也未向刘德勉开具购房款发票。另外，购房合同约定价格与市场价相差巨大。从这些事实可以看出，双方之间的商品房买卖行为与正常的商品房买卖交易习惯明显不符，可以认定双方签订《重庆市商品房买卖合同》实际系凯邦公司以该商业用房为刘德勉的借款200万元作担保。双方签订《重庆市商品房买卖合同》的行为旨在为借款提供担保，以保障债权的实现，刘德勉并不具有获取案涉房屋所有权的目的。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，一审法院向刘德勉进行了释明，要求其按照民间借贷法律关系进行起诉，但刘德勉拒绝变更诉讼请求，则本案应裁定驳回刘德勉的起诉。遂依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定：驳回刘德勉的起诉。

二审中，上诉人刘德勉为证明双方之间另有经济往来的事实，向本院举示了以下证据，本院组织双方进行了质证：

证据1.不动产登记查询告知单，拟证明双方针对案涉房屋的买卖已经办理了网签手续；

证据2.借条1张，拟证明2016年7月19日凯邦公司法定代表人梁洪永作为借款人、凯邦公司作为担保人向案外人廖福容借款300万元；

证据3.借条1张，拟证明2016年9月6日凯邦公司为借款人、梁洪永为担保人向廖福容借款120万元；

证据4.五张银行交易记录，拟证明廖福容在借条上载明的收款账户将出借的300万元和120万元借款交付给了凯邦公司法定代表人，双方借款关系依法成立并有效，同时交易记录证明刘德勉于2016年7月19日向廖福容转账30万元，于2016年9月1日向廖福容转账40万元，同时证明廖福容出借给凯邦公司及其法定代表人梁洪永的420万元借款包含有刘德勉的70万元，为刘德勉和廖福容等人共同出借。

证据5.廖福容的情况说明一份，内容为针对刘德勉与凯邦的借款相关情况说明，拟证明廖福容出借的420万元为刘德勉与廖福容共同出借，刘德勉金额为70万元，凯邦公司在一审提交支付给刘德勉的63万元是凯邦公司偿还和支付该笔借款的本息，与本案争议的商品房预售合同无关。

证据6.证人廖福容出庭证实，拟证明刘德勉通过廖福容名义出借给凯邦公司70万元，后凯邦公司转给刘德勉的款系凯邦公司为此支付的本息，与本案无关联，凯邦公司抗辩63万元系偿还本案转款200万元中的部分款项与事实不符。

以上证据经凯邦公司质证认为，证据1不能证明双方之间商品房买卖合同的成立，签订合同时实际是刘德勉借款给凯邦公司200万元的担保，不具有证据的关联性；证据2-4即借条和清单是复印件，复印件上没有鲜章，也不具有证据的关联性；证据5即廖福容的情况说明，廖福容与上诉人有利害关系，不具有证据的“三性”，该证据不能作为本案采信依据；证据6即廖福容证实，不属实，因为廖福容与刘德勉有其他生意往来，有利害关系，证人的证言不具有客观性，达不到刘德勉证明目的。

经本院审查，上诉人刘德勉二审中举示的证据1-5客观真实、来源合法，证明内容真实，其合法性、客观性本院予以采信。证据6即廖福容证明内容客观，能够证明双方另有其他经济往来，故其合法性、客观性本院予以采信。但以上证据不能当然证明凯邦公司向刘德勉转款的行为是偿还的之前借款，也无法证明本案中凯邦公司与刘德勉之间系买卖关系而非借贷关系，故其关联性不予采信。

二审查明：2016年7月19日，刘德勉、廖福容等人与凯邦公司法定代表人梁洪永共同协商，约定由廖福容出面筹资金出借给梁洪永，由梁洪永或者凯邦公司给廖福容出具统一的借据。其中刘德勉也作为出借人之一参与筹资。

2016年7月19日，凯邦公司法定代表人梁洪永给廖福容出具《借条》一张，其上载明“今借到廖福容人民币叁佰万元整(30000000)用于个人贷款资金周转，限于2016年7月25日前一次性还清。此款请打入以下账号（X），开户行：农行黔江分行”。梁洪永、李均涛作为借款人在其上签名，凯邦公司作为担保人加盖印章。当日，刘德勉给廖福容账户转款支付30万元，廖福容给梁洪永转账支付300万元。

2016年9月6日，凯邦公司给廖福容出具借条一张，其上载明“今借到廖福容人民币壹佰贰拾万元正，小写(￥1200000元)，此款用于公司存首付款，请将此款打入以下帐号：梁洪永卡号X，开户行：农行。”凯特公司作为借款人加盖公司印章，梁洪永、李均涛作为担保人签名。当日，廖福容向梁洪永账户转款120万元。此前，刘德勉于2016年9月1日给廖福容转款40万元。

2016年8月11日，凯邦公司通过公司员工谭召梅个人账户直接向刘德勉转款30万元，凯邦公司举示的《记账凭证》上载明，该笔转款为“还款”。刘德勉称该款是因个人周转困难，要求凯邦公司提前返还的，廖福容二审证实，对该事实此前不知情，是刘德勉在本案二审期间才告知其凯邦公司直接将该款返还给刘德勉，对此廖福容予以认可。2016年12月22日，凯邦公司给刘德勉转款3万元；2017年8月24日，重庆昶越德商贸有限公司代凯邦公司向刘德勉还款20万元，凯邦公司《记账凭证》上载明“代凯邦公司还刘德勉借款”；2017年9月27日，凯邦公司直接向刘德勉转款10万元，凯邦公司《记账凭证》上载明“代梁洪永还借款”。

二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。

本院认为，本案的争点在于刘德勉向凯邦公司转款200万元形成的关系究是商品房屋买卖关系还是民间借贷关系。

《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依据有关法律规定处理。”以上内容规定了对“真意保留”这一法律行为的认定和处理。所谓真意保留，是指行为人将意欲发生法律效果的真实意思保留于内心，所表示出来的并非真实意思的意思表示。意思一般包括行为意思、表示意思和效果意思。行为意思仅是行为人意欲实施某种行为的想法，它本身并不具有法律上的意义，表示意思尽管表明了行为人已认识到该行为可能产生一定的法律意义，但该意思并不能在行为人和相对人之间产生某种法律拘束力；只有效果意思则才是行为人意欲与相对人发生某种特定法律后果的意思，该意思不仅是行为人行为意思和表示意思的最终归宿，也是行为人表示行为的具体体现。当当事人的行为意思、表示意思与效果意思不一致时，只能探求其真实效果意思，并按照其真实的效果所涉法律关系进行认定。

本案中，首先，双方虽然于2016年9月22日签订了《重庆市商品房买卖合同》，议定刘德勉以200万元价款从凯邦公司购买案涉房屋，但同日双方又签订了《回购协议》，约定“如凯邦公司需整体打造商圈，刘德勉同意对方在2016年12月31日前回购该房产，回购金为220万元。”双方的该行为有违房屋买卖交易常理，对于双方是否有商品房买卖的合意还需进一步证明；其次，凯邦公司于2016年12月22日、2017年8月24日、2017年9月27日向刘德勉转款三笔共计33万元。鉴于先前借款是以廖福容的名义出借给凯邦公司，现在廖福容不知情的情况下，由凯邦公司直接将借款返还给刘德勉也不符合廖福容与凯邦公司、廖福容与刘德勉之间的借贷约定。故该三笔转款的属性不明，即究是偿还先前借款，还是返还本案诉争的200万元款项不明确；其三，双方除了签订《重庆市商品房屋买卖合同》之外，对房屋买卖合同所涉及到的相关附随义务如大修基金、税费等没有明确约定，也没有就此签订补充协议，且刘德勉也未实际缴纳大修基金、契税，或者由凯邦公司开具全款发票等票据，有违商品房屋买卖的交易规则和商业习惯；其四，刘德勉陈述其与凯邦公司法定代表人梁洪永在2016年9月22日之前不认识的事实不实，刘德勉与梁洪永之间曾有过借贷关系，案涉200万元系贷借关系也有事实基础。其五，刘德勉现所举示的《重庆市商品房买卖合同》尚不足证明其与凯邦公司之间存有以获取案涉房屋的所有权为目的买卖关系，其证明责任未尽，应承担举证不能的法律后果。综上，刘德勉所举证据，尚不能证明其订立案涉购房合同是以获取案涉房屋的所有权为目的，其与凯邦公司订立商品房买卖合同并获取案涉房屋所有权并不是双方的真实意思表示。双方签订《重庆市商品房屋买卖合同》《回购协议》等行为旨在为债权提供担保，以保障债权的实现，双方签订购房屋合同并办理网签的行为应当认定为债权而设立的让与担保。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2015年6月23日最高人民法院审判委员会第1655次会议通过)第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，刘德勉要求按照双方签订的《重庆市商品房屋买卖合同》履行，不符合法律规定，一审法院向刘德勉释明变更诉讼请求后，刘德勉拒绝变更，一审裁定驳回刘德勉的起诉并无不当。

综上所述，上诉人刘德勉的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审裁定认定事实清楚，适用法律准确，裁决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　何庆华

审 判 员　彭松涛

审 判 员　刘文玉

二〇二一年二月四日

法官助理　张　凤

书 记 员　杜晓杰