刘某某与罗某石某某等确认合同无效纠纷二审民事判决书

重庆市第四中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)渝04民终210号

上诉人（原审原告）：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。

委托诉讼代理人：冉景涛，重庆汇润律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：石某某，男，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。

委托诉讼代理人：邓建，重庆或戎律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：罗某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住重庆市涪陵区。

委托诉讼代理人：邓建，重庆或戎律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：吴江，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。

委托诉讼代理人：石华芳，女，住重庆市酉阳土家族苗族自治县，系酉阳土家族苗族自治县桃花源街道城北社区居民委员会推荐。

上诉人刘某某因与被上诉人石某某、罗某、吴江确认合同无效纠纷一案，不服重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）人民法院(2020)渝0242民初3935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，并对上诉人刘某某的委托诉讼代理人冉景涛，被上诉人石某某、罗某的共同委托诉讼代理人邓建，被上诉人吴江的委托诉讼代理人石华芳进行了询问调查。本案现已审理终结。

刘某某上诉请求:1.撤销(2020)渝0242民初3935号民事判决，依法改判驳回石某某、罗某的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由石某某、罗某、吴江承担。事实和理由：一审程序违法，且一审判决认定事实不清、适用法律错误、判决结果错误。本案争议焦点是吴江是否有权处分案涉房屋。若系有权处分，双方签订的《房屋买卖合同》有效。1.经酉阳县公安局调查查明，吴江是案涉房屋的实际所有权人，一审认定事实和判决结果错误。2.因石某某的虚假陈述，严重损害了刘某某的合法权益，其涉嫌虚假诉讼罪。3.一审法院对举证责任分配错误，刘某某已经举示相对充分的证据证明吴江系房屋实际所有人，且得到石某某授权的事实。刘某某入住案涉房屋四年多，且石某某与吴江系亲戚关系，石某某陈述其于2020年8月20日才发现案涉房屋被无权处分，不符合常理。

石某某、罗某辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、判决结果正确，刘某某的上诉理由以及请求均不能成立。本案的争议焦点并非吴江是否有权处分案涉房屋的问题，本案的争议焦点是吴江是否享有代理权，若吴江属于无权代理，其代理行为是否得到石某某、罗某追认的问题。

吴江辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

石某某、罗某向一审法院提出诉讼请求：1.判决刘某某与吴江签订的关于酉阳县桃花源街道城北开发新区龙泉新区6幢X-X号《房屋买卖合同》无效；2.判决刘某某立即搬出石某某、罗某所有的酉阳县桃花源街道城北开发新区龙泉新区6幢X-X号房屋；3.刘某某、吴江承担本案诉讼费用。一审庭审中，石某某、罗某自愿撤回第二项诉讼请求。

一审法院认定事实：石某某、罗某系夫妻关系，于2020年7月9日登记结婚。2013年12月18日，酉阳县龙城房地产开发有限责任公司给石某某出具《收据》两份，其中一份显示石某某通过刷卡的方式缴纳6-X-1房款145,608元；另一份显示石某某通过刷卡的方式缴纳6-X-X的按揭印花税等税费共计22,826元。2013年12月20日，石某某与酉阳县龙城房地产开发有限责任公司签订一份《重庆市商品房买卖合同》，约定酉阳县龙城房地产开发有限责任公司以484,608元的总价将龙泉小区6号楼X-X号商品房一套出售给石某某。2015年3月19日，石某某与中国农业银行股份有限公司重庆酉阳支行签订了一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，该合同第二十四条约定：借款用途为购买房产，购买的房产为案涉房屋。2016年12月21日，吴江以石某某的名义与刘某某签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定石某某自愿将案涉房屋出售给刘某某，转让价格为210,000元。

另查明，刘某某在庭审过程中认可《房屋买卖合同》上石某某的签字系吴江所签，石某某出具给吴江的《委托书》上石某某的签字也系吴江所签。在刘某某与吴江签订《房屋买卖合同》时，刘某某及其家属知道房屋在石某某名下。

一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案中，石某某、罗某起诉请求确认刘某某与吴江签订的《房屋买卖合同》无效，其主要理由是吴江无代理权和处分权。通过庭审查明，吴江与刘某某在签订房屋买卖合同时，刘某某知晓案涉房屋在石某某名下。虽然吴江在出售案涉房屋时向刘某某出示了一份有石某某签名的《委托书》，但刘某某当庭陈述该《委托书》上石某某的签名系吴江所签，且刘某某未提供其他充足的证据证明石某某存在给吴江授权的行为，故吴江以石某某的名义出售案涉房屋的行为属于在未取得代理权的情况下作出的处分行为，属于无权处分行为。

从石某某、罗某提交的证据看，《房屋买卖合同》所涉房屋系石某某向酉阳县龙城房地产开发有限责任公司购买，且石某某就该房屋与中国农业银行股份有限公司重庆酉阳支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，因此，石某某是《房屋买卖合同》所涉房屋的所有权人。虽然石某某在庭审过程中陈述首付款系现金支付与其自己提交的《收据》上显示的是刷卡存在不一致，但该瑕疵不足以达到刘某某认为的吴江是案涉房屋实际权利人的程度。加上刘某某申请出庭作证的证人均陈述知晓案涉房屋的实际权利人是吴江系听他人所说，刘某某并未提交直接的实质性的证据证明案涉房屋的实际权利人系吴江，故刘某某提交的证据不足以认定吴江是案涉房屋的实际权利人。因此，吴江出售案涉房屋的行为系无权处分行为。

《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力.《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。结合本案，在石某某知晓该买卖合同存在后即向人民法院提起诉讼请求确认该合同无效，从此可以看出石某某拒绝追认吴江的代理行为及处分行为，因此吴江的处分行为对石某某不产生法律效力。刘某某亦未提供充足的证据证明吴江在签订合同后取得了对案涉房屋的处分权，故吴江于2016年12月21日以石某某的名义与刘某某签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。

就刘某某认为吴江可能涉嫌合同诈骗的辩称，该院认为，吴江是否涉及合同诈骗系另一法律关系，刘某某可另案处理。就刘某某认为本案漏列银行为当事人的辩称，该院认为，案涉房屋系石某某与银行签订的个人购房担保借款合同，且刘某某、吴江签订房屋买卖合同时并没有涉及到银行，故银行与本案无关，不应作为当事人纳入本案。

石某某、罗某自愿撤回第二项诉讼请求系对自己权利的自由处分，予以认可。

综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、刘某某与吴江于2016年12月21日签订的关于酉阳县桃花源镇城北新区龙泉小区6号楼X-X号住房的《房屋买卖合同》无效；二、驳回石某某、罗某的其他诉讼请求。案件受理费80元，因适用简易程序审理减半收取40元，由吴江承担，石某某、罗某预交的案件受理费40元全额退还石某某、罗某。

二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

二审中，本院根据刘某某的申请，依法调取了酉阳县公安局对吴江所作的讯问笔录，对石某某、石华芳、康飞、罗翔所作的询问笔录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

本院二审查明：吴江与石华芳原系夫妻，现已离婚。石华芳与石某某是姐弟关系。

2020年12月16日刘某某以其被诈骗向酉阳县公安局提出控告。酉阳县公安局对吴江进行了讯问，对石某某、石华芳、康飞、罗翔进行询问。

吴江向公安机关供述：吴江系两个公司的实际经营者，一个是贸易公司，一个是租赁公司，吴江以公司名义在龙泉府邸小区购买两套房屋用作两个公司的办公室，因为当时吴江有不良信用记录，购买房子只能以别人的名义购买，吴江就找其信得过的石某某、罗翔，在二人名下各登记了一套。购买房屋的首付款部分来源于吴江前妻石华芳，部分来源于公司。后因公司无法经营，公司清算时将罗翔名下的房屋分给了罗翔，登记在石某某名下的房屋就由吴江卖给了康飞（刘某某丈夫）。康飞当时只支付了5万元购房款，虽然吴江给康飞出具过一张16万元的收条，但剩余16万元购房款没有实际支付。石某某是在吴江把案涉房屋卖给康飞后，因康飞未按时支付银行按揭款，石某某打电话来问情况，吴江才告知石某某房屋已转卖的事实。吴江还向石某某承诺，康飞支付剩余16万元购房款后就给石某某，石某某当时表示同意。之后之所以发生纠纷，是因为康飞让石某某配合过户，石某某要让康飞先把16万元购房款付了，但康飞不愿意付，就此发生矛盾。

公安机关向石某某作了两次询问。石某某在第一次询问时，陈述：2013年石某某、吴江、罗翔以及石磊川投资成立了酉阳县林金租赁有限公司，当时以公司名义在龙泉府邸小区购买了两套房屋作为公司办公用房，一套登记在石某某名下，一套登记在罗翔名下。之后公司经营不善，石某某就退股了。由于吴江个人向石某某借了15万元，石某某提出用案涉房屋抵债，剩余银行按揭贷款由石某某偿还，吴江没有说同意还是不同意，只是说房子继续由公司办公用，银行按揭贷款由吴江偿还。2019年因银行按揭贷款没有按时偿还，石某某向吴江了解情况，吴江也没提及房屋已转卖，直至2020年8月康飞让石某某去协助过户房屋，才知道房屋已卖给康飞。当时石某某提出只要康飞将剩余16万元支付了，石某某收到这16万元，就将案涉房屋过户给康飞，但康飞不同意，遂提起诉讼。石某某在第二次询问时，陈述：案涉房屋是吴江购买的，因吴江的征信有问题，无法办理银行按揭贷款，便以石某某名义购买，案涉房屋的实际所有权人是吴江。之所以向法院起诉请求确认吴江与刘某某签订的房屋买卖合同无效，是因为吴江找石某某借了15万元，吴江之前承诺把案涉房屋出卖后就还钱，却一直没还，且中途没有偿还按揭贷款，经询问吴江才知案涉房屋已经出卖给康飞，康飞还有16万元的购房款没有付，导致吴江也不能偿还石某某，经与康飞协商，康飞不愿意支付剩余购房款，遂提起诉讼。石某某还明确表示两次询问不一致的地方，以第二次询问陈述的内容为准。

石华芳向公安机关陈述：石华芳与吴江离婚时，协议约定石华芳有公司股份，2013年吴江等人商量购买两套房子作为公司办公室，石华芳也同意，并由石华芳出的首付款，公司负责偿还银行按揭，作为支付租金，但房子是私人的。两套房屋，一套登记在罗翔名下，一套登记在石某某名下。2016年石华芳才知道吴江将案涉房屋卖给了康飞，石华芳对吴江出卖房屋是认可的，但康飞只付了5万元购房款。虽然吴江给康飞出具过一张16万元的收条，但剩余16万元并未支付。石某某一直不知道案涉房屋已卖给了康飞，直至康飞要石某某过户房屋，石华芳向石某某说明了情况，石某某没有说什么，也认可房子被卖了，只要吴江和石华芳把向石某某借的十几万还了就行了。之所以提起诉讼，是因为康飞一直不支付剩余的16万元购房款。

康飞向公安机关陈述：康飞与刘某某系夫妻，吴江将案涉房屋卖给康飞和刘某某，约定支付21万元购房款，同时剩余银行按揭由康飞和刘某某负责偿还。21万元购房款支付方式为通过银行转账支付了5万元，剩余16万元因为吴江还欠康飞的钱，双方就抵债了，并由吴江出具了16万元收条。购买房屋时，康飞、刘某某知道案涉房屋登记在石某某的名下，但吴江称案涉房屋只是登记在石某某名下，吴江才是实际权利人。由于当时康飞与吴江是朋友，且石某某是吴江的舅子，因此就相信了吴江，没有向石某某核实相关情况。石某某都是听石华芳的，之后都是石华芳出面来协商。且石华芳一直知道案涉房屋已卖给康飞、刘某某，但石华芳要康飞、刘某某支付剩余16万元购房款及其他债务6万元，才同意将房屋过户，因康飞、刘某某不同意，石某某就提起了诉讼。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为《房屋买卖合同》的效力如何认定。评述如下：

石某某、罗某以吴江无权代理以及无权处分为由主张《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日由最高人民法院审判委员会通过）第二条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，首先，根据公安机关的笔录，导致本案诉讼的根本原因在于各方当事人对剩余16万元的购房款是否已支付完毕发生争议，并非不认可吴江的出卖行为。根据石某某、石华芳在公安机关的陈述，石某某对吴江将案涉房屋出卖给刘某某（康飞）是认可的。因此，可以认定，石某某作为案涉房屋的登记权利人，事后对吴江以其名义出卖房屋的行为也予以了追认。其次，根据吴江在公安机关的供述以及石某某、石华芳在公安机关的陈述来看，石某某仅是案涉房屋的名义权利人，并非案涉房屋的实际所有权人。加之，石某某在公安机关第二次询问时，承认吴江是案涉房屋的实际所有权人，吴江作为实际所有权人，其有权对外处分房屋。即使吴江系无权处分，也不影响买卖合同本身的效力。因此，石某某、罗某现以吴江无权代理及无权处分为由主张《房屋买卖合同》无效，本院不予支持。

综上所述，刘某某的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。因二审出现新证据，导致一审法院认定事实错误，判决结果应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日由最高人民法院审判委员会通过）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院(20民事判决；

二、驳回石某某、罗某的诉讼请求。

一审案件受理费80元，减半收取40元，由石某某、罗某负担；二审案件受理费80元，由石某某、罗某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　丁咏梅

审 判 员　徐婷婷

审 判 员　王军峰

二〇二一年四月一日

法官助理　孙正心

书 记 员　陈思羽