重庆图臻商贸有限公司与重庆瑞安天地房地产发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆图臻商贸有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖南路**6-2（第**第**房），统一社会信用代码915001043315848132。

法定代表人：邓禾，董事长。

委托诉讼代理人：杨波，重庆智峥博律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆瑞安天地房地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区华盛路**第**********，统一社会信用代码91500000756205567M。

法定代表人：冯俊，董事长。

委托诉讼代理人：余瑞，重庆钜沃律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李晶晶，重庆钜沃律师事务所律师。

上诉人重庆图臻商贸有限公司（以下简称图臻商贸公司）因与被上诉人重庆瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初2841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

图臻商贸公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持图臻商贸公司的全部本诉请求，驳回瑞安房地产公司的全部反诉请求或发回重审，本案一、二审诉讼费由瑞安房地产公司承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误，瑞安房地产公司在不具有解除权的情况下解除合同，依法应当承担违约解除赔偿责任。瑞安房地产公司以图臻商贸公司逾期开业为由而发出《关于解除租赁合同函》，现图臻商贸公司一审起诉请求确认该解除合同行为无效，一审法院应就此审查瑞安房地产公司发函解除合同的行为是否有效，而不应把合同中所有解除合同条款都作为解除合同理由认定瑞安房地产公司享有解除权。瑞安房地产公司在图臻商贸公司逾期开业时不享有解除租赁合同的解除权。因为造成逾期开业系瑞安房地产公司拖延办理装修审核所致。图臻商贸公司于2015年6月9日已向瑞安房地产公司提交了装修方案，但瑞安房地产公司怠于审批，经图臻商贸公司多次催告后，瑞安房地产公司才于2015年9月9日审核通过，此时已经超过了租赁合同约定的开业时间。而根据《租赁合同》约定，图臻商贸公司必须在瑞安房地产公司通过了房屋装修方案后才可以进场装修施工。根据《租赁合同》约定，2015年9月13日后，合同约定解除合同条件成就。但是在2015年7月27日图臻商贸公司向瑞安房地产公司提交《关于租房装修期及免租期延期申请》后，瑞安房地产公司于8月5日向图臻商贸公司回函，同意图臻商贸公司继续加快装修进度并尽快开业。该回函已经证明瑞安房地产公司对图臻商贸公司逾期开业行为并不行使解除合同的权利。同时，2015年8月31日，图臻商贸公司向瑞安房地产公司委托的物业公司提交装修申请，申请装修时间是2015年8月31日至2015年10月30日。装修时间已经超过解除合同条件成就的2015年9月13日，但装修仍然得到瑞安房地产委托的物业公司和瑞安房地产公司的同意。再一次证明瑞安房地产公司对逾期开业解除权的放弃。瑞安房地产公司已经通过让图臻商贸公司继续装修并尽快开业的方式，主动放弃了因图臻商贸公司逾期开业违约而形成的单方解除权。瑞安房地产公司在放弃解除权的情况下，又通过锁门收回案涉房屋解除租赁合同，该行为应为无效行为，由此给图臻商贸公司所造成的损失理应赔偿，收取的保证金应予退还。

瑞安房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

图臻商贸公司向一审法院提起本诉请求：1、判令确认瑞安房地产公司于2015年10月27日作出的《关于解除租赁合同函》所解除图臻商贸公司与瑞安房地产公司之间的房屋租赁合同关系的行为无效；2、判令瑞安房地产公司退还图臻商贸公司缴纳的保证金54000元，并自2015年10月28日起以54000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息直至付清时止（截止起诉时利息暂定合计587元）；3、判令瑞安房地产公司赔偿因违法解除《租赁合同》给图臻商贸公司造成的经济损失共计649072.87元，并自2015年10月28日起以649072.87元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息直至付清时止（截至起诉时利息暂定合计7059元）；4、本案诉讼费由瑞安房地产公司承担。

瑞安房地产公司向一审法院提起反诉请求：1、判令确认瑞安房地产公司与图臻商贸公司之间于2015年5月26日签订的《房屋租赁合同》已于2015年10月29日解除；2、判令图臻商贸公司支付逾期开业违约金315000元；3、判令图臻商贸公司支付无偿装修期间的租金20700元，并支付剩余租赁期租金作为违约金92460元；4、判令图臻商贸公司承担全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年5月20日，瑞安房地产公司（甲方）与图臻商贸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定瑞安房地产公司（甲方）将位于重庆市渝中区瑞天路152号石屋店铺90平方米房屋租赁各给图臻商贸公司（乙方）使用。合同约定的租赁期限为2015年6月15日起至2018年7月14日止，共计3年零1个月。装修期自2015年6月15日起至2015年7月14日止，装修期内，乙方无需支付租金和推广费，但需按合同附表八支付物业管理费、推广费、超时空调费、水、电费。乙方进行装修工程应服从甲方或甲方指定第三方的管理。免租期自装修期届满日次日起计共计1个月零17天，预计自2015年7月15日起至2015年8月30日止（包括该两日）。免租期内乙方无需支付租金，但需全额支付物业管理费和推广费。房屋租金为保底租金，其中2015年9月1日至2016年7月14日，租金为230元/月/平方米；合同第6.1.2条约定乙方必须遵循“租户装修手册”安排设计、装修事宜，在对该房屋进行装修（包括但不限于照明、装饰、内部隔断等）或安装消防、机电、空调等设备时必须事先向甲方或商场管理公司递交装修、装饰设计图纸，在获得甲方或商场管理公司书面同意后方可施工，甲方或商场管理公司不得无理拒绝或拖延同意，乙方对该房屋进行装修的所有费用均由乙方承担。虽有前述约定，甲方或商场管理公司并不因为作出上述同意而须对乙方或第三方承担任何责任。合同第13.3条约定乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同提前终止，乙方已经交付的保证金不予以退还，且乙方还应另行向甲方承担如下违约责任：（1）按本合同首笔租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）标准向甲方支付相当于乙方已经享用的无偿装修期间之租金；（2）向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）总额之款项作为违约金。如甲方能在租赁期满前将该房屋再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少；……。该等事件为：13.3.1若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用超过十四天。……13.3.5乙方逾期开业超过60天的。……13.3.7租赁期内，如乙方有三次拖欠租金、管理费或其他任何费用的记录、逾期提供营业额报表的记录（提供营业额报表适用于乙方有提成租金的情况），且经甲方发出书面警告后仍发生拖欠各项费用的行为或仍未提供营业额报表。……13.3.9除本同另有约定外，乙方违约，经甲方书面通知后十五天内仍未予以纠正的。……13.6甲方接受乙方补交的租金或任何其他费用，不被视为甲方放弃其向乙方追究本合同约定违约责任的权利。甲乙双方另有约定的除外。合同附表七载明：1.保证金。乙方应向甲方支付保证金为人民币81000元，即相当于第二租赁年度三个月的租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）、现行物业管理费和推广费之总和，并可按照本合同第5.2条进行调整。乙方应于本同签署时向甲方支付上述保证金三分之二金额，剩余三分之一金额乙方在开业日后一个月内支付。2.公用事业押金。该房屋公用事业费押金为人民币4500元，乙方应于签署本合同时支付上述费用。合同附表八载明：1.物业管理费。该房屋物业管理费为每平方米计租面积人民币40元/月，并可按照本合同第5.11条进行调整。乙方应于本合同签署时预付一个月的物业管理费，并应自该房屋交付日起，于每个历月的第一天前支付当月的物业管理费。2.推广费。该房屋的推广费按人民币10月/月/平方米（按该房屋计租面积计算）收取。推广费将专款专用于商场之推广及宣传活动，甲方有权按年调整。乙方应在该房屋开业日起缴纳，若乙方在装修期内提前开业，甲方在提前开业期间不收取推广费。3.超时空调费用。乙方在该房屋每天使用空调超过12小时的（时段为：上午10点至晚上10点），应当事先向商场管理公司提出申请，并向商场管理公司支付超时空调费用。超时空调费标准以管理公司核算并公布的金额为准。4.水、电费标准。B3地块：电费：1元/度、水费：4.7元/吨。合同附表九载明：1.乙方保证在获得甲方对该房屋现场装修、装饰的书面审批同意后，不迟于（2015年7月15日）根据本合同约定用途和经营名义在该房屋内开张营业（不包括试营业），且每年开业365天，乙方应在实际开业日（不包括试营业）当天书面通知甲方及商场管理公司。营业时间为上午10时至晚上10时，甲方不可有权根据市场反应及实际情况要求乙方调整营业时间。2.若乙方逾期开业，每逾期一天，应按照每天人民币3000元的标准向甲方支付违约金。3.若乙方逾期开业超过45天的，甲方有权提前收回该房屋，租金期限提前终止。若甲方行使提前收回该房屋的权利时，乙方应按本合同13.3条约定承担违约责任并根据本合同约定将该房屋返还甲方。

上述合同签订后，瑞安房地产公司于2015年6月15日将租赁房屋交付图臻商贸公司使用。

一审又查明，2015年5月20日，瑞安房地产公司作出收费通知单，通知图臻商贸公司缴纳公用事业押金4500元；2015年5月21日，瑞安房地产公司作出保证金收费通知单，通知图臻商贸公司缴纳保证金54000元、预付保底租金20700元。2015年7月22日，瑞安房地产公司向图臻商贸公司作出《关于重庆天地商铺“发现GO”缴纳保证金及相关费用提醒函》载明：“尊敬的图臻商贸公司：贵我双方于2015年5月26日，就贵方租赁我司重庆市渝中区瑞天路152号石屋店铺经营“发现GO”品牌相关事宜签订了《租赁合同》。根据《租赁合同》约定，贵方应于签署本合同时向甲我司全额支付保证金，公用事业费押金，按首笔保底租金标准预付一个月的保底租金及预付一个月的物业管理费、一个月的推广费。但贵司一直未予缴纳。同时，为保障贵司店铺按时开业，我司本着友好合作的精神，允许贵司在未交纳任何费用的情况下接铺并搭建店铺围挡，同时我司也再次要求贵方尽快缴纳相关欠费。然而，截止2015年7月22日，我司仍未收到贵司缴纳的任何费用，且贵司也未向我司明确贵方缴清上述费用的具体时间。根据《租赁合同》13.3条约定，若贵司拖欠保证金、公用事业费押金及其他应付费用超过7天，我司有权提前收回租赁房屋及我司提供之设备，合同提前终止，贵方已经交付的保证金不予退还，且贵方还应另行向我方承担如下违约责任：1、按本合同首笔租金标准向我方支付相当于贵司已经享用的无偿装修期间之使用费；2、向我司支付相当于贵方剩余租赁期租金总额之款项作为违约金，以弥补我司损失。鉴于此，请贵司尊重契约精神，严格履行合同约定，于收到本函后于2015年7月31日前缴纳保证金、公用事业费押金、预付租金及预付物业管理费、推广费等一切相关费用。否则，我司将保留包括但不限于解除合同等追究贵司违约责任的权利。”2015年7月29日，图臻商贸公司向瑞安房地产公司支付保证金54000元、预付保底租金20700元。同日，图臻商贸公司交纳2015年6-7月物业管理费2760元。

2015年7月27日，图臻商贸公司向瑞安房地产公司发出《关于租房装修期及免租期延期的申请》载明：“瑞安房地产公司：本公司于2015年5月26日与贵公司签订了房屋租赁合同，该合同注明本公司租用贵公司“坐落于重庆市渝中区瑞天路152号石屋店铺”，“租赁该房屋以【发现GO】为店名作为【零售】使用”，“租房装修期自2015年6月15日起至2015年7月14日止”，“免租期自装修期届满日次日起共计1个月零17天，预计2015年7月15日起至2015年8月30日止（包括该两日）”。由于本公司装修图纸还需审批，楼梯间的封闭等工程量较大，现申请装修期延期一个半月，即2015年6月15日起至2015年8月31日止；免租期也做相应顺延，预计9月1日起至2015年10月17日止（包括该两日），共计1个月零17天。”

2015年8月5日，瑞安房地产公司向图臻商贸公司作出《关于租房装修期及免租期延期的回复函》载明：“图臻商贸公司：2015年7月27日来函收悉。鉴于贵司于2015年6月15日接房至今，我司严格按照合同条款提供物业支持，就贵司来函提出：”由于本公司装修图纸还需审批，楼梯间的封闭等工程量较大，现申请装修期延期一个半月……”事宜，属贵司自身原因造成装修图纸延期以至装修开业延后，为便于今后贵我双方长期友好合作，请贵司严格按照租赁合同约定履行相关条款。友情提醒：按合同附表六约定，贵司租赁店铺的租金收取日为2015年9月1日，财务将从该日起计算租金费用，请加快装修进度尽快开业。”

2015年8月26日，瑞安房地产公司向图臻商贸公司作出《关于重庆市天地商铺“发现GO”进场施工及相关费用缴纳的告知函》载明：“图臻商贸公司：贵我双方于2015年5月26日，就贵司租赁我司重庆市渝中区瑞天路150号石屋店铺经营“发现GO”品牌相关事宜签订了《租赁合同》。根据《租赁合同》约定，贵司的装修期应为2015年5月15日至2015年7月14日，虽贵司已于2015年6月15日接铺，但截止2015年8月26日，贵司一直未进场施工，我司曾多次催促贵司安排进场施工事宜，但贵司一直无法明确具体进场时间，且在此期间，已产生应缴纳费用共计5994.37元（包括7月至8月物业费4587.09元、推广费1393.55元及滞纳金13.73元）。根据《租赁合同》13.3条约定，若贵司拖欠相关费用超过十四天，或逾期开业超过60天的，我司有权提前收回租赁房屋，合同提前终止，贵方已经交付的保证金不予退还，且贵方还应另行向我方承担如下违约责任：1.按本合同首笔租金标准向我方支付相当于贵司已经享用的无偿装修期间之使用费；2.向我司支付相当于贵方剩余租赁期租金总额之款项作为违约金，以弥补我司损失。鉴于此，请贵司尊重契约精神，严格履行合同约定，请于2015年9月2日前安排进场施工事宜及缴纳相关费用。否则，我司将保留包括但不限于解除合同等追究贵司违约责任的权利”。2015年9月7日，图臻商贸公司交纳2015年7-9月物业管理费8187.09元；2015年9月6日，图臻商贸公司向瑞安房地产公司支付2015年7-9月推广费2293.55元；2015年9月24日，图臻商贸公司支付2015年10月物业管理费3600元；2015年10月13日，图臻商贸公司向瑞安房地产公司支付2015年9月保底租金20700元；2015年10月15日，图臻商贸公司向瑞安房地产公司支付2015年10月保底租金20700元；同日，图臻商贸公司向瑞安房地产公司支付2015年10月推广费900元。

一审另查明，2015年6月9日至7月30日期间，图臻商贸公司与瑞安房地产公司就租赁房屋装修方案问题多次进行电子邮件沟通，2015年7月28日，瑞安房地产公司确认图臻商贸公司提交的发现GO钢结构审核已通过，同时，图臻商贸公司向物业公司交纳装修押金1000元、装修工作证押金500元、临时水电费2000元、装修垃圾清运费1000元、装修工作证工本费50元。2015年7月30日，瑞安房地产公司确认图臻商贸公司租赁房屋已具备进场装修条件。2015年8月31日，图臻商贸公司向上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司提交装修申请表，申请进场施工装修，施工日期为2015年8月31日至2015年10月30日止。

2015年9月17日，瑞安房地产公司向图臻商贸公司作出《关于开业时间逾期的函》载明：“根据贵我双方所签订重庆天地B3石屋商铺的《租赁合同》之约定，该铺的装修期为2015年6月15日至2015年7月14日，开业时间为2015年7月15日。截止到本函发出之日，贵铺仍处于装修状态，开业时间已严重逾期，违背了《租赁合同》的相关约定。现特此函告提醒贵司已违约，我司将保留追究贵司一切法律责任的权利！特别提示：根据合同相关约定若逾期开业，我司将收取3000元/天违约金”。2015年9月30日，瑞安房地产公司向图臻商贸公司发出《关于重庆天地租户违约的通知函》载明：“图臻商贸公司：贵我双方于2015年5月26日就贵司租赁我司位于重庆市瑞天路152号石屋店铺签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁合同第十三条及合同附件对于费用缴纳及开业事项有如下约定：甲方有权在以上事件发生的任何时间提前收回该房屋及我方提供之设备，本合同提前终止，乙方已经交付的保证金不予退还：（1）、若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用超过十四天。（2）、乙方逾期开业超过60天。若乙方逾期开业，每逾期一天，应按照每天人民币3000元的标准向甲方支付违约金。按租赁合同约定，贵司应于合同签署时（即2015年5月26日）向我司支付保证金三分之二金额。但贵司缴纳保证金的时间是2015年7月29日，已超过租赁合同约定的十四天。另，截止到本函发出之日，贵司仍处于装修状态，无法按租赁合同约定的开业日期（合同附表九约定：开业日期不得迟于2015年7月15日）开业，贵司应按照租赁合同约定每天人民币3000元的标准向我司支付违约金，截止本函发出之日，违约金共计人民币225000元，且开业逾期已超过60日，我司有权提前收回房屋。我司郑重函告贵司，贵司的上述行为已严重违约，我司将按租赁合同的约定收取违约金。同时，我司保留解除租赁合同并追究违约责任的权利，由此产生的一切后果由贵司自行承担！”

2015年10月27日，瑞安房地产公司向图臻商贸公司发出《关于解除租赁合同函》载明：“图臻商贸公司：贵我双方于2015年5月26日就贵司租赁我司违约重庆市瑞天路152号石屋店铺签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。根据《租赁合同》附表九约定，贵司开业时间不得迟于2015年7月15日，每逾期一天应按照每天人民币3000元的标准向我司支付违约金。然而，贵司未能于上述约定日期开业。2015年9月30日，我司向贵司发出《关于重庆市天地租户违约的通知函》，要求贵司尽快开业，但遗憾的是截止2015年10月27日，贵司仍未开业，且无任何开业迹象。贵司的上述行为已严重违反《租赁合同》约定，我司现依据《租赁合同》第13.3条约定，于2015年10月28日解除与贵司的《租赁合同》，并向贵司做如下告知：1、请贵司接到本函后立即前往我司，结清因贵司逾期开业产生的违约金共计315000.00元（逾期结算截止于2015年10月28日）。2、在贵司按照本函第一条要求结清费用后，请于2015年11月1日前自行将滞留在租赁商铺内的所有物品撤离该租赁商铺，将该商铺恢复至交付时的状态并完善交还手续，否则贵司在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为放弃了所有权及一切权利，我司有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等），而无给予贵司任何补偿，同时贵司还将按合同第137条及13.8条之约定承担逾期归还房屋的违约责任。3、鉴于贵司已严重违反合同约定，我司已收取的保证金计54000元将不予退还。同时，因贵司的严重违约行为给我司造成的一切损失仍由贵司承担。若贵司接本函后仍不履行相关义务，我司将保留向司法机关起诉的权利！”2015年10月29日，图臻商贸公司收到上述函件。

2015年11月2日，图臻商贸公司向瑞安房地产公司作出《关于：关于解除《租赁合同》函的复函》载明：“贵司与我司于2015年5月26日就我司租赁贵司位于重庆市瑞天路152号店铺签订了《房屋租赁合同》（以下“合同”）。合同签订后，双方就房屋的业态、装修等租赁事宜多次商议，贵司要求我司预先提交房屋的装修方案、外观设计图及施工图并经贵司审批后方可施工。我司同意贵司的要求并向贵司提交了上述方案，但贵司不断修改和调整上述方案直至本年九月中旬才作出最终审批。随后我司立即开始施工。贵司审批的拖延，已致使我司蒙受严重的经济损失，烦请贵司谢总查实相关情况。收到贵司发送的关于解除《租赁合同》函后，为了减少更大的经济损失，我司已暂停装修工程，烦请贵司尽快确认是否解除合同。如贵司解除合同，我司将向贵司归还房屋，贵司须即时全额返还我司已缴纳的所有费用（包括但不限于租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公共事业费及施工保证金等），并赔偿我司已履行合同（包括但不限于装修费、施工费等等）而遭受的一切损失。”

2015年11月5日，瑞安房地产公司向图臻商贸公司作出《回函》载明：“图臻商贸公司：来函已收悉，就贵司的函件作如下说明：1、按租赁合同第六条之约定“乙方必须遵循租户装修手册安排设计、装修事宜，在对该房屋进行装修（包括但不限于照明、装饰、内部隔断等）或安装消防、机电空调等设备时必须事先向甲方或商场管理公司递交装修、装饰设计图纸，在获得甲方或商场管理公司书面同意后方可施工”，我司遵照合同约定对贵司提交的图纸进行正常审核，贵司提交装修方案须符合相关基数规范及装修指引的规定，否则我司有权要求贵司对装修方案进行修改，并出具审核意见。2、按合同约定接铺时间为2015年6月5日，贵司接铺后一直未办理装修进场手续，并拒绝缴纳相关费用（包括但不限于缴纳保证金、物业管理费、办理装修保险等），经我司多次提醒，贵司于2015年8月30日方才缴纳费用办理完毕装修进场手续。3、本着为客户负责，为了装修的顺利进行，我司在贵司未完善装修手续的情形下，破例按正常流程对贵司的装修方案进行了审核，因贵司未按《租户装修手册》对装修方案进行报批和修改，导致无法通过审核。4、按合同13.3.5条约定，“若乙方逾期开业超过60天，甲方有权提前收回该房屋及甲方提供之设备，租赁期限提前终止。”合同约定开业日期为2015年7月15日，截止到解除合同函发出之日（2015年10月28日），贵司仍未完成开业事项。贵司已逾期开业超过60天，严重违反合同约定，我司按合同第13.2条约定提前终止合同，贵司已交付的保证金不予退还，且贵司还应另行承担违约责任。5、我司于2015年10月28日发出的租赁合同解除函，贵司已于2015年10月29日签收，按合同14.5条约定，签收之日即视为送达。租赁合同解除函生效，我司与贵司的租赁合同已于2015年10月29日解除。6、我司郑重提醒贵司，请贵司按租赁合同解除函的提示尽快完善解除合同后的相关事宜（包括但不限于缴清欠费，返还房屋等）。否则，由此造成的一切损失由贵司承担，我司将保留追究贵司法律责任的权利。”

本案审理中，瑞安房地产公司确认在图臻商贸公司于2015年10月29日收到《关于解除租赁合同函》后，瑞安房地产公司将涉案房屋锁上收回。

一审法院认为，图臻商贸公司与瑞安房地产公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应认定为有效，对合同双方均具有约束力。

关于本诉的处理。关于图臻商贸公司请求确认合同解除行为无效的问题。综合图臻商贸公司与瑞安房地产公司举示的证据，可以认定就合同义务的履行而言，瑞安房地产公司作为出租人积极履行了对涉案房屋装修方案的审核，并就图臻商贸公司对涉案房屋进场施工、要求图臻商贸公司交纳合同约定的保证金、租金、公用事业押金、推广费、物业费等费用以及涉案房屋的开业时间等事项进行了相应的催促和提示、告知。而图臻商贸公司作为承租人，一方面未在合同约定的期限内对涉案房屋进行装修，在涉案房屋装修施工延期进场的情况下，图臻商贸公司仍未在回弹力期限内开业经营，另一方面图臻商贸公司就涉案房屋的保证金、租金、公用事业押金、推广费、物业费等费用的支付时间已超过合同约定的时间，根据双方合同约定，瑞安房地产公司虽接受图臻商贸公司补交的租金及费用，但不视为瑞安房地产公司放弃向图臻商贸公司追究违约责任的权利。通过以上分析，足以认定系图臻商贸公司违约在先，依照双方签订《房屋租赁合同》第13.3条约定及合同附件九的约定，瑞安房地产公司享有合同解除权，合同解除时间以解除函到图臻商贸公司为准即2015年10月29日。关于图臻商贸公司诉称瑞安房地产公司解除合同函中载明的第13.3条约定不存在的问题，综合双方签订的《租赁合同》第13.2条此后的条款来看，该《租赁合同》中存在笔误，合同第17页所载明的13.2条应为合同的第13.3条约定，综上，瑞安房地产公司行使合同解除权符合双方约定和法律规定，并无不妥，一审法院对图臻商贸公司关于确认解除合同行为无效的请求不予支持。关于保证金的问题，双方签订的合同13.3条约定有本合同提前终止的，乙方已经交付的保证金不予退还，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，图臻商贸公司现请求退还保证金与双方约定不符，一审法院不予支持。图臻商贸公司要求因解除合同的损失649072.87元的请求，图臻商贸公司未举示证据证明该损失是因瑞安房地产公司违约造成，故一审法院对此不予支持。

关于反诉的处理，瑞安房地产公司请求确认合同于2015年10月29日解除，图臻商贸公司对此也无异议，故一审法院对此予以确认。关于无偿装修期间的租金问题，鉴于双方合同中有图臻商贸公司违约的，应按合同首笔租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）标准向瑞安房地产公司支付相当于图臻商贸公司已经享用的无偿装修期间之租金，故一审法院对无偿装修期间租金按双方约定的保底租金20700元予以主张。关于逾期开业违约金问题，双方合同中约定逾期开业违约金按3000元每天计算，并请求支付剩余租赁期租金92460元，瑞安房地产公司未举示证据证明该费用产生的合理性和必要性，图臻商贸公司请求予以调整符合法律规定，一审法院酌情调整为以双方合同约定的保底租金20700元的30%计算即20700元×0.3=6210元。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、确认原告重庆图臻商贸有限公司与被告重庆瑞安天地房地产发展有限公司于2015年5月26日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月29日解除；二、原告重庆图臻商贸有限公司于本判决生效后十日内支付被告重庆瑞安天地房地产发展有限公司租金20700元；三、原告重庆图臻商贸有限公司于本判决生效后十日内支付被告重庆瑞安天地房地产发展有限公司6210元逾期开业违约金；四、驳回原告重庆图臻商贸有限公司的全部诉讼请求；五、驳回被告重庆瑞安天地房地产发展有限公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费收取10907元，由原告重庆图臻商贸有限公司负担；本案反诉案件受理费收取3861元，由原告重庆图臻商贸有限公司负担2000元，由被告重庆瑞安天地房地产发展有限公司负担1861元”。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，图臻商贸公司上诉认为其逾期开业系瑞安房地产公司拖延办理装修审核义务所致。根据双方举示的证据，图臻商贸公司存在提交的审核材料不符合要求且未及时整改致审核持续较长时间，瑞安房地产公司已经积极履行了装修审核义务。故图臻商贸公司的该上诉理由本院不予支持。

关于图臻商贸公司上诉瑞安房地产公司已经放弃了租赁合同单方解除权问题。合同解除权是一项基本的合同权利，行为人放弃解除权应当有明确的意思表示或基于法律规定。行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。图臻商贸公司与瑞安房地产公司在合同13.3条约定图臻商贸公司逾期开业超过60天时，瑞安房地产公司有权提前收回案涉房屋，在附表九中约定图臻商贸公司逾期开业超过45天的，瑞安房地产公司有权提前收回案涉房屋，双方约定了两个时间。按照45天计算，瑞安房地产公司于2015年8月29日其合同解除权成就；按照60天计算，瑞安房地产公司于2015年9月13日其合同解除权成就。瑞安房地产公司于2015年8月5日向图臻商贸公司回函，要求图臻商贸公司“加快装修进度尽快开业”。由于此时，瑞安房地产公司因图臻商贸公司逾期开业解除合同的权利还未成就，瑞安房地产公司还未享有合同解除权，且双方租赁合同还处于履行期间，其回函要求图臻商贸公司“加快装修进度尽快开业”是催促图臻商贸公司继续履行合同义务，并不能视为其已经放弃合同解除权。在瑞安房地产公司因图臻商贸公司逾期开业的合同解除权成就后，瑞安房地产公司通过函件只是告知图臻商贸公司已经违约，并未通过明示的方式告知图臻商贸公司放弃合同解除权。而图臻商贸公司于2015年8月31日向上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司提交装修申请表，申请进场施工装修，但上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司的同意并不能视为瑞安房地产公司的同意，且瑞安房地产公司收取租金也系因图臻商贸公司占用案涉房屋至2015年10月底而应收取该期间的租金。故该两行为并不能视为瑞安房地产公司以默示方式同意继续履行合同而放弃了合同解除权。

图臻商贸公司与瑞安房地产公司租赁合同约定装修期仅1个月，而图臻商贸公司2015年7月30日达到进场装修条件时至瑞安房地产公司2015年10月27日发函解除合同时长达近3个月的时间，按照双方约定的装修期，图臻商贸公司本可以在已经具备进场装修条件之后的1个月内完成装修，但其却在具备进场装修条件1个月之后才提交装修申请，且在2个月的时间内仍未完成装修开业。瑞安房地产公司未在合同解除权成就时就行使合同解除权，而是延缓图臻商贸公司开业时间。但由于图臻商贸公司的原因迟迟未开业，根本上违反了合同约定。根据合同约定，在图臻商贸公司逾期开业超过约定时间时，瑞安房地产公司可以解除合同。故一审判决不支持图臻商贸公司确认解除合同行为无效的请求正确。图臻商贸公司逾期开业致合同被解除，其要求退还保证金与双方约定不符，而合同被解除非因瑞安房地产公司所致，其要求赔偿损失的请求不存在事实和法律依据，一审法院支持瑞安房地产公司的诉讼请求符合双方约定和法律规定。

综上所述，重庆图臻商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14768元，由重庆图臻商贸有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　胡智勇

审 判 员　倪洪杰

审 判 员　夏兴芸

二〇二一年三月二十二日

法官助理　吴晓亮

书 记 员　梁诗玉