重庆凯宝机器人股份有限公司与重庆市永川区兴永建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆凯宝机器人股份有限公司，住所地重庆市永川区星光大道****（重庆永川工业园区凤凰湖工业园内），统一社会信用代码91500118MA5UNUFW8D。

法定代表人：刘伟，总经理。

委托诉讼代理人：田辉，重庆俊杰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆市永川区兴永建设发展有限公司，住，住所地重庆市永川区凤凰大道**一社会信用代码91500118781553037M。

法定代表人：刘永春，董事长。

委托诉讼代理人：吴维幸子，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。

上诉人重庆凯宝机器人股份有限公司因与被上诉人重庆市永川区兴永建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2020)渝0118民初8432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆凯宝机器人股份有限公司的委托诉讼代理人田辉，被上诉人重庆市永川区兴永建设发展有限公司的委托诉讼代理人吴维幸子到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

重庆凯宝机器人股份有限公司上诉请求：撤销原判，并依法改判。事实和理由：一审法院认为上诉人未举证证明履行《项目投资协议》，有违民事诉讼中谁主张谁举证的规定；上诉人和重庆市永川工业园区凤凰管理委员会签订的投资协议仍在正常履行中，一审法院在本案中认定上诉人违反了投资协议，有违不告不理的民事诉讼原则，被上诉人要求上诉人支付租金和违约金的诉讼请求不应得到支持。

重庆市永川区兴永建设发展有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，举证责任分配正确，适用法律准确。被上诉人一审举示的证据足以证明上诉人未履行项目投资协议的义务，上诉人在申请退房报告中亦自认未达到预期目标，上诉人应该承担支付租金和违约金的责任。

重庆市永川区兴永建设发展有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告重庆凯宝机器人股份有限公司向原告重庆市永川区兴永建设发展有限公司支付房屋租金56250元及违约金562.50元；2.判令被告重庆凯宝机器人股份有限公司支付律师费5000元；3.本案诉讼费由被告承担。

重庆凯宝机器人股份有限公司向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告重庆市永川区兴永建设发展有限公司向反诉原告重庆凯宝机器人股份有限公司返还2017年12月27日至2018年12月16日间的房租费45000元；2.判令反诉被告重庆市永川区兴永建设发展有限公司向反诉原告重庆凯宝机器人股份有限公司退还押金7500元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。

一审法院认定事实：2017年11月22日，重庆市永川工业园区凤凰湖管理委员会（甲方）与重庆凯宝机器人股份有限公司（乙方）签订《项目投资协议书》，约定：第二条：本项目总投资5000万元；永川焊接机器人2018年实现产能2000台，产值1.44亿元；2019年实现产能6000台，产值4.08亿元；2020年实现产能12000台，产值7.8亿元；2021年实现产能18000台，产值11.34亿元；2022年实现产能24000台，产值14.4亿元。编码器2018年实现产能1000台（套），产值35万元；2019年实现产能10000台（套），产值310万元；2020年实现产能60000台（套），产值1680万元；2021年实现产能200000台（套），产值5200万元；2022年实现产能600000台（套），产值1.44亿元。机器人系统集成2018年实现产能100套，产值1350万元；2019年实现产能300套，产值3840万元；2020年实现产能500套，产值6250万元；2021年实现产能1000套，产值1.2亿元；2022年实现产能1500套，产值1.8亿元。第三条：优惠政策。四、甲方为乙方高管提供5套人才公寓，3年免租金；提供10套员工宿舍，乙方按10元/㎡·月缴纳房租。

2017年12月25日，重庆市永川区兴永建设发展有限公司（甲方）与重庆凯宝机器人股份有限公司（乙方）签订《重庆市永川区兴永建设发展有限公司职工宿舍租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市永川区××幢××㎡租赁给乙方；租赁期限为2017年12月27日至2020年12月26日，租金从2017年12月27日起计；租金为：15元／㎡，即年租金45000元（人民币：肆万伍仟元整）；乙方按照投资协议履约后可申请返还当年租金；乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金1500元／套，租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计息全额退还乙方；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付租金，甲方有权要求乙方按当年租金的1%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。

2019年1月8日，重庆凯宝机器人股份有限公司向重庆市永川区兴永建设发展有限公司发出《关于申请退2018年XXXX5套高管房房租的报告》，载明“2018年是凯宝公司初期起步的一年，公司产品永川弧焊机器人在市场推广期就遇汽车、摩托车等刚需企业在2018年业务普遍下滑、经济收缩，造成了本司产品的市场推广遇冷，本年销售不佳，未达到逾期目标”。

2020年4月1日，双方已解除《重庆市永川区兴永建设发展有限公司职工宿舍租赁合同》，重庆凯宝机器人股份有限公司向重庆市永川区兴永建设发展有限公司退还了所租赁的涉案房屋。合同签订后，重庆凯宝机器人股份有限公司缴纳了保证金7500元。至今，重庆凯宝机器人股份有限公司向重庆市永川区兴永建设发展有限公司支付了2017年12月27日至2018年12月26日止的租金45000元，从2018年12月27日起至2020年3月31日的租金56250元（45000元/年÷12月/年×15月）重庆凯宝机器人股份有限公司未支付。

一审法院认为，双方签订的《重庆市永川区兴永建设发展有限公司职工宿舍租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，予以确认。本案中，《重庆市永川区兴永建设发展有限公司职工宿舍租赁合同》明确约定重庆凯宝机器人股份有限公司按照投资协议履约后可申请返还当年租金，而重庆凯宝机器人股份有限公司并未举证证明其租赁期间内系按照《项目投资协议书》约定的产值进行生产，且其在《关于申请退2018年凤凰雅5套高管房房租的报告》中亦明确其未达到预期目标，故对其要求返还2017年12月27日至2018年12月26日的租金的诉讼请求不予以支持，同时，重庆凯宝机器人股份有限公司亦不能以此作为不缴租金的理由。综上，重庆凯宝机器人股份有限公司应向重庆市永川区兴永建设发展有限公司支付2018年12月27日起至2020年3月31日的租金56250元，因重庆凯宝机器人股份有限公司缴纳了保证金7500元，应进行品迭，故重庆凯宝机器人股份有限公司还应向重庆市永川区兴永建设发展有限公司支付租金48750（56250元-7500元）。因《重庆市永川区兴永建设发展有限公司职工宿舍租赁合同》约定的违约金为当年租金的1%，故重庆凯宝机器人股份有限公司向重庆市永川区兴永建设发展有限公司支付违约487.50元。同时，租赁合同中并未约定律师费的承担人，故重庆市永川区兴永建设发展有限公司要求重庆凯宝机器人股份有限公司支付律师费5000元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、由被告重庆凯宝机器人股份有限公司于本判决书生效后3日内向原告重庆市永川区兴永建设发展有限公司支付租金48750元及违约金487.50元，共计49237.50元；二、驳回原告重庆市永川区兴永建设发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告重庆凯宝机器人股份有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费670元（已减半收取），由原告重庆市永川区兴永建设发展有限公司负担120元，由被告重庆凯宝机器人股份有限公司负担550元（此费原告重庆市永川区兴永建设发展有限公司已预交，由被告重庆凯宝机器人股份有限公司于本判决生效后3日内直付原告重庆市永川区兴永建设发展有限公司）。反诉案件受理费556元（已减半收取），由反诉原告重庆凯宝机器人股份有限公司负担。”

二审中，双方当事人均未举示新证据。

本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，上诉人和被上诉人签订的《重庆市永川区兴永建设发展有限公司职工宿舍租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应受其约束。租赁合同明确约定了租金的数额，亦载明上诉人需缴纳租金并履行了投资协议后，方可申请返还当年的租金。虽然根据合同相对性，本案对《项目投资协议书》履行情况不作审查，但上诉人在《关于申请退2018年XXXX5套高管房房租的报告》中明确自认未达到预期目标，上诉人主张退还租金应对“按照投资协议履约”的退还条件承担举证责任。上诉人未举证证明其退还租金条件成就，故其主张被上诉人退还已缴45000元房租没有依据，本院不予支持。另，上诉人2018年12月27日至2020年3月31承租了案涉房屋，有缴纳租金的义务，上诉人抗辩其不应该支付租金，不符合双方合同约定。一审对此认定正确，应予维持。

综上所述，重庆凯宝机器人股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1100元，由重庆凯宝机器人股份有限公司承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　倪洪杰

审 判 员　夏兴芸

审 判 员　芦明玉

二〇二一年二月四日

法官助理　万前程

书 记 员　黄献丽