重庆雨田物业管理有限公司与重庆盛福顺科技有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：重庆雨田物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区八一路**，统一社会信用代码91500103203289692L。

法定代表人：雷鸣，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：殷正福，重庆永和律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：重庆盛福顺科技有限公司，住，住所地重庆市渝中区八一路****一社会信用代码91500103322348077M。

法定代表人：周潇，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈敦荣，重庆硕文律师事务所律师。

上诉人重庆雨田物业管理有限公司（以下简称雨田物业）因与被上诉人重庆盛福顺科技有限公司（以下简称盛福顺公司）排除妨害纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初3952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人雨田物业的委托诉讼代理人殷正福，盛福顺公司的委托诉讼代理人陈敦荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

雨田物业上诉请求：撤销一审判决并依法改判。主要事实和理由：盛福顺公司并非本案适格原告,《交易结果通知书》和《产权交易凭证》不是法律意义上有效的业主身份材料；雨田物业在一审中没有收到盛福顺公司增加和撤销诉讼请求的书面申请；一审认定雨田物业构成侵权缺乏事实和法律依据；涉案《评估报告》缺乏适用效力。2020年4月9日前，盛福顺公司一直没有向上诉人及公安机关等部门出示涉案房屋产权证，重庆雨田房地产开发有限公司因农行市分行未付清涉案房款，出面阻止盛福顺公司不要急于进入涉案房屋，雨田物业为避免事态恶化，造成社会危害，向公安机关报警的行为和维持现状的行为属于履行职责的行为，不属于侵权行为。且雨田物业在盛福顺公司2020年4月9日出示不动产证后就与其签订了物业管理协议。盛福顺公司出示的产权证写明取得的时间为2019年12月25日，但评估报告却评估了2019年11月的租金，且将2019年11月的租金标准作为疫情期间的租金标准，均是错误的。因此，一审判决错误，请求二审依法予以纠正。

盛福顺公司辩称，一审中我方提交的相关证据已充分证明了我方的诉讼请求成立，一审认定事实清楚，裁判结果正确，上诉人的上诉理由均不成立，应当予以驳回。

盛福顺公司向一审法院起诉请求判令：1.被告雨田物业立即停止对渝中区X号负一层房屋的侵害，拆除阻挡进出房屋出入口（轴线图横轴4至5号，竖轴F至L/G）楼梯通道的建筑物；二、被告雨田物业赔偿原告盛福顺公司的损失，按鉴定的租金标准每月380766元计算的自2019年11月20日至2020年4月23日止的赔偿金。一审审理过程，原告盛福顺公司申请撤回第一项诉讼请求即判令被告雨田物业立即停止对渝中区X号负一层房屋的侵害，拆除阻挡进出房屋出入口（轴线图横轴4至5，竖轴F至L/G）楼梯通道的建筑物。

一审法院经审理查明的事实如下：2019年10月11日，盛福顺公司通过重庆联合产权交易所交易平台竞价取得中国农业银行股份有限公司重庆分行转让的、坐落于重庆市渝中区**负**部分的房屋。2019年11月19日，转让方向盛福顺公司移交了上述房屋。2019年12月25日，盛福顺公司取得上述房屋的房地证。

2020年1月6日，盛福顺公司委托重庆硕文律师事务所向雨田物业发出律师函称：“盛福顺科技公司在入驻房屋时，遭受贵方雨田物业公司的强行阻拦。贵方称‘农行重庆市分行拖欠雨田物业公司自1996年至2011年期间的物业管理费、公摊费等二百多万，在未结清欠费之前，该房屋不得买卖、不准使用’。贵公司并擅自将房屋大门钥匙更换，让保安把守，不准新业主盛福顺公司进入房屋。”盛福顺公司还在该函中称已经向农业银行了解，该行表示并无欠费。盛福顺公司在该函中还要求雨田物业停止侵害，赔偿损失。

2020年1月10日，盛福顺公司要求进入涉案房屋未果，遂向警方报案。2020年1月15日，盛福顺公司要求进入涉案房屋未果。警方到场协调后，双方各自离开。2020年4月2日，雨田物业报案称在八一路雨田商务大厦麦当劳，称此处有人砸门。警察将报警人带回派出所进行调查了解为陈敦荣所在的盛福顺公司与雨田物业因渝中区X号负一层房产发生纠纷，雨田物业认为该处房产有物业、公摊等费用未结清，将该处房产大门上了锁，今天陈敦荣带公司员工将大门砸开欲进入装修，雨田物业经理侯勇报警，经进一步了解，盛福顺公司已将雨田物业起诉至法院并将于4月21日开庭。

2020年4月15日，盛福顺公司向雨田物业发出关于签订物业管理合同及供给水、电的函，称若贵方坚持不予配合装修、不提供水电服务，不采取止损措施，则应承担赔偿责任。2020年4月17日，雨田物业复函称，盛福顺公司可以按照物业管理正常程序办理入住手续。2020年4月25日，盛福顺公司与雨田物业签订物业管理协议书。

审理过程，盛福顺公司申请对涉案房屋的租金标准进行评估。一审法院通过摇号确定由重庆汇丰房地产土地资产评估有限公司进行评估。2020年7月9日，该评估公司出具报告书，结论为涉案房屋在2019年11月20日的租金单价为每平米每月180至200元。

另查明，盛福顺公司举示的照片显示涉案房屋大门被锁住及身穿保安服装人员值守。

一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”

本案，原告对涉案房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告的报警纪录及被告的报警纪录，可以证明被告作为物业服务企业，无正当理由妨碍原告进入自有房屋，构成侵权。原告要求相应的损害赔偿，一审法院予以支持。因为原告未举示证据证明被告从2019年11月20日起妨碍其进入房屋，所以一审法院以最早的报案时间即2020年1月10日作为损失赔偿的起算点。被告的侵权行为发生于疫情发生之前，原告的损失并非不可抗力造成，故一审法院对原告要求2020年1月10日至2020年4月23日期间的损失予以支持。参照报告书，一审法院按每平方米180元的标准计算损失，确定为1191306.27元。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：被告重庆雨田物业管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告重庆盛福顺科技有限公司1191306.27。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取11726元，保全费5000元共计16726元，由原告重庆盛福顺科技有限公司负担3966元，被告重庆雨田物业管理有限公司负担12760元。

二审中，上诉人雨田物业围绕其上诉请求提交了:1、被上诉人在网上发布内容的打印件；2、2020年4月8日上诉人收到的法院传票、起诉状副本及证据材料；3、涉案房屋保安的临时用工协议。上述证据拟证明直到被上诉人提起本案诉讼时，上诉人还未看到涉案房屋的不动产权证书，且涉案房屋的保安是雨田房地产公司的，当时保安的行为与上诉人无关。经质证，被上诉人对第1组证据的真实性、合法性无异议，对第2、3组证据不予认可，且认为上述证据均不能达到上诉人的证明目的。上述证据不足以证明上诉人的上诉请求成立，本院不予采信。

二审中，上诉人雨田物业申请向重庆市渝中区土地和房屋管理局调取盛福顺公司领取涉案房屋《房屋所有权证》的登记资料及向重庆市渝中区解放碑街道办事处调取该办事处针对本案疫情期间政策政令的情况说明等证据资料，并申请鉴定人员出庭。

本院对一审判决认定的事实亦予以确认。

本院认为，上诉人雨田物业称被上诉人盛福顺公司存在故意不对外出示涉案房屋房地证的行为，但并未提交充分证据予以证明，故本院对雨田物业该项上诉理由，不予采信。一审根据双方当事人提交的报警记录、律师函等证据，认定被上诉人雨田物业无正当理由妨碍被上诉人盛福顺公司进入涉案房屋构成侵权，符合常理，故本院在雨田物业未提交充分证据证明侵权人为其他人的情况下，对雨田物业不应承担侵权责任的上诉理由，亦不予采信。

被上诉人盛福顺公司在一审中系撤回部分诉讼请求而非变更部分诉讼请求，故上诉人雨田物业关于其诉讼权利在一审中受到影响的上诉理由，不能成立。涉案房屋转让方于2019年11月19日向盛福顺公司移交了涉案房屋，故盛福顺公司从接收房屋起即有权占有、使用该房屋，一审法院在审理过程中委托评估机构对涉案房屋2019年11月20日的租金进行评估，并无不当；且一审在认定2020年1月10日作为损失赔偿起算点后，鉴于时间间隔较短等客观情况，参照评估结论中的最低标准180元每月每平方米计算相应损失，也无不当。同时，雨田物业的侵权行为发生在疫情发生之前，盛福顺公司的损失并非不可抗力造成，故一审判决雨田物业对盛福顺公司2020年1月10日至2020年4月23日期间的损失承担侵权赔偿责任，符合本案实际情况，本院亦予以主张。

雨田物业在二审中申请调取的证据并不足以影响本案的处理结果，故本院对雨田物业的相关调取申请，不予准许。重庆汇丰房地产土地资产评估有限公司作出的评估报告系受一审法院委托依法作出，雨田物业在无相反证据的情况下，在二审中申请鉴定人员出庭，缺乏充分的法律依据，本院亦不予准许。

因此，雨田物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15522元，由上诉人重庆雨田物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　夏兴芸

审判员　　倪洪杰

审判员　　芦明玉

二〇二一年二月二十二日

书记员　　陈　丽