谭德辉与谭茂冰尹小菊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：谭德辉，男，汉族，1954年12月15日出生，住重庆市永川区。

被上诉人（原审原告）：尹小菊，女，汉族，1981年3月1日出生，住广东省东莞市。

委托诉讼代理人：吴明勇，重庆石松律师事务所律师。

原审被告：谭茂冰，男，汉族，1977年2月9日出生，住重庆市永川区。

上诉人谭德辉因与被上诉人尹小菊、原审被告谭茂冰房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2020)渝0118民初10379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

谭德辉上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判谭德辉返还尹小菊购房款67000元；2.本案一、二审诉讼费由尹小菊承担。事实及理由：一、本案中，谭德辉与尹小菊均认可双方签订的《购房合同》已于2017年6月7日解除，根据《民法典》566条之规定，谭德辉有权要求尹小菊赔偿损失。案涉合同解除后，尹小菊应将房屋返还给谭德辉，根据《出警证明》内容，尹小菊在合同解除后占用了案涉房屋，导致谭德辉再次出卖给案外人许仁桥因无法交付房屋而违约，谭德辉向案外人许仁桥支付了违约金28000元，尹小菊应当向谭德辉赔偿损失。一审法院未将谭德辉违约金损失予以抵扣系事实错误。二、案涉购房合同解除后，尹小菊一直占用房屋导致谭德辉无法使用，给谭德辉造成损失，尹小菊应当按照同地区相似房屋一年租金10000元的标准，在已付房款中抵扣三年的房屋占用损失费30000元，一审法院未将合同解除后的房屋占用损失费予以抵扣系事实错误。三、尹小菊在本案起诉之前从未要求谭德辉返还购房款，故资金占用费应当从尹小菊起诉之日起计算，而非从2018年1月1日起计算。一审法院认定资金占用费从2018年1月1日起计算至付清之日止错误。

尹小菊辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

谭茂冰未陈述意见。

尹小菊向一审法院起诉请求：1.判令谭德辉、谭茂冰退还购房款125000元，并赔偿资金占用损失（资金占用损失以125000元为基数，从2018年1月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，从2019年8月20日起至欠款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，暂计至起诉之日为9700元）；2.本案诉讼费由谭德辉、谭茂冰承担。

一审法院查明，谭德辉与谭茂冰系父子关系。2011年7月13日，谭德辉作为卖方（甲方）、尹小菊作为买方（乙方）签订了《朱沱镇四明村农贸市场联建房购房合同》一份，约定尹小菊向谭德辉购买联建的一间门面和一套住房。该合同第一条载明：“一、门面位置为X单元四明小学面第X间，住房位置为****楼梯右面套，面积以甲乙双方丈量计算及房产证上面为准。（门面架空层面积折半计算）。”第二条载明：“二、购房价格：门面的价格为每平方米2480.00元，大写贰仟肆佰捌拾元。。住房价格为每平方米126800元，大写壹仟贰佰陆拾捌元。”第四条载明：“四、付款方式：订此合同后，乙方即付给甲方房款150000.00元（壹拾伍万元整），第二次付房款2011年春节前付50000.00元（伍万元整）......甲方交房给乙方时甲方付给乙方总房款的95%（甲方完成本单元联建房内、外装，安好门窗，必须即时交房给乙方，双方不能拖延交房时间），其余尾款在甲方给乙方房产证后全部付清。（办理房产证乙方不产生一切费用）（2012年春节前付总房款的95%）。”2013年2月9日，谭茂冰向尹小菊出具收据一张，载明已共计收到尹小菊支付的购房款250000元，谭茂冰在收据收款人处签字。

一审另查明，谭德辉与案外人许仁桥于2014年12月25日签订了房屋买卖合同一份，其中约定许仁桥向谭德辉购买前述合同中约定的住房一套。2017年6月7日，谭德辉向尹小菊出具了欠条一张，其中载明：“今欠到尹小菊退购房款125000（大写壹拾贰万伍仟元正），定于2017年底付清，如果到未付清，尹小菊收回房子。欠款人：谭德辉2017.6.7号。”该欠条左下方空白处注明“20176月7号付壹万伍在外”。

一审审理过程中，谭德辉举示永川区公安局朱沱派出所于2020年12月16日出具的《出警证明》一份，其中载明：2018年1月25日，尹小平、陈秀芳与尹小平的母亲罗永全三人把尹小菊购买永川区朱沱镇四明农贸市场谭德辉联建房X号楼X住房换门封锁。谭德辉另举示其与许仁桥于2020年11月2日签订的《购房违约协议》一份，其中载明：因为被尹小菊的哥哥尹小平换门封锁造成按照合同上的甲方违约，经甲乙双方多次协商，甲方应付乙方违约金28000元。

一审庭审中，尹小菊、谭德辉均陈述案涉房屋买卖合同于2017年6月7日之前已经解除，双方均认可谭德辉于2017年6月7日当天支付了尹小菊15000元。

一审法院认为，民事行为须遵循诚实信用的基本原则。本案中，尹小菊与谭德辉签订《朱沱镇四明村农贸市场联建房购房合同》，系双方真实自愿的意思表示，双方均应按约定全面履行各自义务。合同履行中，谭德辉已于2013年2月9日收到尹小菊支付的购房款250000元，后尹小菊与谭德辉于2017年6月7日前协议解除了双方之间买卖合同关系，尹小菊应将案涉房屋返还谭德辉，谭德辉亦应将购房款250000元返还尹小菊。谭德辉至今尚欠尹小菊购房款125000元未返还，已构成违约，故尹小菊主张谭德辉继续履行支付义务向其返还购房款125000元及支付资金占用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。但资金占用费应以125000元为基数，自2018年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。谭德辉以欠条中备注“2017年6月7号付壹万伍在外”为由辩称还款时应扣减其于2017年6月7日向尹小菊支付的15000元，其辩称意见不符事实和常理，一审法院不予采信。双方在欠条中约定“如果到未付清，尹小菊收回房子”，谭德辉迟延履行返还购房款义务在先，具有过错，其辩称双方合同关系解除后，尹小菊一直占据房屋，应赔偿其经济损失28000元并应向其支付三年房屋使用费30000元的意见有悖于双方约定，亦不符合法律规定，况且尹小菊亲属封锁的行为亦不足以给谭德辉造成上述损失，对其辩称意见一审法院不予采信。谭茂冰并非本案合同相对方，尹小菊诉请由谭茂冰共同承担返还购房款责任的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“由被告谭德辉于本判决生效后5日内返还原告尹小菊购房款125000元及并支付资金占用费（资金占用费以125000元为基数，自2018年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。案件受理费2994元，减半收取计1497元，由被告谭德辉负担。”

二审中，谭德辉举示加盖重庆市永川区朱沱镇四明村村民委员会公章的《证明》一份，拟证明在2018年1月25日，案涉房屋被尹小菊哥哥尹小平换门封锁。尹小菊质证认为，该证据不属于二审新证据，该内容与一审查明的《出警记录》内容一致，但与本案不具有关联性。

本院认为，《证明》形成时间在一审判决之前，谭德辉因自身原因未向一审法院提交该证据，应当承担不利后果，该证据不属于二审新证据。

二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。

本院认为，根据上诉人谭德辉的上诉请求、事实理由及被上诉人尹小菊的答辩，本案的争议焦点为：谭德辉向案外人支付的违约金28000元及案涉房屋三年使用费30000元是否应当在其应返还尹小菊购房款125000元中予以抵扣。本院具体评述如下：

二审中，谭德辉要求尹小菊抵扣其向案外人许仁桥支付违约金28000元及房屋使用费30000元的理由系尹小菊在《房屋买卖合同》解除后继续非法占有房屋，28000元系因尹小菊非法占有房屋导致其无法向案外人许仁桥交付房屋而产生违约金，30000元系尹小菊非法占有房屋应当支付的房屋使用费。

经查，2017年6月7日，谭德辉向尹小菊出具了欠条一张，其中载明：“今欠到尹小菊退购房款125000（大写壹拾贰万伍仟元正），定于2017年底付清，如果到未付清，尹小菊收回房子。欠款人：谭德辉2017.6.7号。”

《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，谭德辉与尹小菊均认可案涉房屋买卖合同于2017年6月7日之前已经解除。从谭德辉向尹小菊出具《欠条》的内容来看，谭德辉在房屋买卖合同解除的情况下，自愿承诺如在2017年年底未向尹小菊退还购房款125000元，尹小菊有权收回房屋，上述内容系谭德辉对房屋买卖合同解除后其何时返还房款、未按时还款如何处置房屋等事项进行了重新安排，系谭德辉的真实意思表示，内容不违反法律法规效力性禁止性规定，合法有效，对谭德辉具有法律效力。因谭德辉未按欠条约定按时足额向尹小菊退还购房款125000元，尹小菊根据谭德辉出具的欠条自2018年起占有案涉房屋。本院认为，尹小菊占有房屋源于谭德辉的真实意思表示，尹小菊系房屋的合法占有使用人。因谭德辉至今未能退还尹小菊购房款125000元，尹小菊可以持续占有案涉房屋直至谭德辉退还所有房款之日，在谭德辉还清房款之前，尹小菊无需向谭德辉返还房屋，亦无需向谭德辉支付使用费。故谭德辉以尹小菊无权占有为由，要求尹小菊腾退房屋、支付违约金及房屋占用费的理由不成立，本院依法不予支持。至于谭德辉上诉称资金占用费应当从尹小菊起诉之日起算的问题，因谭德辉并未按约在2017年底退还购房款，故一审法院认定资金占用损失的起算点为2018年1月1日符合法律规定，谭德辉上诉理由无事实和法律依据，本院依法不予采信。

综上所述，上诉人谭德辉的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2994元，由上诉人谭德辉负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张雪方

审 判 员　邓方彬

审 判 员　肖　飞

二〇二一年三月十二日

法官助理　王晓静

书 记 员　汪腊梅