张竹枝余志鑫与杨德华王德容买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：张竹枝，女，1980年5月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。

委托诉讼代理人：陈栋铃，重庆东文律师事务所律师。

上诉人（原审原告）余志鑫，男，1980年6月14日出生，汉族，住重庆市南岸区，现住重庆市大渡口区。

委托诉讼代理人：陈栋铃，重庆东文律师事务所律师。

委托诉讼代理人：游德珍，女，1954年1月30日出生，汉族，住重庆市巴**，现住重庆市大渡口区，系余志鑫母亲。

被上诉人（原审被告）王德容，女，1973年5月8日出生，汉族，住重庆市巴**。

被上诉人（原审第三人）：杨德华，男，1972年11月15日出生，汉族，住重庆市綦江县。

上诉人张竹枝、余志鑫与被上诉人杨德华、王德容买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初18268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张竹枝、余志鑫上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：各方并未签订债权债务转让协议，原判认定刘荣明将债权转让给王德容，余志鑫、张竹枝应知情，则债权转让已经发生效力，并由此推定“以房屋买卖抵偿所欠债务已经达成合意并履行完毕”无事实根据。购房款支付存在重大争议，无论债权是否转让，购房款均未全额支付，被上诉人与第三人多次以公证的方式办理案涉事务，在交易过程中明显处于强势地位，并有套路嫌疑。原判一方面认定“刘荣明陈述出借款项21万元……，自2014年8月26日到2015年4月25日，借款本息约226800元”，既与被上诉人陈述的以房抵债金额为265000元不符，又认为“与原告诉请的未支付房款并非同一事实，本案中不予评判”，显属自相矛盾，系认定事实错误。王德容与杨德华系夫妻关系，杨德华同时代理上诉人与王德容签订房屋买卖合同，系违法的双方代理行为。原审证人刘荣明与本案存在利害关系，应当作为本案第三人。

王德容辩称，请求维持原判。

杨德华述称，请求驳回上诉，维持原判。

张竹枝、余志鑫向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令王德容支付购房款266275元；2.第三人杨德华对上述债务承担连带责任；3、诉讼费由王德容承担。事实与理由：张竹枝、余志鑫原系夫妻关系，位于重庆市南岸区回龙路****X房屋原为二原告夫妻共同财产。登记于余志鑫名下。2015年4月13日，张竹枝、余志鑫与王德容双方签订了《合同》，约定张竹枝、余志鑫将前述房屋以530000元价格出售给王德容，并约定由王德容代为偿还该房银行按揭贷款及相关合同权利义务。王德容还提出由张竹枝、余志鑫出具委托书，由杨德华的配偶杨德华作为张竹枝、余志鑫的代理人，代为办理前述房屋的产权过户手续。前述合同、委托书，均经重庆市公证处办理了公证手续。随后，王德容与第三人恶意串通，以400000元办理了房屋过户手续，即不再与张竹枝、余志鑫联系，并拒绝支付购房款。故张竹枝、余志鑫诉至一审法院。

王德容一审辩称：杨德华与王德容系夫妻，有一个共同朋友刘荣明，2014年初，刘荣明提到他一个叫余志鑫的朋友在对外短期借钱，月息2分，问杨德华有无闲余资金出借。杨德华、王德容决定出借21万，但因与余志鑫不认识，故以刘荣明的名义出借，分别为2014年2月26日16万元，2014年8月26日5万元，并于2014年8月26日在公证处办理了借款协议公证。因余志鑫未还钱，2014年11月中旬刘荣明、杨德华开始找余志鑫协商还款。余志鑫明确表示没有钱偿还，有一套回龙路X号X幢X房屋还能值点钱，2015年3月，余主动提出如果杨德华、王德容同意，余愿意以房抵债。并说房子大约值50多万，欠了银行26万左右，剩余价值估计刚好能冲抵借款本息。并提出系唯一住宅，希望房子抵偿后能出租给他继续居住一年。王、杨冒风险向银行归还了贷款262603.03元。2015年5月，王、杨用产权证、公证书申请了房屋过户手续，写了40万元成交价格申请过户，但登记机关审核中不同意，于是以评估价530400元的价值缴纳了税费，办理了房屋过户手续。2015年6月1日，杨德华、余志鑫签订《房屋租赁合同》，约定余志鑫承租王德容所有的回龙路X号X幢X房屋，月租金1500元，按季度交付，租期一年。余志鑫只付了两个季度租金即开始拖欠。2016年底，王德容向法院起诉请求判决解除租赁关系并腾退房屋，付清租金，后因送达障碍撤诉。2017年下半年，杨、王将房门换锁后，余志鑫遂搬离。王并不欠购房款，故请求驳回张竹枝、余志鑫的诉讼请求。

第三人杨德华述称：同意王德容的意见。

经一审审理查明，2014年，余志鑫向刘荣明分两次借款共计21万元本金，约定利息为贷款基准利率四倍，借款期限自2014年8月26日至2014年10月25日，并于2014年9月2日经公证，公证书编号（2014）渝证字第42058号。据刘荣明自述，借款项来源为王德容、杨德华夫妻。后余志鑫未按约还款，经协商，余志鑫、张竹枝将尚有26万余元贷款未归还的房屋以53万元的价格转让给王德容以偿还该债务，由王德容负责偿还银行按揭款，办理完毕过户登记的余额在房屋过户登记完成后交给余志鑫、张竹枝。余志鑫、张竹枝、王德容于2015年4月13日签订合同，并于2015年4月29日经公证，公证书编号（2015）渝证字第17842号。2015年4月13日，余志鑫、张竹枝向杨德华出具委托书（委托书1），委托其办理房屋归还贷款手续、领取房产证、办理解除抵押登记等手续同日办理公证，公证书编号为（2015）渝证字第14444号。余志鑫、张竹枝于2015年4月13日再次向杨德华出具委托书（委托书2），委托杨德华全权办理涉诉房屋的相关事宜，委托事项相比委托书1有所增加，包括查询、签订合同、代收房款、办理过户、办理土地使用证、办理按揭、办理水电气物管、办理税费手续等，该委托书（委托书2）于2015年4月29日经公证，公证书编号（2015）渝证字第17843号。2015年4月13日，余志鑫向王德容出具“收条”，载明，收到王德容现金265000元，此款为余志鑫与王德容房屋买卖除去银行欠款后，王德容向余志鑫支付的房屋买卖尾款。2015年4月15日，涉诉房屋的银行贷款共归还本金262603.03元，利息1121.53元。2015年5月14日，涉诉房屋以530400元的交易价格缴纳了契税，并缴纳了印花税等过户费用，获得了不动产销售发票。

2015年6月1日王德容、余志鑫签订房屋租赁合同，约定由余志鑫租赁涉诉房屋，时间为2015年6月1日到2016年5月31日，房屋租金1500元，押金0元，租金每季度支付。2016年10月24日，王德容向一审法院起诉，请求判决余志鑫支付2016年6月至10月的房屋租金7500元，并从房屋中搬离并将房屋退还王德容。该案后撤诉。

据张竹枝、余志鑫在立案时提交的报警回执显示，2018年1月30日11:10:19，余志鑫的父亲余行华称其将山水长天的房子卖给了杨德华，现在想取走房子里面的东西。庭审中，张竹枝、余志鑫未举示该证据。

一审法院另查明，本案审理过程中，张竹枝、余志鑫申请对王德容举示的“租赁合同”、“收条”签名处“余志鑫”是否余志鑫本人签名进行鉴定，一审法院委托重庆市公信物证司法鉴定所进行鉴定，意见为“租赁合同”、“收条”上的“余志鑫”签名笔迹是余志鑫本人书写。

一审法院还查明，庭审中，刘荣明陈述出借款项21万元来源于杨德华、王德容夫妻，对余志鑫、张竹枝将房屋过户给王德容以清偿债务的过程均知情并认可，认为债务已经清偿，未再对余志鑫进行追讨。按照21万元借款本金，4倍银行贷款利率估算（酌情计算为年息24%），自2014年8月26日到2015年4月25日，借款本息约为226800元。

一审法院再查明，余志鑫在涉诉房屋已经过户后（2015年5月7日），于2015年5月18日向杨德华出具借条，载明借款10000元。

一审法院又查明，余志鑫、张竹枝已经于2017年2月经一审法院调解离婚，经当庭拨打张竹枝的电话询问，其自述与余志鑫并无共同债权或债务。

一审法院上述事实，有经公证的《借款协议》、《合同》、《委托书1》、《委托书2》，并有银行转账记录、税收凭证、收条、房屋租赁合同、诉状、受案通知、询问笔录、证人证言、鉴定结论等在卷为凭，结合原、被告陈述，并经双方当事人质证、法庭认证。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定履行义务。本案中，无论真实的出借人是谁，均应认定为刘荣明将债权转让给王德容、杨德华夫妻，而从余志鑫签订的经公证的《合同》、《委托书1》、《委托书2》，亦能推导出余志鑫对债权由刘荣明转让给王德容是知情并认可的。

对于合同约定的53万元购房款，王德容辩称由两部分构成，一部分为21万借款的本息，一部分为归还银行按揭部分本息共计263724.56元（262603.03元+1121.53元）。对此，张竹枝、余志鑫认可一部分房款系263724.56元，但主张仍有266275元（530000元-263724.56元）并未支付，并陈述欠刘荣明的21万元本息与房屋买卖无关。一审法院认为，刘荣明将债权转让给王德容，余志鑫、张竹枝应知情，则债权转让已经发生效力。而余志鑫、张竹枝于2015年4月13日出具2份委托书自愿将房屋过户等一切手续交由杨德华处理，且于同日出具“收条”表明收到王德容房屋买卖尾款265000元，根据常理，可以推定其有不再向王德容主张购房款的意思及行动表示。虽然张竹枝、余志鑫主张王德容尚欠其房款，但张竹枝、余志鑫又在王德容、杨德华尚欠房款的情况下，向其出具借条借款，可见原告的主张彼此矛盾，一审法院不予采信。

综上，刘荣明、王德容夫妻、余志鑫、张竹枝之间，进行债权转让、并以房屋买卖抵偿所欠债务已经达成合意并履行完毕，则应充分尊重各方当事人在事发当时的真实意愿。

即使余志鑫在房屋过户时欠的债务本息金额与265000元金额不符，但与原告诉请的未支付房款266275元并非同一事实，本案中不予评判。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如驳回张竹枝、余志鑫的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取2687元，由余志鑫、张竹枝承担。

本院二审另查明，一审卷宗第80、81页《被告王德容举证》材料中载明：“8.收条。证明2015年4月13日余志鑫收到了王德容除归还银行贷款外的房屋尾款265000元。虽然字据上写的是买卖尾款，实际上这笔钱是用于提前还贷的资金，余志鑫立下这个名为尾款的收条，这种做法反映出当时的考虑本质上就是想反映出房、债已经两清的目的”。

对一审法院认定的其余事实本院予以确认。

本院认为，王德容并没有举示证据证明其已经将债权转让的事实通知张竹枝、余志鑫，王德容在《举证材料》陈述余志鑫2015年4月13日出具的收条中收到的款项是银行贷款本身，并非扣除银行贷款后的余款，所以收条不能证明当事人已经就债权债务进行了结算，并就以房抵债形成了真实的合意。

当事人之间存在种类相同的债务时，可以意思表示予以抵销，抵销的意思表示到达对方当事人时，以双方的债权处于抵销适状时状态发生抵销的效力。本案中，即使刘荣明对张竹枝、余志鑫的债权转让没有在王德容、杨德华所主张的时间通知张竹枝、余志鑫，但一审中刘荣明作为证人的陈述也可以作为债权转让的通知方式，此时，张竹枝、余志鑫与王德容之间的债权即以双方的债权处于抵销适状时，即2015年4月13日订立房屋买卖合同时的状态发生抵销的效力（虽然房屋买卖合同中约定的交付余款的时间为办理房屋登记后，但因张竹枝、余志鑫系委托王德容的配偶杨德华作为办理产权过户登记手续的办理人，余志鑫又在当日向王德容出具了收条，因此，可以认定双方的债权此时已经抵销适状）。虽然王德容在一审辩论中提出了诉讼时效抗辩，但其主张的实质是其以受让的刘荣明的债权抵销其欠付张竹枝、余志鑫的房款，可视为其放弃诉讼时效抗辩。根据刘荣明与余志鑫订立的借款协议，虽然21万元借款中的第一笔16万元系2014年2月26日支付，但借款合同中明确约定借款期限为2个月，从2014年8月26起至2014年10月25日止，因此，计算利息的时间应当作2014年8月27日起，计算到双方债权抵销适状时的2015年4月13日，按约定的人民银行同期贷款利率（2014年人民银行公布的6个月以内的贷款利率为年5.6%，2015年3月1日至2015年5月11日的6个月以内的贷款利率为年5.35%）4倍计算的本息共计239451.8元，抵销后，王德容应返还张竹枝、余志鑫26823.6元（530000元-263724.56元-239451.8元）。对于该尚购房款金额，杨德华作为王德容的配偶，且其参与了购房的过程，应当认定为其与王德容的夫妻共同债务。基于抵销中王德容的债权计算了4倍银行利息，为平衡双方当事人的利益，本院酌定本案一、二审诉讼费用主要由王德容和杨德华负担。

综上所述，根据二审查明的新事实，张竹枝，余志鑫的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初18268号民事判决；

二、王德容、杨德华在本判决生效之日起十日内支付张竹枝、余志鑫购房款26823.6元；

三、驳回张竹枝、余志鑫其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审减半收取的案件受理费2687元，由王德容和杨德华负担1887元，张竹枝、余志鑫负担800元；二审案件受理费5374元，由王德容和杨德华负担3774元，张竹枝、余志鑫负担1600元。

本判决为终审判决。

审 判 长　柳光洪

审 判 员　杨　瑾

审 判 员　黄　淳

二〇二一年三月九日

法官助理　杨　曦

书 记 员　杜星刚