康首国与重庆市唐扬房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：康首国，男，汉族，1981年7月1日生，住重庆市荣昌区峰高街道唐冲村。

委托诉讼代理人：苏容，重庆市永川区胜利法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：重庆市唐扬房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道滨江路**，统一社会信用代码915002337688865317。

法定代表人：唐孝驹，董事长。

委托诉讼代理人：刘作荣，重庆川伟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李元波，重庆川伟律师事务所（实习）律师。

上诉人康首国因与被上诉人重庆市唐扬房地产开发有限公司（以下简称唐扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2020）渝0153民初3739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康首国及其委托诉讼代理人苏容；被上诉人唐扬公司的委托诉讼代理人刘作荣到庭参加了审理。本案现已审理终结。

康首国上诉请求：原审认定事实不清，租赁合同并未约定上诉人直接向被上诉人缴纳水电气费，被上诉人对上诉人应缴纳的物业费、水费、电费无请求权。原审判决解除案涉租赁合同，没有法律依据。上诉人是基于被上诉人拒绝维修出租房屋才拒绝缴纳的房屋租金，被上诉人严重违约，本案租赁合同关系不应解除。

唐扬公司答辩称：案涉租赁合同期限已届满，上诉人却一直非法占有租赁房屋，上诉人称原审违法解除案涉租赁合同根本不存在。被上诉人作为房屋业主为上诉人垫付了相应费用，上诉人理应偿还。原判处理正确，请求维持。

唐扬公司向一审法院起诉请求：”1.判决康首国支付重庆市唐扬房地产开发有限公司租金的违约滞纳金26074.73元及房屋占用费(从2020年7月9日起至其返还所租门面房之日止按20元×136.66/30天计，截止2020年8月28日止为4646.44元)；2.判决康首国支付重庆市唐扬房地产开发有限公司垫付的物业管理费、水费、电费20749元(截止2020年8月5日止)；3.判决康首国立即腾退并向重庆市唐扬房地产开发有限公司返还其租赁的坐落于重庆市荣昌区昌州街道荣升路X号附X号房屋；4、本案诉讼费用、保全费由康首国承担。一审审理过程中，重庆市唐扬房地产开发有限公司自愿撤回其主张的违约滞纳金26074.73元。

一审法院认定事实：坐落于重庆市荣昌区昌州街道荣升路**附**房屋产权登记在重庆市唐扬房地产开发有限公司名下（证载建筑面积136.66㎡）。2016年7月8日，重庆市唐扬房地产开发有限公司作为出租人（甲方），康首国作为承租人（乙方），双方签订《九龙唐扬金都门面租赁合同》，合同载明：“一、租赁房屋，1、甲方将荣昌区昌州街道荣升路16号附19号（建筑面积136.66㎡）房屋等相关设备及物品出租给乙方使用。二、租赁期限和用途，1、租赁期限自2016年7月8日至2020年7月8日止；2、租赁期满前1个月，甲乙双方就租赁期满后是否续租或解除租赁关系通知对方......三、租金、保证金费用及支付方式，1、该房屋月租金第一年免租金，第二年15元/㎡/月，第三年18元/㎡/月，第四年20元/㎡/月（租金的计算应按照建筑面积进行计算），租金支付方式为一年一付，乙方在上次所缴纳租金期满前三个月向甲方支付下一年租金；2、合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币壹万元作为租赁保证金，租赁期满时乙方如不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方将该保证金全部无息退还给乙方；3、租赁期间因乙方使用该房屋而产生的物管、水、电、气、闭路、网络、电话、垃圾等费用由乙方按时支付......六、违约责任......3、乙方未按合同规定的时间内交纳相关费用（含租金、保证金等），乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：相关费用×1%×逾期天数，乙方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15天的，除收取乙方滞纳金外，甲方有权解除本合同......”。签订上述合同后，康首国使用涉案房屋从事串串香经营。2020年7月8日租赁期满后，原、康首国未再续签租赁合同，双方对续租问题未达成一致，康首国一直占用涉案房屋至今。2020年7月26日，重庆市唐扬房地产开发有限公司作出《通知》，载明：“租赁户康首国，你租用的我公司位于重庆市荣昌区昌州街道荣升路16号附19号门面，根据协议约定应于2020年7月8日到期，你如继续租赁应于到期前一个月内续签合同，可你已经过了合同期这么长时间了还没有与我公司续签合同，我公司视为你主动放弃继续租赁，之前我公司多次口头和短信及微信通知你履行合同内容，现将通知你在10天内将此门面清空并移交我公司，付清此门面到期后这段时间的门面占用费和所欠物管公司的水、电、物业等所有费用......”。重庆市唐扬房地产开发有限公司通过微信、邮寄方式向康首国发送了上述《通知》。一审庭审中，重庆市唐扬房地产开发有限公司、康首国均认可康首国从2020年7月9日起至今未再支付租金。重庆市唐扬房地产开发有限公司为证实垫付物业费、水费、电费情况，重庆市唐扬房地产开发有限公司向一审法院院举示重庆市荣昌区定安物业管理有限公司于2020年8月12日出具的《收据》二张，《收据》载明重庆市荣昌区定安物业管理有限公司于2020年8月12日收取涉案房屋电费、水费、物业费及滞纳金共计20749元（电费为2019年7月5日至2020年8月5日、水费为2019年6月1日至2020年7月31日、物业费为2019年3月1日至2020年8月30日）。康首国认为仅有《收据》不能证实重庆市唐扬房地产开发有限公司实际垫付了电费、水费、物业费及滞纳金共计20749元，并无相应付款依据，并且康首国不认可重庆市荣昌区定安物业管理有限公司收取的金额，重庆市荣昌区定安物业管理有限公司并未尽到物业管理义务，还给康首国造成了损失。康首国为证实重庆市唐扬房地产开发有限公司并未向重庆市荣昌区定安物业管理有限公司缴纳电费、水费、物业费及滞纳金共计20749元，向一审法院举示电话录音一份及录像一份。康首国称电话录音系第一次开庭后即2020年9月28日后康首国与重庆市唐扬房地产开发有限公司法定代表人唐孝驹的儿子唐扬的电话录音，录像系2020年11月7日康首国及康首国代理人与重庆市荣昌区定安物业管理有限公司工作人员的谈话录像。重庆市唐扬房地产开发有限公司对录音及录像均不予认可。一审另查明：康首国依据合同约定向重庆市唐扬房地产开发有限公司缴纳了保证金10000元，康首国认为应抵扣康首国尚欠重庆市唐扬房地产开发有限公司的租金，重庆市唐扬房地产开发有限公司认为康首国存在逾期支付租金及未缴纳物业费等事实，不同意进行抵扣。再查明：因2019年3月19日康首国租赁房屋发生污水倒灌，康首国为此于2019年3月25日向重庆市荣昌区住房和城乡建设委员会进行信访。2019年4月8日，重庆市荣昌区住房城乡建设委员会作出《信访事项处理意见书》，载明：“......经查，九龙唐扬金都小区由唐扬公司建设，2019年2月28日前由重庆宏雅物业管理有限公司提供物业服务。3月1日，业主大会新选聘的重庆市荣昌区安定物业管理有限公司进驻唐扬金都小区，为其提供服务。3月19日，接到你反映小区主管道堵塞倒灌水的事项后，安定物业立即组织人员对管道进行疏通处理，并向业委会及昌州街道办事处反映......经管道维修人员查看，小区下水道堵塞原因是唐扬金都小区主管道设计不合理形成污水倒灌所致......本机关审查认为：唐扬金都小区主管道堵塞原因是原设计不合理形成污水倒灌造成的......处理意见如下：由唐扬公司对主管道进行整改，物业公司严格按照物业服务合同的约定，清理或疏通下水管道.....”。因康首国与重庆市荣昌区安定物业管理有限公司就涉案房屋电费缴纳事宜发生争议，康首国妻子王欢欢于2019年8月21日向重庆市荣昌区住房和城乡建设委员会进行信访。2019年10月8日，重庆市荣昌区城乡建设委员会作出《信访事项处理意见书》，载明：“......经现场核实调查：唐扬金都小区原前期物业服务企业为重庆宏雅物业有限公司，于2019年3月1日退出，重庆市荣昌区安定物业管理有限公司随后进驻提供物业管理服务。因唐扬金都小区商业供电为专电，未实行一户一表制，供电部门向定安物业收取商电总表费，再由定安物业分别向商户收取各分电费，其间，定安物业存在垫付资金，提供相应服务，承担风险的情况。8月10日因王欢欢对用电量有疑问，双方出现争议，未及时缴纳电费，物业公司就将其店铺电停掉，造成相应损失......本机关审查认为：根据《重庆市物业服务收费管理办法》第二十三条规定未实行一户一表的物业，可由物业服务企业代业主缴纳水、电、气费。总分表之间的差额据实分摊，具体分摊办法由业主或业主委员会与物业服务企业约定。定安物业暂未按相关规定与业主委员或业主明确具体分摊方式，分摊行为无过错，但分摊方式和约定存在争议......”。

一审法院认为：本案中，重庆市唐扬房地产开发有限公司、康首国签订的《九龙唐扬金都门面租赁合同》是双方真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行其合同义务，现该合同已于2020年7月8日租赁期届满，双方未签订新的租赁合同，重庆市唐扬房地产开发有限公司于合同租赁期满后通过邮寄及短信、微信的方式向重庆市唐扬房地产开发有限公司发出通知，要求康首国搬离并退还租赁房屋，租赁期满后，康首国应腾退并返还重庆市唐扬房地产开发有限公司涉案租赁房屋，故一审法院对重庆市唐扬房地产开发有限公司要求康首国腾退涉案房屋的请求予以支持。对于重庆市唐扬房地产开发有限公司主张的房屋占用费，一审庭审中，重庆市唐扬房地产开发有限公司、康首国均认可康首国从2020年7月9日起未再支付重庆市唐扬房地产开发有限公司房屋租金，但康首国目前还占有涉案房屋，康首国应从2020年7月9日起参照原租金标准91.11元/日（20元/㎡×136.66㎡÷30天）支付重庆市唐扬房地产开发有限公司房屋占有使用费至房屋腾退之日止。本案中，康首国向重庆市唐扬房地产开发有限公司缴纳10000元保证金，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条的规定“债务人或第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”。依照该规定，保证金作为担保的一种方式，在债务人不履行债务时，以保证金优先偿还债务。康首国要求将保证金10000元从房屋占有使用费中予以抵扣，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于物业管理费、水费、电费的问题。按照租赁合同约定，租赁期间产生的物管、水费、电费应由康首国承担。本案中，租赁房屋的水电费由物业公司重庆市荣昌区安定物业管理有限公司代收，因康首国未缴纳房屋的水费、电费、物业费，重庆市唐扬房地产开发有限公司代为向租赁房屋的物业公司重庆市荣昌区安定物业管理有限公司缴纳了康首国占用租赁房屋期间的水费、电费、物业费及滞纳金20749元，现重庆市唐扬房地产开发有限公司要求康首国向其支付该费用，符合合同约定，一审法院予以支持。康首国认为重庆市唐扬房地产开发有限公司并未实际垫付房屋的水、电、物业费，仅凭录音及录像资料并不能证实，一审法院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、康首国于本判决生效后十五日内腾退并返还重庆市唐扬房地产开发有限公司位于重庆荣昌区昌州街道荣升路16号附19号房屋（房产证号：**地证2015字第**）；二、康首国于本判决生效后十五日向重庆市唐扬房地产开发有限公司支付房屋占有使用费，房屋占有使用费从2020年7月9日起按91.11元/日计算至房屋腾退之日止（应扣除康首国已缴纳的保证金10000元）；三、康首国本判决生效后十五日向重庆市唐扬房地产开发有限公司支付代缴的物业管理费、水费、电费及滞纳金共计20749元；四、驳回重庆市唐扬房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果康首国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计485元、诉讼保全费488元，共计973元，由康首国负担。

本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为，本案双方当事人签订的《九龙唐扬金都门面租赁合同》是双方真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照合同约定全面履行合同义务。案涉租赁合同已于2020年7月8日租赁期限届满，该合同已经终止，康首国理应返还租赁房屋。康首国称原审判决解除租赁合同没有法律依据，毫无依据可言。唐扬公司与安定物业公司签订的物业管理服务合同约定了非住宅物管费及商业门面水费、电费计收标准，该合同经一审庭审质证，康首国对此该合同的真实性和合法性均无异议。康首国在与唐扬公司签订的租赁合同中明确约定了租赁期间产生的物管、水费、电费应由康首国承担。根据《重庆市物业服务收费管理办法》规定，未实行一户一表的物业，可由物业服务企业代业主缴纳水、电、气费。在此情况下，业主唐扬公司也可以代物业使用人康首国缴纳物业、水、电、气等费用，之后再进行追收。因此康首国称租赁合同并未约定其直接向唐扬公司缴纳水电气费，唐扬公司对康首国应缴纳的物业费、水费、电费无请求权的上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费970元，由上诉人康首国负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　段　晓　玲

审 判 员　周　　　舟

审 判 员　陈　　　华

二〇二一年三月四日

（院印）

法官助理　发关注赵曦

书 记 员　赵　中　雪