文某某与重庆龙某物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）:文某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住重庆市巴**。

委托诉讼代理人：吴成建，重庆永登律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：重庆龙某物业服务有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道金兰街**，统一社会信用代码xxxx。

法定代表人：何瑞陶，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：杜长坤，重庆渝綦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王凤，重庆渝綦律师事务所律师。

上诉人文某某因与被上诉人重庆龙某物业服务有限公司（以下简称龙某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2020）渝0110民初8235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人文某某及其委托诉讼代理人吴成建，被上诉人龙某公司的委托诉讼代理人杜长坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

文某某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对方的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由对方负担。事实及理由：龙某公司没有提交证据证明其对涉案房屋享有合法出租权。龙某公司虽然提交了其与产权人重庆瑞礼实业（集团）有限公司（以下简称瑞礼公司）签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁补充协议》，但龙某公司未举示证据其实际履行了上述合同。龙某公司举示《房屋租赁合同书》和《房屋租赁补充协议》，不具有真实合法性，该两份合同无经办人签字，合同上所盖公章、打印字迹等表明该两份合同存在补签的可能。2013年4月22日，黄亚丽与文某某签订了《房屋租赁合同书》，黄亚丽收取了50000元保证金，至今未结算，故涉案房屋不可能在该段时间内又被产权人出租给龙某公司。2012年，龙某公司与产权人瑞礼公司签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁补充协议》时，未得到其他产权人和房屋抵押权人的书面同意，因此不具有合法性。文某某和龙某公司签订的《房屋租赁合同》应当属于无效合同。涉案房屋的产权人和龙某公司法定代表人之间均为亲属关系，具有恶意串通的便利条件。龙某公司对外转租涉案房屋明显属于协助产权人对抗法院执行，损害了申请执行人的利益。文某某与龙某公司签订租赁合同是受“不签合同就不续租”而被胁迫所为，不是文某某的真实意思表示。综上，文某某没有和龙某公司建立实际租赁关系，没有将涉案房屋腾退给龙某公司的事实和法律依据。文某某根据实际出租人黄亚丽的承诺，对涉案房屋进行了改造投入，损失严重。

龙某公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。龙某公司有涉案房屋的转租权,龙某公司和文某某签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，合法有效。

龙某公司向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人双方于2019年4月2日签订的房屋租赁合同；2.判令文某某立即腾退承租的重庆市綦江区古南镇（现重庆市綦江区文龙街道）核桃湾23幢100、101号房屋，并交还龙某公司；3.由文某某承担本案的所有诉讼费用。

一审法院认定事实：位于重庆市綦江区原古南镇核桃湾****（产权证号：**地证2005字第**）、101号（产权证号：207房：**地证2005字第**人为瑞礼公司，该两房屋均于2014年1月9日办理了抵押登记，抵押给借款银行。2012年12月20日，瑞礼公司（甲方）与龙某公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方出租给乙方的房屋位于綦江县古南镇（现綦江区文龙街道）核桃湾23幢环保商住楼后100、101号门面，租赁期自2013年1月1日至2032年12月31日止，房屋租金及设备费用每月4900元，并约定了其他权利义务，双方均加盖公司印章。2012年12月28日，瑞礼公司（甲方）与龙某公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定将案涉即前述两房屋出租给乙方，为弥补乙方产生的支出，甲方同意乙方在租赁合同约定的租赁期内，可以对所租赁的门面进行招租（含转租）、合营等方式，甲方原则上对乙方产生关系，向乙方收取租金，不与次承租人或合作对象发生关系，如因办理经营证照等原因，导致次承租人需要与甲方签订租赁合同，甲方应予同意，甲方向次承租人收取的租金，在乙方应支付给甲方的租金中据实抵扣，本补充协议与《房屋租赁合同书》不一致的，以本补充协议为准，该补充协议加盖了双方公司印章。2013年4月22日，案外人黄亚丽（甲方）与文某某（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将案涉即前述两房屋出租给乙方，租赁期限自2013年5月1日至2017年4月30日止，保证金50000元，双方还约定了租金等其他权利义务，有双方签名及文某某捺印。该合同签订当日，文某某即支付了保证金50000元。2018年8月27日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05执保185号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结本案案外人瑞礼公司、何瑞礼、黄亚丽、何莉价值25000万元的财产。2018年9月5日，该院向綦江区不动产登记中心出具协助执行通知书，查封含本案案涉两处门面在内的房屋95套。2019年4月2日，龙某公司（甲方）与文某某（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方案涉即前述两房屋出租给乙方，租赁期自2019年5月1日至2020年4月30日止，保证金50000元，还约定了其他权利义务，并加盖龙某公司公章及文某某签字捺印。该合同签订后，文某某陈述其没有缴纳约定的保证金50000元，一审庭审中文某某举示一份《装修及设备补偿合同》，签订合同双方为文某某和龙某公司，欲证明龙某公司通过该合同分解双方约定的租金，但该合同既没有签订时间，在签章处也没有加盖龙某公司印章，仅有文某某签名。对此，龙某公司质证认为对该合同的三性均无异议，但不能达到文某某的证明目的。文某某陈述与龙某公司签订租赁合同后，按照该租赁合同及补偿协议的租金标准支付案涉门面租金，租金是交至何瑞福账上的，龙某公司对此予以认可，并表示文某某是根据其指示和合同约定交给何瑞福的。文某某还陈述案涉门面租金交至2020年1月30日后，就没有再继续缴纳租金了，龙某公司对此也表示认可。2020年4月30日，该租赁合同到期后，文某某与龙某公司未续签书面的租赁合同，文某某至今仍在案涉门面经营。2020年8月20日，龙某公司向文某某邮寄一份解除合同通知书，欲通知文某某双方的租赁关系于2020年8月21日起解除，并要求文某某在收到该通知书之日起5日内将案涉门面腾退交付龙某公司。一审庭审中，龙某公司举示《解除合同通知书》及交寄单和EMS查询单予以证明，文某某对此质证认为，没有收到该通知书，是2020年7月份龙某公司起诉至法院时，才知道龙某公司要求解除该租赁合同并腾退房屋的，并认为租赁关系至今存在，文某某缴纳的50000元保证金至今没有与黄亚丽结算，拒绝解除租赁合同并腾退房屋。现龙某公司诉至一审法院，请求解除案涉租赁合同，并要求文某某腾退案涉门面。

一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按合同约定履行义务并享有权利。本案中，虽然文某某就案涉房屋之前是与黄亚丽签订租赁合同而取得租用权利，但该合同中双方的权利义务也因合同约定期限届满而终止。在2019年4月双方当事人就案涉房屋签订租赁合同后，双方当事人均在按该合同约定履行，至此应当认定2019年4月后文某某是基于与龙某公司签订的租赁合同而取得案涉房屋的租用权利。龙某公司与文某某签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具法律约束力。一审法院对文某某辩称的龙某公司不是案涉房屋的实际出租人、双方签订租赁合同无效的意见不予支持。双方当事人在合同中约定的租赁期限已届满，后文某某仍然占用该租赁房屋，龙某公司也认可双方形成不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》对于不定期租赁的相关规定，龙某公司可以随时解除该不定期租赁关系。不管文某某是否收到龙某公司向其邮寄的解除合同通知书，但其在2020年7月份已知道了龙某公司要求解除租赁关系并收回门面的意思表示，现龙某公司起诉请求解除该不定期租赁关系并收回该门面符合法律规定，一审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、原告重庆龙某物业服务有限公司与被告文某某间就案涉房屋（产权证号：207房地证200：**地证2005字第****判决生效之日解除；二、被告文某某在本判决生效后10日内将案涉房屋（产权证号：207房地证2005字第3205号、：**地证2005字第****司。本案案件受理费80元，减半收取计40元，由被告文某某负担（此费已由原告重庆龙某物业服务有限公司预交，被告文某某在本判决生效后5日内支付原告重庆龙某物业服务有限公司）。”

二审中，文某某举示（2020）渝05执异283号执行裁定书一份，拟证明龙某公司不享有涉案房屋的租赁权。龙某公司质证后认为，该裁定书尚未生效，龙某公司已经提起了执行异议之诉。本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者为反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，文某某上诉认为其于2019年4月2日与龙某公司签订的《房租租赁合同书》无效，理由是龙某公司与涉案房屋产权人存在恶意串通损害他人利益的行为，文某某签订该合同系受胁迫，但文某某并未举示充分证据证明其观点，应当承担举证不能的法律后果。另外，文某某上诉认为龙某公司不享有涉案房屋的合法出租权，但双方合同约定的履行期限到2020年4月30日即届满，文某某在该期间使用涉案房屋并未因此而受到影响，故无论龙某公司是否拥有涉案房屋的合法出租权，文某某均应基于租赁合同的相对性，履行其相应的义务。现龙某公司要求解除双方的不定期租赁关系，文某某应当将涉案房屋返还龙某公司。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人文某某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　胡智勇审判员倪洪杰

审 判 员　夏　　　兴　　　芸

二〇二一年三月一日

法官助理　陈　　　　　　　莹

的额额额腹杆腹（院书记员梁诗玉