重庆奥斯曼物业管理有限公司与庞光明邱世娟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告)：重庆奥斯曼物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区五一路八号(帝都广场)A塔9楼，统一社会信用代码9150010375623734XJ。

法定代表人:谭淑春，执行董事。

委托诉讼:谭浪，男，1968年10月29日生，该公司员工，住重庆市江北区。

委托诉讼代理人:王燕，女，1986年7月4日生，该公司员工，住重庆市涪陵区。

被上诉人(原审被告)：庞光明，男，1964年5月17日出生，汉族，住重庆市渝中区。

被上诉人(原审被告)：邱世娟，女，1969年3月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。

委托代理人:朱林，重庆海力律师事务所律师

委托代理人:韩佳成，重庆海力律师事务所律师。

原审第三人：重庆渝亚房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区五一路8号，统一社会信用代码91500103621909671Q。

法定代表人:马驰，执行董事。

上诉人重庆奥斯曼物业管理有限公司（以下简称奥斯曼公司）因与被上诉人庞光明、邱世娟、原审第三人重庆渝亚房地产开发有限公司（以下简称渝亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初18099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人奥斯曼公司上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人支付上诉人购房款1503460元，并从2019年1月5日起，按每日万分之2.1计算利息至付清日止；2.由被上诉人支付鉴定费22520元；3.诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.鉴定意见已经明确载明送检样本印章与被上诉人提交的证据中的印章不一致。一审法院却以比照样本不完备，不予采信鉴定意见错误。即便鉴定结论依据的样本不足，也应由被上诉人承担举证不能的法律后果，鉴定费应由被上诉人承担。2.一审法院认定被上诉人提供的证据在时间上和内容上具有高度盖然性，但被上诉人却未将购房款直接支付给原审第三人，结合鉴定结论，被上诉人主张的事实并不具备高度盖然性。3.上诉人与被上诉人于2013年3月5日签订的《商品房买卖合同》已经登记，虽未约定购房款支付方式及期限，但根据《合同法》相关规定，履行期限及支付方式均可以双方协商，协商不成按照法律规定履行。一审法院却以此否定已经登记的合同错误。4.一审法院应查清被上诉人支付的购房款去向，而不是以第三人数年未向被上诉人主张权利为由，认定被上诉人的购房款已经给原审第三人。

被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

原审第三人二审未做答辩。

奥斯曼公司向一审法院起诉请求：1、庞光明、邱世娟立即向奥斯曼公司支付购房款1503460元;2、庞光明、邱世娟向奥斯曼公司支付逾期付款违约金，以未付清购房款为基数，从2019年1月5日奥斯曼公司通知庞光明、邱世娟付款之日起算，按每日万分之2.1计算到1503460元购房款付清之日止，暂计算到2019年6月5日为47990.44元;3、庞光明、邱世娟承担全部诉讼费用。主要事实和理由:庞光明、邱世娟从渝亚公司购买重庆市渝中区八一路9号帝都广场(物理层46层、名义层40层、B塔)40/41-12号房屋后，渝亚公司履行了合同义务，但庞光明、邱世娟却没有支付任何购房款。庞光明、邱世娟庞光明对渝亚公司提起(2018)渝0103民初5732号民事诉讼后，2019年1月3日，渝亚公司向庞光明、邱世娟发通知催收购房款，渝亚公司同时通知庞光明、邱世娟将债权转让给奥斯曼公司。

庞光明、邱世娟共同辩称，庞光明、邱世娟系夫妻关系，不认可奥斯曼公司诉讼请求，请求予以驳回，理由如下:1、2013年3月5日庞光明、邱世娟和渝亚公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是为了产权备案登记签订，双方并未实际履行，庞光明、邱世娟与渝亚房地产开发公司就案涉房屋买卖实际履行的是2013年1月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》。庞光明、邱世娟已经支付了购房款2893646元，奥斯曼公司起诉支付的购房款，没有事实依据。2、根据2013年1月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》，对购房款的支付进行了约定。抛开所有事实关系不谈，渝亚公司将案涉房屋登记至庞光明、邱世娟名下后，一直未向庞光明、邱世娟主张支付购房款，时间长达6年之久，现奥斯曼公司起诉要求支付购房款，已经超过诉讼时效。3、庞光明、邱世娟认为奥斯曼公司的主体不适格，庞光明、邱世娟从未收到渝亚公司和奥斯曼公司间关于债权转让的通知，该转让对庞光明、邱世娟没有法律约束力，庞光明、邱世娟与奥斯曼公司之间没有合同关系，奥斯曼公司无权起诉庞光明、邱世娟支付购房款，且庞光明、邱世娟有合理理由怀疑奥斯曼公司与渝亚公司之间的债权转让属于恶意串通行为。

第三人渝亚公司陈述，同意奥斯曼公司的意见。

一审法院经审理查明，2013年3月5日，渝亚公司（甲方）与庞光明、邱世娟（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要内容约定，甲方销售的商品房为现房，《房地产权证》号：101房地证2005字第10945号，座落于重庆市渝中区八一路9号，建筑面积295.27平方米，套内建筑面积214.78平方米，本商品房为清水房，总成交金额为1503460元整，…乙方按下列第一种方式按期付款，1、一次性付款：本商品房总成交金额为1503460元整…。该合同中对付款方式及期限均未有约定。

庭审中，庞光明、邱世娟举示2012年10月26日，渝亚公司（出卖方、甲方）与庞光明、邱世娟庞光明（买受方、乙方）签订“帝都广场”房屋定购合同，约定：乙方为定购甲方位于重庆市渝中区八一路9号帝都广场塔4012号房屋，乙方向甲方交付定金，甲方承诺在收取乙方定金后100天内不向乙方以外的其他买受人销售，如自本合同签订之日起100天内乙方未能与甲方签订正式《商品房买卖合同》及合同附件且付清约定的购房款，甲方有权没收定金，解除本定购合同且将乙方定购的房屋另行处理。该房屋建筑面积单价为9800元/㎡,套内面积单价为13472.6元/㎡，建筑面积为295.27㎡，总价为人民币2893646元。乙方已通过到相关房屋产权交易部门查询后充分了解甲方开发建设的房屋项目情况及本定购合同约定房屋的当前的权属状态。乙方自本订购合同签订之日支付定金人民币贰拾万元整。双方确认，如果签订正式《商品房买卖合同》及合同附件，本定购合同失效。备注：经甲乙双方协商：①乙方于2012年10月24日支付房屋定金人民币壹万元整（￥10000元）②乙方于2012年10月26日追交房屋定金壹拾玖万元整（￥190000）③乙方于2013年1月30日前支付房款人民币贰佰壹拾壹万肆仟玖佰壹拾柒元整（￥2114917）④剩余房款人民币伍拾柒万捌仟柒佰贰拾玖元（￥578729）在完善房屋网签过户手续当日支付完。

庞光明、邱世娟另举示2013年1月18日，渝亚公司（甲方）与庞光明（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，其中主要约定：甲方销售的商品房为现房。《房地产权证》号：101房地证2005字第10945号，乙方所购商品房座落重庆市渝中区八一路9号帝都广场B塔40/41-12号房，建筑面积295.27平方米，其中套内建筑面积214.78平方米，…本商品房为清水房，总成交金额为2893646元，建筑面积单价为9800元/平方米；一次性付款，乙方于2012年10月26日支付房屋定金200000元整，其剩余房款2693646于2013年1月18日支付。

另，庞光明、邱世娟举示收据一份，拟证明2012年10月26日，渝亚公司向奥斯曼公司庞光明出具收据，其中载明：收款方式现金，金额贰拾万元整（￥200000），收款事由：帝都广场B塔40-12号房屋定金。

庞光明、邱世娟又举示支付委托书一份及电子转账凭证，拟证明：2013年1月21日，渝亚公司向奥斯曼公司出具支付委托书，委托重庆速兴金属材料有限公司代为收取帝都广场B塔40/41-12号房屋剩余房款￥2693646元。2013年1月21日，重庆恒祥建筑工程有限公司向重庆速兴金属材料有限公司汇入2693646元。

庞光明、邱世娟另举示收据一份，拟证明2013年1月18日，渝亚公司向奥斯曼公司庞光明出具收据，其中载明：收款方式转，金额贰佰陆拾玖万叁仟陆佰肆拾陆元整（￥2693646），收款事由：帝都广场B塔40/41-12号房尾款。

案件审理过程中，奥斯曼公司申请对庞光明、邱世娟提交的上述房屋定购合同、商品房买卖合同、两份收据、支付委托书上第三人渝亚公司的相关印章真实性进行司法鉴定。关于鉴定的比照样本，双方确认以奥斯曼公司提交的渝亚公司当庭加盖的印章模本及庞光明、邱世娟所主张的2012年10月至2013年1月登记备案的商品房买卖合同上有渝亚公司的合同专用章、房屋权属登记申请上有渝亚公司的公章作为比照样本。

2019年10月12日，重庆市公信物证司法鉴定所出具渝公信〔2019〕（文）鉴字第196号司法鉴定意见书，其中载明检材1：2013年1月18日的《重庆市商品房买卖合同》原件一份共20页，其第14页落款甲方（签章）处印有“重庆渝亚房地产开发建设有限公司合同专用章”印文一枚（标识为JCI）。检材2：2012年10月26日，合同编号：X的《“帝都广场”房屋定购合同》原件一份共2页，其第2页落款甲方处（签章）处印有“重庆渝亚房地产开发建设有限公司合同专用章”印文一枚（标识为JC2）。样本：2019年8月22日盖印有14枚“重庆渝亚房地产开发建设有限公司合同专用章”印文的原件2页，鉴定意见：检材1、检材2“重庆渝亚房地产开发建设有限公司合同专用章”印文与同名样本专用章印文不是同一枚印章所盖印。

另，渝公信〔2019〕（文）鉴字第197号司法鉴定意见书，针对检材两份收据，鉴定意见：检材1、检材2“重庆渝亚房地产开发建设有限公司财务专用章”印文与同名样本专用章印文不是同一枚印章所盖印。

渝公信〔2019〕（文）鉴字第198号司法鉴定意见书，针对检材支付委托书，鉴定意见：1、检材《支付委托书》上的“重庆渝亚房地产开发建设有限公司”公章印文与同名样本公章印文不是同一枚印章所盖印。2、检材《支付委托书》上的“重庆渝亚房地产开发建设有限公司”公章印文与盖印处的打印文字形成的先后顺序为：印文形成在先，打印字迹形成在后。庞光明、邱世娟认为鉴定比照样本不完整，原、庞光明、邱世娟均不申请进行补充鉴定。

又查明，就庞光明诉渝亚公司房屋买卖合同纠纷一案，庞光明起诉要求渝亚公司协助将重庆市渝中区八一路9号帝都广场B塔40/41-12号房屋过户登记至其名下。该院2018年11月28日作出的（2018）渝0103民初5732号民事判决书中查明，重庆市渝中区八一路9号40/41-12号房屋，建筑面积295.27平方米，用途成套住宅，权利人为庞光明、邱世娟，权属证书为101房地证2013字第X号，没有查封、没有抵押。上述不动产权证尚未领出。

重庆市公证处（2019）渝证字第700号公证书载明，渝亚公司委托代理人高春琳于2019年1月3日到重庆市渝中区上清寺邮政支局，通过EMS方式，向庞光明、邱世娟（收件人庞光明、邱世娟，地址：重庆市渝中区八一路9号帝都广场B塔40/41-12号）邮寄《催收债务及债权转让通知书》、《债权转让协议》原件及《民事判决书》复印件。

一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中奥斯曼公司接受渝亚公司债权转让而作为奥斯曼公司主张权利，就其主张的案涉房屋购房款1503460元的请求，基于渝亚公司与庞光明、邱世娟之间存在房屋买卖的合同关系，奥斯曼公司诉请所依据的是2013年3月5日渝亚公司与庞光明、邱世娟签订的《重庆市商品房买卖合同》，该份合同虽已登记，但合同中的多处重要内容包括购房款的支付方式及期限均未进行约定，缺乏相应履行条件，不符合通常商品房交易习惯。庞光明、邱世娟辩称庞光明、邱世娟已依据其与渝亚公司2013年1月18日就案涉房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》实际支付了购房款，其举示的房屋定购合同、商品房买卖合同、收据、支付委托书等证据，在时间及内容上均可互相印证，具有高度盖然性；结合案涉房屋已登记在庞光明、邱世娟名下长达数年的客观事实，渝亚公司称一直未收到购房款也与常理不符，故庞光明、邱世娟的抗辩理由该院予以采信。奥斯曼公司虽然对庞光明、邱世娟所举示证据中的印章提出异议，但其提供的反驳证据即司法鉴定意见书因样本不完备存在瑕疵，鉴定结论该院不予采纳。遂判决驳回重庆奥斯曼物业管理有限公司的全部诉讼请求。

二审经审理查明，一审法院于2019年12月4日庭审中，针对本案196号鉴定意见书，因比照样本与原、被告双方庭审中认可的样本不完全一致，告知上诉人鉴定意见存在瑕疵，对鉴定意见的证明力有影响，询问其是否需要补充鉴定，上诉人陈述不申请补充鉴定。

二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人对被上诉人提交的证据《房屋定购合同》《商品房买卖合同》《收据》《支付委托书》上加盖的被上诉人印章申请鉴定，应由上诉人提供双方在一审庭审中认可的比对样本用于鉴定。一审法院已经明确告知上诉人，因仅有第三人于2019年8月22日当庭盖印的样本，并无第三人与被上诉人于2013年3月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》，及案涉房屋权属登记申请中第三人加盖的印章样本进行比对，故鉴定意见存在瑕疵。在此情形下，上诉人明确拒绝补充鉴定，应由其承担鉴定意见比对样本不具完备性的不利后果。一审法院未采信该鉴定意见并无不当。因上诉人未举证证明被上诉人提交的证据系伪造或虚假，结合第三人与被上诉人于2013年3月5日签订《重庆市商品房买卖合同》，上诉人于2019年才向被上诉人主张支付购房款，时间长达数年之久，且第三人也早于2013年就将案涉房屋登记至被上诉人名下等事实，本院认定被上诉人已经履行完支付案涉房屋购房款的合同义务。上诉人认为被上诉人未支付第三人购房款的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

综上，上诉人要求被上诉人支付其购房款1503460及利息的上诉请求，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费18764元，由上诉人重庆奥斯曼物业管理有限公司承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　钱　　昳　　心

审 判 员　韩艳审判员苏渝

二〇二一年三月一日

法官助理　岳　　　　　林

书 记 员　曾　　　　　燕