上诉人(原审被告):袁洪群,女,汉族,1965年8月17日出生。
委托诉讼代理人:蒋晓兵,重庆市綦江区文龙法律服务所法律服务工作者。
被上诉人(原审原告):杨刚,男,汉族,1972年9月18日出生。
委托诉讼代理人:程卫锋、程清清,重庆格林威律师事务所律师。
上诉人袁洪群与被上诉人杨刚房屋租赁合同纠纷一案,不服重庆市巴南区人民法院(2020)渝0113民初4123号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
袁洪群上诉请求:撤销原判,改判驳回杨刚的诉讼请求,一、二审诉讼费由杨刚承担。事实和理由:一审认定事实不清,判决中关于袁洪群身份信息的记载与真实情况不符。一审混淆了“终止协议”和“解除协议”的概念,将合同约定的“终止协议”认定为“解除协议”并作为判决依据错误。合同终止情形为法定终止,合同解除只是导致合同终止的情形之一,二者不能等同,双方约定的合同终止本意是指合同期满的情形,不能理解为解除合同。本案中没有出现合同法定终止或约定终止的情形,袁洪群从未收到过杨刚关于终止《门面租赁协议》的要求。双方《门面租赁协议》没有约定合同期内解除的事项,也没有出现法定解除的情形,杨刚于2020年1月29日单方向袁洪群短信告知解除《门面租赁协议》,袁洪群并未同意,杨刚要求确认《门面租赁协议》于2020年1月25日解除没有事实依据。虽然新冠疫情是客观存在的事实,但相关政府部门是否要求杨刚停止营业,杨刚没有提供证据。袁洪群对于新冠疫情的爆发没有过错,新冠疫情的影响不能成为杨刚解除《门面租赁协议》的理由。其他受新冠疫情影响的租赁合同纠纷,一般是通过减少租金的方式减少损失,不应该直接判决解除合同。经袁洪群查看,租赁门面的现状是杨刚拆除卷闸门后没有恢复,二楼被隔离后未恢复,导致无法使用且存在安全隐患,不符合解除合同完成交接的条件。杨刚欠付租金构成违约,不应当退还履约保证金。一审超过法定审理期限,程序违法。
杨刚辩称,袁洪群一审中提交的答辩状中自己提供了错误的身份信息,一审法院之后已裁定对判决中的笔误进行了补正。一审判决事实清楚,适用法律正确,程序合法,要求维持原判。
杨刚向一审法院起诉请求:1、请求法院确认原告、被告签订的《门面租赁协议》于2020年1月25日解除;2、请求法院判令被告向原告退还租金43336元,保证金12000元,共计54336元;3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:原告杨刚(乙方,承租方)与被告袁洪群(甲方,出租方)签订《门面租赁协议》,约定:一、甲方将位于巴南区某路18号15幢附6号门面租赁给乙方作经营使用,租期从2018年5月2日起至2021年3月1日止。二、租金和交纳时间及保证金收取:1、2018年5月2日起至2019年5月1日止,每月租金为人民币12000元;2019年5月2日起至2020年5月1日止,每月租金为人民币12960元;2020年5月1日起至2021年2月28日止,每月租金为人民币14000元。2、租金按照先缴后租的原则,由乙方于当季度最后一个月的10号前交清下季度租金,租金直接汇入甲方工商银行(户名:梅秀平,卡号:********),如乙方未按时交付租金拖欠租金五个工作日后,按违约处理,甲方有权收回门面。3、保证金:向甲方交纳保证金12000元。待租赁到期,乙方交回该门面及附属设施完好,乙方无任何违约行为并完清各项手续后,甲方应在一个月内凭乙方的保证金收据,无息退还保证金本金。四、在租赁期内如装修房屋,应事先告知甲方,并在确保安全前提下进行,不得改变房屋结构。协议终止时,乙方不得拆除或损坏装修,按房产证上的结构交还甲方。七、乙方应保证所租房屋及附属设施(含水、电表、门窗等)完好,若有损坏或影响使用,由乙方自行更换或修复。八、租赁期内,若乙方需提前终止协议,应提前30日通知甲方,完清各项手续及费用后,方可终止。十、任何一方未履行本协议规定的条款,另一方有权提前解除本协议,所造成的损失由责任方承担。十二、双方如因本协议发生纠纷,双方应友好协商解决,协商不成时,任何一方均可以向人民法院起诉。
2017年10月15日,梅秀平出具收据一份,载明“交款单位:杨刚;人民币:12000元;收款事由:门面某路18号15幢附6号门面租房保证金......”。2020年1月23日,原告向被告支付了2020年2月2日至2020年5月1日的租金38880元。
2020年1月25日,重庆市巴南区食品药品安全委员会办公室《关于暂停有关宴会的通告》:大市民及各餐饮经营单位,因近期新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响,为切实维护人民群众生命健康安全,根据《中华人民共和国突发事件应对法》《中华人民共和国传染病防治法》《突发公共卫生事件应急条例》等法律法规和《重庆市突发公共卫生事件专项应急预案》《巴南区突发公共卫生事件专项应急预案》要求,从2020年1月25日起,决定暂停婚庆、祝寿、吊丧、团年等大型宴会活动,恢复时间视疫情另行通知,请广大市民及各餐饮经营单位自觉遵守。
2020年1月29日,原告向被告发送短信告知“袁洪群:由于近期发生的新型冠状病毒疫情的影响,本店四季漂香酒楼位于巴南区某路18号15栋附6号门面已无法继续经营,因此向您提出,停租归还解除租赁合同,望理解和支持,门市的钥匙已交到小区物管处,定于2020年2月1日上午9点在门市处现场办理交接手续。四季漂香负责人:杨刚,冯仙。”审理中,原告称首先是因为疫情解除合同,也符合合同约定的解除条件,在本案中依据合同约定解除。
一审法院认为,原、被告双方签订的租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均有约束力。本案中,双方在租赁协议中对原告提前终止协议进行了约定,即:“租赁期内,若乙方需提前终止协议,应提前30日通知甲方,完清各项手续及费用后,方可终止”。根据该约定,原告在租赁期内可以提前终止协议,但应提前30日通知被告。原告于2020年1月29日,通过手机向被告发出了解除租赁合同的短信,虽内容显示为由于疫情原因而要求解除合同,而非要求终止协议,但根据合同法规定,解除合同是合同终止的原因之一,解除合同的目的即为终止合同的履行,故原告依据该规定主张与被告解除合同,符合双方约定,应予以支持。根据双方租赁协议的租赁期限及支付租金的约定,原告于2020年1月23日向被告支付的38880元应为2020年2月2日至2020年5月1日的租金。根据合同约定,原告解除合同应提前30日通知被告,故2020年1月30至2月29日期间的租金,原告仍应支付被告,合同应自2020年3月1日解除,故其后的租金被告应退还原告。综上,被告应退还原告两个月(2020年3月2日至5月1日)的租金25920元。关于保证金的退还问题,因双方对租赁合同解除后,是否应当对案涉房屋恢复原状问题存在较大的争议,故该保证金是否应当退还无法确定,为及时解决纠纷,对保证金的问题暂不予处理,由双方另行解决。
一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:“一、原告杨刚与被告袁洪群就位于巴南区某路18号15幢附6号门面签订的《门面租赁协议》于2020年3月1日解除;二、被告袁洪群退还原告杨刚租金25920元;三、驳回原告杨刚的其他诉讼请求。上述第一项,限被告于本判决生效之日起10日内履行,逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1158元,减半收取579元,由原告杨刚负担303元,被告袁洪群负担276元(案件受理费已由原告垫交,被告负担的部分应在支付上述款项时一并支付原告),本院预收的案件受理费不做清退。
本院对一审判决查明的案件事实予以确认。
本院认为,案涉《门面租赁协议》中约定合同双方当事人均有权提前终止合同,而解除合同属于终止合同的法定事由之一,故杨刚提出解除合同系正当行使合同权利,一审认定案涉《门面租赁协议》于2020年3月1日解除有充分的事实和法律依据,本院予以采纳。合同解除后,袁洪群应当将多收取的租金退还。一审对于判决书中笔误已作补正,经审查,一审程序并无错误。
综上所述,袁洪群的上诉理由不能成立,本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费1158元,由上诉人袁洪群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 舟
审 判 员 段晓玲
审 判 员 陈 华
二〇二一年四月八日
(院印)
法官助理 陈 莹
书 记 员 余文韬
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