徐文光与重庆宏莱福装饰设计工程有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：徐文光，男，1973年2月25日生，汉族，住浙江省瑞安市。

委托诉讼代理人：邓亚红，酉阳县桃花源法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：重庆宏莱福装饰设计工程有限公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）钟多街道翠屏山大道**滨江花园**，统一社会信用代码91500242MA60U3QL7U。

法定代表人：黄怀，该公司总经理。

委托诉讼代理人：易明，重庆渝法律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：秦智鸿，男，1973年10月12日生，土家族，住酉阳县。

上诉人徐文光因与被上诉人重庆宏莱福装饰设计工程有限公司（以下简称宏莱福公司）、秦智鸿排除妨害纠纷一案，不服酉阳县人民法院(2020)渝0242民初2683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，对上诉人徐文光的委托诉讼代理人邓亚红，被上诉人宏莱福公司法定代表人黄怀及其委托诉讼代理人易明，被上诉人秦智鸿进行了询问。本案现已审理终结。

徐文光上诉请求：撤销原判，改判支持徐文光一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由宏莱福公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。徐文光与戴其丽在2019年10月就达成涉案房屋转让交易，因新冠疫情影响，2020年5月徐文光才办理了不动产权证书。一审法院认定《店铺出租合同》系效力待定合同，根据合同相对性原则，应由宏莱福公司和秦智鸿承担举证责任。即使吉鸿物业公司与房屋开发商有债务关系，但秦智鸿以个人身份将涉案房屋出租给宏莱福公司，出租合同应当不发生法律效力，一审判决认定出租合同有效，判决驳回徐文光的诉讼请求错误。二、徐文光已取得涉案房屋所有权，宏莱福公司和秦智鸿应停止侵害、排除妨碍，赔偿损失。

宏莱福公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应维持。

秦智鸿辩称，上诉人的上诉请求不应支持，请求维持原判。

徐文光向一审法院起诉请求：1.判决宏莱福公司和秦智鸿对位于酉阳县钟多街道翠屏山大道56号滨江花园C幢TW-xx号门面停止侵害、排除妨碍；2.判决宏莱福公司和秦智鸿赔偿占用C幢TW-xx号门面期间损失32000元；3.诉讼费由宏莱福公司和秦智鸿承担。

一审法院认定事实：案涉房屋系酉阳县钟多街道翠屏山大道中路56号C幢TW-xx号门面。2015年7月14日，案涉商品房网签人为林波，2017年8月3日，网签人由林波变更为戴其丽。经重庆市酉阳县规划和自然资源局不动产登记中心出具的《重庆市房屋买卖合同（简版）》载明：2020年5月20日，案涉房屋的权利人由戴其丽（公民身份号码：3303251975********）变更为徐文光。同日，重庆市酉阳县规划和自然资源局不动产登记中心为该房屋办理不动产权证书[渝（2020）酉阳县不动产权第00041xxxx号）]。

另查明，2020年3月26日，秦智鸿作为甲方（出租方）与宏莱福公司的法定代表人黄怀为乙方（承租方）签订《店铺出租合同》，约定“经甲乙双方协商：甲方自愿将位于酉阳县滨江花园23号两间门面（位置：酉阳县翠屏山大道南路公交站台后面两间店铺）以37000元大写叁万柒仟元整（含1000元的物业卫生费）出租给乙方自行使用。水电费由乙方自行缴费，租赁期限为叁年，从2020年4月30日至2023年4月29日，期间甲方不得以任何方式向乙方增收房租费，更不得以任何方式或理由终止出租合同。付款方式：乙方逐年4月30日向甲方付清租金及物业卫生费（37000元。大写叁万柒仟元整）……”，该合同由甲方秦智鸿及乙方黄怀签字确认。

一审法院认为，本案的争议焦点在于，当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于排除妨害请求权要求房屋内的实际占有人迁出。评析如下：第一，秦智鸿（甲方、出租方）与宏莱福公司黄怀（乙方、承租方）签订《店铺出租合同》的时间为2020年3月26日，据徐文光提交的《重庆市房屋买卖合同（简版）》来看，该时间段的房屋所有权人为戴其丽。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，秦智鸿将房屋出租给宏莱福公司的行为实际系无权处分，现有证据均无法证明《店铺出租合同》是否经过当时的权利人戴其丽追认，因此该合同应属效力待定的合同。在《店铺出租合同》被确认无效前，宏莱福公司于2020年3月26日租赁案涉房屋并占有、使用该房屋具有相应的依据。第二，在第二手的房屋买卖交易中，徐文光与案外人戴其丽签订了案涉房屋的房屋买卖合同，该买卖合同已经生效，故对徐文光与案外人戴其丽均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此，徐文光对案涉房屋的权利应通过该房屋买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然徐文光已于2020年5月20日取得了案涉房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其未提交证据证明戴其丽已将房屋实际交付使用，即徐文光自始未曾取得过案涉房屋的占有、使用权。对此，徐文光应依据其与案外人戴其丽签订的房屋买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。

综上，因《店铺出租合同》系效力待定的合同，在案外人戴其丽未追认或者拒绝追认的情况下，无法说明宏莱福公司的行为系无权占有或有权占有，因此在无法确认宏莱福公司是否系无权占有以及产权人徐文光在其从未从出售方戴其丽处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人宏莱福公司停止侵害、排除妨碍的请求，不予支持。对于徐文光主张宏莱福公司赔偿其在侵占案涉房屋期间的损失费用32000元，无相应的依据，亦不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回徐文光的全部诉讼请求。案件受理费680元，由徐文光负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐文光提交2021年2月2日戴其丽的证明一份，证明2019年11月戴其丽将房屋卖给了徐文光。宏莱福公司质证真实性无法核实，戴其丽应该作为证人出庭接受询问。秦智鸿质证不是戴其丽本人写的证明。

本院审查认为，对戴其丽的证明，结合本案其他证据，予以认定。

本院二审查明：涉案门面2017年8月18日戴其丽办理了渝（2017）酉阳县不动产权第00083XXX1号，2020年5月20日涉案房屋登记权利人由戴其丽转移登记为徐文光。

本院二审查明的其他事实与一审相同。

本院认为，二审争议的焦点是：1.宏莱福公司、秦智鸿是否应当对涉案的门面停止侵害、排除妨害；2.宏莱福公司、秦智鸿是否应当赔偿徐文光损失32000元。现评述如下：

关于宏莱福公司、秦智鸿是否应当对涉案的门面停止侵害、排除妨害。徐文光取得了涉案门面的房地产权证，系涉案门面的所有权人。秦智鸿认为系开发商欠其经营的物业公司费用，才将门面出租给宏莱福公司，由于秦智鸿或物业公司并非门面的所有权人，也没有提供证据证明开发商欠款或者房屋所有权人委托其出租的的事实，故秦智鸿将门面出租给宏莱福公司经营使用，宏莱福公司、秦智鸿均属于无权占有，徐文光请求宏莱福公司和秦智鸿停止侵害、排除妨碍，应予支持。一审判决适用法律不当，应予纠正。对于徐文光主张赔偿损失问题，因徐文光未提供任何证据证明其存在损失以及损失的金额，故对该主张，本院不予支持。

综上所述，徐文光的上诉请求部分成立，本院对该部分请求予以支持；因二审新证据，原判适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销酉阳县土家族苗族自治县人民法院(2020)渝0242民初2683号民事判决；

二、重庆宏莱福装饰设计工程有限公司、秦智鸿对徐文光位于酉阳县钟多街道翠屏山大道56号滨江花园C幢TW-xx号门面停止侵害、排除妨碍；

三、驳回徐文光的其他诉讼请求。

一审案件受理费680元，由徐文光负担600元，由重庆宏莱福装饰设计工程有限公司、秦智鸿负担80元。二审案件受理费680元，由徐文光负担600元，由重庆宏莱福装饰设计工程有限公司、秦智鸿负担80元。

本判决为终审判决。

审 判 长　谭中宜

审 判 员　王　宏

审 判 员　陈明生

二〇二一年三月二十六日

法官助理　杨鹏润

书 记 员　简　鑫