刘家军刘明习与谢阳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：刘家军，男，1964年4月26日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。

委托诉讼代理人：李雪芹，重庆光界律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴秋霜，重庆光界律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：刘明习，男，1991年9月10日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。

委托诉讼代理人：李雪芹，重庆光界律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴秋霜，重庆光界律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：谢阳，男，1975年1月21日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。

委托诉讼代理人：姚恒均，重庆市彭水县郁山法律服务所法律工作者。

上诉人刘家军、刘明习因与被上诉人谢阳房屋买卖合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（2020）渝0243民初3975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。诉讼中，本院于2021年1月12日对上诉人刘家军、刘明习的共同委托诉讼代理人李雪芹、吴秋霜、被上诉人谢阳的委托诉讼代理人姚恒均进行询问调查。本案现已审理终结。

刘家军、刘明习上诉请求：一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2020）渝0243民初3975号民事判决；二、改判支持上诉人一审诉讼请求；三、判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。上诉事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。2020年5月7日，刘家军、刘明习和谢阳达成的《房屋买卖变更协议》没有刘明习和谢阳签字确认，且刘明习明确表示不认可该协议。2016年8月19日刘家军、刘明习与谢阳达成《房屋买卖协议》，被上诉人应当履行义务，一审不支持上诉人的诉讼请求明显错误。被上诉人应承担交付房屋的合同义务，但由于被上诉人已经无法向上诉人交付房屋的情况下应承担赔偿损失及相应违约责任。

被上诉人谢阳答辩称，2020年5月7日的《房屋买卖变更协议》是对2016年8月19日的《房屋买卖协议》的变更，应当按照变更后的协议履行合同义务，谢阳给付款项的期限未到，应当驳回上诉人的诉讼请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院驳回上诉，维持原判。

刘家军、刘明习向一审法院起诉请求：1.判决谢阳向刘家军、刘明习立即支付未能交付三套房屋的损失300,000元（每套100,000元计，三套共计300,000元）；2.判决谢阳向刘家军、刘明习支付违约金100,000元；3.谢阳承担本案案件受理费。

一审法院认定事实：刘家军、刘明习系父子关系。2016年8月19日，刘家军、刘明习与谢阳达成《房屋买卖协议》，就刘家军之妻、刘明习之母王春英的名义，于2006年11月25日受让案外人薛长江所有的位于重庆市彭水苗族土家族自治县郁山镇白马社区一组（原龙井居委）的自建房三间一层（郁房权字第X**）及厨房附属设施、空坝等一并出售给谢阳，在《房屋买卖协议》中约定：“一、由出售人将受让位于现郁山镇白马一组（原龙井居委）的砖混、水泥、钢筋板房三间一楼的房屋（（郁房权字第X**及厨房附属设施空坝等房屋室内装修含门、窗及三通、全部转让给购买人。二、由购买人在出售人的出售房屋及附属设施、空坝等房屋内进行拆房建房；在购买人将新的砖混、水泥、钢筋板房建好后，由二出售人归四套仅安装好的铝合金玻璃窗清水房房屋作购买人支付的购房款，该四套房屋除新建房屋第二层仅由出售人选一套外其余三套由出售人在第二层以上（不含第二层）任意挑选。……十、如一方违约，除赔偿未违约方全部损失外，另由违约方支付违约金10万元给未违约方。……”。刘家军、刘明习和谢阳均在该协议上签名捺印。

《房屋买卖协议》签订后，谢阳将原自建房三间一层及厨房附属设施拆除，在原址上重新修建了8层楼房屋一栋。该8层楼新建自建房至今未办理不动产权登记。

2016年8月20日，刘明习向谢阳借款30,000元，并出具《借条》，载明：“今借到谢阳3万元（叁万元）（新建房屋卖出去一套归还，期间不收取利息）借款人：刘明习借款日期：2016.8.20”。自《房屋买卖协议》签订后，刘明习通过微信的方式，多次联系谢阳，要求谢阳按每套房屋100,000元的价格支付该协议中约定的三套房屋的购房款项共计300,000元，并表示认可抵扣其从谢阳的部分借款，此外，刘明习还要求谢阳将余款尽快予以支付。

2020年5月7日，刘家军、刘明习和谢阳达成《房屋买卖变更协议》约定：“上列三协议人于2016年8月19日达成房屋买卖协议，现对原协议第二条中的‘在购买人将新的砖混、水泥、钢筋板房建好后，由二出售人归四套仅安装好的铝合金玻璃窗清水房房屋作购买人支付的购房款，该四套房屋除新建房屋第二层仅由出售人选一套外其余三套由出售人在第二层以上（不含第二层）任意挑选。’变更为‘该栋房屋以二环路为平面的第六层6-3号套房属于出售人刘明习永久所有和使用外（作抵谢阳交的一部分购房款），其余三套房屋共计折价为30万元，由购买人谢阳以30万元人民币支付给出售人刘明习，支付时间为2021年农历腊月底以内付清，如到期未付清按所欠金额每月2%的标准计算资金利息’”。刘家军在该《房屋买卖变更协议》上签名捺印。刘明习当庭表示，该《房屋买卖变更协议》属实，系其父亲即刘家军本人签名捺印。

庭审中，谢阳举示了一份手书《房屋买卖协议》，声称系刘明习自己书写，拍照后通过微信发送给谢阳，该协议载明：“谢洋：3,000+5,000+5,000+1,000（2019年最后一次借，即2019.7.9借了1,000转账）。也就是14,000加之前当初签的合同时借了30,000，就是44,000.每套房子价值10万（无论卖高卖低都是你的，只保值10万）就是30万，去掉44,000，就是25万6千。25万6千，最迟在2020年12月31日之前全部结清给出售方，否则造成的一切法律后果由违约方承担。双方签字按手印生效。”刘明习当庭表示，该份手写《房屋买卖协议》确系其本人书写，并通过微信发送给谢阳。

庭审中，谢阳陈述，在2020年5月，刘明习从重庆城区回到郁山镇白马社区一组，找到谢阳，要求重新选择房屋，通过协商，刘明习选择了6-X号、2-X号、3-X号、X-1号共计四套房屋。刘明习陈述，因谢阳一直没有支付三套房屋的价款，所有才在2020年5月找到谢阳要求重新选择房屋。

审理中，刘明习、谢阳均认可该新建自建房中6-X号房屋用于刘家军、刘明习居住；对刘明习于2020年5月所选定的2-X号、3-X号、X-1号三套房屋，刘明习、谢阳均认可每套房屋价值100,000元，三套房屋共计300,000元。谢阳陈述，该新建自建房中2-X号、3-X号、X-1号三套房屋现均已出售，无法交付刘家军、刘明习。

一审法院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。2016年8月19日，刘家军、刘明习与谢阳达成了一致意见，就卖房、拆房、建房等相关事宜达成了书面协议，根据当日达成的《房屋买卖协议》中第二条内容可知，该协议中的对价实质是谢阳以建成后房屋中的四套房屋作为买房款，支付刘家军、刘明习，是以特定物作为对价履行的一种方式。房屋买卖合同作为买卖关系中的一种，具有特殊性、专有性、时效性和金钱给付的义务。房屋买卖合同具有相对性和排他性，出售人作为房屋的所有权人或者取得房屋所有权人的授权委托，将房屋出售给购买人，应当签订书面的房屋买卖合同，购买人应按照合同约定履行对价义务。本案中，谢阳作为购买人应当向出售人即刘家军、刘明习支付购房款项。经双方协商，谢阳以新建自建房中的四套房屋作抵购房款项（其中除自住房屋一套以外，另外三套房屋每套房屋价值100,000元，共计300,000元），得到了刘家军、刘明习的认可，并不违反法律强制规定，该协议约定内容对双方当事人具有约束性。

其次，结合审理中双方举示的证据，以及查明的事实，在刘家军、刘明习与谢阳签订《房屋买卖协议》，至谢阳新建自建房建成之后，刘家军、刘明习并未按照《房屋买卖协议》约定的内容选定作抵购房款项的四套房屋，反而是刘明习一直通过微信的方式要求谢阳直接支付购房款项，并认可抵扣其之前的部分借款。按照买卖合同关系而言，购买人应当按照合同约定履行对价义务，具有债的明显特性，而该《房屋买卖协议》中的约定，是以新建自建房作抵购房款项，直接交付出售人，是特定物的所有权转移，具有物权的明显特征，本质上是债权转化成物权，本案中，刘明习坚持要求谢阳支付购房款项，显然与原、被告之间于2016年8月19日签订的《房屋买卖协议》约定内容相违背。

然后，审理中刘明习手书一份《房屋买卖协议》，其内容均在要求谢阳支付购房款项，并抵扣其之前的部分借款，要求谢阳按期支付购房余款，虽该份手书《房屋买卖协议》中，双方均未签名捺印，但结合刘明习的当庭陈述，以及刘明习与谢阳之间的微信聊天记录可以推断出，刘明习旨在向谢阳催收购房款项，而非按照2016年8月19日刘家军、刘明习与谢阳签订的《房屋买卖协议》中约定的以新建自建房作抵购房款项。此外，在落款为2020年5月7日的《房屋买卖变更协议》中，对2016年8月19日的《房屋买卖协议》中第二条内容进行了变更，将特定物即三套房屋的交付变更为了金钱给付义务，再次将物权转化为了债权。刘家军在该变更协议中签名捺印，审理中刘明习认可系刘家军本人签名捺印。根据刘家军、刘明习的前述种种行为，一审法院认为变更后的协议虽只有刘家军一人签名捺印，内容存在瑕疵，但确系刘家军、刘明习的真实意思表示，应当予以尊重。故，按照变更后的协议内容，谢阳应当按期向刘家军、刘明习支付约定的购房款项，而不需要向刘家军、刘明习交付房屋，因变更后的协议履行期限尚未届满，刘家军、刘明习诉请的违约请求在本案中不能成立。

关于刘家军、刘明习诉请的谢阳立即支付因无法交付新建自建房中的三套房的损失的问题。前文已评述本案本质上是刘家军、刘明习要求谢阳通过现金方式支付购房款项，并非是特定物即以新建自建房中的三套房作抵购房款项，且谢阳新建自建房已建成多年，刘家军、刘明习一直未提出以房抵款，亦未选定具体楼层、房号的房屋，反而是自始向谢阳催收购房款项，直至本案诉讼前，刘家军、刘明习催收购房款项未果，才在2020年5月提出重新选定抵款的房屋。刘家军、刘明习之诉请内容有违诚实信用的根本，应当按照协议相对人事先的约定严格进行履行。另外，关于刘明习诉称谢阳一直未支付购房款项问题，建议其按照合同约定内容期限届满后，另行通过合法途径寻求解决。

最后，关于谢阳辩称委托售房问题。谢阳的辩称理由没有事实依据，亦未举示证据证明取得刘家军、刘明习的授权委托，是否存在委托售房事宜与本案没有关联性，不予评述。

在日常生活、生产中，民事主体应当遵循自愿原则和诚信原则。诚信是人与人交往的基石，无信而不立本，无诚而不立世。民事主体中相对人的法律关系调整是整个社会活动中的构成单元，民事相对人应当按照口头约定或者书面约定，严格履行自己的义务，行使自己的权利，做到言之有信，于法可据，方能构建和谐、公平、正义的法治社会。

综上，遂依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十一条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回刘家军、刘明习的诉讼请求。本案案件受理费7,300元（已由刘家军、刘明习预交3,650元），减半收取计3,650元，由刘家军、刘明习负担。

二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议的焦点是：2020年5月7日《房屋买卖变更协议》是否是对2016年8月19日《房屋买卖协议》内容进行了变更，刘家军、刘明习的诉讼请求应否支持。

首先，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。虽2020年5月7日《房屋买卖变更协议》上只有刘家军签名，但事后刘明习与谢阳之间的微信聊天记录可以证明刘明习认可了《房屋买卖变更协议》内容，且谢阳也明确表示承认《房屋买卖变更协议》。其次，即2020年5月7日《房屋买卖变更协议》内容系对三方于2016年8月19日签订的《房屋买卖协议》协议内容部分更变，具体内容为：该栋房屋以二环路为平面的第六层6-X号套房属于出售人刘明习永久所有和使用外（作抵谢阳交的一部分购房款），其余三套房屋共计折价为30万元，由购买人谢阳以30万元人民币支付给出售人刘明习，支付时间为2021年农历腊月底以内付清，如到期未付清按所欠金额每月2%的标准计算资金利息。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十条规定，民事法律行为可以附期限，但是按照其性质不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行为，自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效。本案中，刘家军、刘明习请求谢阳支付房款的时间在一审判决前并未到期，故一审法院判决驳回刘家军、刘明习并无不当。当三方签订的《房屋买卖变更协议》约定的付清期限届满后，刘家军、刘明习可以另行向谢阳主张相应权利。

综上所述，刘家军、刘明习的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7,300元，由上诉人刘家军、刘明习负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　何庆华

审 判 员　黄　飞

审 判 员　彭松涛

二〇二一年一月二十七日

法官助理　魏国君

书 记 员　吴松涛