朱江与重庆晋愉林畔物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：朱江，男，汉族，1981年6月18日出生，住重庆市大渡口区八桥镇双山路。

委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈勇友，重庆联益律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：重庆晋愉林畔物业服务有限公司，住所地重庆市大渡口区新城(晋愉▪绿岛映像)，统一社会信用代码915001047717837521。

法定代表人：唐太明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：朱华，该公司员工。

上诉人朱江与被上诉人重庆晋愉林畔物业服务有限公司（以下简称晋愉林畔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2020)渝0104民初4950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年02月03日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱江委托诉讼代理人王小兴，被上诉人重庆晋愉林畔物业服务有限公司委托诉讼代理人朱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

朱江上诉请求：撤销原判，依法改判驳回对方全部诉讼请求。主要理由：晋愉林畔物业公司提供的物业服务不符合相关规定，其亦无权收取2019年3月27日后的物业费用。

晋愉林畔物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。

晋愉林畔物业公司向一审法院起诉请求：“1、判令被告向原告支付物业服务费23093.99元(自2017年7月1日至2019年4月30日期间尚欠22个月)，公摊电费370.66元，违约金100元，合计23093.99元；2、本案诉讼费由被告承担。”

一审法院认定事实：2011年6月29日，甲方重庆晋愉邦旭房地产有限公司与乙方重庆晋愉林畔物业服务有限公司(曾用名称：重庆晋愉林畔物业管理有限公司)签订了《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》。该合同主要约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；座落位置;重庆市大渡口区西城大道中央公园；占地面积：6.8万平方米；总建筑面积：6.6万平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的使用。10、装修管理。11、接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到约定标准（具体服务标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取；未发生水电气费用或未装修或入住，物业服务费按收费标准的一半收取。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。

一审法院另查明，朱江为位于重庆市大渡口区双山路162号X幢X-2号房屋的业主，该房屋建筑面积为305.63㎡，庭审中朱江在审理中陈述，案涉房屋已装修但未入住；晋愉林畔物业公司陈述案涉房屋一直在装修未入住；朱江对晋愉林畔物业公司主张的欠付时间无异议。晋愉林畔物业公司在2018年4月、2019年4月分别通过国内挂号信及EMS快递的方式，书面向朱江催缴物业费。《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》合同期限到期后，晋愉林畔物业公司未与案涉小区业委会签订新的物业服务管理合同。

一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，晋愉林畔物业公司与建设单位重庆晋愉邦旭房地产有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔2(东岸)前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及案涉小区业主均具有约束力。合同到期后，晋愉林畔物业公司未与案涉小区业委会签订新的物业服务合同，但晋愉林畔物业公司在案涉的服务期间内在持续提供物业服务，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范。对于晋愉林畔物业公司主张的物业服务费，从2017年7月1日至2019年4月30日共计22个月，金额应为3.5元/㎡×305.63㎡×22=23533.51元，根据一审法院其他案件查明的情况，晋愉林畔物业公司在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。因此，为督促物管企业更好履职，一审法院对晋愉林畔物业公司主张的物业服务费标准酌情调减5%，即23533.51×95%=22356.83元。对于朱江主张其至今未入住，按物业服务合同约定应减半支付物业服务费的抗辩意见。经查，案涉小区前期物业管理服务合同载明，交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取；未发生水电气费用或未装修或入住，物业服务费按收费标准的一半收取。根据双方的陈述可以确认，案涉房屋已装修但业主并未实际入住，而这种情形根据前期物业合同的条款来看存在矛盾之处，即按已装修的标准属于应全额收取的范畴；按未入住的标准又属于按收费标准一半收取的范畴。根据物业服务的实际情况，已装修的房屋是否入住属于业主自主安排的范畴，物业单位所提供的服务并无差异，因此在案涉前期物业合同约定不明的情形下，本案中已装修未入住的情形，朱江应当按全额缴纳物业费用。

关于晋愉林畔物业公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。晋愉林畔物业公司在审理中举示的挂号信函收据可以证明其在2018年4月及2019年4月，已两次书面向朱江主张权利，在朱江未举示相反证据予以反驳的情况下，朱江关于诉讼时效的抗辩理由亦不能成立。关于朱江的其他抗辩理由，朱江举示的证据难以达到其证明目的，故一审法院不予采纳。对于晋愉林畔物业公司主张的公摊电费370.66元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，一审法院予以支持。对于晋愉林畔物业公司主张的违约金部分，因朱江不属于恶意拖欠，晋愉林畔物业公司的物业服务亦存在一定的瑕疵，故一审法院不予支持。一审法院支持晋愉林畔物业公司主张的物业服务费22356.83元、公摊电费370.66元，共计22727.49元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，判决：“一、被告朱江于本判决生效之日起十日内向原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司支付自2017年7月1日至2019年4月30日的物业服务费22356.83元及公摊电费370.66元，共计22727.49元；二、驳回原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告朱江未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取189元，由原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司负担3元，由被告朱江负担186元（该费用已由原告预缴，被告在支付上述费用时迳付原告）。”

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，根据本案已查明事实，被上诉人晋愉林畔物业公司与重庆晋愉邦旭房地产开发有限公司签订《晋愉·碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》并进行了备案登记，该合同对包括上诉人朱江在内的碧怡林畔二期（东岸）全体业主具有约束力。前期物业服务合同到期后，晋愉林畔物业公司仍在该小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系至今，故晋愉林畔物业公司与小区全体业主的权利义务仍应参照原前期物业服务合同的约定履行。朱江上诉称收取物业费的截止时间应为2019年3月27日，缺乏相应依据且与事实不符，本院对此不予采信。晋愉林畔物业公司在提供物业服务方面虽有较大瑕疵，但朱江以此拒付物业费，于法无据，本院亦不予采信。晋愉林畔物业公司已举示了相应证据证明履行了催收物业费等费用的义务，朱江对于诉讼时效的抗辩，本院难以支持。

综上所述，朱江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费378元，由上诉人朱江负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　段晓玲

审 判 员　　陈　华

审 判 员　　周　舟

二〇二一年三月四日

法官助理　　赵　曦

（院印书记员赵中雪