帅士相张忍与重庆蜀陵实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张忍，男，1978年2月22日出生，土家族，住重庆市黔江区。

上诉人（原审被告）：帅士相，男，1965年3月7日出生，土家族，住重庆市黔江区。

委托诉讼代理人：张忍，男，1978年2月22日出生，土家族，住重庆市黔江区。

被上诉人（原审原告）：重庆蜀陵实业有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道朝阳社区武陵大道18号（武陵山农副产品物流交易中心），统一社会信用代码91500114056468112J。

法定代表人：蔡陵，该公司董事长。

委托诉讼代理人：冉赟，重庆金讼律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘念，重庆金讼律师事务所律师。

上诉人张忍、帅士相因与被上诉人重庆蜀陵实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初5292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人张忍、帅士相上诉请求：一、撤销重庆市黔江区人民法院(2020)渝0114民初5292号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实及理由:一、一审判决将租金计算到2020年6月22日是错误的。2016年9月23日，被上诉人(甲方)与二上诉人（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于“黔江·民族风情城”一期项目商铺出租给乙方用于餐饮经营，商铺建筑面积244.76平方米;还约定租赁期限五年(从2016年9月23日至2021年9月23日)，甲方给予乙方18个月免租期，合同签订后，二上诉人向被上诉人支付履约保证金24000元。在签订《租赁合同》后被上诉人又通知上诉人，要求将租期变更为三年，于是被上诉人与上诉人于当日又签订了一份《补充协议》，约定将《租赁合同》中约定的租赁期限变更为三年，《补充协议》约定的条款与原《租赁合同》发生冲突时以本协议为准。由此可知，上诉人与被上诉人之间的租赁期限由原来的五年变更为三年，即从2016年9月23日至2019年9月23日。1.2017年2月27日上诉人与被上诉人签订了《补充协议》，确定被上诉人给予上诉人免租期30个月。2018年9月，上诉人与被上诉人已解除了租赁合同，而该期间处于免租期，因此，上诉人不应支付租金。2.退一步讲按被上诉人在一审中自认2018年9月23日至2019年9月22日的租金交6个月免6个月，因此从2016年9月23日至2019年3月23日是免租期，截至到租赁期2019年9月23日，上诉人只应支付6个月的租金73428元，减去上诉人交纳的保证金24000元，代金券2400元，上诉人只应向被上诉人支付租金47028元。而事实上被上诉人的政策是交4免费8，上诉人只应交4个月的租金，即48952元，减去上诉人交纳的保证金24000元，代金券2400元，上诉人只应向被上诉人支付租金22552元。二、一审判决漏列当事人。2017年2月27日二上诉人和张伦超为乙方与被上诉人签订了《补充协议》，张伦超也系承租人，也应承担支付租金的责任，应为本案的一审被告。但一审法院明知这一事实，但未追加张伦超为一审被告，属于程序违法，应发回重审。

被上诉人重庆蜀陵实业有限公司辩称，一、上诉人上状中诉称的事实和理由不成立。1.上诉人与被上诉人签订了《租赁合同》和《补充协议》，租赁期间为五年，即2016年9月23日至2021年9月23日，上诉人欠缴租金的行为构成严重违约，故上诉人应向被上诉人支付足额租金。就算上诉人所述租赁期限从五年变更为三年，但2019年9月23日至2020年6月22日期间，上诉人也没有腾退房屋，办理退房手续，而是继续承租，事实租赁合同成立，上诉人应该支付拖欠的租金。2.原判没有漏列当事人。《补充协议》中虽然张伦超在最后一页签了字，但首页只有两位上诉人签字。《租赁合同》中只有两位上诉人签字，该合同是主合同，《补充协议》是从合同，被上诉人起诉时具有自由选择权，张伦超不是必要诉讼参加人，原审法院没有追加当事人的义务，上诉人也没有申请追加。二、原判认定事实清楚，证据充分，应予维持。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。上诉人长期占用门面未予腾退，应当履行支付租金的义务。根据合同约定，上诉人应当支付被上诉人租金203395.56元，抵扣代金券2400元和履约保证金24000元后，上诉人还应支付176995.56元。上诉人未按期交纳租金，本应根据合同约定支付违约金，被上诉人已于一审中予以放弃。被上诉人已经给予上诉人各种租赁减免政策，无法经营时应当协商解除合同，退还租赁物，但上诉人长期占用门面未予腾退，就应缴纳租金。三、一审法院适用法律正确。本案中租赁合同成立并生效，二上诉人欠缴租金事实清楚，证据确实充分，上诉人拖欠租金的行为严重侵害了被上诉人的合法权益，应当判决上诉人支付被上诉人租金176995.56元。

重庆蜀陵实业有限公司向一审法院起诉请求：1．解除重庆蜀陵实业有限公司与张忍、帅士相之间的《商铺租赁合同》；2．张忍、帅士相向重庆蜀陵实业有限公司支付租金203396元；3．张忍、帅士相向重庆蜀陵实业有限公司支付违约金（以203396元为基数，从2018年9月23日至支付完毕之日止按月息2%计算）；4．张忍、帅士相承担诉讼费用。

一审法院认定事实：2016年9月23日，重庆蜀陵实业有限公司（甲方）与张忍、帅士相（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于“黔江·民族风情城”一期项目B栋X层X号商铺出租给乙方用于餐饮经营，商铺建筑面积244.76平方米；还约定租赁期限五年（从2016年9月23日至2021年9月23日），甲方给予乙方18个月免租期。关于租金，双方约定乙方第二、三年按50元每月每平方米计算；第四年按59元每月每平方米计算；第五年按64元每月每平方米计算，租金按季度支付，乙方应提前一个月支付下一季度租金。双方在合同中约定乙方须向甲方支付履约保证金24000元。双方在合同中还约定乙方逾期支付租金及合同约定需要缴纳的其他费用的，每逾期一日，乙方应当按照逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金。

合同签订后，张忍、帅士相向重庆蜀陵实业有限公司支付履约保证金24000元。张忍、帅士相对承租的商铺进行装修后经营“五谷杂粮”店，因生意不景气，张忍、帅士相于2017年12月停止营业。停止营业后，门面处于闲置状态。在张忍、帅士相经营商铺期间，重庆蜀陵实业有限公司根据自己招租的相关政策，给予张忍、帅士相总计24个月的免租期（不含代金券可抵扣的6个月，如有），重庆蜀陵实业有限公司认可张忍、帅士相代金券可抵扣租金2400元；且2018年9月23日至2019年9月22日的租金交6个月免6个月，需在2020年2月23日前支付第一笔租金36714元，2020年8月23日支付第二笔租金36714元。根据招租政策形成的《代金券合作协议书》及《补充协议》而张忍、帅士相均未签字，但张忍、帅士相认可重庆蜀陵实业有限公司给予的优惠政策。重庆蜀陵实业有限公司计算租金截止日期为2020年6月22日。

庭审中，重庆蜀陵实业有限公司与张忍、帅士相均认可张忍、帅士相已于2020年7月1日将门面腾退后交还重庆蜀陵实业有限公司，履约保证金可以用于抵扣租金。

一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。重庆蜀陵实业有限公司与张忍、帅士相签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对合同双方均具有法律约束力，双方均应根据合同的约定享有权利及履行义务。张忍、帅士相承租门面后长期闲置门面且已经于2020年7月1日将门面腾退给重庆蜀陵实业有限公司，重庆蜀陵实业有限公司与张忍、帅士相之间的租赁合同已终止履行，故对于重庆蜀陵实业有限公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。张忍、帅士相辩称重庆蜀陵实业有限公司与张忍、帅士相间的租赁合同已经于2018年9月解除，但缺乏证据予以证明，且张忍、帅士相长期占用门面未予以腾退，故张忍、帅士相的辩称，不予采信。张忍、帅士相作为承租人应履行向出租人缴纳租金的义务。根据《租赁合同》的约定及重庆蜀陵实业有限公司给予张忍、帅士相的减免租金政策，张忍、帅士相应支付租金情况为：1.于2020年2月23日前支付2018年9月23日至2019年9月22日期间的租金36714元（244.76平方米×50元/月·平方米×3月）；2.于2020年8月23日前支付2018年9月23日至2019年9月22日期间的租金36714元（244.76平方米×50元/月·平方米×3月）；3.于2019年9月23日前支付2019年9月23日至2019年12月22日期间的租金43322.52元（244.76平方米×59元/月·平方米×3月）；4.于2019年12月23日前支付2019年12月23日至2020年3月22日期间的租金43322.52元（244.76平方米×59元/月·平方米×3月）；5.于2020年3月23日前支付2020年3月23日至2020年6月22日期间的租金43322.52元（244.76平方米×59元/月·平方米×3月），租金总计203395.56元，抵扣代金券2400元以及履约保证金24000元后，张忍、帅士相还应支付重庆蜀陵实业有限公司租金176995.56元。张忍、帅士相未按期交纳租金，本应根据租赁合同约定支付违约金，现重庆蜀陵实业有限公司自愿放弃要求张忍、帅士相支付违约金，系其对民事权利的自行处分，予以确认。张忍、帅士相辩称“黔江·民族风情城”餐饮项目未能如预期发展，导致经营的门店停业，应降低租金标准，张忍、帅士相的辩称属于商业风险范畴，应自行承担，重庆蜀陵实业有限公司已经给予张忍、帅士相各种租赁减免政策，张忍、帅士相在无法继续经营的情况下应及时与重庆蜀陵实业有限公司协商解除合同，退还租赁物。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、重庆蜀陵实业有限公司与张忍、帅士相于2016年9月23日签订的《租赁合同》从2020年7月1日起解除；二、张忍、帅士相于本判决生效之日起十五日内支付重庆蜀陵实业有限公司房屋租金176995.56元；三、驳回重庆蜀陵实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4350元，减半收取计2175元，由张忍、帅士相负担。

本院二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院举示了2016年9月23日的《补充协议》，本院已组织当事人进行了质证。本院审查认为，上诉人举示的《补充协议》客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。

本院二审查明：2016年9月23日，重庆蜀陵实业有限公司与张忍、帅士相签订《补充协议》，约定：双方于2016年9月23日签订的《租赁合同》租期期限为5年，因B-X-X号商铺已销售给第三方，现将B-X-X号商铺租赁期限变更为三年。重庆蜀陵实业有限公司在甲方处加盖单位印章，张忍在乙方处签字。

本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，本案各方当事人争议的主要焦点为：一、原判是否漏列当事人；二、原判支持的租金是否正确。

《最高人民法院关于<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于该司法解释规定的情形，应当适用当时的法律、司法解释的规定。

一、原判是否漏列当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”必要共同诉讼是指当事人一方或双方在两人以上，对同一诉讼标的有共同的利害关系而形成的共同诉讼。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十七条规定：“必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。”本案中，《租赁合同》系重庆蜀陵实业有限公司与张忍、帅士相签订，张伦超非该合同的当事人。2017年2月27日签订《补充协议》及《代金券合作协议书》合同的主体仍为重庆蜀陵实业有限公司和张忍、帅士相，张伦超只是在合同尾部签字处签字，而《补充协议》及《代金券合作协议书》系从合同，张伦超不是本案的必要诉讼共同诉讼当事人，原判未予追加并不影响本案的实体处理，故上诉人主张原判漏列当事人的理由不成立，本院不予支持。

二、原判支持的租金是否正确。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据双方当事人签订的《租赁合同》，约定重庆蜀陵实业有限公司将“黔江·民族风情城”一期项目B栋X层X号商铺出租给张忍、帅士相，租期5年，即2016年9月23日至2021年9月23日止。其中双方同日又签订《补充协议》，约定将B-X-X号商铺的租赁期间变更为3年。张忍、帅士相在租赁期内享受18个月的免租期，第二年享受交6个月免6个月租金，共同享受24个月的免租期。从双方于2017年2月27日签订《补充协议》及《代金券合作协议书》约定的内容来看，重庆蜀陵实业有限公司同意提供73400元消费代金券，用于抵扣6个月的租金，但张忍、帅士相的消费代金券仅发放2400元，上诉人主张消费代金券应抵扣6个月租金的理由不成立，本院不予支持。虽然B-X-X号商铺的租赁期间变更为3年，于2019年9月23日前到期，但张忍、帅士相于合同未到期前即未按合同约定履行租金的支付义务，合同到期后仍将商铺占有直到2020年7月1日才将所有承租的商铺交还给被上诉人，该期间形成事实租赁关系，原判将所有租赁商铺一并计算租金并无不当，且原判已在租金中扣除了2400元的代金券费用，并抵扣了张忍、帅士相缴纳的履约保证金24000元，故原判计算本案张忍、帅士相还应支付重庆蜀陵实业有限公司的租金数额正确，上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。

综上所述，张忍、帅士相的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2175元，由上诉人张忍、帅士相负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张泽端

审 判 员　王勐视

审 判 员　谢长江

二〇二一年一月二十五日

法官助理　雷书彦

书 记 员　高红林