陈昌喜陈文春等与租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（本诉原告、反诉被告）：卢德金，男，汉族，1963年4月2日出生，住重庆渝中区。

委托诉讼代理人：蒋大森，重庆金仓律师事务所律师。

上诉人（本诉被告、反诉原告）：陈昌喜，男，土家族，1968年7月10日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。

委托诉讼代理人：彭先斌，重庆纵深律师事务所律师。

原审本诉原告（原审反诉被告）：陈文春，男，汉族，1974年4月22日出生，住重庆市綦江区。

委托诉讼代理人：蒋大森，重庆金仓律师事务所律师。

上诉人卢德金因与上诉人陈昌喜、原审本诉原告（反诉被告）陈文春租赁合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0242民初3844号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，于2021年1月27日对上诉人陈文春、卢德金及其委托诉讼代理人蒋大森，陈昌喜的委托诉讼代理人彭先斌进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

卢德金上诉请求：一、撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院(2020)渝0242民初3844号民事判决书判决第一项、第三项、第四项，改判陈昌喜向陈文春、卢德金支付租金21667元(2020.9.16-10.15)及违约金25.9万元。二、本案所有诉讼费用由陈昌喜承担。事实及理由:一、本诉方面，一审认定部分事实及适用法律错误，导致判决部分错误。（一）陈文春、卢德金认可陈昌喜单方面违约解除合同，本案租赁合同已解除，陈昌喜应支付2020年9月16日至2020年10月15日(本应计至2020年10月17日的，便于整月计算，少计两天租金)使用期间的租金21667元。虽然双方没有办理租赁合同终止书面手续，但陈昌喜以实际行为表明不履行合同而单方面违约解除合同，陈文春、卢德金已认可其违约解除，此时双方合同终止。陈昌喜本应在2020年8月16日前支付次年租金，但未支付。2020年10月9日，陈昌喜与其合伙人一起到重庆朝天门来福士广场与陈文春、卢德金沟通其违约处理事宜，陈昌喜提出年租金降为13万元的请求，陈文春、卢德金没有同意;陈昌喜便提出2020年10月18日前自行撤出并补交租金和不要求退保证金的请求，并提出避免损失扩大，陈文春、卢德金可以对外发布招租广告;陈文春、卢德金同意其撤出并解除合同，但需补交租金及按合同约定承担违约责任。2020年10月16日下午，陈文春、卢德金电话联系酉阳天行广告戚杰做招租广告，2020年10月17日，酉阳天行广告戚杰将招租广告做好。2020年10月18日上午10点，陈文春、卢德金到酉阳商铺现场收房，发现陈昌喜安排货车正在装运搬离灯箱广告物品，店铺内已无陈昌喜物品，陈文春、卢德金要求陈昌喜办理交接手续，陈昌喜以正搬离东西为由交商铺钥匙摔在商铺门口后离开，这与陈昌喜答辩时自称经营至2018年10月18日相吻合。陈昌喜又称陈文春、卢德金强行收回门面，但对此没有提交任何证据来证明，一审承办人偏信其陈述，系明显认定事实错误。此后，陈文春、卢德金提起诉讼，期间，陈昌喜多次电话与陈文春、卢德金及代理人沟通，表示愿意补交租金不要求退保证金，愿意承担陈文春、卢德金5000元律师费等陈述。前述有卢德金与陈昌喜通话记录、卢德金与酉阳天行广告戚杰微信聊天截图、陈昌喜与蒋大森通话记录等证据证实。(二)陈昌喜未支付租金及单方面解除合同的行为构成违约应按合同约定支付守约方即上诉人违约金25.9万元。陈昌喜系基于商业利益权衡考虑，趋利避害寻求利益最大化，恶意单方面解除合同，应承担合同约定违约金，在陈昌喜没有提出调整违约金，也没有提供证据足以支持应当调减违约金的情况下，一审法院滥用自由裁量权，大幅调减陈昌喜应承担的违约金，系适用法律明显错误，属于枉法裁判，应当予以纠正。二、反诉方面，一审认定事实及适用法律错误，导致判决错误，反诉请求应当依法驳回。首先，一审法院认定陈文春、卢德金将案涉门面租与他人，不属实，也无相关证据予以支持。其次，涉案租赁合同因陈昌喜的原因已经解除，即便在诉讼过程中，陈文春、卢德金将涉案房屋出租与他人，也是陈文春、卢德金行使处分自己不动产物权的权利，一审对此认定为违约纯属荒唐，更为让人贻笑大方的是判决陈文春、卢德金支付高于本诉的违约金，但与本诉的违约金、律师费支出合计总额一致，可以看出一审承办人的和稀泥做法，其不是依法公正判案，而是滥用手中的司法裁判权。基于上述事实，并根据相关法律规定，为维护陈文春、卢德金合法权益，特向贵院提出上诉，望贵院依法予以撤销一审判决，并改判支持陈文春、卢德金的诉讼请求。

陈昌喜辩称，一、卢德金主张“被上诉人以实际行为表明不履行合同而单方面违约解除合同”的事实不成立。首先，卢德金主张“2020年10月9日，陈昌喜与其合伙人一起到重庆朝天门来福士广场与卢德金沟通其违约事宜，陈昌喜提出年租金降为13万元的请求，卢德金没有同意；陈昌喜便提出2020年10月18日前自行撤出并补交租金和不要求退还保证的请求，并提出避免损失扩大，卢德金可以对外发布招租广告”。纯属歪曲事实，没有任何证据证明。事实真相是：因疫情影响，在陈昌喜与卢德金多次电话沟通减少租金或者缓交租金，卢德金均以陈文春不同意为由拒绝的情况下，2020年10月9日陈昌喜亲自专程到重庆朝天门找到卢德金和陈文春二人一起协商减少租金或者缓交租金事宜。经协商，二出租人不同意减免2-3个月租金，只同意延缓半年时间，于是陈昌喜回酉阳继续经营。本次协商过程中，陈昌喜根本没有“提出2020年10月18日前自行撤出补交租金和不要求退还保证的请求，并提出避免损失扩大卢德金可以对外发布招租厂告”，这完全是卢德金为了规避其强行收回商铺，单方解除合同责任所编造的谎言。其次，卢德金上诉主张其2020年10月18日上午到商铺现场收房，“发现陈昌喜安排货车正在装运搬离灯箱广告物品，店铺内已无陈昌喜物品，卢德金要求陈昌喜办理交接手续，陈昌喜以正搬离东西为由交商铺锁匙摔在商铺门口后离开”。卢德金主张的这事实纯属虚构，没有任何证据证明。事实真相是：2020年10月9日卢德金同意陈昌喜缓期交纳租金后，陈昌喜回到酉阳在将其经营的被法院判决侵权的位于酉阳碧津广场的米兰春天婚纱摄影店搬迁合并到租赁卢德金的商铺处的过程中，卢德金又出尔反尔，电话告知卢德金既不同意减少租金，也不同意缓交租金，并扬言如果陈昌喜不交租金就要强行收回商铺。2020年10月18日卢德金背着陈昌喜擅自撤除陈昌喜的广告牌、腾空陈昌喜的室内装饰物品，将商铺加锁强行收回后，将陈昌喜装修的商铺岀租给他人开业经营服装。并于同年10月20日采取恶人先告状的方式，起诉陈昌喜违约解除合同，要求陈昌喜支付所欠的1个月租金并承担高额违约金及律师费。2020年10月18日陈昌喜并未在酉阳县城，也未安排任何人搬离店内物品，直到一审判决送达时，室内巴台、室内灯箱未撤离。陈昌喜的合伙人发现商铺被他人占用经营服装后，还及时出面找新承租人进行过交涉和阻止。陈昌喜知情后，也向卢德金提出反复交涉无果。其三，卢德金上诉称其提起诉讼后，陈昌喜多次电话与卢德金沟通是实。但陈昌喜沟通的意思表示是要求按2020年10月9日的协商结果继续租赁商铺，建议卢德金撤诉，并愿意交纳租金和承担卢德金2000元的律师费。陈昌喜在沟通过程中，从未表达过不再租赁商铺，要求解除合同的意思表示。二、卢德金上诉主张陈昌喜未支付租金及单方面解除合同的行为构成违约，应按合同约定支付卢德金违约金25.9万元的理由不成立。第一，双方签订的租赁合同，对第一年之后各年租金的支付时间未作明确约定，陈昌喜不存在逾期交纳租金的事实。卢德金提交的租赁合同第三条第3项中约定的“以后各期税后租金应提前30日支付”内容，是卢德金在其自己保存的合同上事后单方面添加的内容，属于卢德金篡改、伪造证据行为。陈昌喜保存的合同上，根本无此内容。第二，陈昌喜从未提出过不再租赁案涉商铺和解除合同的意思表示，卢德金主张陈昌喜单方解除合同的行为构成违约，纯属无稽之谈。事实上，本案合同系因卢德金单方强行收回商铺并另行出租给他人经营服装而解除。虽然卢德金未明确作出过解除合同的意思表示但其强行收回商铺并另行出租给他人经营服装的行为，已充分表明本案合同已通过卢德金的行为强行解除。一审判决卢德金承担强行收回商铺的恶意违约责任，完全符合客观事实和法律规定。第三，退一万步讲，即便租赁合同约定“以后各期税后租金应提前30日支付”真实，即便陈昌喜逾期1个月未交纳租金构成违约，鉴于陈昌喜的经营活动确因疫情和疫情防控措施的影响停业长达3个多月时间，根据《合同法》第117条及《最高人民法院关于妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定，陈昌喜也不应承担违约责任。卢德金更不能因此强行解除租赁合同并要求陈昌喜承担惩罚性违约金25.9万元。一审判决陈昌喜承担违约金9000元，都是违反前述法律和司法解释规定的。对此，陈昌喜已依法提起上诉。三、卢德金认为一审判决认定其将案涉商铺租赁给他人无证据证明的理由不成立。第一，为了证明卢德金强行收回门面并另行出租给他人经营服装的事实，一审诉讼中陈昌喜举示了与新承租人的对话录音、卢德金另行出租的广告照片、新承租人利用陈昌喜装修的商铺经营服装的视听资料等证据予以证明。一审庭审中，卢德金的代理人以卢德金未给其说过另行出租的事实为由，明确表示不要求当庭播放相关视听资料，盲目、草率、简单表示对陈昌喜举示的证据“三性”不予以认可。对此事实有一审庭审笔录及录音录相予以证明。卢德金现在又上诉主张一审认定此事实无证据，完全编造谎言，意图误导二审法官。并且，庭审中，陈昌喜还当庭请求法官组织双方当事人及代理人到现场查看新承租人利用案涉商铺经营服装的事实，卢德金的代理人却坚决反对到现场查看。一审承办法官看了陈昌喜当庭举证的照片及视听资料后，明确表示能够支持陈昌喜主张，加之卢德金的代理人拒绝配合到现场查看，才未组织双方去现场查看。第二，卢德金认为案涉商铺租赁合同因陈昌喜原因已解除，在诉讼过程中卢德金有权将案涉商铺出租给他人，不构成对陈昌喜的违约，一审判决认定其违约纯属荒唐，判决其承担强行收回商铺的违约责仼属于滥用司法裁判权的理由不成立。因为卢德金在整过一审诉讼过程中，没有举示任何证据证明陈昌喜何时何地作出过解除合同的意思表示，或者以其行为表明过不再租赁案涉商铺的事实。同时，因疫情影响，即便陈昌喜逾期1个月未交房租构成违约，无论在诉前还是在诉讼过程中，卢德金单方强行收回商铺解除合同的行为，都是违背《合同法》第117条及《最高人民法院关于妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定，都是不应得到法院判决支持的。因此，一审判决认定卢德金强行收回商铺的行为构成严重违约，并判决其承担违约25000元是完全符合法律规定的。综上，卢德金的上诉理由不能成立，建议二审法院驳回卢德金的上诉请求，同时改判支持陈昌喜的上诉请求。

陈昌喜上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、五项，改判驳回陈文春、卢德金的全部诉讼请求，并支持陈昌喜要求陈文春、卢德金返还保证金1万元、赔偿装修损失10万元的反诉请求。上诉理由：一、原判决认定的以下事实不实。1.原判认定“第三条:…。3.乙方先支付租金后使用，签订本合同当日即2019年9月11日支付全年租金。以后各期税后租金应提前30日支付”不真实。因为，案涉合同并无“以后各期税后租金应提前30日支付”的约定。2.一审判决认为本案租赁合同尚未解除的事实和理由不成立。第一，一审判决认为本案租赁合同至今尚未解除，违背客观事理。因为，一审判决明确认定“陈文春、卢德金于2020年10月18日左右将案涉商铺交由他人进行服装贸易”，“陈文春、卢德金将商铺交由他人经营，导致陈昌喜不能使用商铺、构成违约”。根据一审判决认定的前述事实和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第(四)项关于”根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，当事人无须举证证明”的规定，完全可以推定本案租赁合同已因陈文春、卢德金擅自强行收回租赁商铺并另行出租给他人，而推定本案租赁合同事实上已被陈文春、卢德金单方强行解除的客观事实。第二，陈文春、卢德金的起诉状提出的诉讼请求，是以本案合同已解除为由主张的权利，陈昌喜提起的本案反诉请求，也是以本案合同已解除为由主张的权利。这充分说明，双方当事人对案涉合同已解除的事实都是认同的。只是对合同已解除的原因各持已见，陈文春、卢德金认为是因陈昌喜违约而同意解除，陈昌喜认为是因陈文春、卢德金单方强行收回商铺而非法解除合同。至于是谁违约导致合同解除，并不影响合同事实上已解除的事实认定。

二、原审判决陈昌喜承担违约金9000元及陈文春、卢德金的律师费16000元，既不合理，也不合法。首先，原判认为，陈昌喜未按合同约定的期限缴纳租金，构成违约的事实不成立。理由在于，一审判决认为陈昌喜未按期缴纳租金构成违约的理由，是基于其认定本案租赁合同第三条第3项中存在“以后各期税后租金应提前30日支付”的约定，认为陈昌喜“应于2020年8月16日前支付2020年9月16日至2021年9月15日的租金”。而事实上，案涉合同第三条第3项中，并无“以后各期税后租

金应提前30日支付”的约定。本案租赁合同除对第一年租金交纳时间作出了明确约定外，对以后各年的租金交纳时间并未明确约定。因此，陈昌喜不存在未按合同约定时间交纳租金的违约行为，不构成一审判决认定的违约事实。其次，陈昌喜交纳的第一年租金期满时间是2019年9月16日，该期限届满后，陈昌喜与陈文春、卢德金正在就因疫情影响导致经营困难减交或者缓交租金的协商过程中。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第二款关于“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，陈昌喜在第一年所交租金期限届满时，及时提出协商减交或者缓交第二年租金是合情合理，符合政策规定的，不属于违约行为。其三，疫情和防疫措施的影响属于不可抗力，是公认的事实。陈昌喜因疫情和防疫措施的影响，近3个多月无法开展经营活动，因此，导致陈昌喜经营亏损，无力按时交纳租金，也是一审判决认同的事实。根据我国《合同法》第一百一十七条关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，”的规定，陈昌喜不应承担陈文春、卢德金主张的违约金。

其四，即便陈昌喜因疫情和疫情防控措施的影响逾期一个月没有交纳租金构成违约，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条关于“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，一审判决陈昌喜承担陈文春、卢德金主张的违约金9000元，也不符合法律规定。其五，原审判决陈昌喜承担陈文春、卢德金的律师费16000元，既不符合合同约定，也不符合法律规定。不符合合同约定表现在:一是合同约定的是违约方应当承担守约方的律师费。根据上述事实，合同对第一年以后的每年租金交纳时间并无明确具体的约定，陈昌喜因疫情及疫情防控措施的影响，在第一年租金届满时正在与陈文春、卢德金协商减交或者缓交租金期间，陈昌喜根本不构成违约。因此，陈昌喜不是违约方，不应承担陈文春、卢德金主张的律师费；二是一审判决的是双方违约，并且还认定陈文春、卢德金的违约情节严重于陈昌喜。因此，即便一审判决认定陈昌喜的违约事实成立，也不是陈昌喜的单方违约，陈文春、卢德金也不是合同约定的守约方，陈昌喜也不应承担陈文春、卢德金主张的律师费。不符合法律规定表现在:即便陈昌喜存在违约行为，一审判决陈昌喜承担律师费16000元，也超过政府规定的收费标准和陈昌喜应分担的比例。因为一审判决陈昌喜承担的违约金只有9000元，按照重庆市律师服务收费标准，陈昌喜应承担的律师费不应超过1000元。至于陈文春、卢德金漫天要价主张的高额诉讼请求，未得到判决支持部分的诉讼请求所产生的律师费，应由陈文春、卢德金自行承担。一审判决陈昌喜全部承担，不仅显失公平，而且会导致当事人滥用诉权以及串通代理人约定高额律师费损害对方当事人的利益。四、一审判决驳回陈昌喜请求返还保证金1万元及赔偿装修损失10万元的反诉请求的理由不成立。一审判决驳回陈昌喜要求返还保证金1万元及赔偿装修损失10万元反诉请求的主要理由是，认为“案涉租赁合同至今未解除，案涉商铺虽然有他人经营，但尚不能证明原、被告双方合同目的根本无法实现”。陈昌喜认为，一审判决所持的这一理由，违背法律规定和客观事理。一审判决认为案涉合同至今未解除违背法律规定的理由前面已充分阐述，在此不再重复。违背客观事理表现在，陈文春、卢德金已将租赁物商铺强行收回并重新出租给他人经营服装两个多月时间，不仅陈文春、卢德金无法再将商铺交由陈昌喜使用，而且因陈文春、卢德金的粗暴解约行为，导致陈昌喜的合伙人散伙、客户流失，即便陈文春、卢德金能够再将商铺交由陈昌喜租用，陈昌喜再租用该商铺客观上也不可能正常经营。因此，因陈文春、卢德金强行收回出租商铺并另行出租给他人经营服装的行为，已事实上解除了本案租赁合同，并致使本案租赁合同的目的无法实现。综上所述，一审判决认定的部分事实不实，判决陈昌喜承担陈文春、卢德金主张的违约金、律师费既不符合合同约定，也不符合法律及相关司法解释的规定，判决驳回陈昌喜反诉请求于法、于理、于情均不符，恳请二审人民法院依法公正改判。

陈文春、卢德金向一审法院起诉请求：1.判令陈昌喜支付未付租金21667元；2.判令陈昌喜向陈文春、卢德金支付违约金25.9万元；3.判令陈昌喜支付未交的物管费、水电费2000元；4.陈昌喜支付陈文春、卢德金律师费支出16000元；5.陈昌喜承担本案诉讼费。

陈昌喜向一审法院提出反诉请求：1.判决陈文春、卢德金共同赔偿陈昌喜装修损失10万元;2.判决陈文春、卢德金共同支付陈昌喜违约金2.5万元;3.判决陈文春、卢德金共同返还陈昌喜保证金1万元；4.判决陈文春、卢德金共同承担本案全部诉讼费用。

一审法院经审理查明：重庆市酉阳县桃花源镇桃花源中路3间商铺系陈文春、卢德金共同所有。2019年9月9日，陈文春、卢德金（甲方）与陈昌喜（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于重庆市酉阳县桃花源镇桃花源中路3间商铺出租给乙方。租赁房屋建筑面积约为131.63平方米，租金等所有费用均以此面积进行计算，乙方租赁商铺用于摄影门市。合同第二条约定：“租赁期间，从2019年9月16日起至2029年9月15日止。从签订合同当日起，2019年9月16日至2019年11月15日为免租期。租期内，乙方免交租金，但应承担物管等相关费用。”第三条：“1.房屋租金：第一年税后年租金贰拾伍万元，租期共1年(12个月)。2.支付方式:现金或转账支付。3.乙方先支付租金后使用，签订本合同当日即2019年9月11日支付全年租金。以后各期税后租金应提前30日支付。”第五条：“签订本合同时，乙方向甲方缴纳履约保证金人民币10000元(大写壹万元整)。2.租赁期满或双方协商解除合同后乙方无违约行为的，甲方三个工作日内(不计息)退还乙方。3.若乙方拖欠物管费、租赁税、水电费等费用的，甲方有权直接以保证金进行抵扣，抵扣后不足的甲方有权继续向乙方要求补足保证金。4.若乙方有任一违约行为，甲方在扣除相关费用后，将剩余保证金冲抵为违约金，不足部分，甲方有权要求乙方继续承担。”第八条约定：“1.双方协商一致可变更或终止合同。2.租赁期届满，合同自然终止;因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。3.乙方拖欠租金10日或以上的，不按规定缴纳物管费或其他应当自行承担的费用的、转租等情形甲方享有单方面解除本合同，乙方无条件即日搬出房屋。4.租赁期期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁物业:……4)逾期未交纳租金达10日；5)在租赁物业内或周边有违规经营、违约经营、安全隐患、环境污染等行为。甲方依照本合同约定决定解除合同的，本合同自甲方解除合同通知书送达之日解除。”第十一条约定：“1.租赁期间，甲、乙双方应全面履行本合同，违约方应向守约方支付本合同约定总租金的10%作为惩罚性违约金。2.租赁期满或因乙方违约而导致合同解除的，乙方应当立即退还房屋。否则，留在房屋内的一切物品均视为乙方自动放弃所有权，甲方有权直接接管房屋及一切物品，并有权处置，乙方不得提出任何异议，甲方因此遭受额外损失的，有权向乙方追偿。3.违约方应当承担守约方实现权益所产生的全部损失(包括但不限于交通差旅食宿费、评估鉴定费、诉讼保全及担保费、律师费、诉讼费等)。”第十六条约定：“如果甲方违约，赔偿乙方装修及营业损失。”第十八条约定：“第一年25万，第二年、第三年为26万第四年根据市场行情。如行情好可上调5%，如市场不好则不上调，按26万计算。”

合同签订后，陈昌喜交纳了保证金10000元，及2019年11月16日至2020年9月15日期间的租金。陈文春、卢德金按约向陈昌喜交付了租赁物业，陈昌喜接收物业后对租赁物业进行装修，为此支付装修费用125000元。该商铺物业费陈昌喜已缴纳至2020年10月31日。陈昌喜在本案起诉后知晓，陈文春、卢德金于2020年10月18日左右将案涉商铺交由他人进行服装贸易。

另查明，陈文春、卢德金委托了重庆昆德律师事务所律师黄庆丰为本案代理人出庭参加诉讼，并为此支付了律师费16000元。

一审法院认为，陈文春、卢德金与陈昌喜签订的《租赁合同》合法有效，双方应按照约定全面履行各自义务。本案争议焦点为：一、陈文春、卢德金的诉讼请求能否支持？二、陈昌喜的反诉请求能否支持？

关于争议焦点一：《租赁合同》第三条约定：“乙方先支付租金后使用，签订本合同当日即2019年9月11日支付全年租金。以后各期税后租金应提前30日支付”。根据该约定2020年9月16日至2021年9月15日的租金应于2020年8月16日前支付。陈昌喜辩称受新冠疫情影响导致缴租困难后就与陈文春、卢德金沟通了缓缴、免缴租金，但未提供相应证据证明陈文春、卢德金同意其缓缴、免缴，故陈昌喜应按合同约定的期限缴纳租金，未按期缴纳，构成违约，应当承担相应的违约责任。在陈昌喜违约后，理应向陈文春、卢德金缴纳租金，但陈文春、卢德金在尚未解除租赁合同的情况下，擅自将案涉商铺交由他人经营服装贸易，陈昌喜未能使用商铺，也有可能面临永久无法使用该商铺的情形，此时，陈昌喜有理由行使不安抗辩权中止履行，故对陈文春、卢德金诉请支付租金的请求暂不予支持，陈文春、卢德金可待中止履行事由消除后另行主张。陈文春、卢德金未举证证明陈昌喜欠缴物管费、水电费，故对陈文春、卢德金诉请支付物管费、水电费的请求不予支持。陈昌喜未按约定缴纳租金构成违约，其认为违约金约定过高请求调整，鉴于陈昌喜确系受新冠疫情影响经营导致缴纳租金困难，且陈文春、卢德金将房屋交付他人使用的违约性质更为严重，故酌定陈昌喜向陈文春、卢德金支付逾期缴纳租金的违约金9000元，陈文春、卢德金诉请超出部分不予支持。本案纠纷系由陈昌喜未按时支付租金所致，且合同对律师费有约定，陈文春、卢德金也已经实际支付了律师费，故对陈文春、卢德金诉请陈昌喜承担律师费支出16000元，本院予以支持。

关于争议焦点二：陈昌喜未按约定缴纳租金构成违约，根据合同第八条约定陈文春、卢德金有权解除合同，但陈文春、卢德金并未举证证明其向陈昌喜发出了解除通知。陈文春、卢德金诉称合同系陈昌喜主动提出解除，但未提供相应证据证明。酉阳县人民法院认为，《租赁合同》至今未解除，案涉商铺目前虽有他人经营，但尚不能证明双方合同目的根本无法实现，且陈昌喜未提供证据证明其商铺装修发生了损坏，故对陈昌喜诉请装修损失10万元，不予支持，陈昌喜可待证据充分后另行主张。陈文春、卢德金在未解除合同的情况下，将商铺交与他人经营，导致陈昌喜不能使用商铺，构成违约，故对陈昌喜要求陈文春、卢德金支付违约金25000元，予以支持。基于合同尚未解除，对陈昌喜诉请退还保证金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈昌喜于本判决生效之日起十日内支付陈文春、卢德金逾期交付租金的违约金9000元；二、陈昌喜于本判决生效之日起十日内支付陈文春、卢德金律师费支出16000元；三、陈文春、卢德金于本判决生效之日起十日内支付陈昌喜违约金25000元；四、驳回陈文春、卢德金的其他诉讼请求；五、驳回陈昌喜的其他诉讼请求。本诉案件受理费5780元，因适用简易程序减半收取2890元，由陈文春、卢德金负担2648元，由陈昌喜负担242元；反诉案件受理费1500元，由陈文春、卢德金负担278元，由陈昌喜负担1222元。

本院二审中，陈文春、卢德金举示了以下证据：第一组证据。1.陈昌喜与蒋大森的通话记录3份，拟证明陈昌喜与蒋大森沟通时认可了是他自己单方面解除合同；2.卢德金与陈昌喜的通话记录2页，拟证明2020年10月3日双方对租金的支付进行了沟通，10月9日他们在朝天门当面进行沟通，陈昌喜要求租金变更为13万每年，但是没有谈拢，陈昌喜同意10月18日撤场；3.卢德金与陈昌喜2020年11月3日、11月5日、11月25日的通话记录，拟证明陈昌喜与卢德金沟通如何解决纠纷，并且提出了解决方案，但是没有协商一致。第二组证据。卢德金与天行广告戚杰的微信聊天记录，拟证明陈昌喜单方面解除合同并且要撤离商铺之后，陈文春、卢德金才打印的招租广告。第三组证据。陈文春作为代表将涉案商铺于2020年12月22日租赁给了酉阳和平药房，并不是2020年10月18日租赁给别人的。陈昌喜质证认为，对第一组证据。通话记录截图的真实性无异议，但无法达到卢德金的证明目的，只能证明陈昌喜主动与卢德金多次电话进行过沟通联系的事实。由于没有具体通话内容记载，卢德金所主张的证明内容都是其单方面事后虚构的；对第二组证据。与天行广告截图的真实性无异议，但不能达到卢德金的证明目的，反而证明在双方认可的合同实际解除时间2020年10月18日之前卢德金就已经单方面决定要另行将案涉门面打广告并另行出租的事实；对第三组证据的三性无异议，证明在本案纠纷未解除前陈文春另行将案涉门面第二次租赁给和平药房的事实，同时证明本案案涉门面已无法继续按原合同履行，双方的租赁合同目的已无法实现。三组证据都不属于二审新证据，都是陈文春、卢德金自己保存并且形成于二审之前。

陈昌喜在二审中举示了以下证据：1.光盘1张，拟证明2020年11月20日一审开庭结束以后陈昌喜与我一起去现场查看，有人在利用原装修的场地进行经营，陈文春、卢德金已将涉案门面租赁给别人；2.2021年1月3日陈昌喜拍摄的照片1张，拟证明卢德金在2021年1月3日又对案涉门面进行重新装修；3.2021年1月22日的照片1张，拟证明卢德金、陈文春将案涉门面重新装修后于2021年1月22日重新出租给和平药房的事实。陈文春、卢德金质证认为，对照片的真实性无异议，陈文春也举示了和平药房的租赁合同，是和平药房在装修，不是陈文春、卢德金在装修，是陈文春在处理自己房产的权利；对光盘的真实性无异议，不能证明这是涉案陈昌喜所租赁的陈文春、卢德金的商铺，不能达到陈昌喜的证明目的。

本院认为，陈文春、卢德金、陈昌喜举示的证据虽然客观真实，但均不能达到其证明目的，本院不予采信。

本院二审查明：陈文春、卢德金、陈昌喜均认可案涉《商铺租赁合同》于2020年10月18日已经解除。

本院二审查明的其余事实与一审一致。

本院认为，《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于该司法解释规定的情形，应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：一、陈文春是否在法定期限内提出了上诉；二、陈昌喜是否存在未按期支付租金的行为，该行为是否构成违约；三、案涉《商铺租赁合同》是陈文春、卢德金单方解除还是陈昌喜单方解除，陈文春、卢德金是否存在违约行为；四、陈昌喜应否支付合同解除前的租金；五、陈文春、卢德金主张的违约金是否偏高，一审法院予以调整是否得当；六、陈昌喜应否承担陈文春、卢德金为本案支出的律师费以及应当承担的律师费的金额如何确定；七、陈昌喜请求陈文春、卢德金因违法解除合同而赔偿装修损失并退还履约保证金的诉求应否得到支持。

关于焦点一。虽然陈文春、卢德金在二审中自认其在法定期限向法院提交的上诉状上陈文春并未在上诉人处签名，虽然在2021年1月6日补交的上诉状上陈文春签名确认，但已超过上诉期。故，本院确定陈文春上诉超过了法定期限，其在二审中的身份应列为原审原告(反诉被告)。

关于焦点二。虽然陈文春、卢德金举示的《商铺租赁合同》中第一页倒数第二行“以后各期税后租金应提前30日支付”的内容系陈文春、卢德金单独添加且未举示证据证明经过了陈昌喜的同意，该内容对陈昌喜无约束力，不能作为认定陈昌喜支付租金的期限。但从《商铺租赁合同》中第三条第3项的约定“乙方先支付租金后使用”的内容来看，陈昌喜支付第二年的租金的时限应在第一年租金届满前，即2020年9月15日，而陈昌喜并未在该期限内支付租金也未与陈文春、卢德金协商一致迟延支付租金。故，陈昌喜未按期支付租金的行为构成违约。虽然陈昌喜与陈文春、卢德金协商减免租金的事实属实，但陈昌系并未举示证据证明双方就租金支付金额和期限达成一致，陈昌喜应支付租金的期间为2020年9月16日至2021年9月15日，陈昌喜主张减免的也是该期限的租金。陈昌喜主张其因疫情影响有正当理由主张减免，但其主张减免的期间并未因疫情原因导致其停业，故其主张因疫情原因在未与陈文春、卢德金协商一致减免租金的情况下有合理理由延迟支付租金的理由不能成立，其未支付租金的行为构成违约。

关于焦点三。虽然从在案证据不能认定究竟是陈昌喜主动提出解除合同还是陈文春、卢德金要求解除合同。但因陈昌喜违约在先，如系其在未与陈文春、卢德金协商一致的情况下主动提出解除合同，则应自行其承担解除合同后的法律后果。如系陈文春、卢德金提出解除合同，则要判断陈文春、卢德金是否有解除权。根据双方签订的《商铺租赁合同》第八条第3项“乙方拖欠租金10日或以上的，不按规定缴纳物管费或其他应自行承担的费用的、转租等情形甲方享有单方面的解除本合同，乙方无条件即日搬出房屋”、第4项第（4）条“逾期未交纳租金达10日”的约定，陈文春、卢德金在一定条件下享有单方解除权。本案中，陈昌喜在租金支付到期日，即2020年9月15日后10日内并未支付租金，按陈文春、卢德金解除合同时间倒推计算，其拖欠租金时间已经超过了10日。陈文春、卢德金有权依据合同约定行使单方解除权。即使是陈文春、卢德金单方解除，其也系合法解除。虽然陈文春、卢德金未举示证据证明其向陈昌喜发出书面解除合同的通知，但陈昌喜认可该合同也于2020年10月18日解除，且双方签订的《商铺租赁合同》第九条第1项就通知形式有单独约定，即通过电话、短信、电子邮箱等方式通知均可。故，陈文春、卢德金是否发出书面解除合同的通知并不影响其行使合同解除权的法律效力。

关于焦点四。陈昌喜自认案涉合同于2020年10月18日解除，其在合同第一年到期至合同解除前并未支付租金，其应当支付该期间的租金。本院计算该期限的租金为：2020年9月16日至2020年10月18日共计33天，按年租金25万元，即日租金684.93元计算，应支付租金为22602.73元，陈文春、卢德金主张租金21667元并无不当，本院予以支持。一审法院不予支持不当，本院予以纠正。

关于焦点五。因为陈昌喜未支付租金构成了违约，应当按照合同约定支付违约金。但因陈文春、卢德金在解除合同后短时间内又将案涉商铺另行出租给他人，即该门面的闲置时间并不长，陈昌喜的违约金行为并未给陈文春、卢德金造成较大经济损失。且陈昌喜也曾就租金支付与陈文春、卢德金协商过，其并不存在恶意不支付租金的违约行为，如按合同约定支付违约金显然有时公平，一审法院将违约金调整为9000元并无不当。

关于焦点六。首先，根据双方签订的《商铺租赁合同》第十一条第3项的约定，守约方有权要求违约金支付守约方因违约方违约产生的维权损失，其中就包括律师费。故，陈昌喜作为违约方应当支付陈文春、卢德金支付的律师费的损失。其次，对于数额问题。首先，陈文春、卢德金与律师事务所之间约定的是按诉讼标的收费，且陈昌喜并未举示充分证据证明本案中陈文春、卢德金与律师事务所之间不能按照诉讼标的约定律师费，故陈文春、卢德金与按照诉讼标的支付律师费并不存在恶意扩大损失。再次，因双方签订的《商铺租赁合同》中对违约金的计算有明确约定。虽然陈文春、卢德金提出的诉讼请求大部分未得到法院的支持。但陈文春、卢德金与律师事务所在提起诉讼时按照合同的约定的违约金标准及其他应主张的费用来确定诉讼标的并不存在恶意提高诉讼标的以增加律师费的问题。故，陈文春、卢德金支付的律师费16000元具有合理性，也不违反相关法律法规的规定，故，陈昌喜应当承担该16000元的律师费。

关于焦点七。首先，对于装修损失问题。因陈昌喜违约在先，陈文春、卢德金并不存在违约行为。陈昌喜其也未举示证据证明双方解除合同是协商一致的结果。故，其主张由陈文春、卢德金赔偿其装修损失于法无据。对于履约保证金的问题。虽然陈昌喜存在违约行为，但本院已经支持陈文春、卢德金主张的律师费及违约金，足以弥补其损失。而履约保证金的功能也在于弥补守约方的损失。故，在双方不再继续履行合同且陈文春、卢德金主张的损失得到支持的情况下，陈文春、卢德金应当退还保证金。

虽然陈文春的上诉已经超过上诉期，但因陈文春、卢德金系作为一个整体向陈昌喜主张权利，其诉讼请求具有不可分性。故，本院不再区分陈文春、卢德金的身份而分开判决。

综上，一审判决虽然认定部分事实清楚，但适用法律错误，应当予以纠正。上诉人卢德金、陈昌喜的上诉请求均部分成立，本院对成立的部分予以支持，对不成立的部分予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持酉阳土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0242民初3844号民事判决第一、二项；

二、撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0242民初3844号民事判决第三、四、五项；

三、陈昌喜支付卢德金、陈昌喜租金21667元，限于本判决生效后十日内付清；

四、卢德金、陈文春退还陈昌喜保证金10000元，限于本判决生效后十日内付清；

五、驳回卢德金、陈昌喜的其余诉讼请求；

六、驳回陈昌喜的其余诉讼请求。

一审本诉案件受理费5780元，减半收取2890元，由卢德金、陈文春负担2413元，由陈昌喜负担477元；一审反诉案件受理费1500元，由由卢德金、陈文春负担111元，陈昌喜负担1389元。二审案件受理费8780元，由卢德金、陈文春负担5049元，陈昌喜负担3731元。

本判决为终审判决。

审 判 长　张泽端

审 判 员　王勐视

审 判 员　谢长江

二〇二一年三月八日

法官助理　陶善春

书 记 员　石　莹