王雪君与田勇殷伟等买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：王雪君，女，1991年2月26日生，苗族，户籍地重庆市秀山土家族苗族自治县。

委托诉讼代理人：易光，重庆丰固律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：岳文菊，女，1976年8月20日出生，汉族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。

委托诉讼代理人：冉华宇，重庆百仁律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：田勇，男，1969年11月15日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。

委托诉讼代理人：冉华宇，重庆百仁律师事务所律师。

原审被告：殷伟，男，1980年7月14日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。

上诉人王雪君因与被上诉人岳文菊、田勇、原审被告殷伟房屋买卖合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初3044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。审理中，于2021年1月12日对上诉人王雪君及其委托诉讼代理人易光、被上诉人岳文菊、田勇及其委托诉讼代理人冉华宇、原审被告殷伟进行了询问调查。本案现已审理终结。

王雪君上诉请求：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初3044号民事判决；二、改判驳回岳文菊、田勇的诉讼请求；三、判令由岳文菊、田勇承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定岳文菊、田勇支付了购房款250,000元系认定事实错误。在合伙清算时，按照合伙协议约定，田勇、岳文菊应当按照30%的出资比例填补亏损128,510元，田勇垫资的150,000元减去其应填补的亏损128,510元，只余21,489元，按此计算，殷伟只收到田勇、岳文菊21,489元。2.一审判决以殷伟系安置对象而认定岳文菊与殷伟签订的房屋转让协议有效是错误的。根据婚姻法第十七条规定，夫妻存续期间所得财产归夫妻共同所有，夫妻对共有财产有平等处理权。案涉房屋的取得在殷伟、王雪君夫妻关系存续期间，是夫妻共同财产，殷伟的父母也明确表示将该房产赠与殷伟和王雪君，殷伟未经共有人王雪君同意，擅自转让该房产是无效的。3.一审判决认定田勇、岳文菊善意取得争议房屋并判决交付和过户，属于适用法律错误。

田勇、岳文菊辩称，1.支付的购房款来源于田勇代殷伟垫付的投资款以及殷伟向岳文菊的借款，与三方协议、一审庭审记录、房屋转让协议、殷伟出具的收条佐证。2.案涉房屋是拆迁安置房，安置对象是殷伟，因殷伟欠田勇投资款和岳文菊的借款，殷伟以转让方式将房屋抵给田勇、岳文菊，在殷伟回家征求王雪君意见后再签订的转让协议。3.一审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

殷伟述称，同意王雪君的上诉意见。

田勇、岳文菊向一审法院提起诉讼请求：1.判令殷伟履行2019年3月29日与岳文菊签订的《房屋转让协议》，将位于秀山县乌杨街道学林佳苑5栋25层4号房屋交付田勇、岳文菊；2.判令殷伟协助田勇、岳文菊办理乌杨街道学林佳苑5栋25层4号房屋变更登记给田勇；3.殷伟承担本案诉讼费。

一审判决认定事实：2018年殷伟与陈志强、田勇妻子彭淑萍合伙经营秀山天一装饰公司期间，三方约定共同出资1,000,000元，殷伟、彭淑萍各占30%份额、陈志强40%，各方按所占份额出资，实际共同出资920,000元或940,000元，其中陈志强出资400,000元，殷伟自认出资70,000元，其余450,000元或470,000元由田勇（彭淑萍）垫资。天一装饰公司公司由殷伟负责经营，陈志强、彭淑萍只负责投资。岳文菊系公司出纳，王雪君任店长，管理市场部、设计部、工程部。2018年9月23日殷伟向岳文菊借款100,000元并约定月息2分。

殷伟父母房屋拆迁，以殷伟名义签订《拆迁安置协议》，在位于秀山县乌杨街道学林佳苑5栋25层4号有还建房一套。2019年3月29日殷伟与岳文菊签订《房屋转让协议》，殷勇将位于秀山县乌杨街道学林佳苑5栋25层4号以260,000元价格出让给岳文菊、田勇，在交付房屋钥匙时支付250,000元，办理过户登记时付清，同时约定了房屋交付、过户登记、违约责任，出让方保证房屋有处分权，不涉及第三方权利。甲方处殷伟签字、乙方处岳文菊签字。同日殷伟给田勇出具收条一张，载明：今收到田勇华信学林佳苑5-25-4面积80.04房款贰拾伍万元整<250,000>。岳文菊、田勇认可系双方共同购买。在签订《房屋转让协议》时殷伟向岳文菊、田勇出示了《拆迁安置协议》。

2020年9月15日，由于天一公司经营不佳及疫情原因，殷伟、田勇、陈志强签订《协议书》，对公司经营进行清算，将秀山县天一装饰公司折价200,000元，由殷伟支付80,000元给陈志强（陈志强自愿资助30,000元），实际支付50,000元、殷伟支付田勇60,000元（田勇自愿资助10,000元），实际支付50,000元，公司归殷伟经营，债权债务由殷伟负担；殷伟向陈志强借款150,000元加殷伟应支付的50,000元，共计200,000元，上述款项暂不支付，待公司经营好转有资金时支付或公司帮陈志强、田勇装修房屋抵扣。

另查明，2020年9月殷伟、王雪君将上述房屋办理不动产登记，登记证号为渝（2020）秀山县不动产权第0010XXXX1号，权利人殷勇、王雪君，注明按份共有，殷伟40%，王雪君60%。

一审法院认为，本案争议焦点为：一、岳文菊、田勇是否支付了购房款250,000元；二、殷伟与岳文菊、田勇签订《房屋转让协议》是否生效；三、殷伟应否交付房屋并协助办理过户登记。现分别评述如下：

一、关于岳文菊、田勇是否支付了购房款250,000元的问题。2018年田勇的妻子彭淑萍、陈志强合伙经营秀山县天一装饰公司时，三方约定共同出资1000,000元，殷伟、彭淑萍各占30%份额、陈志强40%，各方按所占份额出资，因被告殷伟无资金，仅出资70,000元，陈志强出资400,000元，彭淑萍以其丈夫田勇名义缴纳出资款450,000元或470,000元，共计出资920,000元或940,000元，殷伟应出资部分由陈志强垫资100,000元、彭淑萍垫资150,000元或170,000元，殷伟在庭审中认可。2020年三方清算协议书，对陈志强垫资部分在清算协议已明确被告殷伟偿还，而对彭淑萍垫资部分在清算协议书中未纳入清算。2018年9月23日殷伟向岳文菊借款100,000元并约定月息2分，殷伟抗辩已偿还，岳文菊认为该部分款项系支付公司货款，但殷伟未举示证据证明该部分款项系偿还借款，不能证明该借款已偿还，结合殷伟与岳文菊于2019年3月29日签订的《房屋转让协议》及殷伟给田勇出具的收条，可以认定双方已经以垫资款和借款抵作购房款，故认定岳文菊、田勇已支付购房款250,000元。

二、关于殷伟与岳文菊、田勇签订《房屋转让协议》是否生效问题。本案案涉房屋系拆迁安置房，拆迁房屋系殷伟父母所有，殷伟自认系其父母赠与，签订《拆迁安置协议》是以殷伟名义签订，《拆迁安置协议》约定在位于秀山县乌杨街道学林佳苑5栋25层4号有还建房一套安置对象系殷伟，王雪君未在《拆迁安置协议》签字，亦不是该《拆迁安置协议》的安置对象。在签订《房屋转让协议》时殷伟向岳文菊、田勇出示了《拆迁安置协议》；且在《房屋转让协议》第六条殷伟承诺，保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍，保证该转让房产不涉及第三方权利。上述情况足以让岳文菊、田勇相信殷伟有出让案涉房屋的权利。即使该房屋涉及王雪君的权利，田勇、王雪君已支付大部分购房款，交易价格在同期安置房补偿价格要高（同期安置房出售有2,400元/平方米），岳文菊、田勇属于善意取得。故岳文菊、田勇与殷伟签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制规定，应为有效合同，对合同双方均具有约束力，双方应当按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。

三、关于殷伟应否交付房屋并协助办理过户登记问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，如上所述，本案岳文菊、田勇与殷伟签订的《房屋转让协议》系有效合同，对合同双方均具有约束力，双方应当按照合同约定履行，岳文菊、田勇已按合同约定用垫资款和借款抵偿了购房款，殷伟向田勇出具收条，履行了合同义务，殷伟亦应当按照合同约定在合同生效后一个月交付房屋，在取得房产证后将房屋过户至岳文菊、田勇名下，殷伟在约定期间未交付房屋，在签订产权证后亦未按约定办理过户登记手续，已构成违约，应当承担继续履行的义务。故岳文菊、田勇要求殷伟交付房屋并协助办理过户登记的理由成立，对其诉讼请求予以支持。关于王雪君抗辩《房屋转让协议》无其签字，其对签订《房屋转让协议》不知情的抗辩，因殷伟与岳文菊、田勇签订《房屋转让协议》时，未取得不动产登记权证，双方所依据的系《拆迁安置协议》，而《拆迁安置协议》的拆迁安置对象系殷伟，且殷伟在《房屋转让协议》承诺该房屋不涉及第三方权利，岳文菊、田勇在签订合同时已尽到合理的审查义务，在拆迁安置对象系殷伟的情况下，不需王雪君签字其法律后果仍然产生买卖合同效力。故王雪君未在合同上签字，不影响买卖合同效力。王雪君的抗辩理由不成立，不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、第一百三十八条的规定，判决：一、殷伟、王雪君在本判决生效后十日内将位于重庆市秀山土家族苗族自治县乌杨街道学林佳苑5栋25层4号房屋交付给岳文菊、田勇；二、殷伟、王雪君在本判决生效后六十日内协助岳文菊、田勇办理位于重庆市秀山土家族苗族自治县乌杨街道学林佳苑5栋25层4号房屋的过户登记手续。案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，由殷伟、王雪君负担。

本院二审查明：2018年10月28日，殷伟与秀山县土地房屋征收办公室签订《房屋征收产权调换安置协议书》，被征收人姓名为殷伟。殷伟在二审中认可田勇为其垫付出资款150,000元，认可向岳文菊借款100,000元并约定月息2分，也认可至今尚未偿还田勇的垫付款和岳文菊的借款。殷伟陈述签订房屋转让协议的目的是作为投资款和借款的抵押，房屋转让协议和收条上的250,000元就是田勇的垫资款150,000元和岳文菊的借款100,000元组成。殷伟自认在带田勇、岳文菊查看案涉房屋后才签订房屋转让协议。

2020年11月7日，殷伟父母出具情况说明，载明案涉房屋增与给殷伟、王雪君之子殷某某，因殷某某未成年不能独立签订安置协议，也不能办理产权登记，故由殷伟签订安置协议并将产权登记在殷伟、王雪君名下。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，本案二审争议的焦点是：案涉房屋转让协议的效力认定问题。现分析评判如下：

在签订房屋转让协议之前，殷伟带田勇、岳文菊查看了案涉房屋，并向田勇、岳文菊出示了安置协议，安置协议载明被征收人为殷伟，殷伟向田勇、岳文菊承诺保证案涉房屋不涉及第三人权利，并保证自己享有处分权，这样双方才签订了案涉房屋转让协议，可以认定田勇、岳文菊尽到了签订合同的审慎义务，有充分理由相信案涉房屋系殷伟所有，殷伟具有处分权，案涉房屋不涉及第三人权利。殷伟陈述签订房屋转让协议的目的是作为投资款和借款的抵押，房屋转让协议和收条上的250,000元就是田勇的垫资款150,000元和岳文菊的借款100,000元组成，结合殷伟、田勇（彭淑萍）、陈志强在合伙清算时没将田勇（彭淑萍）代其垫付的150,000元投资款纳入清算的事实，可以认定殷伟转让房屋的目的是抵偿债务，田勇、岳文菊将对殷伟享有在债权转化为支付购房款，田勇、岳文菊履行了房屋转让协议的合同义务，合同依法成立并有效。在签订房屋转让协议时，并没有证据证明王雪君是案涉房屋的共有人，王雪君没有在房屋转让协议上签名并不影响合同的成立及有效性的认定。

王雪君抗辩田勇、岳文菊没有实际支付购房款250,000元的问题。签订房屋转让协议的时间在合伙清算之前，签订基础来源于安置协议和田勇、岳文菊对殷伟享有的债权，并不是以清算结果为依据，合伙经营的结果可能有盈利，也可能有亏损，不能以经营亏损的结果判定合伙之初的投资金额。因此，王雪君上诉称按清算结果，田勇没有垫资150,000元的理由不成立。

在签订房屋转让协议时，王雪君是否是案涉房屋共有人的问题。房屋的调换安置是以原房屋的权利设置为基础，从安置协议看，被征收人是殷伟，即或原权利人为殷伟的父母，但从安置协议确定的被征收人为殷伟看，殷伟父母在当时也是将权利让渡给殷伟，并没有证据表明有殷伟之外的他人。殷伟父母在2020年11月7日出具情况说明，将案涉房屋赠与其孙子，说明时间在产生本案诉讼之后，可信度较差，不予采信。殷伟违背诚实信用原则，明知将案涉房屋已转让给田勇、岳文菊，在接房后不及时交付给田勇、岳文菊，而是将王雪君添加为案涉房屋的产权人之一，增加履行合同的障碍，殷伟、王雪君的后行为不能阻却合法成立合同的履行，殷伟、王雪君应当按约交付案涉房屋，并协助产权变更登记。

综上，王雪君的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5,050元，由上诉人王雪君负担。

本判决为终审判决。

审判长　　何庆华

审判员　　黄　飞

审判员　　彭松涛

二〇二一年一月十五日

书记员　　何杰洪