渝中区千禧盛宴酒楼与冯丹苟谨梁等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审第三人）：渝中区千禧盛宴酒楼，住所地重庆市渝中区中山一路**财信渝中城******，统一社会信用代码92500103MA5YRU719B。

经营者：蔡坤。

委托诉讼代理人：梁爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：郑美立，男，1975年12月22日出生，汉族，住重庆市江**。

委托诉讼代理人：赵志勇，北京盈科（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：李晓英，女，1976年10月11日出生，汉族，住重庆市江**。

委托诉讼代理人：赵志勇，北京盈科（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：郑欣欣，女，1997年3月17日出生，汉族，住四川省宣汉县。

委托诉讼代理人：赵志勇，北京盈科（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：冯丹，男，1983年6月8日出生，汉族，住四川省达州市通川区。

委托诉讼代理人：赵志勇，北京盈科（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：苟谨梁，男，汉族，1977年8月23日出生，住重庆市璧山区。

上诉人渝中区千禧盛宴酒楼因与被上诉人郑美立、李晓英、郑欣欣、冯丹、苟谨梁房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初7573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人上诉请求：驳回原告诉讼请求。事实与理由：租赁合同实际承租人已经变更为上诉人，出租人已经认可；上诉人已经交足房租，少部分拖欠的已经补足，故出租人无权解除合同；苟谨梁无权同意解除合同；出租人没有任何损失，也未受到违约行为损害，不享有法定解除权。

被上诉人均认为原审判决正确，要求维持原判。

原告郑美立、原告李晓英、原告郑欣欣、原告冯丹向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《商业用房租赁合同》于被告收到《解除租赁合同通知书》之日起解除；2.被告及第三人立即腾空并归还重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城2栋4层3号商铺（重庆市渝中区中山一路6号附12号4-3）给原告；3.本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2017年5月26日，中置公司(甲方，出租方)与苟谨梁(乙方，承租方)签订《商业用房租赁合同》，约定，甲乙双方为促进共同发展，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，本着明确权责、互惠互利的原则，经协商一致，就甲方向乙方出租房屋事宜，签订本合同。甲方同意将坐落于重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城2栋4层3号商铺房屋出租给乙方作为酒楼经营之用，乙方拟经营品牌名称为喜宴大饭店。在签订本合同之前，乙方已实地查看并充分了解该房屋的物业状况、相关配套设施及经营用途的相关限制性条件。该房屋套内建筑面积为488.32平方米，建筑面积为659.99平方米;物管费按建筑面积计算(以上面积最终以该房屋的房产证标注数据为准)。双方约定租赁期共10年，即自2017年10月20日起至2027年10月19日止。合同期租金计算明细(租金价格均为含增值税价格):(1)租期第一年:①从2017年10月20日至2018年10月19日，收取乙方固定租金为92400元，考虑乙方装修期无法实际经营及开业之初等原因，甲方同意乙方于2017年10月20日前缴纳首期租金23100元，其余租金按季度支付。(2)租期第二年从2018年10月20日至2019年10月19日，固定租金为97680元，租金按季度支付。(3)租期第三年从2019年10月20日至2020年10月19日，固定租金为102960元，租金按季度支付。(4)租期第四年从2020年10月20日至2021年10月19日，按41元/平方米/月计收租金，即租金为27060元/月。(5)租期第五年从2021年10月20日至2022年10月19日，按43元/平方米/月计收租金，即租金为28380元/月。(6)租期第六年从2022年10月20日至2023年10月19日，按45元/平方米/月计收租金，即租金为29700元/月。(7)租期第七年从2023年10月20日至2024年10月19日，按47元/平方米/月计收租金，即租金为31020元/月。(8)租期第八年从2024年10月20日至2025年10月19日，按49元/平方米/月计收租金，即租金为32340元/月。(9)租期第九年从2025年10月20日至2026年10月19日，按51元/平方米/月，租金为33659元/月。(10)租期第十年从2026年10月20日至2027年10月19日，按54元/平方米/月计收租金，即租金为35639元/月。租金支付方式为每3个月为一期。除本条第1款第(1)项租金外，各期租金为预付制，即各期租金应在上一期租金到期之日的15天前一次性足额支付给甲方;以后每期租金支付时间依此类推。租赁房屋交付为2017年10月20日，签订合同时交付二个月租金46200元为租赁保证金，剩余房屋租金于2017年10月20日之前交付23100元，乙方在甲方规定接房时间不实际接收租赁房屋并办理相应手续的，甲方有权终止本合同且没收租赁保证金，不予退还。乙方租赁商铺双方须到现场进行房屋移交，清点附属设施设备抄写水、电、气表底度，签署房屋移交确认书和清单。交房确认书和清单为本合同附件，作为甲方交房屋交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满(包括因提前终止或解除合同的情形)将房屋交还甲方时的验收依据。装修期不单独计算，包含租赁合同期之内。乙方装修方案应报甲方及该房屋所属项目的物业管理单位审核同意后方可实施，并由乙方自行进行消防报审并承担相关费用;乙方须在接房后60天之内完成该房屋的装修工程。如甲方交房时间提前，则租赁期起算时间相应提前;如交房时间延后，则租赁期起算时间相应顺延。在装修期内，乙方需按时全额缴纳物业管理费及其他有关费用。乙方应遵守该房屋所属项目整体商业规划，如本项目整体商业规划调整，乙方应给予支持配合。乙方须在接房后2个月内完成装修并开业，若乙方超过约定装修期限仍未完成装修且仍未开业的，甲方有权解除本合同(乙方有正当理由并经甲方书面认可的除外)并要求乙方按本合同第三条第1款(1)②项约定租金标准支付房屋租金。租赁保证金46200元由乙方在签订本合同当日内一次性支付给甲方，作为乙方履行本合同的保证。乙方应于接房当日另行向物业管理公司缴纳相当于3个月物业管理费的物业管理保证金。本合同终止后，如果乙方全面履行了本合同的所有义务、没有拖欠任何应付的租金、物业管理费和其他费用(乙方应向甲方出示由该房屋所属物业管理公司出具的已缴清相关费用的书面证明)，甲方应于乙方交还租赁房屋并办妥交接手续(租赁房屋应撤空、恢复原状并没有自然损耗以外的其他毁损)后7天内将保证金无息退还乙方。本合同终止后，如承租人拖欠应付租金、物业管理费、赔偿费或任何应付的其他费用，甲方有权从保证金中扣除乙方所欠的款项;在任何情况下，全部或部分扣除保证金均不被视为清算性的损害赔偿，甲方在此保留其在本合同项下或与本合同相关，或在租赁房屋项下或与出租房屋相关，因任何案由针对乙方享有的权利。如保证金不足抵偿乙方的欠款和赔付的，甲方有权进一步追索。乙方提前终止本合同或由于乙方违约甲方提前终止本合同，甲方有权直接扣除保证金作为违约金的一部分，不足部分及乙方按合同约定应支付的其它应付费用乙方仍须支付。在任何情况下，全部或部分扣除保证金均不被视为清算性的损害赔偿，甲方在此保留其在本合同项下或与本合同相关，或在租赁房屋项下或与出租租赁房屋相关，因任何案由针对乙方享有的权利。如保证金不足抵偿乙方的欠款和赔付的，甲方有权进一步追索。乙方应按时向甲方足额支付房屋租金。乙方应按时足额向物业管理公司支付物业管理费及相关代收费用。乙方应按时向能源供应部门、网络通讯部门支付相关费用。乙方必须自行为其在租赁房屋内的经营取得一切必要的合法手续及证件。乙方应依法经营，按照有关规定以及本合同约定的经营用途开展经营活动。在合同的有效期内，乙方若想对其经营用途或经营业态做出任何形式的调整或更换，需提前30天向甲方及物业管理公司书面申请，征得甲方及物业管理公司书面同意后方可进行调整或更换。乙方自行承担因经营产生的所有税、费。乙方在租赁期限内应妥善保管好该房屋及附属设施，保持其处于良好的适用的状态。如因乙方原因造成损坏的，乙方应负责修复和赔偿。在租赁期限内乙方与所有第三方发生的债权债务均由乙方独立承担;乙方在经营过程中与消费者、第三方所发生的纠纷、投诉等由乙方独自处理;乙方给甲方及第三方造成的一切直接或间接损失概由乙方负责相应赔偿。租赁期内，若甲方出售该房屋，应通知乙方。租赁期内，若甲方出售该房屋的，甲方应确保新的房屋所有权人承认乙方在本合同中享有的合法权益，甲方的权利和义务转由新的房屋所有权人承继。在合同履行期间，乙方如因自身原因需提前终止合同转让该房屋租赁权益需以书面方式提前3个月向甲方提出申请，经甲方同意后，乙方可代甲方寻找新的承租者，但重新出租的所有合同条件由甲方制定，且甲方有对新承租者的充分选择权，并由甲方重新与新承租者签订合同。此类情况下，乙方提前终止合同不算违约，双方相关费用据实结算，多退少补。除本条以外的情形，乙方单方面终止合同或将该房屋与任何第三方联营或出借该房屋均视为严重违约行为，甲方有权单方面终止合同，收回该房屋，没收乙方交纳的保证金作违约金，并向乙方追索一切经济损失。乙方转让该商铺时还须向甲方支付人民币3000元的手续费。租赁期内，乙方不得以任何理由将该房屋转租、转借给任何第三方，否则，视为乙方根本性违约，按本合同第十六条第2款处理。甲乙双方经协商对转租的认定达成如下共识:(1)乙方将房屋全部或部分直接交付给第三方使用的，构成转租。(2)乙方以“联营”、“合作”、“承包”、“借用”“分租”等为名，将房屋全部或部分交付第三方使用。(3)未经甲方同意变更经营业态、经营品牌的。(4)乙方接房后应妥善照料房屋外观与甲方整体商业氛围的一致性、和谐性，不得在房屋范围内张贴租赁启事或悬挂有损甲方商业形象的小广告、横幅。若甲方发现乙方承租房屋范围内张贴或悬挂有租赁启事等情形的，甲方应及时通知乙方;乙方须立即清除该张贴或悬挂租赁启事并在2日内由乙方负责证明与其无关，否则视为乙方构成转租。本合同租赁期满、终止或解除时，乙方必须在3日内办理完交接手续并撤场，否则，甲方除按超期天数收取乙方租金外，乙方还需向甲方缴付占用期间租金总额20%的违约金。经甲、乙双方签署房屋移交确认书和设施设备移交清单后方能视为办理完交接手续。本合同在履行中需要修改、变更的，甲乙双方需另行签订补充协议。如遇不可抗力、政府行为致使本合同无法履行，本合同可以变更或终止。由于甲、乙双方任何一方因违规、违法经营所导致政府的干涉或干预致使本合同无法履行时，由违规、违法方承担违约责任。乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天须按乙方当期应付租金总额的5‰支付滞纳金给甲方。乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同收回房屋并无须承担任何责任，租赁保证金作为违约金不予退还，并有权要求乙方赔偿经济损失:(1)乙方在甲方通知接房后15天内不实际接收租赁房屋并办理相应手续的;(2)乙方在租赁房屋内违法经营遭受工商、税务、海关或其他行政部门的查处;(3)租赁房屋(或其部分)或其内任何物品因涉及乙方的诉讼或仲裁而遭受司法机关查封、冻结而无法正常经营的；(4)因涉及针对乙方的执行案件，令甲方负担协助执行义务而造成损失的;(5)未经甲方书面同意擅自将房屋转租、分租、交换、转借、提供或容许给任何笫三人使用的;（6)未经甲方书面同意擅自改变租赁房屋用途或经营业态、经营品牌或破坏房屋结构装修的;(7)乙方故意或因重大过失违反本合同，经甲方合理通知后乙方仍未采取补救措施或采取补救措施不达目的；(8)拖欠房屋租金达15天的；(9)未经甲方书面同意，连续停业达15天的;(10)其它根本违约情形。如有政府行为或不可抗力发生，造成甲、乙双方损失，双方互不承担赔偿责任;如因此终止合同，租金及其它相关费用按实际使用时间结算，多退少补，甲方退还乙方保证金(不计利息)。本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方应协商解决，协商不成时，可向该房屋属地管辖权的人民法院即重庆市渝中区人民法院诉讼解决。乙方在本合同中签署的地址、电话、联系人等将作为本合同履行过程中双方函件文书递送唯一有效的通讯联系方式，乙方须确保联系方式的真实有效;如乙方联系方式变更，乙方须即日将新的联系方式以书面方式交甲方确认;否则，因乙方联系方式不实造成的函件无法送达的责任概由乙方负责;无论乙方是否实际收到或乙方拒签，只要甲方按本合同中乙方签署的联系方式寄出函件5天内即视为已送达乙方。甲、乙双方可共同协商，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，如补充协议与本合同约定有冲突，则以签订时间靠后的补充协议约定为准。合同附件：1.房屋平面图;2.乙方营业执照、身份证复印件；3.房屋及设施设备交接表。该合同签订后，中置公司将合同约定房屋交付苟谨梁。

2017年12月10日，中置公司(甲方，卖方)与郑美立、李晓英、郑欣欣、冯丹（共同作为乙方、买方）签订重庆市商品房买卖合同，约定由郑美立、李晓英、郑欣欣、冯丹向中置公司购买坐落于重庆市渝中区中山一路6号2幢附2号2-3号商铺。

2017年12月10日，中置公司(甲方，开发商)与郑美立、李晓英、郑欣欣、冯丹（乙方，购买方)及苟谨梁(丙方，承租方)签订《三方协议》，约定，鉴于甲丙双方于2017年5月26日签订了《商业用房租赁合同》(详见附件)，甲方将坐落于重庆市渝中区中山一路6号2幢附2号2-3（2-4-3）号商铺出租给丙方，租赁期限为自2017年10月20日起至2027年10月19日止。甲乙双方于2017年12月10日签订了《重庆市商品房买卖合同》，甲方将渝中区中山一路6号2幢附2-2-3号商铺出卖给乙方。根据《中华人民共和国合同法》，现甲乙丙三方就甲方将所拥有的商铺带租约销售给乙方、丙方继续租赁该商铺事宜达成如下协议:一、甲方在销售该商铺前已通知丙方，丙方放弃该商铺的优先购买权，甲方向乙方销售该商铺后丙方继续租赁该商铺。二、乙方应按与甲方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定支付购房款，乙方付清全部房款及相关税、费后甲方将该商铺交付(因商铺已交由丙方使用，故甲方仅向乙方交付商铺相关的文件资料)给乙方。甲方向乙方交付该商铺后，甲方在《商业用房租赁合同》中的权利、义务全部转让给乙方，由乙丙双方继续履行《商业用房租赁合同》。三、三方一致同意，甲方将商铺交付给乙方以后该商铺产生的租金由乙方向丙方收取，甲方向丙方收取的租赁保证金由甲方转移给乙方。四、如各方就本协议内容或其执行发生任何争议，各方应进行友好协商;协商不成时，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。五、本协议一式肆份，甲方贰份、乙、丙方各一份，自甲乙丙三方签字或盖章之日起生效。甲方、乙方、丙方已经在三方协议签字、盖章。

自2018年1月29日起，前述涉案房屋的租金均由蔡坤直接向中置公司或郑美立支付，直至2020年1月19日。2018年10月20日至2019年10月19日期间，蔡坤仍然按照季度租金23100元向郑小琼、杨会支付涉案房屋的租金。2019年11月21日，蔡坤向郑小琼、杨会补交了2018年10月20日至2019年10月19日房屋租金差额5280元。

2019年11月21日，郑美立、李晓英、郑欣欣、冯丹取得渝中区中山一路6号附12号4-3＃房屋的权属证书。

2019年12月14日，郑美立、李晓英、郑欣欣、冯丹向苟谨梁发出《解除租赁合同通知书》，内容为：我们是位于重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城2栋4层2号商铺的房东郑美立、李晓英、郑欣欣、冯丹，根据我们双方的《商业用房租赁合同》您应当2019年10月4日之前支付下一期的租金是25740元，但您在2019年10月18日支付的下一期的租金是23100元，拖欠的金额为2640元至今未补交。同时您于2019年12月1日将您与蔡坤签订《股权转让协议》的复印件给我们，显示您将您在千禧盛宴酒楼的股权全部转让给了蔡坤。而且告诉我们您在重庆市渝中区法院起诉蔡坤的诉讼目前已经撤诉，你事实上目前没有继续使用承租的房屋。我们认为，您的上述行为违反《商业用房租赁合同》第十六条第2款第(8）项“拖欠房屋租金达十五天的”之约定，我方有权解除与您签订的房屋租赁合同;另，您与蔡坤签订的《股权转让协议》的内容表明您实际上退出了租赁房屋的经营，而你实际上已经没有使用承租房屋。你的行为还违反第十六条第2款第(5)项“未经甲方书面同意擅自转租、分租、换租、转借、提供或容许给任何第三人使用”之约定，我方亦有权解除与您签订的房屋租赁合同。对于租赁房屋上的添附物按照租赁合同第十三条执行。现通知您：一、自您收到本通知书之日起，我们解除与您之间的《商业用房租赁合同》，请您在收到此通知书后七日内腾空位于重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城2栋4层3号商铺并将其归还于我们。二、按照合同之规定，由于您的违约，已交的保证履行合同的保证金不予退还。三、如果您收到本解除通知书后七日内仍没有交还租赁的房屋，我们将收取您占用商铺的占用费。对于房租费及占用费等费用计算至您将重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城2栋4层3号商铺归还于我们时进行结算。对于占用费计算标准另行协商。若您在收到本解除通知书后七日内不搬出重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城2栋4层3号商铺归还我们时，我们将通过法律途径予以解决。特此通知。2019年12月14日，苟谨梁在该《解除租赁合同通知书》上签署“同意解除租赁合同”并签名、捺印。

自2020年1月20日起，郑美立、李晓英、郑欣欣、冯丹拒绝收取蔡坤支付的涉案房屋的租金。

现案涉房屋由渝中区千禧盛宴酒楼实际占用。

一审另查明，2018年4月，刘利、黄**、蔡坤、苟谨梁、向阳、田红霞作为合伙人共同签订《千禧盛宴酒楼合伙协议书》，约定，现就以上合伙人入资千禧盛宴酒楼事宜达成一致，为了实现资源整合，优势互补，保证合伙事务顺利进行，现以上合伙人在平等自愿基础，经友好协商，达成如下协议，以资各方共同遵守。本协议所约定的个人合伙经营范围为千禧盛宴酒楼，餐饮店地址位于重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城2栋4层2号和3号。合伙期限为签定的房租期限，自本协议签订生效之日起算，经全体合伙人一致同意，可以在合伙期限期满后继续经营，并决定再次经营的期限;也可以根据全体合伙人的一致同意，提前终止经营期限，并进行清算。千禧盛宴酒楼经营形式为个体户，法人为蔡坤，以上合伙人一致同意以合伙人蔡坤的名义办理工商执照合伙经营该店。同意以黄**的名义与现租赁的所有房东签定租房合同。同意以蔡坤的名义签定天燃气的户头。全体合伙人享有以上代持事项的权利和义务，酒楼在经营过程中发生的法律责任由全体合伙人共同承担。千禧盛宴酒楼总投资额为350万元，其中各合伙人出资比例为，刘利出资1155000元占总股份的33%，黄**出资105万元占总股份的30%，蔡坤出资70万元占总股份的20%，苟谨梁出资35万元占总股份的10%，向阳出资175000元占总股份的5%，,田红霞出资7万元占总股份的2%。合伙人一致同意由黄**对千禧盛宴酒楼日常经营进行经营管理，并同意刘利委派会计，对千禧盛宴酒楼财务进行监管。千禧盛宴酒楼利润分配及亏损，原则上按照以上出资比例进行分配和承担。本协议所称利润是指千禧盛宴酒楼在扣除日常菜品成本及费用开销、税费、职工工资及应付款后的净利润，净利润应每月进行核算，每月预留营业收入的1.5%后的净利润再进行分配。千禧盛宴酒楼如发生亏损和其他原因对外形成债务的，首先由千禧盛宴酒楼自有资产进行清偿，不足部分则由各合伙人按照出资比例承担。新合伙人加入或者原合伙人退伙的，应征得其他合伙人的同意，原合伙人享有优先购买权。以千禧盛宴酒楼名义对外进行担保或者需变更字号、经营范围、主要营业场所等事项的须经全体合伙人一致同意。千禧盛宴酒楼的解散与清算经全体合伙人一致同意，可以解散。决定解散千禧盛宴酒楼，各合伙人应当参与清算，净资产按照各合伙人的出资比例返还给各合伙人。违约责任，各合伙人未按照本协议约定如实出资的，按照未出资的数额对其他合伙人承担违约责任。合伙事务执行人未能积极履行其忠实及勤勉的管理义务或者恶意侵占合伙财产给其他合伙人造成损失的，其他合伙人有权利向合伙事务执行人索赔。2018年3月8日，渝中区千禧盛宴酒楼取得重庆市工商行政管理局渝中区分局核发的《营业执照》，类型为个体工商户，经营者为蔡坤，经营场所为重庆市渝中区中山一路**财信渝中城******。

2018年11月1日，苟谨梁（甲方）与蔡坤（乙方）签订《股权转让协议书》，约定，目标酒楼:千禧盛宴酒楼。鉴于：一、甲方于2018年5月6日与乙方签订了借款合同，乙方向甲方提供借款30万元，此借款甲方用于投资目标酒楼，甲方持有目标酒楼10%的股权。二、甲乙双方确认，截止本协议签订之日，甲方欠乙方借款人民币30万元。三、原借款合同还款时间为2018年11月6日，经甲乙双方协商一致，甲方同意向乙方转让目标酒楼的10%股权来抵销甲方所欠乙方债务。四、甲乙双方均了解国家相关政策并了解目标酒楼的经营状况，经友好协商，本着平等互利的原则，就目标酒楼10%的股权转让及相应事宜达成如下协议:第一条:转让之股权1.本协议所称转让之股权是指:甲方持有的目标酒楼10%的股权。2.甲方承诺:对其持有目标酒楼10%的股权享有完整的处置权;在符合本协议之条款和条件的前提下，甲方将股权及基于该股权附带的所有权益和义务转移至乙方。第二条:目标酒楼资产情况目标酒楼位于重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城2栋4层3号，各种有效证件以及签订的场地租赁合同均为甲方之名。第三条:陈述与保证1.甲方保证对股权享有完全合法的所有权，抵债物不存在任何权利上的瑕疵，包括但不限于不存在抵押、保全等权利上的瑕疵，任何第三方都无权对抵债物主张权利。2.各方签署本协议是自愿的，是自身真实意思表示，是建立在充分知晓和理解本协议的基础之上的。第四条:股权转让1.自2018年11月1日起，甲方将持有目标酒楼10%的股权无偿转让给乙方。2.本协议下债务抵销完成后，甲乙双方间债权债务关系消灭。第五条:争议的解决与本协议的有效性、履行、违约及解除等有关的争议，甲、乙双方应友好协商解决。如果协商不能解决争议的，则任何一方可向目标酒楼所在地人民法院起诉。第六条:其他1.本协议自甲乙双方签字并按手印之日起生效，本协议正本一式2份，每方各执1份，具有同等法律效力。2.本协议未尽事宜及需变更事项，经双方协商后以补充合同形式确定，补充合同与本协议具有同等法律效力。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

案涉《商业用房租赁合同》及《三方协议》系合同当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力。合同当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。被告在《商业用房租赁合同》、《三方协议》履行期间未依照合同约定向原告支付房屋租金，构成违约，原告依据《商业用房租赁合同》之约定享有合同解除权。原告于2019年12月14日向被告苟谨梁送达《解除租赁合同通知书》，苟谨梁签收并表示同意解除租赁合同，根据《商业用房租赁合同》之约定，一审法院确认原被告之间关于重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城2栋4层3号（亦即重庆市渝中区中山一路6号附12号4-3#）房屋的《商业用房租赁合同》于2019年12月14日解除。现原告要求被告及第三人立即腾空并归还重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城2栋4层3号商铺（重庆市渝中区中山一路6号附12号4-3）给原告的请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。

综上所述，一审判决如下：一、原告郑美立、原告李晓英、原告郑欣欣、原告冯丹与被告苟谨梁之间关于重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城2栋4层3号（亦即重庆市渝中区中山一路6号附12号4-3#）房屋的《商业用房租赁合同》于2019年12月14日解除。二、被告苟谨梁、第三人渝中区千禧盛宴酒楼于本判决生效后立即将重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城2栋4层3号（亦即重庆市渝中区中山一路6号附12号4-3#）房屋腾退给原告郑美立、原告李晓英、原告郑欣欣、原告冯丹。本案受理费减半收取40元，由被告苟谨梁负担。

二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，本案出租合同当事人为出租人与苟谨梁，合同权利义务并没有转让，合同当事人未发生变更。上诉人称承租人已经变更为上诉人并征得出租人同意并无证据。其他合伙人交纳租金的行为并不能证实合同已经发生主体变更并征得出租人同意。上诉人作为占有使用人，其并非承租人，应当服从合同当事人的租赁合同行为。现房屋出租人与承租人已经达成一致意见解除合同，上诉人无权对抗。解除合同是出租人的权利，不能以其当前是否受到损失予以衡量。渝中区千禧盛宴酒楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由渝中区千禧盛宴酒楼负担。

本判决为终审判决。

审判长　胡智勇审判员倪洪杰审判员夏兴芸

二〇二一年二月二十二日

（院印）

书记员　梁　　　　　　诗　　　　　　玉