重庆昊斐再生资源回收有限公司与谭备租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：重庆昊斐再生资源回收有限公司，住所地重庆市南岸区涂山镇腾黄路28号22栋8-6号，统一社会信用代码91500108MA5U9WLA51。

法定代表人：唐小飞，总经理。

委托诉讼代理人：唐本全，广东卓建（重庆）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓茜尹，广东卓建（重庆）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：谭备，男，汉族，1970年8月15日生，住重庆市九龙坡区。

委托诉讼代理人：黄婷，重庆舟济律师事务所律师。

上诉人重庆昊斐再生资源回收有限公司（以下简称昊斐公司）因与被上诉人谭备租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初21944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人昊斐公司的委托诉讼代理人唐本全、邓茜尹，被上诉人谭备及其委托诉讼代理人黄婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

昊斐公司上诉请求：1、请求撤销一审判决并依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为上诉人占有使用涉案房屋土地，应向被上诉人支付占有使用费，属于认定事实错误。合同目的无法实现，上诉人并未实际使用案涉房屋土地，并且上诉人积极联系被上诉人解除合同，协商退款事宜，被上诉人拒绝出面。2、一审法院不予支持上诉人主张的缔约过失损害赔偿金，明显不当。被上诉人存在重大过错，应承担相应的赔偿责任，上诉人租用拖泥车、推土机及聘请工作人员看管租赁物所支出的费用是上诉人的直接损失，被上诉人应当予以赔偿。3、对方严重违反诚实信用原则，其明知租赁给上诉人的土地不能作为建设货物堆放场却与上诉人签订房屋土地转让合同，收取上诉人租金，上诉人发现该土地不能用于建设货物堆放场时，及时与对方沟通要求退款，将土地返还给对方，但是对方却置之不理。

谭备答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人的答辩理由同一审的辩称一致。

昊斐公司向一审法院起诉请求：1、请求判决谭备向昊斐公司支付缔约过失的损害赔偿金973000元；2、返还昊斐公司已支付的土地租金27000元；3、请求判决谭备承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实如下：2010年5月13日，谭备（承租方，乙方）与案外人九龙坡区西彭镇真武宫村农村土地承包流转服务站（出租方，甲方）签订《土地转租协议》，约定：“本着甲、乙双方自愿平等的原则，将真武宫村10社农户的承包土地经营权自愿流转给甲方后，转租给乙方，经甲乙双方协商达成协议如下：“……甲方负责取得土地经营权后作为乙方用地，（农业和企业用地）面积：27.53亩（详见真武宫村10社谭备租地占地花名册）……”。

2018年3月3日，昊斐公司与谭备签订《房屋土地转让合同》，约定:“甲方：谭备，乙方：重庆昊斐再生资源回收有限公司。经甲、乙双方协商，甲方将西彭镇真武宫村10组谭备流转的32亩地及管理房屋一栋及鱼塘转让给乙方建设货物堆放场及简单的加工使用等事宜达成如下：一、甲方流转的32亩地与乙方共用使用部分及部分修缮，如有村民及国家的干涉，由甲方全权负责，但所有修建必须经甲方同意等；二、32亩地及房屋归乙方使用，甲方协助乙方管理修建等，修理所产生的费用由乙方造册，甲方签字，若遇到国家占地，赔偿的修建费用及经营损失全部归乙方，其增值部分为甲乙双方平分以及共同所有（分零出去利润五万以内，甲方占60%，但须扣除本金）；三、由于增值部分甲乙双方各占50%，所以商定乙方每年付给甲方土地流转费的50%，经商定为伍万伍仟元每年……”。合同签订后，昊斐公司向谭备支付租金27000元。昊斐公司目前仍实际占用涉案租赁物。

一审另查明，2018年3月12日，西彭国土所巡查发现西彭镇真武宫村11社基本农田内有大量倾倒的弃土，并出具《责令停止违法行为通知书》要求立即停止倾倒弃土，并推平整改。

另谭备为证明涉案租赁物由昊斐公司占有使用至今，申请证人郑宣伦、罗章文出庭作证。

证人郑宣伦，证人证言：视频中穿红衣的女士及谭备对面的男士我认识，我去钓过鱼的，是一个生产队的，他们在此有两三年了。钓鱼10元一斤，是那个老头收的，他说是帮他女婿。前二十多天我去钓鱼，他们说不能钓了。

证人罗章文，证人证言：视频中红衣女士及谭备对面的男士是房子的管理人，2018年至今都住在那里；整个周围鱼塘及房屋都是他们在管；这块地原来栽有树，后来有倒渣子，他们不准倒了。

经一审庭审质证，一审对证人郑宣伦、罗章文证言中关于昊斐公司目前仍控制租赁物的事实予以认定。

一审审理中，昊斐公司认为谭备拒绝收回涉案租赁物，其为防止谭备的房屋及土地受损雇佣两位人员看守，每月每人工资为3000元，故缔约过失损害赔偿金包括工人工资192000元（自2018年4月1日至2020年11月30日）、车费150000元（30辆车，每车5000元）、推土机费10000元、律师费5000元，其他费用是昊斐公司无法使用涉案土地，而需向其他地方租赁土地的费用。

一审审理审理中，一审法院释明昊斐公司与谭备签订的《房屋土地转让合同》无效，谭备认为昊斐公司支付的租金不足以支付其占用使用租赁物期间的占用使用费，对于不足部分及租赁物返还等问题另案主张。

一审法院认为，未经批准不得将承包地用于非农业建设；土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。本案中，根据昊斐公司与谭备提供的证据可以认定位于西彭镇真武宫村10组土地32亩为农业用地，对此昊斐公司与谭备也予以认可。双方签订的《房屋土地转让合同》明确载明涉案的32亩土地作为建设货物堆放场及简单加工使用，昊斐公司承租后即开始在涉案土地上大量倾倒弃土，被政府有关部门责令停止违法行为。因此，昊斐公司与谭备未经合法审批即签订《房屋土地转让合同》，约定将农用地出租用于非农业建设，违反了法律的效力性强制规定，该合同为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然双方之间签订的《房屋土地转让合同》无效，但昊斐公司实际占用了涉案土地，亦应向谭备支付占用使用期间的费用，并从应返还的租金中予以扣除。关于昊斐公司实际占用涉案土地期限问题，由于昊斐公司未提供其实际腾退涉案租赁物的证据，且昊斐公司陈述涉案租赁物目前由其聘请的工作人员进行照看，故一审法院认定涉案租赁物截至一审庭审时仍由昊斐公司实际控制。关于昊斐公司要求谭备返还租金27000元的诉讼请求，因租金起算日期为2018年3月3日且昊斐公司仍实际控制涉案租赁物，昊斐公司支付的租金尚不足以支付该期间段其应承担的占用使用费，故对昊斐公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于昊斐公司主张的缔约过失损害赔偿金973000元，因昊斐公司提供的证据无法证实其损失，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于占用使用租赁物的占用使用费及租赁物返还的问题，谭备在本案中未提出相应请求，故本案中不予处理，双方可另案解决。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回重庆昊斐再生资源回收有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6900元，由重庆昊斐再生资源回收有限公司承担。

二审中，双方均未举示新证据，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，双方签订的《房屋土地转让合同》约定将农业用地出租用于非农业建设，违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据西彭国土所《关于3月份土地动态巡查情况的分析报告》载明，“3月12日，谭备在真武宫11社基本农田内大量倾倒弃土，巡查时已倒4车。”现上诉人昊斐公司并无证据证明其倾倒弃土的行为系按双方合同约定建设货物堆放场地，故上诉人昊斐公司主张因缔约过失损害赔偿金的证据不足，一审法院驳回上诉人昊斐公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。

综上所述，上诉人昊斐公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13800元，由上诉人重庆昊斐再生资源回收有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　周海燕

审 判 员　秦　敏

审 判 员　苏致礼

二〇二一年三月三日

法官助理　宋　扬

书 记 员　李云蝶