重庆市彭水康宏房地产有限公司与黎量赵绪周房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：重庆市彭水康宏房地产有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街。统一社会信用代码：915002437116902203。

法定代表人：杨小平，该公司经理。

委托诉讼代理人：王志鸿，重庆中庸律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：赵绪周，男，1968年10月2日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。

委托诉讼代理人：张俊，重庆恩杜律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：黎量，男，1967年6月26日出生，土家族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。

委托诉讼代理人：张俊，重庆恩杜律师事务所律师。

上诉人重庆市彭水康宏房地产有限公司（以下简称康宏公司）因与被上诉人赵绪周、黎量房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2020）渝0243民初3947号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，于2021年1月19日组织各方当事人进行了质证询问。上诉人康宏公司的委托诉讼代理人王志鸿，被上诉人赵绪周及赵绪周、黎量的共同委托诉讼代理人张俊到庭参加了质询。本案现已审理终结。

康宏公司上诉请求：一、撤销重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2020）渝0243民初3947号民事判决；二、改判由被上诉人支付上诉人从2011年10月8日至2018年7月23日止的租金112,984元，支付其中60平方米从2018年7月24日至2020年11月20日的租金（按30元/每平米/月计算）；三、判令被上诉人承担本案一、二审案件诉讼费用。事实及理由：1.一审关于涉案左边间门面未装修，一直处于空置状态错误的事实认定错误。涉案房屋交付后，就视为房屋已由被上诉人方占有使用。2.（2019）渝04民终1416号民事判决并未对占有房屋的利益作为减少损失的因素考虑，因此一审判决错误。3.房屋买卖合同解除后，涉案房屋一直由被上诉人占有，未将涉案房屋交还给上诉人，因此一审以上诉人未举示证据证明为由驳回上诉人的诉讼请求错误。

赵绪周、黎量共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求维持原判。理由如下：1.卷帘门并非被上诉人安装的，是上诉人安装的。2.上诉人将涉及消防通道的门面出售给被上诉人，因上诉人存在过错，导致被上诉人无法使用涉案门面。3.房屋买卖合同解除后，被上诉人并未占有涉案房屋。

康宏公司向一审法院起诉请求：赵绪周、黎量向康宏公司支付2011年10月8日至2018年7月23日期间租金（不当得利）336,895.2元；并按照30元/平方米/月的标准从2018年7月24日开始支付租金损失至实际返还房屋为止。

一审法院审理查明：2011年10月8日，康宏公司作为甲方与赵绪周、黎量作为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由赵绪周、黎量购买康宏公司开发的位于彭水县汉葭街道乌江商贸园汇景1号楼正1层1号门面，总购房款为1,284,723元。康宏公司向赵绪周、黎量交付了房屋，并于2011年12月5日为赵绪周、黎量办理了房屋产权证（彭水县房地证2011字第3XX6号），产权证上载明建筑面积为181.33平方米，套内建筑面积149.86平方米。

重庆市国土资源和房屋勘测规划院彭水苗族土家族自治县土地房屋勘测所于2015年6月18日作出测量结论，赵绪周和黎量房屋产权证面积含有消防通道套内面积35.28㎡，建筑面积42.69㎡。

一审法院于2017年7月6日受理康宏公司赵绪周、黎量诉康宏公司房屋买卖合同纠纷一案，康宏公司赵绪周、黎量请求人民法院依法判决解除与赵绪周、黎量签订的《重庆市商品房买卖合同》，一审法院于2018年5月23日作出（2017）渝0243民初2672号民事判决，判决确认《重庆市商品房买卖合同》解除。康宏公司不服上述判决上诉于重庆市第四中级人民法院，该院于2018年7月23日作出(2018)渝04民终771号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

一审法院于2018年9月11日受理赵绪周、黎量诉康宏公司房屋买卖合同纠纷一案，赵绪周、黎量请求人民法院依法判决：一、康宏公司返还已交房款644,723元和已缴纳的大修基金10,880元、契税38,542元、转移登记费560元；二、康宏公司支付赵绪周、黎量资金占用利息（资金占用利息以694,705元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，从2011年10月9日至付清之日止）；三、康宏公司赔偿赵绪周、黎量房屋装修损失（具体金额以评估为准）；四、康宏公司赔偿赵绪周、黎量损失1,036,300.95元；五、康宏公司承担本案的诉讼费用。一审法院审理后于2019年7月17日作出(2019)渝0243民初4238号民事判决，判决：一、康宏公司于本判决生效后十日内退还赵绪周、黎量的购房款644,723元、大修基金10,880元、契税38,542元，转移登记费560元，以上合计694,705元；二、康宏公司于本判决生效后十日内赔偿赵绪周、黎量损失864,077元；三、驳回赵绪周、黎量的其余诉讼请求。赵绪周、黎量与康宏公司均不服该判决上诉于重庆市第四中级人民法院，该院于2019年11月20日作出(2019)渝04民终1416号民事判决书，关于赵绪周、黎量主张的损失认定问题，该院认为：“因康宏公司的原因造成赵绪周、黎量丧失在同时期购买其它房屋的机会，在房价上涨的情况下，赵绪周、黎量用原来合同约定的成交金额根本不能购买到同等房屋，康宏公司应当赔偿因违约给赵绪周、黎量造成的损失，但该损失赔偿的数额应综合考虑双方履约情况。本案中，赵绪周、黎量实际支付的房款为644,723元，尚有64万元未支付，而康宏公司也在签定合同后即将房屋交付赵绪周、黎量使用，履行了部分合同义务。综合考虑上述因素，按照公平合理及等价有偿原则，以赵绪周、黎量交纳的购房款644,723元在总房款1,284,723元的比例计算赵绪周、黎量的房屋差价损失比较恰当。”判决：“一、维持彭水苗族土家族自治县人民法院（2018）渝0243民初4238号民事判决第一项；二、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2018）渝0243民初4238号民事判决第二项、第三项；三、康宏公司赔偿赵绪周、黎量损失433,627元；四、驳回赵绪周、黎量的其他诉讼请求。”

另查明，涉案门面实际为三间，中间一间为业主实际使用通道，中间一间出去右面一间为规划消防通道，左面一间空置，未实际装修完成。物业公司2020年5月15日出具《证明》一份，载明赵绪周、黎量购买三间门面在进场装修时，该栋楼业主以涉案房屋为消防通道为由阻止装修至今，房屋一直处于闲置状态。

一审法院认为，本案康宏公司以不当得利为由提起诉讼，但原、赵绪周、黎量之间存在房屋买卖合同关系，虽然该合同已经解除，但本案纠纷系围绕该合同关系的履行及解除问题产生，本案仍属于房屋买卖合同纠纷。关于康宏公司主张的占用涉案房屋的利益，首先对于靠右的一间，属于消防通道，康宏公司对该房屋没有可以主张的占用利益。其次，对于中间一间，作为实际上的通道在使用，赵绪周、黎量没有取得占用利益，不存在返还问题。第三、关于左边一间，该房屋没有装修完成，不具有门面使用的价值，而这并非赵绪周、黎量的过错。同时，在(2019)渝04民终1416号民事判决中，对于赵绪周、黎量占有涉案房屋的利益已经作为减少其损失主张的因素予以考虑，因此对于康宏公司在本案中再次主张损失的请求，一审法院不予支持。关于康宏公司要求赵绪周、黎量持续支付涉案房屋租金至返还房屋为止期间的损失问题，一审法院认为，该主张以赵绪周、黎量仍然持续占有涉案房屋为前提，但康宏公司并未举示证据对此予以证明，对其请求不予支持；涉案房屋的现状，在(2018)渝04民终771号民事判决书、(2019)渝04民终1416号民事判决书作出时就已经确定，并无改变，即使康宏公司未实际获得占有房屋的利益，也是由于其怠于行使权利及时收回房屋造成，不应当由赵绪周、黎量承担。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回康宏公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为3,176.71元，由康宏公司负担。

二审中，赵绪周、黎量向本院举示《房地产评估报告》一份，拟证明案涉门面是空置的，赵绪周、黎量并未使用。该份证据经康宏公司质证认为，该证据客观真实，但达不到其证明目的，对报告中房屋权属状况一览表中“出租或占用情况为空置”无异议，一开始是赵绪周、黎量与他人合伙开的食府，因故停业现在是没有使用，中间一间作为业主通道进出，左边安装有卷帘门的是作为赵绪周、黎量库房使用，故赵绪周、黎量说没有使用的说法不成立。

本院审查认为，该份证据形成于2019年6月18日，报告中显示的房屋出租或占用情况仅是评估时的状态，无法反映在此之前的状态，该证据不能达到赵绪周、黎量的证明目的，故院对该份证据的关联性不予采信。

二审中，康宏公司陈述，涉案门面赵绪周、黎量已于2020年11月20日返还康宏公司占有支配。

二审查明的其他事实与一审判决确认的事实相同，本院予以确认。

本院认为，康宏公司提起本案诉讼主要基于康宏公司与赵绪周、黎量二人签订的《房屋买卖合同》解除后，赵绪周、黎量应负返还义务而发生的租金损失。本案的争议焦点为赵绪周、黎量应否向康宏公司支付占有期间的房屋租金。现评述如下：

首先，因康宏公司将属于消防通道的门面出售给赵绪周、黎量二人，导致《房屋买卖合同》解除，康宏公司存在过错。其二，从涉案门面的权属及使用情况看，右边一间门面中含有消防通道，属于业主共有，康宏公司无权对该部分主张权益；中间门面从交付赵绪周、黎量起，就由业主占用作为业主通道使用，赵绪周、黎量二人并未实际使用该门面，没有获利情况，故不存在支付占用期间租金的问题；左边一间门面因康宏公司原因遭到业主阻扰并未进行装修，从现有状态看该门面是空置的，康宏公司也没有举示证据证明该间门面赵绪周、黎量此前实际使用过，故康宏公司应承担举证不力的法律后果。其三，(2019)渝04民终1416号生效判决是综合双方过错程度、买受人机会成本损失、以及双方合同履行情况和买受人对涉案房屋占有、使用情况，按照公平合理及等价有偿原则，以赵绪周、黎量交纳的购房款644,723元在总房款1,284,723元的比例确定的赵绪周、黎量的房屋损失。也即在人民法院审理赵绪周、黎量诉康宏公司违约损失赔偿纠纷一案时，已经将赵绪周、黎量实际控制和使用案涉房屋的情形予以了考量，并将其因此可能获取租金利益从其请求损失数额中予以了酌减，现如果再支持康宏公司在本案中的请求，等于对康宏公司的该利益进行了重复考量。最后，双方签订的《房屋买卖合同》于2018年7月23日已解除，若康宏公司主张支付租金也应在合理时间内，但康宏公司于2020年7月17日才向一审法院提起本案诉讼，有扩大损失之虞。

综上所述，康宏公司的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2,559.68元，由重庆市彭水康宏房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　何庆华

审 判 员　彭松涛

审 判 员　刘文玉

二〇二一年一月二十日

法官助理　张　凤

书 记 员　杜晓杰