秀山博宇实业有限公司与涂红艳合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：秀山博宇实业有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县（以下简称秀山县）中和街道东风路**，组织机构代码711682482。

诉讼代表人：黄光界，该公司破产管理人重庆光界律师事务所负责人。

委托诉讼代理人：张静一，重庆光界律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：涂红艳，女，1981年10月18日出生，苗族，住重庆市秀山县。

委托诉讼代理人：田学明，男，1976年11月2日出生，土家族，住重庆市秀山县。

上诉人秀山博宇实业有限公司（以下简称博宇公司）因与被上诉人涂红艳合同纠纷一案，不服秀山县人民法院(2019)渝0241民初3672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭，对上诉人博宇公司的委托诉讼代理人李德平、被上诉人涂红艳的委托诉讼代理人田学明进行了调查询问。本案现已审理终结。

博宇公司上诉请求：1.撤销秀山县人民法院(2019)渝0241民初3672号民事判决，改判为支持博宇公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由涂红艳承担。事实和理由：一、博宇公司已经被裁定进入破产清算程序，已不具备给案涉房屋办理过户登记条件。博宇公司于2012年就已经名存实亡，案涉房屋未竣工验收合格，办理过户登记的资料大量缺失，不具备办理过户登记的条件。二、案涉房屋属于博宇公司的破产财产，涂红艳的合同目的不能实现，博宇公司享有合同解除权。虽然法律文书并没有否定博宇公司与涂红艳之间买卖合同的效力，但根据抵押在先，买卖在后的原则，以及实务经验来看，涂红艳要实现合同目的需要行使涤除权，但其至今未提出行使该权利。同时为保证破产工作的有序进行以及保证债权人利益，博宇公司有权解除合同，并要求涂红艳腾退房屋。三、案涉房屋抵押在先，买卖在后，涂红艳在购买时自身存在过错。四、2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，并不适用于破产案件，本案系破产案件，应当优先适用破产法及司法解释的相关规定。

涂红艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。涂红艳与博宇公司之间的商品房买卖合同纠纷已经秀山县人民法院审理并作出生效裁判，博宇公司应按生效裁判履行义务。博宇公司称给案涉房屋办理过户登记的主体条件以及过户条件不具备的理由不成立，博宇公司虽已进入破产程序，但尚未注销，其权利义务由破产管理人代为行使。博宇公司称案涉房屋属于破产财产，合同目的不能实现，博宇公司享有解除权及涂红艳存在过错的理由不能成立，涂红艳作为购房消费者已经支付了全部房款，其购买权优先于重庆市秀山县六合小额贷款有限公司（以下简称六合贷款公司）的抵押权，且涂红艳购买房屋时不知道抵押的真实情况，其不存在过错。博宇公司称本案不适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》的理由不成立，博宇公司作为违约方不享有单方解除权，本案是合同纠纷，不是破产纠纷。

博宇公司向一审法院起诉请求：一、解除博宇公司、涂红艳于2011年7月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、涂红艳立即腾退位于秀山县中和街道东风路13号B栋X-6商业用房并交还给博宇公司；三、本案诉讼费用由涂红艳承担。

一审法院认定事实：2010年9月7日博宇公司与六合贷款公司签订《企业借款合同》和《抵押合同》约定，博宇公司向六合贷款公司借款15000000元，博宇公司以位于秀山县中和镇东风路13号博宇名居二期B栋一、二层商业用房，面积2784.6平方米的房屋作为抵押，并于2010年9月9日在秀山县国土资源局办理了抵押登记。2011年11月1日，博宇公司与涂红艳签订了《重庆市商品房买卖合同》约定，秀山博宇公司将其所有的位于秀山县中和镇东风路13号B栋X-3商业用房出售给涂红艳。涂红艳向博宇公司支付完毕购房费用及各项税费，涂红艳实际使用案涉房屋并缴纳了物业费用和维护费用。2013年10月22日涂红艳向秀山县人民法院起诉要求博宇公司办理房屋产权证、支付房屋预告登记违约金等，经该院调解，双方达成协议，博宇公司同意向涂红艳支付违约金，并为博宇公司办理房屋产权手续。该院为此制作（2013）秀法民初字第02936号民事调解书。之后六合贷款公司向该院起诉要求撤销（2013）秀法民初字第02936号民事调解书，该案经一、二审审理驳回六合贷款公司的诉讼请求，并认定（2013）秀法民初字第02936号民事调解书有效。

一审法院认为，本案的主要争议焦点是博宇公司是否有权解除《重庆市商品房买卖合同》，并基于合同解除要求涂红艳退还案涉房屋。对此具体论述如下：博宇公司与涂红艳签订的《重庆市商品房买卖合同》无违反法律、法规强制性规定的情形，其合法有效，且涂红艳已经向博宇公司支付合同款项，履行完毕合同义务，博宇公司本身应当承担为涂红艳办理房屋产权过户的责任，涂红艳一直未办理，其行为已经构成违约。按照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，对于违约方起诉要求解除合同的，必须同时具备以下三个条件：1、违约方不存在恶意违约的情形；2、违约方继续履行合同，对其显失公平；3、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。博宇公司向涂红艳出售已经用于债务抵押的房屋，导致涂红艳购买房屋后无法办理产权过户，博宇公司违反了诚实信用原则，具有恶意违约的情形。博宇公司作为违约方不具备解除合同的请求权，其要求解除合同的诉讼请求不应得到支持，也无权以解除合同作为请求权基础，要求涂红艳腾退所购房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回博宇公司的诉讼请求。案件受理费80元，由博宇公司负担。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，根据当事人双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：博宇公司是否有权解除其与涂红艳签订的《重庆市商品房买卖合同》，并基于合同解除要求涂红艳退还案涉房屋。本院评述如下：

首先，涂红艳与博宇公司于2011年11月1日签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。且涂红艳在合同签订后履行了合同约定的付款义务。而秀山县人民法院在2017年9月8日才受理案外人刘宗鑫等人对博宇公司的破产清算申请。即在破产申请受理前，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》成立并生效，且涂红艳一方就该合同约定的义务已履行完毕。因此，博宇公司的破产管理人无权决定解除该合同，博宇公司不具有请求解除《重庆市商品房买卖合同》的请求权基础。其次，涂红艳与博宇公司曾就案涉房屋办理产权证事宜在秀山县人民法院达成调解协议，该院为此制作（2013）秀法民初字第02936号民事调解书，确认博宇公司同意支付违约金并为涂红艳办理房屋产权手续，此为博宇公司真实意思表示，该调解书业已生效，博宇公司应按该调解书履行相应义务，博宇公司再次起诉请求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》并由涂红艳腾退房屋，有违诚实信用原则。最后，即使案涉房屋现在不具备办证条件，不代表今后无法办理产权登记，破产管理人应当积极履行职责，使案涉房屋能够达到产权登记条件，博宇公司不能以此作为解除合同的理由。综上，博宇公司主张解除《重庆市商品房买卖合同》的理由不成立，本院不予支持。博宇公司无权主张解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，自然无权以解除合同为由要求涂红艳腾退房屋。

综上所述，秀山博宇实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人秀山博宇实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　丁咏梅

审 判 员　徐婷婷

审 判 员　王军峰

二〇二一年二月十八日

（院印）

法官助理　秦清华

书 记 员　陈思羽