张杨洪与豆小东房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：张杨洪，男，1982年11月12日出生，汉族，住重庆市黔江区。

委托诉讼代理人：张建华，重庆西田律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：豆小东，男，1994年10月25日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。

委托诉讼代理人：付明政，重庆森平律师事务所律师。

上诉人张杨洪因与被上诉人豆小东房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初7808号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，于2021年3月1日组织双方当事人进行了质证询问。上诉人张杨洪及其委托诉讼代理人张建华、被上诉人豆小东的委托诉讼代理人付明政到庭接受了询问。本案现已审理终结。

张杨洪上诉请求：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初7808号民事判决；二、判决支持张杨洪的一审全部诉讼请求；三、判令被上诉人豆小东承担本案一、二审案件受理费。事实及理由：一、一审判决就豆小东支付的款项系利息的事实认定错误。1.在合同签订至起诉前，因豆小东未按合同约定交付涉案房屋，经张杨洪催要后，豆小东向张杨洪仅支付了6月至8月的违约金，且数额不固定。2.对于2018年8月31日支付的1万元是张杨洪上门要求交房，双方发生纠纷后，派出所出面调解的结果，且派出所接警记录也是载明发生的是房屋买卖合同纠纷。3.若张杨洪与豆小东之间系民间借贷纠纷，在豆小东自认利息为月息6分的情况下，豆小东支付的金额明显与约定的利息数额不符。二、一审认定“豆小东在收到张杨洪100,000元后，又向张杨洪转账56,000元，属于借新还旧的情形”没有证据支撑，也不符合常理。1.双方签订房屋买卖合同并非系为借款所作担保。2.双方之前确实存在借款关系，豆小东通过买卖房屋的方式取得款项后，用该款项偿还此前的借款，在偿还之前的借款后，豆小东已经取回借条，该事实与常理相符。3.对于一审认定的“一般正常的房屋买卖合同会写明抵扣之前的借款”没有事实根据，且法律并未作相应规定。三、一审认定房屋买卖合同中没有对交房时间及过户时间做约定，与正常房屋买卖交易不符，仅是凭经验推断。不能以法律人思维推断双方之间的交易行为，同时双方在合同中也约定了“张杨洪交齐房款之日为交付之日”，同时张杨洪购买涉案房屋并非自住而是为了获利，因此购买后即挂网出售符合常理。四、一审认定张杨洪持有涉案房屋钥匙与正常交易不符，属于主观臆断。张杨洪持有涉案房屋钥匙恰恰能够证明其与豆小东之间系房屋买卖关系。综上，一审在没有证据证明的情况下，仅凭经验及主观判断认定张杨洪与豆小东之间系民间借贷关系错误，本案事实是双方实际为房屋买卖关系。

豆小东辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回张杨洪的上诉请求，维持原判。理由如下：1.豆小东一审中多次陈述双方是民间借贷，约定月息6分。张杨洪收到的款项和豆小东支付的情况能够印证双方是民间借贷关系，而非房屋买卖关系，双方签订的房屋买卖合同是对民间借贷进行的担保。2.根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，在张杨洪未变更诉讼请求的情况下，一审判决驳回张杨洪的诉讼请求正确。

张杨洪向一审法院起诉请求：1.判令豆小东履行2020年4月29日签订的《房屋买卖协议》，将房屋按照约定出售给张杨洪；2.判令豆小东向张杨洪承担违约金97,600元；3.豆小东承担本案的案件受理费和保全费。

一审法院审理查明：2020年4月29日，张杨洪与豆小东签订一份《房屋买卖协议》，约定豆小东将其所有的位于黔江区X街道X路X幢X-X号房屋（产权证号为渝（20**）黔江区不动产权第X号）出售给张杨洪，房屋面积105.4平方米，价款488,000元，协议签订之日支付100,000元定金，交房日期为全款付清之日，但未约定具体的付款交房时间。若张杨洪不能按时向豆小东支付购房款或者豆小东不能按期向张杨洪交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付上述房款的3‰作为违约金。同日，豆小东向张杨洪出具收条，收到购房定金100,000元。张杨洪手中有该房屋钥匙一把。

豆小东提供的转账截图显示，2020年4月14日张杨洪向豆小东转账50,000元，2020年4月29日20时44分，张杨洪向豆小东转账100,000元，同日的20时45分，豆小东向张杨洪转账56,000元，2020年6月6日豆小东向张杨洪转账3,000元，2020年7月7日向张杨洪转账3,000元。

豆小东一审庭审中陈述，张杨洪与豆小东之间系借贷，100,000元是借款本金，约定月息6分，100,000元每月利息6,000元。2020年8月31日豆小东的后妈孙文会向张杨洪转款10,000元，共计支付16,000元为利息。张杨洪庭审中陈述，2020年4月29日豆小东向张杨洪转帐56,000元，系归还2020年4月14日那笔借款本金50,000元及利息，在房屋买卖协议签订后，收到豆小东方支付的16,000元，是豆小东支付的违约金。

另查明，一审庭审中双方均系围绕本案系房屋买卖合同关系还是民间借贷关系进行举证、质证及法庭辩论。

一审法院认为，张杨洪认为其与豆小东签订了房买卖协议，且支付了100,000元定金，双方之间形成买卖合同关系。但豆小东抗辩张杨洪支付的购房定金100,000元实为借款本金，借款后共计向张杨洪支付了16,000元利息，张杨洪与豆小东之间系借贷关系。一审法院认为，张杨洪与豆小东之间的基础法律关系为民间借贷关系。首先，双方之间达成房屋买卖协议后，出卖方在房屋出售后的几个月里还不断的向买受人支付数额固定的款项，这与房屋买卖交易习惯相悖，而与豆小东辩称的系支付借款利息行为相似，在真正的房屋买卖合同纠纷中，双方约定付清房款与交房同时履行时，在买方有大部分房款未支付时，卖方本身享有同时履行抗辩权，卖方放弃该同时履行抗辩权而支付不交房违约金有悖常理。其次，豆小东收到张杨洪支付的定金100,000元后，豆小东又立即向张杨洪转账56,000元清偿之前的借款，一般正常房屋买卖会写明抵扣之前借款，本案原豆小东转款更接近于民间借贷中借新还旧的情形。再次，在房屋买卖合同中，张杨洪与豆小东约定了房屋价款及定金，却未约定具体的交房及过户时间，而此权利属买方合同中重要权利，却在合同中未明确，正常的买卖合同关系中鲜有如此重大失误。最后，正常的房屋买卖合同中，房款未支付完毕前或者只支付定金情况下，卖方不会交付房屋钥匙给买方，正常的房屋交易中交付钥匙代表的是交房行为，一般是交易的最后一环，而张杨洪手中现在有房屋钥匙一把，明显不符合交易常理。本案的房屋买卖协议更接近于系为双方的借款行为提供的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。在庭审辩论中，张杨洪与豆小东就本案法律关系进行了充分辩论，但张杨洪坚持本案双方系买卖合同关系，对诉讼请求未予变更，对其诉讼请求应当予以驳回。

综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张杨洪的诉讼请求。案件受理费2,240元，减半收取1,120元，由张杨洪负担。

二审中，张杨洪举示重庆市公安局案（事）接报回执一份，拟证明张杨洪与豆小东因涉案房屋买卖合同纠纷发生抓扯打架，张杨洪与豆小东之间系房屋买卖合同关系，还证明豆小东支付的10,000元是在张杨洪要求豆小东交付房屋时发生纠纷的情况下支付的违约金，并不是豆小东支付的借款利息。豆小东质证认为，该证据在本案起诉前已经形成，不属于新证据，同时该回执上明确载明是张杨洪自称其与豆小东是房屋买卖关系，但并未载明豆小东对此予以了认可，因此达不到张杨洪的证明目的。

豆小东二审举示了（2018）渝0114民初8514号、8515号民事裁定书两份，拟证明两案案由为民间借贷纠纷，张杨洪存在多起民间借贷纠纷，进而证明张杨洪与豆小东之间也系民间借贷纠纷。张杨洪质证认为，该证据客观真实，但两案实际为同一借款，分别起诉了借款人和担保人，且借款金额不大，属于正常借款行为，故该证据达不到豆小东的证明目的。

本院审查认为，张杨洪举示的证据仅能证明双方因涉案房屋发生纠纷，但调解内容并未对双方之间合同关系进行认定，因此该份证据达不到张杨洪的证明目的，本院不予采信。豆小东举示的证据客观真实，但与本案无关，达不到其证明目的，本院亦不采信。

二审查明的事实与一审判决确认的事实相同。

本院认为，本案的争议焦点为张杨洪与豆小东之间法律关系如何认定。

《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2020]6号）第二十四条第一款规定：“当事人以订立买卖合同作为借贷合同的担保，借款到期后不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。”本案中，根据现有证据，能够认定张杨洪与豆小东之间并非房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系，订立《房屋买卖协议》仅是为保证借贷债务的履行，其真实意思在于为借贷设定让与担保而非房屋买卖，对张杨洪关于继续履行房屋买卖合同的请求不予支持。具体理由如下：

首先，在正常房屋买卖交易习惯中，房款交付时间、交房时间等均是房屋买卖合同中的重要条款。而本案中，张杨洪与豆小东签订的《房屋买卖协议》仅约定了购房定金的交付时间，对于余款交付时间并未明确约定，明显与常理不符。其次，张杨洪陈述的豆小东向其支付的款项系违约金的事实，与双方《房屋买卖协议》第十条约定的违约金数额不符。其三，在借款未清偿完毕的情况下，双方签订房屋买卖合同，最直接的抵款方式为房款抵扣。本案中，在张杨洪支付10万元购房款定金后，张杨洪尚有38.8万元款项未付豆小东，按照常理双方可直接在购房款中进行抵扣，而无需在张杨洪支付豆小东购房定金当日又由豆小东偿还前期借款5.6万元，双方此种做法符合民间借贷活动中“借新还旧”行为。最后，张杨洪与豆小东此前发生多次借款，从张杨洪与豆小东签订的《房屋买卖协议》的内容看，真实目的并非获得房屋所有权，而是为借款设立的非典型担保即让与担保。

综上所述，张杨洪的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2,240元，由张杨洪负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　何庆华

审 判 员　黄　飞

审 判 员　彭松涛

二〇二一年四月二日

法官助理　张　凤

书 记 员　杜晓杰