北京澳际教育咨询有限公司重庆大都会东方广场有限公司与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**大都会商厦**，统一社会信用代码91500000621909356L。

法定代表人：李智健，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张林长，重庆百君律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢莹，重庆百君律师事务所律师。

上诉人（原审被告）:北京澳际教育咨询有限公司，住，住所地北京市东城区灯市口大街**国中大厦**一社会信用代码91110101700321892W。

法定代表人:宗立平，该公司执行董事。

委托诉讼代理人:赵奎干，北京市景运律师事务所律师。

上诉人重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会公司）与上诉人北京澳际教育咨询有限公司（以下简称北京澳际公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初18346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人大都会公司的委托诉讼代理人谢莹，北京澳际公司的委托诉讼代理人赵奎干到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

大都会公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项并依法改判北京澳际公司除已经缴纳的履约保证金充作违约金外，还应另行向大都会公司支付违约金586445.93元。主要事实和理由：北京澳际公司的违约行为给大都会公司造成了巨大的损失，使大都会公司无法获得合同所约定的未履行合同期间长达十四余月的承租费、商业服务费以及其他费用；大都会公司在本案中所主张的各项违约金相加没有超过上述损失的百分之三十，故大都会公司关于违约金的主张应依法得到支持。一审判决错误，请求二审依法予以改判。

北京澳际公司辩称，一审认定事实有误，适用法律错误，不同意大都会公司的上诉请求。

北京澳际公司上诉请求：撤销原判第一项，改判涉案租赁合同于2020年3月20日解除；撤销原判第二项，改判北京澳际公司无需向大都会公司支付固定承租费、商业服务费、电费及电损费；3、撤销原判第三项，改判北京澳际公司无需向大都会公司支付违约金，大都会公司无权将北京澳际公司支付的保证金充作违约金，大都会公司应将保证金返还北京澳际公司。主要事实及理由：1、北京澳际公司自2020年春节放假后因疫情原因就再没有员工到涉案租赁房屋去，一审认定的电费没有事实依据；2、一审仅考虑重庆市突发公共卫生事件应急相应级别的调整，就认定涉案租赁房屋具备使用条件，却未考虑北京澳际公司没有员工到重庆，房屋根本无法使用的客观现实，此时合同目的已经无法实现，如再强制要求继续履行合同对北京澳际公司是非常不公平的；3、本案应适用最高人民法院关于审理涉疫情案件的指导意见，一审认定北京澳际公司在因疫情原因受到严重影响的情况下，也无权在变更合同被拒绝后解除租赁合同，是不具有合理性的。因此，一审判决错误，请求二审依法予以改判。

大都会公司辩称，北京澳际公司的上诉理由无事实和法律依据；疫情造成出国留学咨询服务业务减少系北京澳际公司应当预见的经营风险，且北京澳际公司也未提交证据证明其资金周转困难；北京澳际公司构成根本违约，应驳回其全部上诉请求。

大都会公司向一审法院起诉请求：1、判决确认原告与被告签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》于2020年4月13日24时予以解除;2、请求判令被告立即支付其欠付原告固定承租费119095元及对应的增值税费5954.75元，商业服务费22175.08元及对应的增值税1330.51元，电费2950.98元，电损费560.52元共计152066.84元以及滞纳金(滞纳金从2020年4月1日起计算至2020年4月13日为964.76元，从2020年4月14日起以152066.84元为基数按每日0.05%计算至欠款本金付清时止);3、请求判令被告除已经缴纳给原告289078.2元履约保证金充作违约金不予退还外，还应另行立即向原告支付违约金586445.93元;4、请求判令被告支付原告对出租办公楼单元恢复原状的费用(具体金额以法院委托评估机构鉴定、评估为准);5、本案诉讼费费用由被告承担。

一审法院经审理认定事实如下：2018年4月28日，北京澳际公司（承租方，乙方）与大都会公司（出租方，甲方）签订了《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》（编号为东方办租字[2018]第009号），双方约定：乙方承租重庆市渝中区X号第12层02+03+11+12号办公楼单元及其设施，面积约为655.97平方米。承租期自2018年7月1日起至2021年6月30日止。乙方须向甲方支付承租费、商业服务费及对应的增值税。承租期内的月承租费具体为:2018年7月1日至2018年7月31日为41544.77元/月，对应增值税为2077.24元/月;2018年8月1日至2019年6月30日为83089.53元/月，对应增值税为4154.48元/月;2019年7月1日至2019年7月31日为41544.77元/月，对应增值税为2077.24元/月;2019年8月1日至2020年6月30日为83089.53元/月，对应增值税为4154.48元/月;2020年7月1日至2020年7月31日为41544.77元/月，对应增值税为2077.24元/月;2020年8月1日至2021年6月30日为83089.53元/月，对应增值税为4154.48元/月。商业服务费15470.99元/月，对应增值税为928.26元/月。乙方须于2018年7月1日之前向甲方支付2018年7月1日至2018年7月31日期间的承租费、商业服务费及对应的增值税。乙方须于2018年7月1日或之前向甲方缴纳履约保证金人民币289078.2元。乙方须于2018年7月1日接收承租单元及其设施。乙方应按本合同约定向甲方缴纳履约保证金。履约保证金用作担保乙方遵守及履行本合同项下之各项义务和责任或其他原因而向甲方承担的义务。若乙方未按时向甲方支付任何应付款，甲方有权从履约保证金中扣除应付款。乙方须于每月首日向甲方足额支付该月的承租费和商业服务费及对应的增值税。乙方须以现金、支票、汇款或银行转账的方式支付到甲方或甲方指定账号，且有关付款所产生的的银行手续费由乙方承担。乙方须于每月首日按甲方发出的付款通知书向甲方支付水费、电费，价格参照《大都会商厦租户手册》执行。甲方将在乙方接收承租单元时将租户手册交予乙方，此后若甲方对租户手册作出任何修改，甲方将及时通知乙方。若乙方未按时支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%的滞纳金，直至乙方付清承租费、商业服务费、预付款、履约保证金或其他应付款之日为止。若乙方逾期10天仍未能支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，则甲方有权书面通知乙方解除本合同，并有权采取本合同第21条之约定的违约救济措施。乙方只可将承租单元用于办公用途。乙方应在本合同解除或届满日将承租单元及其设施恢复到承租单元交接时（如为续租，则应恢复到第一次交接时），或按甲方认可的状态退还承租单元（乙方不得对任何装修、附属物要求甲方支付对价或补偿），并办理承租单元退还手续。乙方未按约退还承租单元给甲方的，甲方有权委托第三方还原，还原产生的一切费用由乙方承担，且从本合同解除或届满之日起到承租单元被甲方实际收回之日止（委托第三方还原的，为承租单元还原竣工日止），乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费、商业服务费及对应的增值税总额（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。如本合同解除或届满日后承租单元内仍有任何物品（包括但不限于乙方遗留在承租单元内的任何乙方或第三方的物品、配套物料，乙方加诸于承租单元之任何装饰装修物、固定附着物、装置或附加设备），则甲方有权自由处置上述物品，包括但不限于抛弃、变卖等，由此产生的收益归甲方所有（如有），所涉及费用由乙方负担（如有）。甲方亦无须就上述物品的任何损失或损毁向乙方或任何其他第三方负责。如有任何第三方就上述物品的所有权向甲方索赔，则乙方须赔偿甲方因此遭受的所有损失及费用，包括但不限于赔偿费、律师费、诉讼费等。若乙方有本合同第10.2条、11条、13.1条的违约情形或其他严重违约行为（包括但不限于擅自搬离承租单元），则甲方有权采取如下一项或多项救济措施：（1）可以提前三天向乙方发出书面通知的前提下，停止供应一切服务（包括但不限于截断承租单元之水电及中央空调等的供应）；（2）封锁承租单元并进入承租单元，包括带领潜在承租人进入承租单元；（3）解除合同，乙方须向甲方支付违约金，该违约金数额应等于履约保证金的数额加未履行承租期的承租费、商业服务费及对应的增值税总额的40%。若违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向依法追偿。（4）以变卖、折价、拍卖等方式处理乙方遗留在承租单元内的物品以抵偿欠款。合同还约定了双方的其他权利和义务。后大都会公司按照合同约定将案涉房屋交付给北京澳际公司使用。北京澳际公司向大都会公司缴纳了履约保证金289078.2元并缴纳案涉房屋租金至2020年2月29日。

2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。疫情发生后，北京澳际公司与大都会公司沟通协商，但双方未达成一致意见。2020年3月16日，北京澳际公司向大都会公司工作人员发送电子邮件，主题为退租通知书，附件载明：我公司北京澳际教育咨询有限公司，于2018年7月1日与贵公司签订《办公楼租赁合同》，贵公司将坐落于重庆市渝中区X号第12层02+03+11+12号的办公楼单元租赁给我公司使用，该房屋面积655.97平方米，在受到疫情影响前，我司均按时足额支付贵司的所有费用，从未出现违约情况。鉴于目前受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响，以及当前海外大学停学停课等影响，我公司的主营业务出国留学业务及语言培训均受到重挫，多方考虑并和贵司沟通，希望我们通过转租等方式能降低我们双方的损失，但贵司拒不接受，我司迫不得已提出于2020年3月20日提前解除租赁合同。还请贵公司予以理解。特此通知！

2020年4月13日，大都会公司向北京澳际公司邮寄了《解除租赁合同通知》，内容为：贵司与我司于2018年4月28日签订了编号为东方办租字[2018]第009号《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，承租大都会广场第12层02+03+11+12号办公楼单元，承租期为2018年7月1日至2021年6月30日。自2020年2月1日起至今贵司未按照租赁合同第9条约定的时间缴纳承租费、商业服务费及2019年12月1日起至今的水电费。我司现根据租赁合同第10.2条及第21条约定通知贵司：我司于2020年4月13日24:00解除租赁合同。对于贵司应当承担的违约责任，我司保留采取法律行动予以追讨之权利。邮件查询单显示，北京澳际公司于2020年4月15日收到该邮件。截止合2020年4月，北京澳际公司尚欠电费2950.98元，电损费560.52元。

2020年7月22日，重庆市公证处出具《公证书》（2020渝证字第19558号），载明：经大都会公司申请，2020年7月8日，在公证员见证下，大都会公司工作人员对渝中区X号12楼1211-12单元以及1202-03单元现状进行拍照、摄像并对店铺内的物品进行了清点，现场制作了《物品清单》。

2020年8月26日，澳际公司重庆分公司经工商登记管理部门依法准予注销登记。

庭审中，大都会公司自愿申请撤回第四项诉讼请求，即请求判令被告支付原告对出租办公楼单元恢复原状的费用(具体金额以法院委托评估机构鉴定、评估为准)，一审法院予以准许。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。

本案中，北京澳际公司与大都会公司所签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方均应按约行使权利、履行义务。大都会公司已按合同约定交付了合同项下的租赁物，北京澳际公司作为承租方，亦应按照合同的约定支付相应的租金。

本案中，因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致北京澳际公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，一审法院酌定免除两个月的租金。虽然新冠疫情为不可抗力事件，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现。2020年3月底，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级，已具备复工复产条件，案涉房屋已具备使用条件。北京澳际公司单方提出解除租赁合同的行为并不产生合同解除的法律效力，北京澳际公司主张案涉租赁合同于2020年3月20日解除的意见，一审法院不予支持。北京澳际公司拖欠4月份案涉房屋租金已构成违约，应当承担违约责任。大都会公司有权按照合同约定行使解除权。大都会公司于2020年4月15向北京澳际公司送达了《解除合同通知》，故案涉房屋租赁合同于该日解除，一审法院予以确认。关于原告请求的被告支付欠付的固定承租费119095元及对应的增值税费5954.75元，商业服务费22175.08元及对应的增值税1330.51元，电费2950.98元，电损费560.52元共计152066.84元的诉讼请求，符合双方合同约定，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求。本案原、被告在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。庭审中，被告北京澳际公司辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，除已经缴纳给大都会公司的289078.2元履约保证金充作违约金外，确定将二个月租金即207886.52元作为违约金。一审法院认为该违约金足以弥补原告的损失，对原告主张的滞纳金不予支持。折抵前述一审法院酌定免除的两个月租金，被告可以不再另行向原告支付违约金。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认2018年4月28日原告重庆大都会东方广场有限公司与被告北京澳际教育咨询有限公司签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》于2020年4月15日解除；二、被告北京澳际教育咨询有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆大都会东方广场有限公司支付原固定承租费119095元及对应的增值税费5954.75元，商业服务费22175.08元及对应的增值税1330.51元，电费2950.98元，电损费560.52元，以上共计152066.84元；三、被告北京澳际教育咨询有限公司已经缴纳给原告重庆大都会东方广场有限公司的289078.2元履约保证金充作违约金；四、驳回原告大都会公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取7024元，由被告北京澳际教育咨询有限公司负担3959元，原告重庆大都会东方广场有限公司负担3065元。

二审经审理查明，北京澳际公司的经营范围除出国留学咨询外，还包括技术开发、技术推广、技术转让、技术服务、数据处理、计算机系统服务、基础软件服务等。

本院对一审判决认定的事实亦予以确认。

本院认为，双方当事人签订的案涉《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》未履行期限的租金并不能当然认定为大都会公司的损失，大都会公司请求北京澳际公司另行支付586445.93元违约金的上诉请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。

虽然新冠疫情导致北京澳际公司经营的出国留学业务客观上受到严重影响，但北京澳际公司除经营该项业务外，还经营有其他多项业务，现北京澳际公司提交的证据并不足以证明其因新冠疫情导致合同目的不能实现，其于2020年3月单方发出的《解除合同通知》并不产生合同解除的效力。北京澳际公司逾期支付案涉租赁房屋2020年3月1日起的租金，系客观存在的事实，故在北京澳际公司无充分证据证明其依法可免交租金的情况下，一审对大都会公司请求的租金予以支持，并无不当。北京澳际公司也无证据证明自2020年3月起涉案房屋由大都会公司占有使用，故本院对北京澳际公司关于电费、电损费的上诉理由，不予采信。涉案房屋位于重庆市，而重庆市于2020年3月底突发公共卫生事件应急响应级别已调整为三级，案涉房屋此时已具备使用条件，北京澳际公司称应依据其公司住所地，即北京的疫情防控时间认定具备复工复产条件的时间，依据不足，本院不予支持。同时，一审酌情免除了北京澳际公司两个月的租金，已充分考虑了疫情或疫情防控措施对北京澳际公司正常使用租赁房屋造成的影响。北京澳际公司未提交证据证明疫情或疫情防控措施导致其资金周转困难或者营业收入明显减少；且北京澳际公司在欠付2020年4月租金并接到大都会公司发出的解除合同通知时，就应当向大都会公司支付租赁合同解除前欠付的房屋租金、电费、电损费，故北京澳际公司存在违约行为，应当承担违约责任。一审综合本案的实际情况，酌定将北京澳际公司缴纳的289078.2元履约保证金充作违约金并另行确定两个月的房屋租金作为违约金，也无不当。

综上所述，大都会公司、北京澳际公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14048元，由重庆大都会东方广场有限公司负担7024元，由北京澳际教育咨询有限公司负担7024元。

本判决为终审判决。

审判长　　夏兴芸

审判员　　倪洪杰

审判员　　芦明玉

二〇二一年三月二十一日

书记员　　陈　丽