重庆大都会东方广场有限公司与郭浩和信信息服务有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**大都会商厦**，统一社会信用代码91500000621909356L。

法定代表人：李智健，该公司董事长。

委托诉讼代理人：谢莹，重庆百君律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张林长，重庆百君律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：和信信息服务有限公司，住，住所地北京市朝阳区建国路****内**1204一社会信用代码91110105MA002BFQ6E。

法定代表人：安晓博，该公司董事长。

委托诉讼代理人：唐建，泰和泰（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：庄晓娜，女，1987年8月7日出生，汉族，住福建省厦门市。

委托诉讼代理人：唐建，泰和泰（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：郭浩，男，1982年10月14日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。

委托诉讼代理人：唐建，泰和泰（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：胡建国，男，1990年11月15日出生，汉族，住重庆市渝**。

被上诉人（原审被告）：卢勇，男，1989年11月7日出生，汉族，住重庆市南川区。

上诉人重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会公司）因与被上诉人和信信息服务有限公司（以下简称和信公司）、庄晓娜、郭浩、胡建国、卢勇房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初5123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人大都会公司的委托诉讼代理人谢莹，被上诉人和信公司、庄晓娜、郭浩的共同委托诉讼代理人唐建，被上诉人郭浩、胡建国、卢勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

大都会公司上诉请求：撤销原判第六项，并依法改判由被上诉人和信公司、郭浩、卢勇立即支付上诉人违约金161909.15元，被上诉人庄晓娜、胡建国对前述债务承担连带给付责任。主要事实和理由：一、一审对提前解除合同违约金数额判定有误，和信公司、郭浩、卢勇的违约行为对上诉人造成了巨大的损失，使上诉人无法获得合同所约定的未履行合同期限长达15个月的承租费、商业服务费以及其他费用，应按照合同约定除已经缴纳的履约保证金被充作违约金不予退还外，还应另行向上诉人支付违约金161909.15元。仅没收履约保证金不足以弥补上诉人的损失，现上诉人主张的违约金没有高于实际损失的百分之三十。二、被上诉人庄晓娜、胡建国应对前述债务承担连带给付责任。根据上诉人与被上诉人和信公司、腾和达公司签订的《<租赁合同>承租人变更协议》约定，腾和达公司须对和信公司在合同项下产生的债务承担连带保证责任，现因腾和达公司未经请示即被注销，庄晓娜、胡建国作为腾和达公司的股东，应对前述债务承担连带给付责任。因此，一审判决错误，请求二审依法予以改判。

和信公司、庄晓娜、郭浩辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉请求不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。

胡建国、卢勇辩称，同和信公司的答辩意见一致。

大都会公司向一审法院起诉请求：1．判决《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》、【东方办租字[2017]第005号-1《“重庆大都会东方广场”办公楼租赁合同之补充协议》】、【和办租字[2017]第005号-2《<租赁合同>承租人变更协议》】、《补充协议》、【东方办租字[2017]第005号-4《

一审法院经审理认定事实如下：大都会公司系重庆市渝中区X号（大都会广场及广场商都）的权利人。

2017年2月24日，大都会公司（甲方）与和信公司（乙方）签订《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，约定：甲方将重庆市渝中区X号18层01号面积约为330.09平方米的办公楼单元及其设施租赁给乙方使用。承租期自2017年3月1日起至2019年2月28日止，承租期含起始日及届满日。乙方应向甲方支付承租费、商业服务费及对应的增值税，具体标准为：2017年3月1日至2017年6月30日的月承租费15718.57元，对应的增值税785.93元，月商业服务费7785.14元，对应的增值税467.11元；2017年7月1日至2019年2月28日的月承租费31437.14元，对应的增值税1571.86元，月商业服务费7785.14元，对应的增值税467.11元。乙方须于2017年3月1日或之前向甲方缴纳履约保证金82522.5元。乙方须于每月首日向甲方支付该月的承租费和商业服务费及对应的增值税，并于每月首日按甲方发出的付款通知书向甲方支付水费、电费。若乙方未按时支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%的滞纳金，直至付清之日为止。若乙方逾期10天仍未能支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，则甲方有权书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额应等于履约保证金的数额加未履行承租期的承租费、商业服务费及对应的增值税总额的30%。合同还约定了其他事项。

2017年3月1日，大都会公司向和信公司交付了涉案办公楼单元及其设施。2017年3月14日，和信公司向大都会公司缴纳了履约保证金82522.5元。

2017年4月6日，大都会公司（甲方）与和信公司（乙方）、重庆腾和达企业管理咨询有限公司（丙方）（以下简称腾和达公司）签订《“重庆大都会东方广场”办公楼租赁合同之补充协议》，约定：自2017年4月6日起，在原合同的承租期内丙方与乙方共用承租单元，丙方只可将承租单元用于办公用途，而不得移作他用。乙方按原合同约定的金额、期限向甲方支付使用承租单元的所有费用（包括但不限于承租费、商业服务费、税费、水电费）。原合同中对乙方的题述均视为对乙、丙双方的题述，乙方须保证丙方使用承租单元应遵守并履行原合同所有承租人的责任和义务（除本协议另有约定外），且乙、丙方须对另一方的行为承担连带责任。若一方违反合同中相关约定，须依照原合同承担相应的违约责任，甲方亦可向另一方追究该违约责任。鉴于丙方为设立中公司，庄晓娜作为丙方的发起人将先行代表丙方签署本协议，待丙方成立后须于本协议上加盖丙方公章。若丙方因故未成立，则由该发起人承担并履行本协议项下丙方的所有权利与义务，并对乙方、丙方的行为承担连带责任。嗣后，腾和达公司加盖了公司印章。

2018年9月25日，大都会公司（甲方）与和信公司（乙方）、腾和达公司（丙方）签订《<租赁合同>承租人变更协议》，约定：自2018年10月1日起，丙方替代乙方成为合同的承租人。乙方不再是合同一方当事人。丙方将取代乙方作为承租人继续履行及承担合同项下乙方应履行及承担的一切责任、义务。甲方无须根据合同第8.3条向乙方返还保证金。甲方只须按合同8.3条向丙方返还保证金。乙方须就丙方在合同项下产生的一切债务或承租人应尽的责任或义务承担连带保证责任。丙方在合同约定债务履行期届满没有履行债务或未按合同履行义务，甲方可以要求丙方履行债务或义务，也可以要求乙方在其保证范围内承担保证责任。合同还约定了其他事项。

2019年2月3日，大都会公司（甲方）与腾和达公司（乙方）签订《补充协议》，约定：原合同的承租期由2017年3月1日至2019年2月28日止，现延长两年，自2019年3月1日至2021年2月28日止。即承租期变更为2017年3月1日至2021年2月28日止。2019年3月1日至2019年4月30日期间，承租单元每月承租费为13203.6元，其对应的增值税为660.18元；每月商业服务费为7785.14元，对应的增值税为467.11元。2019年5月1日至2021年2月28日期间，承租单元每月承租费为26407.2元，其对应的增值税为1320.36元；每月商业服务费为7785.14元，其对应的增值税为467.11元。乙方须于每期首日向甲方足额缴纳承租费、商业服务费及其对应的增值税，每3个自然月为一期。因乙方已依据原合同足额支付履约保证金，故乙方无须再向甲方缴纳履约保证金。合同还约定了其他事项。

2019年4月12日，大都会公司（甲方）与腾和达公司（乙方）、和信公司（丙方）签订《<租赁合同>承租人变更协议》，约定：自2019年5月1日起，丙方替代乙方成为合同的承租人。乙方不再是合同一方当事人。丙方将取代乙方作为承租人继续履行及承担合同项下乙方应履行及承担的一切责任、义务。甲方无须根据合同第8.3条向乙方返还保证金。甲方只须按合同8.3条向丙方返还保证金。乙方须就丙方在合同项下产生的一切债务或承租人应尽的责任或义务承担连带保证责任。丙方在合同约定债务履行期届满没有履行债务或未按合同履行义务，甲方可以要求丙方履行债务或义务，也可以要求乙方在其保证范围内承担保证责任。合同还约定了其他事项。

2019年4月22日，大都会公司（甲方）与和信公司（乙方）、重庆信洛企业管理咨询有限公司（丙方）（以下简称信洛公司）签订《“重庆大都会东方广场”办公楼租赁合同之补充协议》，约定：自2019年5月2日起，在原合同的承租期内丙方与乙方共用承租单元，丙方只可将承租单元用于办公用途，而不得移作他用。乙方按原合同约定的金额、期限向甲方支付使用承租单元的所有费用（包括但不限于承租费、商业服务费、税费、水电费）。原合同中对乙方的题述均视为对乙、丙双方的题述，乙方须保证丙方使用承租单元应遵守并履行原合同所有承租人的责任和义务（除本协议另有约定外），且乙、丙方须对另一方的行为承担连带责任。若一方违反合同中相关约定，须依照原合同承担相应的违约责任，甲方亦可向另一方追究该违约责任。鉴于丙方为设立中公司，庄晓娜作为丙方的发起人将先行代表丙方签署本协议，待丙方成立后须于本协议上加盖丙方公章。若丙方因故未成立，则由该发起人承担并履行本协议项下丙方的所有权利与义务，并对乙方、丙方的行为承担连带责任。合同还约定了其他事项。丙方落款处有“庄晓娜”签名字样及捺印，但无信洛公司印章。

2019年7月16日，大都会公司（甲方）与和信公司（乙方）、重庆捷尚企业管理咨询有限公司（丙方）（以下简称捷尚公司）签订《“重庆大都会东方广场”办公楼租赁合同之补充协议》，约定：自2019年8月1日起，在原合同的承租期内丙方与乙方共用承租单元，丙方只可将承租单元用于办公用途，而不得移作他用。乙方按原合同约定的金额、期限向甲方支付使用承租单元的所有费用（包括但不限于承租费、商业服务费、税费、水电费）。原合同中对乙方的题述均视为对乙、丙双方的题述，乙方须保证丙方使用承租单元应遵守并履行原合同所有承租人的责任和义务（除本协议另有约定外），且乙、丙方须对另一方的行为承担连带责任。若一方违反合同中相关约定，须依照原合同承担相应的违约责任，甲方亦可向另一方追究该违约责任。合同还约定了其他事项。

2019年11月29日，大都会公司分别向和信公司、信洛公司寄送《解除租赁合同通知》，载明：“．．．以上和信公司、信洛公司、腾和达公司合并称为贵方。自2019年11月1日起至今贵方未按照《租赁合同》约定向我司支付承租费及相关费用，我司现依据《租赁合同》第10.2条及第21条，以及005号-1补充协议第三条、005号-2补充协议第四条、005号-4补充协议第四条、005-5补充协议第三条的约定通知贵方：我司于2019年11月30日24:00解除《租赁合同》以及005号-1补充协议、005号-2补充协议、005号-3补充协议、005号-4补充协议、005-5补充协议。对于贵司应当承担的责任，我司保留采取法律行动予以追讨之权利”。和信公司于2019年12月2日签收。

根据大都会公司举示的租户手册、关于大都会东方广场电费调整事宜、重庆市发展和改革委员会关于进一步降低一般工商业电价有关事项的通知、付款通知书、电费抄表记录、客户服务申请表，和信公司尚欠2019年9月电费及其对应税金合计589.33元、电损费及其对应税金合计111.56元，2019年10月电费及其对应税金合计618.67元、电损费及其对应税金合计117.11元、物业服务材料费及其对应税金9元、物业服务人工费及其对应税金合计5元，2019年11月电费及其对应税金合计352.7元、电损费及其对应税金合计66.77元。以上合计1870.14元。

庭审中，各方一致认可恢复原状的费用，按照200元每平方米计算，合计66018元。

另查明，重庆腾和达企业管理咨询有限公司于2017年7月17日登记成立，法定代表人庄晓娜，注册资本10万元，胡建国出资1万元、庄晓娜出资9万元。该公司于2019年7月18日登记注销，注销原因为决议解散；重庆信洛企业管理咨询有限公司于2019年5月23日登记成立，法定代表人郭浩，注册资本10万元，郭浩出资9.9万元、卢勇出资0.1万元。该公司于2020年1月1日登记注销，注销原因决议解散；重庆捷尚企业管理咨询有限公司于2019年4月11日登记成立，法定代表人郭浩，注册资本10万元，郭浩出资9.9万元、卢勇出资0.1万元。该公司于2020年1月10日登记注销，注销原因决议解散。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

本案中，大都会公司与和信公司签订《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》及其相关补充协议、变更协议系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，内容合法有效，双方均应按约履行自己的义务。和信公司未按约交纳相关费用构成违约，大都会公司依照合同约定享有合同解除权。因此，本院对大都会公司要求确认租赁合同及其补充协议、变更协议解除的请求予以支持，但解除时间应以函件送达之日即2019年12月2日为准。大都会公司要求和信公司支付未付的电费1560.7元，电损费295.44元，物业服务物料费9元，物业服务人工费5元，以上共计1870.14元，本院予以支持。根据合同约定，大都会公司有权要求和信公司支付逾期未付费用的滞纳金，其性质属于逾期付款违约金，截止2019年11月30日为10.16元，并应支付从2019年12月1日起以1870.14元为基数按每日0.05%计算至欠款本金付清时止的违约金。

关于违约金和履约保证金。综合考虑本案月租金的金额、履约保证金的金额以及房屋空置的时间，本院将合同解除的违约金调整为保证金的金额82522.5元，和信公司无需另行向大都会公司支付合同解除的违约金。

关于恢复原状的费用。庭审中，各方一致认可恢复原状的费用按照200元每平方米计算，合计66018元，本院予以准许。

关于郭浩、卢勇是否应当承担共同付款责任。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第三条第一款规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，根据大都会公司与和信公司、捷尚公司签订《“重庆大都会东方广场”办公楼租赁合同之补充协议》，捷尚公司与和信公司共用租赁房屋，承担共同付款责任。郭浩、卢勇系捷尚公司的股东，二人未能举证在捷尚公司登记注销时尽到了清算义务，因此，应当对本案确定的公司债务承担偿还责任，故，对大都会公司要求郭浩、卢勇承担共同付款责任的请求，本院予以支持。

关于胡建国、庄晓娜是否应承担连带责任。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第二十条规定，公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案中，根据大都会公司与腾和达公司、和信公司签订的《<租赁合同>承租人变更协议》，合同权利义务概括承受后，腾和达公司须就和信公司在合同项下产生的一切债务或承租人应尽的责任或义务承担连带保证责任。胡建国、庄晓娜系腾和达公司的股东，二人未能举证在腾和达公司登记注销时尽到了清算义务，因此，应当对本案确定的公司债务承担偿还责任，故，对大都会公司要胡建国、庄晓娜承担连带付款责任的请求，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第二十条，《最高人民法院关于适用

二审经审理查明：上诉人大都会公司、被上诉人和信公司在一审庭审中均认可和信公司搬离涉案租赁房屋的时间为2019年11月中旬。本院对一审判决认定的事实亦予以确认。

本院认为，被上诉人和信公司于2019年11月中旬已搬离涉案租赁房屋，和信公司以自身的实际行为表明不再履行涉案租赁合同，故上诉人大都会公司在依法行使合同解除权的情况下，也应采取相应措施避免损失扩大，一审综合本案的实际情况，酌定将合同解除的违约金调整为保证金的金额82522.5元，并无不当。现大都会公司也未提交充分证据证明其实际损失，故本院对其履约保证金不足以弥补损失的上诉理由，不予采信。一审认定的各项损失金额及赔偿义务主体正确，本院均予以支持。

因此，大都会公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4994元，由上诉人重庆大都会东方广场有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　夏兴芸

审判员　　倪洪杰

审判员　　芦明玉

二〇二一年一月二十二日

书记员　　陈　丽