陈靖与曾晓利房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：陈靖，男，1993年7月22日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。

委托诉讼代理人：黄修建，重庆博搏律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：曾晓利，女，1993年7月20日出生，汉族，住湖南省花垣县。

委托诉讼代理人：杨彪，秀山县城关法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：伍金万，秀山县城关法律服务所法律工作者。

上诉人陈靖因与被上诉人曾晓利房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初3685号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，于2021年2月25日组织双方当事人进行了质证询问。上诉人陈靖及其委托诉讼代理人黄修建、被上诉人曾晓利的委托诉讼代理人伍金万、杨彪到庭参加了质询。本案现已审理终结。

陈靖上诉请求：一、撤销重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初3685号民事判决；二、改判驳回曾晓利的一审诉讼请求；三、判令曾晓利承担本案一、二审案件诉讼费用。事实及理由：首先，一审法院未查明涉案房屋首付款情况。杨超与曾晓利系恋爱关系，恋爱期间存在财产混同情形。陈靖与杨超存在经济往来，2020年8月双方对二人之间的经济往来进行结算，确认杨超尚欠陈靖60万元。经与曾晓利协商，曾晓利以其名下房屋作价110万元出售给陈靖，其中以杨超欠陈靖40万元欠款作为支付涉案房屋的首付款，并签订了《房屋买卖合同》。其次，一审法院未查清合同履行情况。在签订合同后，曾晓利根据《房屋买卖合同》第（二）（五）（六）约定，向陈靖交付了涉案房屋钥匙、购房发票、大修基金、购房合同原件。最后，曾晓利交付涉案房屋钥匙及相关物品的行为，能够确认曾晓利自愿以60万元债务抵偿涉案房屋首付款的事实。

曾晓利辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回陈靖的上诉请求，维持原判。理由如下：1.曾晓利与陈靖签订房屋买卖合同时并不认识，在杨超口头保证陈靖会按约定支付首付款的情况下，曾晓利才将涉案房屋钥匙及相关证照资料交付给陈靖。2.曾晓利并不清楚杨超与陈靖之间的经济往来，也不清楚杨超欠陈靖款项数额，签订合同时杨超与陈靖并未告知“以房抵债”的情况，曾晓利签订合同的目的仅是为了出售房屋。3.现陈靖并未按照合同约定交付首付款40万元，曾晓利有权请求解除合同，一审判决正确。

陈靖向一审法院起诉请求：1.解除曾晓利与陈靖于2020年8月25日签订的《重庆市房屋买卖合同》；2.由陈靖承担本案的诉讼费。

一审法院审理查明：2020年8月25日，曾晓利与陈靖签订《重庆市房屋买卖合同》约定，曾晓利将其购买的位于秀山县乌杨街道黄杨大道北段179号18幢1单元3-X的房屋出卖给陈靖，总成交价为110万元，单独所有。付款方式：买方于8月25日付款40万元，甲方在山峡银行办理完结清手续之日乙方付60万元整，剩余10万元整于不动产权证过户当日结清。乙方逾期付款超过7日的，甲方有权解除合同。案涉房屋登记在曾晓利名下，由其单独所有。

一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，曾晓利与陈靖签订的《重庆市房屋买卖合同》是在双方协商一致的基础上签订，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制规定，未损害他人利益，应为有效合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行义务。曾晓利与陈靖签订的《重庆市房屋买卖合同》约定，买方应于8月25日付款40万元，甲方在山峡银行办理完结清手续之日乙方付60万元，剩余10万元于不动产权证过户当日结清。乙方逾期付款超过7日的，甲方有权解除合同。因房屋买卖合同的当事人系曾晓利与陈靖，故陈靖应当向曾晓利支付购房款。陈靖称其向曾晓利的男朋友杨超交付了购房款，既未举示其向杨超付款的证据，也未举示曾晓利委托杨超代为收款的证据，故不能认定陈靖向曾晓利履行了付款义务。根据合同约定，逾期付款超过7日的，卖方有权解除合同，故对曾晓利的诉讼请求依法应予支持。若陈靖向他人支付了款项，可另寻它途救济。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：解除曾晓利与陈靖于2020年8月25日签订的《重庆市房屋买卖合同》。案件受理费80元，减半收取40元，由陈靖负担。

二审中，陈靖举示证据如下：第一组证据：陈靖重庆农村商业银行客户对私明细22页、微信转账记录11页，拟证明陈靖与杨超、案外人刘杰存在多次转账情况，从转账金额来看，陈靖向杨超转账金额超过60万元；第二组证据：陈靖与曾晓利签订的《重庆市商品房买卖合同》及现场照片，拟证明涉案合同合同的签订是双方当事人真实意思表示，根据约定，曾晓利应在陈靖交付首付款之日移交钥匙及其他房产证件材料，现曾晓利已将涉案房屋钥匙及其他证件材料移交至陈靖，故能够认定陈靖以杨超欠其60万元的债权支付了涉案房屋首付款；第三组证据：购房合同原件、购房发票两张、物业专项维修资金发票、房屋钥匙照片，拟证明陈靖已完成了支付首付款的义务，曾晓利按合同约定交付涉案房屋钥匙及相关证件资料的事实；第四组证据：陈靖与杨超签订的《土地转让协议》，拟证明杨超欠陈靖欠款的事实。以上证据经曾晓利质证认为，第一组证据只能证明陈靖与杨超有资金往来，不能证明陈靖与曾晓利有资金往来，故达不到其证明目的；第二组证据的真实性无异议，涉案房屋买卖合同是陈靖与杨超准备的，曾晓利只是去签了字，且后面因为曾晓利工作繁忙，让杨超准备资料进行处理，但并不能证明曾晓利知晓陈靖与杨超之间的欠款事实，曾晓利也没有以房抵债的意思表示，相反该证据能够证明陈靖在约定时间内未按合同约定支付首付款的事实；第三组证据的真实性无异议，但只能证明曾晓利履行了自己的义务，不能证明陈靖履行了支付首付款义务；第四组证据曾晓利不清楚，对其真实性不予认可。

本院审查认为，第一组证据客观真实，能够证明杨超与陈靖之间存在经济往来，但杨超是否欠陈靖款项及数额不能仅以该证据认定，故对其证明目的不予采信。第二组、第三组证据客观真实，能证明陈靖与曾晓利签订了涉案房屋买卖合同，且也能证明曾晓利向陈靖交付了房屋钥匙及相关证件材料，但不能证明陈靖已按约定交付了涉案房屋首付款，不能证明陈靖的待证事实，故其关联性不予采信。第四组证据与本案不具有关联性，不予采信。

二审查明的事实与一审判决确认的事实相同。

本院认为，本案的争议焦点为陈靖是否向曾晓利交付了涉案房屋首付款。现评述如下：

房屋买卖关系中，买卖双方互负义务，即买方负有向卖方按约支付房屋购房款的义务，卖方负有向买方交付房屋、钥匙、产权证照、协助过户等义务。一方违约的，守约方可以请求解除合同，要求支付违约金并赔偿损失等。本案中，陈靖与曾晓利签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合同真实有效。合同约定陈靖以110万元价格购买登记在曾晓利名下房屋，其中陈靖应在2020年8月25日前支付首付款40万元。因此，陈靖负有在2020年8月25日前支付曾晓利购房首付款40万元的支付义务，但从现有证据看，陈靖并未履行交付首付款的义务。首先，陈靖举示的证据仅能证明其与杨超之间存在经济往来，对于其诉称的与杨超结算后确认杨超欠陈靖60万元欠款的事实没有证据证明。其次，虽然杨超与曾晓利系男女朋友关系，但不能以此推定杨超与曾晓利之间存在财产混同情形。同时曾晓利也否认同意以杨超欠陈靖40万元欠款抵消陈靖应付曾晓利的首付款，因此陈靖举证责任未尽。最后，即使房屋买卖合同对付款时间付款金额、房屋交付时间进行了约定，但现实交易中也存在未付清款项的情况下，先交付钥匙、证照等情形。因此，即使曾晓利已将涉案房屋钥匙、证照及票据等资料交付给陈靖，也不能当然推定陈靖已履行了交付首付款的买方义务。

综上所述，陈靖的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由陈靖负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　何庆华

审 判 员　黄　飞

审 判 员　彭松涛

二〇二一年四月十四日

法官助理　张　凤

书 记 员　杜晓杰